La date du plan est différente de la date de la recherche
Date de la recherche
Calendrier
Format date : jj/mm/aaaa
Date de publication :
Date de fin de publication :
Cette version n'est pas la version en vigueur aujourd'hui.
Ajouter au panier
Plan à la date du


false

BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-10-20150521
Permalien du document


RFPI - Revenus Fonciers - Déduction forfaitaire majorée pour les logements anciens « Dispositif Besson-ancien »

1

Pour la détermination des revenus fonciers, l'amortissement des immeubles était pris en compte par la déduction forfaitaire au taux de 14 % prévue au e du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI) alors en vigueur.

L'article 96 de la loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 de finances pour 1999 a mis en place un dispositif d'incitation fiscale en faveur des propriétaires bailleurs pour les locations de caractère intermédiaire.

Pour les logements anciens, l'avantage a pris la forme d'un relèvement de 14 % à 25 % du taux de la déduction forfaitaire pendant une période minimale de six ans.

A compter de l'imposition des revenus de l'année 2003, le taux de déduction forfaitaire majorée a été porté de 25 % à 40 % (article 79 de la loi n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 de finances pour 2003).

L'article 39 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a mis fin à la possibilité pour les bailleurs de bénéficier pour la première fois du dispositif « Besson ancien » pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006.

Ce dispositif reste toutefois applicable après cette date, sous certaines conditions (cf. I-F-1 § 410).

Enfin, depuis la suppression de la déduction forfaitaire de 14 %, intervenue à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006, la déduction forfaitaire majorée de 40 % a été remplacée, à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006, par une déduction spécifique au taux de 26 %, (article 76 de la loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006). Cette déduction est mentionnée au j du 1° du I de l'article 31 du CGI.

I. Champ d'application du dispositif

A. Personnes concernées

1. Personnes physiques

10

Le bénéfice de la déduction spécifique est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-A § 1 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10.

2. Sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés

20

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-B-1 § 10 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10.

3. Cas particuliers

a. Immeuble ou parts sociales dont le droit de propriété est démembré

30

Le démembrement de propriété du logement ou des parts sociales ne fait pas obstacle à l'application de la déduction spécifique lorsqu'il est antérieur à l'engagement de location du logement ou de conservation des parts ; dans cette hypothèse, seul l'usufruitier peut bénéficier de la déduction.

40

Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble ou des parts sociales intervient après la date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause (cf. I-G-1 § 450).

b. Indivision

50

La location d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction spécifique si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la déduction spécifique correspondant à sa quote-part indivise.

En outre, compte tenu de la nature juridique de l'indivision et des objectifs de la loi, les conditions suivantes doivent simultanément être remplies :

- les indivisaires doivent s'engager conjointement à louer l'immeuble nu ou à conserver leurs parts sociales pendant une durée de six ans ;

- le locataire du logement doit être une personne autre que l'un des indivisaires, qu'une personne fiscalement à la charge de l'un deux, un de leurs ascendants ou descendants.

Lorsque l'événement à l'origine de l'indivision intervient après la date de la prise de l'engagement de location ou de conservation des parts, la déduction spécifique est remise en cause sous réserve des exceptions prévues par la loi (cf. I-G-1 § 450) et, en toute hypothèse, cesse de s'appliquer pour l'avenir.

B. Immeubles concernés

1. Propriétés urbaines

60

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II §  80 et suivants du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10.

2. Immeubles situés en France

70

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B § 90 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10.

3. Biens à usage de logement

80

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-C-1 § 100 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10.

En cas de locaux à usage mixte, la déduction spécifique ne peut s'exercer que sur les revenus tirés de la location de la partie de l'immeuble affectée à l'usage d'habitation.

4. Conditions propres aux logements anciens

85

Ouvrent droit à la déduction spécifique les logements anciens répondant à des normes minimales d'habitabilité.

a. Définition des logements anciens

90

Par logement ancien, il convient d'entendre les logements qui ne sont pas susceptibles de donner lieu à la déduction au titre de l'amortissement prévue au f ou au g du 1° du I de l'article 31 du CGI, quelle que soit la date de leur acquisition. Pour plus de précisions sur ces régimes, il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10 et au BOI-RFPI-SPEC-20-10-20.

100

Ne peuvent donc ouvrir droit à la déduction spécifique :

- les logements qui, à la date de conclusion du bail, réunissent les conditions pour bénéficier de l'une ou de l'autre des déductions au titre de l'amortissement quand bien même le propriétaire se serait abstenu d'opter pour le bénéfice de ces déductions ;

- les logements pour lesquels la période d'application de la déduction au titre de l'amortissement du prix d'acquisition ou de revient du logement ou des dépenses de reconstruction et d'agrandissement est prorogée ;

- les logements pour lesquels la déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI a été pratiquée.

A l'inverse, un logement neuf qui a fait l'objet d'une utilisation avant sa première mise en location (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10 au II-D-1 § 160) ou dont la propriété est démembrée (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10 au I-C-1-a § 30) et qui de ce fait est inéligible à l'une ou l'autre des déductions au titre de l'amortissement, peut, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier de la déduction spécifique.

110

Lorsque le régime de la déduction au titre de l'amortissement prévu au g du 1° du I de l'article 31 du CGI cesse de s'appliquer, le propriétaire peut, sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies, bénéficier de la déduction spécifique.

Les quatrième et sixième alinéas du g du 1° du I de l'article 31 du CGI prévoient toutefois qu'à l'issue de la ou des périodes de prorogation du bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-40 au III § 170) le propriétaire peut, sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies, bénéficier de la déduction spécifique quand bien même une déduction au titre de l'amortissement des travaux d'amélioration continuerait d'être appliquée. De même, il est admis qu'à l'expiration de la période d'amortissement initiale, le contribuable qui ne demande pas la prorogation du bénéfice de la mesure peut bénéficier de la déduction spécifique tout en continuant à pratiquer une déduction au titre de l'amortissement des travaux d'amélioration, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

b. Normes d'habitabilité

120

Le logement doit répondre à des normes minimales d'habitabilité définies en annexe au décret n° 99-244 du 29 mars 1999.

C. Affectation des logements

1. Location à usage de résidence principale du locataire

a. Généralités

130

La location doit être effective et continue pendant la durée d'engagement.

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu'à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne seront pas dissuasives. A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service doit procéder à la remise en cause des déductions pratiquées.

Se reporter aux développements figurant au I § 1 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20 pour la déduction au titre de l'amortissement, transposables pour la déduction spécifique.

b. Précisions sur la qualité du locataire

140

Pour le bénéfice de la déduction spécifique, le locataire ne doit pas être une personne occupant déjà le logement.

Il s'ensuit que le contribuable ne peut demander le bénéfice de cet avantage fiscal si le bail est conclu avec une personne occupant déjà le logement à quelque titre et à quelque usage que ce soit. Tel est le cas notamment lorsque le preneur était précédemment occupant à titre précaire ou à titre gratuit, locataire du logement en tant que résidence secondaire ou lorsque le bail est renouvelé ou reconduit avec le même locataire.

Le quatrième et le sixième alinéas du g du 1° du I de l'article 31 du CGI prévoient toutefois qu'à l'issue de la ou des périodes de prorogation du bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-40 au III § 170) le propriétaire peut, sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies, bénéficier de la déduction spécifique qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail. De même, il est admis qu'à l'expiration de la période d'amortissement initial, le contribuable qui ne demande pas la prorogation du bénéfice de la mesure peut bénéficier de la déduction spécifique tout en continuant à louer le logement au même locataire, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

150

Le titulaire du bail doit être une personne physique autre :

- qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire ;

- qu'un ascendant ou un descendant du propriétaire ;

- qu'un ascendant ou un descendant d'un des membres du foyer fiscal du propriétaire.

Cela étant, l'interdiction de mise à disposition du logement à un ascendant ou à un descendant a été assouplie à compter du 1er janvier 2002, permettant aux propriétaires qui ont opté pour le dispositif de la déduction spécifique, de suspendre leur engagement de location pour mettre le logement à la disposition d'un de leurs ascendants ou descendants (BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-30).

Contrairement à la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs (dispositif « Besson neuf », BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20 au I-D § 100), hormis la mesure d'assouplissement précitée, l'interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant n'a pas été supprimée s'agissant de la déduction spécifique applicable pour les logements anciens.

160

Il est également admis que le contribuable qui acquiert, auprès d'une personne ayant bénéficié de la déduction spécifique, un logement ou des parts d'une société détenant un logement, puisse demander le bénéfice de cet avantage fiscal, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

c. Location à un organisme pour le logement de ses salariés

170

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-E § 110 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20.

2. Location à caractère intermédiaire

a. Plafond de loyer

180

Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, à celui fixé par l'article 2 duodecies de l'annexe III au CGI. Il diffère selon la zone dans laquelle se situe l'immeuble donné en location.

Par loyer, il convient d'entendre l'ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Ces dernières s'entendent notamment des prestations de services de toute nature fournies par le locataire (ménage, gardiennage, etc.) ou des dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire. Ne peuvent, en revanche, être regardés comme constituant un supplément de loyer les appels provisionnels de charges et les remboursements de charges par le locataire dont le propriétaire a fait l'avance mais que la loi met à la charge des locataires.

1° Plafonds mensuels de loyer par mètre carré

190

Pour connaître les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, applicables au titre de l'année de conclusion ou de renouvellement du bail, il convient de se reporter au BOI-BAREME-000017 au I-A § 10.

Remarque : Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au I-C-2-a-3° § 210.

Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa de l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation, et arrondis au centime d'euro le plus proche.

2° Cas particuliers des locations conclues avec certains organismes

200

Lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé pour le logement de son personnel (cf. I-C-1-c § 170), le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d'une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d'autre part, la personne morale et l'occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds définis au I-C-2-a-1°§ 190.

3° Zone de situation de l'immeuble

210

Pour les contrats de locations conclus jusqu'au 2 avril 2003, les zones d'application de la déduction spécifique étaient définies par l'arrêté du 29 mars 1999 pris pour l'application de l'article 2 duodecies de l'annexe III au CGI, qui classait les communes en quatre zones : I bis, I, II et III (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20 au II-A-1-c § 180).

La liste des communes comprises dans les zones I bis, I et II fixées par l'arrêté du 29 mars 1999 est consultable au BOI-ANNX-000415.

Pour les baux conclus à compter du 3 avril 2003, les zones d'application (zones A, B et C) sont définies par l'annexe de l'arrêté du 19 décembre 2003, pris en application des articles 2 duodecies de l'annexe III au CGI, 2 duodecies A de l'annexe III au CGI, 2 terdecies A de l'annexe III au CGI, 2 quindecies B de l'annexe III au CGI et 2 quindecies C de l'annexe III au CGI et relatif au classement des communes par zones, aux rubriques des états descriptifs et aux performances techniques des logements acquis pour être réhabilités.

Ces zones sont actuellement définies à l'annexe de l'arrêté du 10 août 2006 : zone A, zone B (B1 et B2) et zone C.

220

Remarque : La loi prévoit, en faveur des bailleurs de logements qui bénéficient de la déduction spécifique et dont le locataire bénéficie d'une allocation de logement à caractère social ou à caractère familial prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale et à l'article L. 831-1 du code de la sécurité sociale, le versement en tiers-payant de cette allocation sur simple demande à formuler auprès de la caisse d'allocations familiales par le bailleur, sans qu'il ait besoin de l'accord de son locataire.

L'allocation qui est ainsi versée directement au propriétaire constitue pour celui-ci un élément du loyer à déclarer au titre des revenus fonciers. Elle est prise en compte pour l'appréciation du plafond de loyer.

4° Surface à prendre en compte

230

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-2 § 200 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20.

b. Plafond de ressources

240

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder, pour le bénéfice de la déduction spécifique, les plafonds fixés par l'article 2 duodecies de l'annexe III au CGI.

La liste des communes comprises dans les zones A, B (B1 et B2) et C est identique à celle mentionnée au I-C-2-a-3° § 210.

Pour connaître les plafonds annuels de ressources applicables au titre de l'année de conclusion ou de renouvellement du bail, il convient de se reporter au  BOI-BAREME-000017 au II-A § 170.

Remarque : Sur les modalités de révision des plafonds de ressources, il convient de se reporter au II-B-1 § 250 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20.

D. Conditions d'application de la déduction spécifique

250

La déduction spécifique est subordonnée à un engagement de location du propriétaire et, lorsque ce dernier est une société de personnes, à un engagement de l'associé de conservation des parts.

1. Personnes concernées par l'engagement

a. Propriétaire de l'immeuble

1° Personnes physiques

260

L'engagement doit être exercé lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction spécifique.

2° Sociétés

270

Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la possibilité pour les associés personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers de bénéficier de la déduction spécifique est subordonnée à un engagement de location de la société remplissant les conditions définies aux I-D-2 § 330 et I-D-3 § 360.

b. Porteurs de parts

280

Pour bénéficier de la déduction spécifique, chaque associé d'une société qui est propriétaire d'un logement éligible à cet avantage fiscal doit s'engager à conserver les titres jusqu'à l'expiration de la durée de six ans mentionnée au j du 1° du I de l'article 31 du CGI.

290

Lorsqu'une même société possède plusieurs logements éligibles à l'avantage fiscal (ce sera notamment le cas des sociétés civiles de placement immobilier), l'engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Il s'ensuit que la période d'engagement de conservation des titres s'apprécie distinctement, logement par logement.

300

Il est précisé que lorsque l'associé est lui-même une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les membres de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la déduction spécifique doivent également s'engager à conserver leurs titres jusqu'à l'expiration de la durée de six ans citée au I-D-1-b § 280.

310

L'engagement des porteurs de parts est constaté sur un document établi selon un modèle fourni par l'administration. Ce document est joint à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction spécifique. En cas de pluralité de logements donnés en location à des dates différentes, cet engagement doit être renouvelé chaque fois qu'un nouveau logement est mis en location.

320

Si l'associé cède ses parts avant l'expiration du délai de conservation, l'avantage fiscal est remis en cause à hauteur de sa quote-part pour les logements pour lesquels l'engagement n'a pas été respecté. Il est admis que le nouveau porteur de parts puisse bénéficier de la déduction spécifique s'il s'engage à les conserver jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.

Si l'associé cède ses parts pendant une des périodes de prolongation de l'application de la déduction spécifique (cf. I-E-1-b § 390), l'avantage fiscal est remis en cause à hauteur de la déduction pratiquée au cours de la période triennale concernée. Il est admis que le nouveau porteur de parts puisse bénéficier de la déduction spécifique s'il conserve ses parts jusqu'à l'expiration de la période de prorogation en cours.

En revanche, si l'associé cède ses titres après l'expiration de son délai de conservation des parts, aucune remise en cause ne sera effectuée. L'acquéreur des parts est placé dans le régime de droit commun des revenus fonciers. Il peut en outre, toutes conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier de la déduction spécifique prévue au j du 1° du I de l'article 31 du CGI.

2. Contenu de l'engagement de location

330

Pour le bénéfice de la déduction spécifique, le propriétaire doit s'engager par écrit à louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans dans les conditions fixées au I § 10 et suivants. Il doit en outre satisfaire aux obligations déclaratives prévues au II-A § 490.

Le nombre de logements pour lesquels un propriétaire peut bénéficier de la déduction spécifique n'est pas limité.

a. Date de conclusion du bail

340

L'avantage fiscal s'applique aux revenus retirés des locations des logements résultant de baux conclus entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006, quelle que soit la date d'acquisition du logement.

Le régime ne s'applique donc pas aux baux en cours. Il est précisé que le renouvellement du bail avec le même locataire ou sa reconduction tacite n'est pas considéré comme la conclusion d'un nouveau bail.

Par ailleurs, il est rappelé qu'un bail conclu avec une personne qui occupait précédemment le logement à quelque titre et à quelque usage que ce soit n'ouvre pas droit au bénéfice de la déduction spécifique (cf. I-C-1-b § 140).

Toutefois, lorsque, après l'expiration de la période d'application du régime de la déduction au titre de l'amortissement, le contribuable poursuit la location avec le même locataire, il est admis que le régime de la déduction puisse s'appliquer, toutes autres conditions prévues au j du 1° du I de l'article 31 du CGI étant par ailleurs remplies.

La date de conclusion du bail s'entend normalement de celle de son enregistrement. A défaut, cette date peut être prouvée par tous moyens. Il importe toutefois dans ce cas de prouver que l'occupation effective du logement a débuté postérieurement au 31 décembre 1998.

b. Durée de la location

350

La durée de location de six ans exigée pour l'application de la déduction spécifique est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial du logement concerné.

3. Reprise de l'engagement

360

Le mariage, le divorce ou la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d'un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d'une personne jusque-là à charge au sens de l'article 196 du CGI, de l'article 196 A bis du CGI et de l'article 196 B du CGI et propriétaire du logement faisant l'objet de la déduction spécifique.

Lorsqu'un tel événement intervient au cours de la période de six ans ou d'une des périodes de prolongation de la déduction spécifique, il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement qui fait l'objet de la déduction spécifique, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif. La reprise de l'engagement s'effectue, mutatis mutandis, dans les mêmes conditions que celles prévues pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs (dispositif « Besson neuf », BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-30 au III § 120).

S'il ne demande pas cette reprise, les déductions pratiquées par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause dans les conditions décrites au I-G-3 § 470.

E. Déduction spécifique

1. Principe

a. Période d'application de la déduction spécifique

370

La déduction spécifique (déduction forfaitaire majorée jusqu'en 2005) s'applique pour les revenus fonciers des six premières années de location.

Cette période est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial du logement concerné. Il s'ensuit qu'il appartient au contribuable de ventiler, sous sa responsabilité, l'année de prise d'effet du bail initial et l'année au cours de laquelle la période d'application de la déduction spécifique expire, les revenus pour lesquels la déduction spécifique peut être pratiquée et ceux pour lesquels elle ne le peut pas. Il en est de même l'année de l'expiration de la période d'application de la déduction au titre de l'amortissement, lorsque le contribuable demande à bénéficier de la déduction spécifique.

Sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies, la déduction spécifique demeure applicable en cas de changement de titulaire du bail.

b. Prolongation de la période d'application de la déduction spécifique

(380)

390

Tant que la condition tenant au montant du loyer demeure remplie, le bénéfice de la déduction spécifique est prorogé, par période de trois ans, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire. Cette prorogation est applicable alors même que les ressources du locataire auraient dépassé le montant du plafond prévu par l'article 2 duodecies de l'annexe III au CGI.

En cas de conclusion d'un bail avec un nouveau locataire pendant la période de prorogation, la déduction spécifique demeure applicable sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies.

En cas de conclusion d'un bail avec un nouveau locataire après l'expiration de la période de six ans d'application de la déduction spécifique et, le cas échéant, d'une période de prorogation, l'avantage s'applique pour une nouvelle période de six ans prorogeable dans les conditions définies ci-dessus, toutes conditions étant par ailleurs remplies, et notamment celles relatives au montant du loyer et des ressources du locataire.

2. Conséquence

400

Les logements au titre desquels est pratiquée la déduction spécifique prévue au j du 1° du I de l'article 31 du CGI sont exclus du régime déclaratif spécial mentionné à l'article 32 du CGI (régime dit « micro-foncier »).

De même, un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de titres, pratiquer la déduction spécifique et la réduction d'impôt mentionnée à l'article 199 undecies A du CGI.

F. Extinction du dispositif « Besson ancien »

1. Cas général

410

L'article 39 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a mis fin à la possibilité pour les bailleurs de bénéficier pour la première fois du dispositif « Besson ancien » prévu au j du 1° du I de l'article 31 du CGI pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006.

Cela étant, les propriétaires-bailleurs qui ont conclu un bail avant le 1er octobre 2006 dans le cadre du dispositif « Besson-ancien » peuvent continuer à bénéficier de cet avantage après cette date, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Dans ce cas, il demeure également possible de proroger le dispositif par périodes triennales, tant que les conditions, et en particulier celle tenant au montant du loyer, restent remplies (cf. I-E-1-b § 390).

2. Cas particuliers

a. Bail conclu à compter du 1er octobre 2006 avant l’expiration de la période d’engagement de location

420

Lorsqu’un bail est conclu avec un nouveau locataire à compter du 1er octobre 2006 et que ce contrat intervient avant l’expiration de la période d’engagement de location de six ans exigée pour l’application du dispositif « Besson ancien », le propriétaire-bailleur continue de bénéficier de ce dispositif, afin de pouvoir respecter son engagement en cours.

A l’issue de la période d’engagement de location, l’avantage fiscal peut être prorogé par période de trois ans en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement de location avec le même locataire (cf. I-E-1-b § 390).

b. Bail conclu à compter du 1er octobre 2006 après l’expiration de la période d’engagement de location

430

Lorsque le bail conclu avec un nouveau locataire est signé à compter du 1er octobre 2006 après l’expiration de la période d’engagement de location de six ans ou, le cas échéant, après une période de prorogation triennale, le dispositif « Besson ancien » ne peut pas continuer à s’appliquer.

Dans ce cas, le propriétaire-bailleur peut toutefois conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat afin de bénéficier de la déduction spécifique « conventionnement Anah » prévu au m du 1° du I de l'article 31 du CGI (BOI-RFPI-SPEC-20-40).

c. Autre précision

440

Il est admis que les contribuables bénéficiant du dispositif « Besson ancien » qui ont respecté l'engagement de location initial de six ans et qui ont procédé au renouvellement de cet engagement pour une période triennale, puissent bénéficier du dispositif « conventionnement Anah » (BOI-RFPI-SPEC-20-40) avant le terme de cette période triennale, en cas de résiliation du bail par l'ancien locataire et de la conclusion, dans un délai de douze mois à compter de cette résiliation, d'un bail avec un nouveau locataire. Cette situation n'entraîne alors pas de remise en cause de l'avantage accordé au bailleur dans le cadre du dispositif « Besson ancien » (RM Dord n°30320, JO AN du 27 janvier 2009, p 780).

G. Remise en cause de l'avantage fiscal

1. Cas de remise en cause

450

Les déductions forfaitaires majorées pratiquées font l'objet d'une reprise dans les conditions prévues au I-G-3 § 470 lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement. Il en est notamment ainsi lorsque :

- le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant six ans à usage d'habitation principale. Cette rupture de l'engagement peut être constituée par une interruption de la location pendant cette période d'une durée supérieure à celle admise (cf. I-C-1-a § 130), ou par une location à un usage autre que l'habitation (changement d'affectation du logement par le propriétaire ou par le locataire pendant la période de six ans) ;

- le locataire du logement ne remplit pas les conditions de ressources à la date de conclusion du bail ;

- le plafond de loyer n'est pas respecté pour l'ensemble de la période ;

- le propriétaire du logement le loue à une personne autre que celles autorisées par la loi (cf. I-C-1-b § 140). La location par une société à un associé, un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant de l'un des associés entraîne la remise en cause de la déduction spécifique pour l'ensemble des associés. Il est toutefois admis de limiter la remise en cause de cette déduction au seul associé dont le locataire du logement est un ascendant ou un descendant et pour l'imposition des revenus de ce seul logement ;

- le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, cède le logement pendant la période couverte par l'engagement de location. En effet, la cession du logement entraîne soit la résiliation du bail soit sa transmission à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement de location. Cette cession peut prendre la forme d'une vente, de la cession d'un droit indivis, d'une donation, d'un échange ou d'un apport en société. En cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l'engagement de location, il convient de distinguer selon que le propriétaire, personne physique ou morale, cède :

- la nue-propriété de l'immeuble : sous réserve qu'il continue à respecter son engagement de location, le propriétaire devenu usufruitier peut continuer à bénéficier de la déduction spécifique. Il en est ainsi en cas de donation avec réserve d'usufruit,

- l'usufruit de l'immeuble : le transfert de l'usufruit constitue un cas de non respect de l'engagement de location. L'avantage fiscal dont a bénéficié le propriétaire est remis en cause,

- le logement qui fait l'objet de la déduction spécifique est inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de six ans ;

- le porteur de parts de la société propriétaire du logement ne respecte pas son engagement de conserver les parts : il les vend, les donne (y compris donation avec réserve d'usufruit), les apporte en société, les inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété. Le démembrement du droit de propriété de tout ou partie des droits sociaux, qu'il résulte de la transmission à titre gratuit ou onéreux de l'usufruit ou de la nue-propriété des parts ou encore d'une donation avec réserve d'usufruit, constitue une cession de ces parts et, si elle intervient pendant la période couverte par l'engagement de conservation des parts, un cas de non respect de cet engagement.

2. Exceptions

460

Il convient, sur ce point, de se reporter au II-B § 120 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60.

3. Modalités de remise en cause

470

En cas de remise en cause de l'avantage fiscal, la déduction spécifique et le supplément de déduction pratiqué, y compris au titre d'années prescrites, fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement ou de cession du logement ou des parts sociales. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit dans les trois ans de la rupture de l'engagement ou de la cession du logement ou des titres.

480

Les suppléments de déduction repris constituent un revenu net foncier (toutes les charges ayant été antérieurement déduites) qui est rapporté au revenu net foncier de l'année au titre de laquelle est intervenu le fait qui motive la remise en cause. Si le contribuable ne perçoit plus de revenus fonciers au titre de cette année, le supplément de déduction est rapporté au revenu net global de l'année. Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard prévu par l'article 1727 du CGI et, en cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses du contribuable, de l'application des majorations prévues aux a et c de l'article 1729 du CGI.

II. Obligations des contribuables et des sociétés

A. Logement donné en location par une personne physique

490

Pour le bénéfice de la déduction spécifique , les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle a pris effet la location dont les revenus peuvent bénéficier de la déduction spécifique :

- une note annexe, établie sur un imprimé fourni par l'administration (voir le modèle d'engagement de location au BOI-LETTRE-000046), qui comporte les éléments suivants :

- l'identité et l'adresse du contribuable,

- l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer,

- le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail,

- l'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de six ans au moins, à des personnes qui en font leur habitation principale ; cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds fixés par l'article 2 duodecies de l'annexe III au CGI et que la location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement,

- une copie du bail ;

- une attestation de conformité du logement aux normes minimales d'habitabilité (cf. I-B-4-b § 120) ou, à défaut, une déclaration sur l'honneur du respect de ces normes ;

- une copie de l'avis d'impôt sur le revenu ou de non-imposition du locataire établi au titre de la période de référence.

500

En cas de changement de locataire au cours de la période couverte par l'engagement de location ou de la ou des périodes prorogées, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail ainsi qu'une copie de l'avis d'impôt sur le revenu du locataire entrant dans les lieux établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

510

Le contribuable qui souhaite bénéficier de la déduction spécifique au delà de la période couverte par son engagement initial, sans changement de locataire, n'est tenu à aucune obligation déclarative spécifique.

520

Lorsque le contribuable demande le bénéfice de la déduction spécifique pour plusieurs logements, il doit satisfaire à ces obligations déclaratives pour chaque logement.

B. Immeuble donné en location par une société

530

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II § 100 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-70.

C. Immeuble donné en location à un organisme public ou privé

540

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au III § 200 du BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-70.


© Ministère de l'Économie et des Finances

Vous êtes :

Le bureau JF2A de la Direction Générale des Finances Publiques vous répondra dans les meilleurs délais en posant votre question à l'adresse suivante : bureau.jf2a-bofip@dgfip.finances.gouv.fr

Nous vous invitons à vous connecter au site impots.gouv.fr et à vous rendre dans les espaces suivants :