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BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20140929
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TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Champ d'application - Livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel - Livraisons d'immeubles imposables de plein droit

1

Les livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel sont soumises à la TVA à l'exception de celles qui sont exonérées en application du 5 de l'article 261 du code général des impôts (CGI).

Sont par conséquent imposables de plein droit les livraisons d'immeubles autres que de terrains qui ne sont pas à bâtir et d'immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans, à savoir les livraisons de terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI ainsi que d'immeubles bâtis dans les cinq ans qui suivent leur achèvement.

I. Livraisons de terrains à bâtir

A. Définition des terrains à bâtir

10

Le 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI retient une définition objective du terrain à bâtir (TAB) qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme. Sont donc sans incidence sur cette qualification tant les intentions de l'acquéreur du terrain que l'emploi qui en est effectivement fait, quand bien même ils déterminent le régime des droits de mutation quand l'acquéreur est un assujetti à la TVA (CGI, art. 1594-0 G).

20

Ce faisant, le législateur a retenu une définition de nature administrative, autonome des définitions fiscales connues par ailleurs qui reposent sur un critère de constructibilité effective. En l'espèce, aux termes mêmes du texte, la qualification de terrain à bâtir sera acquise dès lors que « des constructions peuvent être autorisées en application des documents (d'urbanisme) », indépendamment de la question de savoir si la réalisation concrète d'une construction se trouve en outre subordonnée à la réalisation d'autres conditions tenant, par exemple, à des exigences de surface, de densité ou de consistance, ou encore au respect de servitudes du fait de tiers.

Il s'agit donc des terrains pour lesquels, au moment de leur livraison, la documentation publique opposable ne fait pas obstacle à construire, quelle que soit la densité de construction autorisée et sans qu'il soit nécessaire d'apporter préalablement une modification aux documents en cause.

30

Les documents d'urbanisme pertinents sont le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu et, pour les petites communes qui n'en sont pas dotées, la carte communale. Pour les terrains qui n'entrent dans les prévisions d'aucun de ces documents d'urbanisme, des constructions peuvent être autorisées conformément aux prescriptions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme.

A cet égard, le terme « construction » tel que visé au 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI doit être entendu au sens large de « construction incorporée au sol », c'est-à-dire de « bâtiment » tel que défini par le 2 de l'article 12 de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de la TVA, ce qui inclut notamment les routes, voies ferrées, ponts, tunnels, digues, barrages, pylônes, lignes électriques, conduites d'eau ou de gaz, parcs de stationnement, murs de clôture, constructions industrielles diverses, etc.

40

Sur cette base doivent être considérés comme terrains à bâtir au moment de la livraison, sous réserve que le règlement du document d'urbanisme ou le règlement national d'urbanisme (RNU) et les dispositions particulières aux zones de montagne et au littoral le permettent, les terrains situés dans les zones et périmètres ci-après.

1. Zones urbaines

50

Les zones urbaines (ou zones « U ») sont définies à l'article R.*123-5 du code de l'urbanisme.

2. Zones à urbaniser

60

L'article R.*123-6 du code de l'urbanisme est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »). Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.

On distingue deux types de zones à urbaniser selon que les voies publiques et les réseaux existant à la périphérie immédiate d'une telle zone ont ou n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans la zone :

- lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone « AU » ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. Ce sont donc des zones ouvertes à l'urbanisation (zones « NA » dans les POS) ;

- à l'inverse, lorsque les voies et réseaux installés à proximité de la zone ne sont pas suffisants pour desservir les constructions édifiées dans la zone, l'ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou une révision du PLU. Auquel cas, le terrain demeurera qualifié comme n'étant pas à bâtir tant que la modification ne sera pas intervenue.

3. Zones constructibles des cartes communales

70

Il n'y a pas d'appellation particulière pour ces zones en carte communale. La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (art. L. 124-2 du code de l'urbanisme).

4. Parties constructibles des communes

80

Il s'agit des terrains situés dans la partie actuellement urbanisée de la commune et des terrains rendus constructibles par délibération du conseil municipal en vertu du 4° de l'article L.111-1-2 du code de l'urbanisme.

5. Périmètres constructibles en zones naturelles et forestières

90

L'article R.*123-8 du code de l'urbanisme conduit à classer en zones naturelles et forestières, dites « zones N », les secteurs de la commune à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels. Outre des périmètres à l'intérieur desquels s'effectuent des transferts de possibilités de construire prévus à l'article L.123-4 du code de l'urbanisme, des constructions peuvent être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées à la condition qu'elles ne portent pas atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages (zones correspondant aux zones NB ou aux périmètres constructibles situés dans les zones NC et ND des POS).

100

En revanche, doivent être présumés comme n'étant pas à bâtir au sens de l'article 257 du CGI les terrains classés en zones agricoles dites « zones A » en application de l'article R.*123-7 du code de l'urbanisme (lesquelles zones sont constituées des secteurs de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles), alors même que les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole peuvent y être autorisées.

Pour autant, la cession d'un terrain qui serait assortie dans l'acte des indications faisant apparaître que le terrain bénéficie d'une autorisation de construire à ce titre devrait être qualifiée de terrain à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI.

B. Distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti

110

Il ressort tant de l'articulation de la directive que du texte législatif national que les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre. Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d'ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. I-A § 10), qu'il s'agisse d'immeubles neufs ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

120

A cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu'une construction qui se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur. En sens inverse, dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..).

Remarque : La définition du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI englobe les constructions nouvelles, les surélévations et les remises à l'état neuf.

II. Livraisons d'immeubles neufs

130

Sont considérés comme immeubles neufs, au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus. Cet achèvement peut résulter (BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-1-a § 50 et suivants) :

- d'une construction nouvelle ;

- de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :

    • soit la majorité des fondations ;

    • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;

    • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

    • soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'eux.

A. Précisions sur les travaux ayant rendu à l'état neuf un immeuble existant

1. Définition des éléments de l'immeuble concernés

a. Fondations

140

Il s'agit des éléments qui composent le socle et l'assise stable d'une construction en répartissant sa charge sur le sol (fondations superficielles ou profondes telles que semelles, longrines, radiers, puits, pieux).

150

Sont concernés les travaux consistant à réparer, remplacer, renforcer et consolider les éléments de fondations existants.

Tel est notamment le cas des travaux de reprise et stabilisation par pose de micropieux ou de renforcement des fondations par injection à haute pression d'un coulis de ciment.

b. Éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage

160

Il s'agit des éléments sans lesquels ces caractéristiques de solidité ne sont plus assurées, tels que les experts et tribunaux peuvent les apprécier en cas d'accident :

- éléments verticaux : murs porteurs intérieurs (murs de refends) ou extérieurs (murs-pignons), piliers, colonnes et poteaux quand ils sont porteurs ;

- éléments horizontaux : planchers en béton (dalles), planchers en bois (poutres et solives), toits-terrasses (à pente nulle ou faible) quand ils contribuent à la stabilité de l'ensemble. Le plancher s'entend de l'ouvrage qui constitue une plate-forme horizontale entre deux niveaux ;

- éléments obliques assurant le contreventement : contreforts éventuels ;

- éléments de charpente quand ils contribuent à la stabilité de l'ensemble.

170

Les travaux de toute nature (percement d'une ouverture nouvelle ou suppression d'une ouverture ancienne qui affectent des murs porteurs, démolition de surfaces de planchers porteurs en vue de la création de circulations verticales, etc) qui affectent un élément déterminant la résistance ou la rigidité de l'ouvrage sont à prendre en considération pour l'appréciation de ce critère.

Les travaux qui ont pour objet le simple revêtement de planchers porteurs, précédés le cas échéant d'un simple ragréage exclusivement destiné à garantir la planéité du revêtement ainsi que l'isolation thermique et/ou phonique (exemple : moquettes, carrelages, parquets, linoléum, mosaïques, marbrerie, etc.), ou les travaux de simple réfection des éléments de couverture n'ont pas la nature de travaux qui affectent un élément déterminant la résistance ou la rigidité de l'ouvrage.

c. Façades

180

Il s'agit des éléments verticaux externes participant à la mise hors d'eau de l'immeuble (murs, murs-rideaux, murs-panneaux, etc.) qui n'assurent qu'un rôle d'habillage de l'immeuble sans déterminer la résistance ou la rigidité de l'ouvrage (panneaux de parement en bois, métal ou autre).

Ne sont visés que les travaux qui affectent la consistance de la façade (pose et dépose de façades) à l'exclusion des travaux de nettoyage ou de ravalement de la façade quel que soit le procédé, des travaux d'étanchéité, ou d'imperméabilisation (pose d'enduit/crépi ou peinture).

d. Éléments de second œuvre

190

Les éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI à prendre en compte sont :

- les planchers non porteurs : planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage (plate-forme horizontale entre deux niveaux non constitutive de la structure porteuse du bâtiment) ; ne sont pas à prendre en compte les travaux de revêtement de ces planchers (pose de moquettes, carrelages, parquets, linoléum, mosaïques, marbrerie) ;

- les huisseries extérieures : éléments (dormants et ouvrants) assurant la mise hors d'air du bâtiment tels que portes, fenêtres, portes-fenêtres, vitrages, baies vitrées, velux et verrières, portes de garage et le cas échéant les systèmes de fermetures équipant ces éléments ;

- les cloisons intérieures : cloisons distributives, fixes ou amovibles, sous forme d'éléments à maçonner ou de plaques à monter quelle qu'en soit la nature (briques, parpaings, plaques sur ossature, carreaux, panneaux, etc.) et la composition (béton, plâtre, bois, tôle, PVC, aggloméré, etc.) ;

- les installations sanitaires et de plomberie : équipements sanitaires (baignoires, bacs à douche, cabines de douche, lavabos, éviers, bidets, chasses d'eau), robinetterie, canalisations d'eau et/ou de gaz intérieures, équipements de production d'eau chaude ; ne sont pas pris en considération les éléments de raccordement aux réseaux public ou d'assainissement non collectifs, les installations de captage d'eau et systèmes de récupération et de traitement des eaux pluviales lorsqu'ils sont raccordés à l'habitation ;

- les installations électriques : toutes les composantes du circuit électrique ainsi que les équipements de production d'énergie électrique dont les installations photovoltaïques ; ne sont pas pris en compte les éléments de raccordement au réseau électrique ;

- le système de chauffage : il s'agit notamment des éléments intégrés à l'immeuble permettant de produire (par exemple : chaudières, convecteurs électriques, inserts, foyers fermés, poêles, capteurs solaires), transporter, diffuser, ou réguler la chaleur (tels que les tuyaux, gaines et radiateurs) ; ne sont pas considérés comme tels les éléments de raccordement aux réseaux de chaleur et les matériels de chauffage mobile.

Remarque : Lorsqu'un équipement a cumulativement les fonctions de production de chaleur et d'eau chaude, l'équipement est à prendre en compte au titre du lot système de chauffage. Ce lot est pris en compte pour les seules opérations réalisées en métropole.

2. Appréciation de l'ampleur des travaux

a. Appréciation globale

200

Pour l'appréciation de l'ampleur des travaux, hormis le cas spécifique des travaux augmentant la surface de plancher (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-B § 360 et suivants) et à défaut de circonstances particulières tenant à la configuration des lieux impliquant une appréciation globale de plusieurs bâtiments, un immeuble s'entend d'un bâtiment considéré isolément y compris lorsque différents bâtiments rénovés sont situés sur une même parcelle.

Bien que des bâtiments soient immatriculés au cadastre sous des numéros différents, la nature des travaux s'apprécie au regard de l'ensemble de ces bâtiments réputés formés un seul immeuble dès lors qu'ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie publique. Si des bâtiments sont situés sur plusieurs parcelles cadastrales et que les différentes parties d'un immeuble sont indissociables, il convient d'apprécier l'ensemble immobilier (Cass; Com, arrêt du 10 janvier 1995, n° 92-15975, SCI Diffamode).

Il convient de considérer les travaux au regard de l'immeuble pris dans son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d'entretien et d'amélioration. Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes :

- les locaux nouvellement aménagés sont affectés à plusieurs occupants ;

- l'affectation de certaines parties de l'immeuble est modifiée ;

- l'immeuble est affecté à plusieurs usages ;

- l'opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un immeuble constituant jusqu'alors une entité unique.

210

Dans la situation où, concomitamment à une addition de construction, qui constitue toujours une construction neuve, sont réalisés des travaux portant sur l'existant, il convient de considérer ces travaux isolément afin de déterminer s'ils concourent à eux seuls à la production d'un immeuble neuf.

b. Quotité de travaux qui rendent un immeuble à l'état neuf

1° Seuil

220

Chacune des composantes définies au  II § 130 est considérée comme rendue à l'état neuf par remplacement, reprise en sous-œuvre ou construction nouvelle lorsque le rapport entre les éléments neufs et le total des éléments du lot à l'issue des travaux (y compris les éléments qui ont été conservés) égale au moins le seuil déterminé pour chacun d'entre eux.

230

Ce seuil est fixé à la majorité s'agissant des composantes de l'immeuble décrits au II-A-1 § 140 à 180, et aux deux tiers s'agissant de chacun des éléments de second œuvre décrits au II-A-1-d § 190.

240

L'immeuble est rendu à l'état neuf dès lors qu'une seule des quatre composantes est rendue à l'état neuf.

Exemple : L'immeuble est considéré comme rendu à l'état neuf si les éléments hors fondations déterminant la résistance ou la rigidité de l'ouvrage sont rendus à l'état neuf à plus de 50% même si par ailleurs les autres composantes ne sont pas affectées par les travaux (fondations, façades et éléments de second œuvre).

250

S'agissant du second œuvre (cf. II-A-1-d § 190), ce sont chacun des six lots qui doivent être rendus à l'état neuf pour que cette composante soit considérée comme rendue à l'état neuf dans son ensemble. Conformément à la condition d'exclusion du taux réduit prévue au a du 2 de l'article 279-0 bis du CGI, lorsque l'immeuble, avant et après réalisation des travaux, ne comporte pas l'un des lots de second œuvre, il convient de considérer que la composante second œuvre dans son ensemble n'est pas rendue à l'état neuf.

Exemple : l'immeuble n'est pas considéré comme rendu à l'état neuf s'il ne comporte pas de planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage (soit que l'immeuble ne comporte pas d'étage, soit que tous les planchers contribuent à la résistance ou la rigidité de l'ouvrage) même si tous les autres éléments de second œuvre sont rendus à l'état neuf dans la proportion d'au moins deux tiers.

2° Détermination du seuil

260

De manière générale, ce rapport est apprécié selon un critère physique objectif approprié tel que la surface, le linéaire, le volume, ou en valeur si ce critère paraît plus adapté au lot affecté par les travaux.

270

Le maître d'ouvrage a la faculté de retenir toute méthode dont il peut justifier la pertinence au regard de son opération et lui permettant de comparer les éléments neufs au total formé par ceux-ci avec la partie conservée.

Les exemples présentés ci-dessous sont proposés à titre indicatif.

Exemple 1, fondations : la proportion de la moitié pourra s'apprécier en considérant :

- au numérateur : le coût, mentionné sur le devis ou la facture du prestataire, des éléments de fondations affectées par les travaux ;

- au dénominateur : le coût figurant au numérateur, augmenté, s'agissant des éléments conservés, de ce qu'aurait coûté leur remplacement par du neuf, soit par reprise en sous-œuvre, soit dans le cadre d'une construction neuve.

Exemple 2, éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage : la proportion de la moitié pourra s'apprécier en considérant :

- au numérateur : le coût, mentionné sur le devis ou la facture du prestataire, de chacun des éléments nouveaux déterminant la résistance et la rigidité de l'immeuble (tels qu'ils sont énumérés aux II-A-1-b § 160 à 170 ) ;

- au dénominateur : le coût figurant au numérateur, augmenté, s'agissant des éléments conservés, de ce qu'aurait coûté leur remplacement par du neuf, soit par reprise en sous-œuvre, soit dans le cadre d'une construction neuve.

Exemple 3, façades : La proportion de la moitié pourra s'apprécier en considérant :

- le rapport entre la surface des éléments de façades (ouvrants non compris) complètement remplacés et la surface totale des façades du bâtiment à l'issue des travaux ;

ou

- le même rapport exprimé en valeur, en considérant, au numérateur, le coût des éléments de façades remplacés, figurant au devis ou sur la facture du prestataire et, au dénominateur, le coût figurant au numérateur, augmenté de ce qu'aurait coûté le remplacement des parties conservées.

Exemple 4, éléments de second œuvre : La proportion des deux tiers pourra s'apprécier en considérant :

- au numérateur : le coût, mentionné sur le devis ou la facture du prestataire, des éléments nouveaux relevant de ce lot ;

- au dénominateur : le coût figurant au numérateur, augmenté, s'agissant des éléments conservés, de ce qu'aurait coûté leur remplacement par du neuf.

D'autres modes de calcul que ce calcul en valeur sont possibles, tels qu'un calcul en surface, en volume ou en quantité (par exemple, surface des planchers neufs non porteurs rapportée à la surface totale des planchers non porteurs à l'issue des travaux ; nombre de fenêtres avec leur bâti ; linéaire des cloisons intérieures ; longueur des canalisations ; nombre des radiateurs quand le système de chauffage fonctionne à l'électricité, etc.).

Des exemples pratiques sont présentés dans le tableau figurant au BOI-ANNX-000214.

280

Le maître d'ouvrage doit indiquer la proportion obtenue dans l'attestation qu'il doit remettre à l'entreprise qui réalise les travaux.

RES N°2007/34 (TCA) du 09 octobre 2007 : Taux de TVA applicable aux travaux dans les logements de plus de deux ans. Critères relatifs à la production d'un immeuble neuf.

Vous trouverez ci-joint diverses réponses aux questions posées à propos du taux de TVA applicable aux travaux dans les logements de plus de deux ans. Dans les réponses suivantes, le taux réduit s'applique pour autant que les autres conditions d'application de ce taux sont, par ailleurs, remplies.

Question : huisseries extérieures.  Pour déterminer la proportion des 2/3 du second œuvre, que se passe-t-il si le client conserve les dormants existants et ne remplace que les ouvrants ?

Réponse :  Pour déterminer si le seuil des 2/3 est atteint, il convient d'apprécier les ouvrants remis à neuf par rapport au total formé des ouvrants et dormants.

Question : rénovation et extension. En cas de rénovation d'une habitation et d'un ajout neuf (addition de construction), quel taux appliquer à la part des travaux réalisés dans l'existant ?

Réponse :  Le taux normal s'applique sur la construction neuve (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-B § 380). La part des travaux réalisés dans le volume de l'immeuble préexistant aux travaux est éligible au taux réduit.

Question : surélévation. En cas de travaux de surélévation d'un immeuble, l'ensemble de l'immeuble doit-il être considéré comme rendu à l'état neuf avec pour conséquence l'application du taux normal de la TVA à l'ensemble des travaux réalisés par ailleurs ?

Réponse : Le taux normal s'applique aux travaux de surélévation ainsi qu'aux travaux consécutifs à celle-ci (dépose et pose d'une toiture par exemple) dès lors qu'ils sont réalisés en dehors du volume préexistant aux travaux.

En revanche, la part des travaux réalisés dans le volume de l'immeuble préexistant aux travaux est éligible au taux réduit.

Question : façades. Quel est le taux applicable aux travaux d'isolation thermique par l'extérieur ?

Réponse : Les travaux considérés comme rendant à l'état neuf les façades s'entendent de ceux qui affectent leur consistance (pose et dépose de façades), à l'exclusion des travaux de nettoyage ou de ravalement de la façade quel que soit le procédé, des travaux d'étanchéité, ou d'imperméabilisation (cf. II-A-1-c § 180).

Les travaux d'isolation par l'extérieur ne sont pas considérés comme affectant la consistance de la façade dès lors qu'ils n'incluent pas une dépose de cette dernière. Ces travaux, qui contribuent en outre à assurer l'étanchéité de l'immeuble, sont éligibles au taux réduit de la TVA au même titre que les travaux de ravalement ou d'imperméabilisation (RM Favennec n° 113211, JO AN du 20 mars 2007, p. 2868).

Question : façades. Quel est le taux applicable aux travaux d'habillage (habillage en pierres apparentes, habillage sur bardage en bois ou métallique) et aux travaux de rejointoiement ?

Réponse : Les travaux de rejointoiement ne sont pas à prendre en compte au titre de l'élément « consistance des façades ». Ils peuvent bénéficier du taux réduit. Les travaux d'habillage ou de doublage des façades qui n'incluent pas une dépose de celles-ci relèvent du taux réduit dès lors qu'ils ne sont pas considérés comme affectant la consistance de la façade. Ces mêmes travaux, effectués sur des murs porteurs, bénéficient également du taux réduit.

Question : cloisons intérieures. Les doublages des murs (porteurs ou non porteurs) et l'isolation (à vocation thermique ou acoustique) par des plaques de plâtre constituent-ils des travaux sur cloisons intérieures ?

Réponse : Ces travaux ne sont pas à prendre en compte au titre des travaux de gros œuvre (cf. II-A-1-b § 160) ou de second œuvre (cf. II-A-1-d § 190 : il ne s'agit pas de cloisons distributives). Ils peuvent relever du taux réduit.

Question : notion de plancher. La surface d'un rez-de-chaussée sans sous-sol est-elle un plancher ?

Réponse : Le plancher est une plate-forme horizontale entre deux niveaux (cf. II-A-1-b § 160). La surface d'un rez-de-chaussée sans sous-sol n'est donc pas un plancher. Par conséquent, la remise à neuf de la surface du rez-de-chaussée sous lequel il n'y a pas de cave ou de sous-sol peut relever du taux réduit.

Il est précisé qu'un vide sanitaire n'est pas un niveau.

Question : travaux de démolition. Quel est le taux applicable aux travaux de démolition ?

Réponse : Le taux réduit s'applique quand les travaux de démolition sont suivis de travaux éligibles au taux réduit (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-A § 350). Ainsi :

- les travaux de démolition partielle sont soumis au taux réduit si la démolition est réalisée pour les besoins de travaux d'aménagement, de transformation ou d'entretien de locaux d'habitation éligibles au taux réduit (démolition d'un cloisonnement ou d'un plancher préexistant) ;

- les travaux de démolition relèvent du taux normal, notamment en cas de démolition totale, que celle-ci soit pure et simple ou suivie d'une reconstruction.

Question : immeuble collectif en copropriété. Comment apprécier l'ampleur des travaux pour un appartement situé dans un immeuble collectif ?

Réponse : Les travaux doivent s'apprécier au niveau de l'immeuble pris dans son ensemble. Toutefois, s'agissant d'un logement situé dans un immeuble collectif (cf. définition au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 au II § 20), le preneur des travaux n'a pas nécessairement connaissance des travaux réalisés par les autres copropriétaires dans leurs appartements. En revanche, chaque copropriétaire est informé lors des assemblées générales de copropriété des travaux qui affectent les éléments du gros œuvre.

Dès lors, les travaux doivent s'apprécier par rapport à l'ensemble de l'immeuble s'agissant des travaux affectant les éléments du gros œuvre (fondations, éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage et consistance des façades hors ravalement). Pour les autres travaux, il est admis, pour l'application du taux de TVA, que les travaux s'apprécient au niveau de l'appartement.

Voir aussi :

- RES N° 2007/13 au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-20 au III-B-2 § 260 ;

- RES N° 2007/14, 2007/21,  RES N° 2007/37 au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 au II-A § 100

- RES N° 2007/35 au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-B § 390.

- RES N° 2007/36 au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 au II-A § 100 et au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-20 au III-A § 110 et III-C § 320 et 340, et  pour la notion de "Auvents" au BOI-ANNX-000208

B. Règles applicables

290

Toutes les livraisons d'immeubles bâtis intervenant dans les cinq ans de leur achèvement sont soumises à la TVA de plein droit, dès lors qu'elles sont effectuées par un assujetti agissant en tant que tel et sous réserve de l'application des dispositions de l'article 257 bis du CGI.

300

A cet égard, un immeuble inachevé cédé au cours d'une opération de construction nouvelle inaboutie (assez, à tout le moins, pour n'être utilisable d'aucune façon : cf. I-B § 120) ne saurait être assimilé à un immeuble neuf dès lors qu'on ne peut soutenir qu'il « résulte d'une construction nouvelle », alors que le résultat attendu de l'autorisation de construire n'est pas encore atteint, ou « de travaux qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf… un immeuble existant ». La cession est donc analysée comme portant sur un terrain à bâtir. Cette qualification est indépendante de la situation de l'immeuble au regard des droits de mutation, et notamment de la reprise par l'acquéreur, qui envisage d'achever les travaux, de l'engagement qui aura pu être souscrit en son temps par le cédant.

310

Les travaux soumis au régime de taxation de droit commun applicable à la livraison d'un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement peuvent ne consister qu'en une addition de construction ou une surélévation venant s'ajouter à un immeuble existant alors que celui-ci ne donne, lui-même, pas lieu à des travaux caractéristiques de la production d'un immeuble neuf. Lorsque l'ensemble fait l'objet d'une cession dans les cinq ans de l'achèvement de la construction nouvelle, il convient d'appliquer à chacune des deux fractions le régime qui lui est propre, tant au regard de l'exigibilité même de la taxe que de la base d'imposition.

Ainsi, la cession sera soumise en tout état de cause à la taxe sur le prix total à raison des constructions achevées depuis cinq ans au plus, la fraction de l'immeuble antérieure à la construction nouvelle pouvant selon les circonstances être elle-même taxée sur le prix total, aussi bien qu'être exonérée ou soumise à la taxe sur option avec application du régime de la marge. Dans de telles hypothèses, il appartient au cédant de décomposer le prix global de la cession selon toute méthode dont il puisse justifier.


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