1

Les contribuables bénéficient du crédit d’impôt au titre d’une opération réalisée du 6 mai 2007 au 31 décembre 2010 (sur la date de réalisation de l’opération, il convient de consulter le tableau récapitulatif figurant au § 30 du BOI-IR-RICI-350-20-10), dans les conditions de droit commun définies ci-après, pour l'ensemble des annuités éligibles (sur la nature des opérations éligibles au crédit d’impôt, BOI-IR-RICI-350-10-40).

Les contribuables qui ne bénéficient pas encore du crédit d’impôt au titre d’une opération réalisée du 6 mai 2007 au 31 décembre 2010 peuvent en demander le bénéfice sous réserve que chacun des prêts concourant à leur financement ait fait l’objet d’une offre de prêt émise au plus tard le 31 décembre 2010 (sur la nature des prêts éligibles au crédit d'impôt, BOI-IR-RICI-350-10-30). Dans cette situation, les modalités d’application du crédit d’impôt comme le montant de l’avantage fiscal restent en tout état de cause déterminés dans les conditions de droit commun définies ci-après.

I. Fait générateur du crédit d'impôt

A. Cas général

1. Versement effectif des intérêts

10

Le crédit d’impôt est accordé chaque année jusqu’à celle au cours de laquelle intervient le versement des intérêts afférents à la dernière des cinq ou sept annuités de remboursement prises en compte.

Ainsi, un contribuable qui acquiert un logement ancien et qui souscrit un prêt en novembre 2007 pour lequel la première échéance de remboursement intervient au 10 décembre 2007 pourra bénéficier du crédit d’impôt au titre de chacune des années de la période 2007-2012 (soit 6 années civiles). Au titre de la dernière année, seuls les intérêts versés au titre des onze premières mensualités pourront ouvrir droit au crédit d’impôt.

La circonstance que le contribuable se soit abstenu de verser tout ou partie des intérêts au cours d’une année considérée n’a pas pour effet de prolonger la durée d’application du crédit d’impôt ou de permettre le report et la prise en compte de ces intérêts au delà de l’échéance de la cinquième ou de la septième annuité.

2. Paiement des intérêts par une assurance ou par un tiers

20

Les intérêts acquittés par des tiers ne sont pas pris en compte. Ainsi, lorsqu’au cours des cinq ou sept premières annuités de remboursement du prêt, le paiement des intérêts est pris en charge par une assurance ou par un tiers, le contribuable ne peut bénéficier d’un supplément ou d’une prorogation de crédit d’impôt pour les intérêts qu’il a personnellement acquittés au-delà des cinq ou sept premières annuités.

B. Logements neufs bénéficiant du label « BBC 2005 »

30

Le bénéfice de la majoration doit être demandé par le contribuable lors du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de crédit d’impôt est demandé pour la première fois.

En conséquence, les contribuables qui acquièrent un logement en l’état futur d’achèvement ou qui font construire un logement, peuvent bénéficier de la majoration du crédit d’impôt avant même l’achèvement du logement et par conséquent avant la délivrance du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 », lorsqu’ils n’ont pas demandé à bénéficier pour la première fois du crédit d’impôt à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement (sur ce point, cf. II-C-2 § 110).

II. Base du crédit d'impôt

40

Ouvrent droit au crédit d’impôt les intérêts payés annuellement au titre des cinq ou sept premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles. Sont exclues de la base du crédit d’impôt, les dépenses relatives aux frais d’emprunt et aux cotisations d’assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.

A. Intérêts éligibles

1. Définition des intérêts éligibles au crédit d'impôt

45

L’article 200 quaterdecies du code général des impôts (CGI) prévoit un crédit d’impôt applicable aux intérêts payés annuellement au titre du remboursement des prêts immobiliers éligibles cités au BOI-IR-RICI-350-10-30. Ils constituent la base du calcul du montant du crédit d’impôt.

a. Définition

50

Les intérêts s’entendent des sommes payées par l’emprunteur chaque mois, chaque trimestre, ou chaque année, remboursées à l’organisme prêteur, qui représentent un pourcentage du montant emprunté à titre principal - le capital -, et constituent le loyer de cette avance.

Sont en outre à inclure dans l’assiette du crédit d’impôt, lorsqu’ils font partie des montants empruntés et dès lors qu’ils constituent des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier, les intérêts afférents :

- aux honoraires qui correspondent à l'acquisition, à titre gratuit ou onéreux, de l’immeuble lui-même ;

- aux droits d'enregistrement acquittés lors de cet achat.

b. Intérêts à prendre en compte lorsque les prêts sont consentis à une société

55

Lorsque les prêts sont consentis à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le contribuable est membre et qui met gratuitement à la disposition de celui-ci un immeuble ou une partie d’immeuble lui appartenant qu’il affecte à son habitation principale, le deuxième alinéa du III de l'article 200 quaterdecies du CGI précise qu’il est tenu compte des intérêts payés à proportion de la quote-part des droits du contribuable dans la société, correspondant au logement concerné.

2. Dépenses exclues de l’assiette du crédit d’impôt

a. Frais d’emprunt et cotisations d’assurance

60

Sont exclus de l’assiette de l’avantage fiscal les frais d’emprunt et les cotisations d’assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.

Sont ainsi visés :

- les frais qui s'ajoutent aux intérêts : commissions d'engagement, agios, primes afférentes à une assurance-vie contractée pour garantir le remboursement d'un emprunt ;

- les frais qui sont acquittés en une seule fois au moment de la conclusion du contrat de prêt, tels que frais de constitution de dossier, frais d'actes hypothécaires, droits d'enregistrement afférents à ce contrat ;

- les cotisations d'assurances, y compris obligatoires, contractées pour garantir, en cas de perte d'emploi, le remboursement d'un prêt souscrit en vue de la construction ou de l'acquisition de l'habitation principale d'un contribuable ;

- les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurant parmi les frais d'acte hypothécaire de ce prêt.

L’ensemble des ces frais et honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable le cas échéant, n’ouvrent pas droit au crédit d'impôt prévue à l'article 200 quaterdecies du CGI

b. Part des intérêts des prêts se rapportant aux parties du logement non affectées à l’habitation principale

70

Dans tous les cas où une partie du logement n’est pas affectée à l’habitation principale du contribuable emprunteur, seule la quote-part des intérêts correspondant à la partie du logement dont l’affectation est conforme peut ouvrir droit au crédit d’impôt. Cette quote-part est calculée à raison de la surface dont l’affectation est conforme par rapport à la surface totale du logement acquis ou construit. En conséquence, doivent être exclus de l’assiette du crédit d’impôt les intérêts des prêts correspondant aux surfaces non affectées à l’habitation principale du contribuable emprunteur.

Exemple :

Un couple achète en décembre 2007 un immeuble d’une surface totale de 200 m² et composé de deux logements au moyen d’un emprunt pour lequel la mise à disposition des fonds intervient le 19 décembre. La première mensualité est versée le 15 janvier 2008. Le couple affecte immédiatement un des logements, d’une surface de 120 m² à son habitation principale et met le second en location.

Dans la limite des plafonds annuels de dépenses (cf. III § 150 à 200) et sous réserve que le logement demeure affecté, à la date de paiement des intérêts, à l’habitation principale du propriétaire, peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt :

- au taux de 40 % : 120/200^èmes des intérêts versés au titre des douze mensualités de l’année 2008 ;

- au taux de 20 % : 120/200^èmes des intérêts versés au titre des mensualités versées au cours des années 2009 à 2012.

B. Définition des annuités éligibles

80

Le terme « annuité » doit s'entendre de tout versement annuel d'intérêts alors même qu'il ne s'accompagne pas d'un amortissement du capital. Bien entendu, lorsque l'annuité comprend à la fois les intérêts et une part de capital, cette part n'est pas retenue. Chaque annuité d'intérêt est déterminée de mois à mois.

Exemple 1 : Un couple achète un logement en septembre 2007 au moyen d’un emprunt de 300 000 euros sur 15 ans au taux de 4 %. La première mensualité est versée le 4 octobre 2007.

(1) Les trois mensualités de 2007 correspondent à la 1^ère annuité de remboursement

(2) Les neuf premières mensualités de 2008 correspondent à la 1^ère annuité de remboursement

Exemple 2 : Un célibataire achète un logement en septembre 2007 au moyen d’un emprunt de 100 000 euros sur 15 ans au taux de 4 %. La première mensualité est versée le 15 octobre 2007.

Exemple 3 :

Un couple acquiert un logement en état futur d’achèvement le 1^er juillet 2007. Il verse des intérêts dits « intercalaires » entre le 1^er juillet 2007 et le 1^er octobre 2008 et choisit de bénéficier immédiatement du crédit d’impôt dès l’année de mise à disposition partielle des fonds en mentionnant sur sa déclaration des revenus de l’année 2007 une somme de 1 500 euros correspondant aux intérêts « intercalaires » versés en 2007.

Exemple 4 :

Dans la même situation, le couple acquéreur choisit de différer le bénéfice du crédit d’impôt jusqu’à la date de livraison (octobre 2008) du logement. Il ne mentionne, sur sa déclaration des revenus de l’année 2007, aucune somme au titre des intérêts « intercalaires » versés en 2007.

Lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année 2008, il mentionne une somme de 2 988 euros correspondant aux intérêts versés en 2008, après la livraison de l’immeuble qu’il affecte immédiatement à son habitation principale (octobre 2008).

Cette somme de 2 988 euros ouvre droit au crédit d’impôt au taux de 40 %. Il en est de même (dans la limite de 7 500 euros) de la somme de 8 742 euros versée en 2009 au titre des neuf premières mensualités. Les intérêts versés au titre des trois dernières mensualités de l’année 2009 n’ouvrent pas droit pas au crédit d’impôt au taux de 20 % dès lors que le plafond annuel a déjà été atteint.

Dans cette situation, l’application différée du crédit d’impôt a ainsi pour effet de retarder le bénéfice de l’avantage fiscal mais d’en augmenter substantiellement le montant.

C. Point de départ du décompte des annuités éligibles

1. Principe

90

Conformément aux dispositions du dernier alinéa du VI de l’article 200 quaterdecies du CGI, le point de départ du décompte des annuités éligibles s’entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur et non de la date de l’offre de prêt par le prêteur ou celle de la conclusion du contrat. Ce principe est applicable même si le remboursement du capital ou le paiement des intérêts est différé dans le temps.

100

Les annuités d’intérêts payés éligibles se décomptent à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés, puis de date à date à partir de celle-ci. Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d’année, les contribuables bénéficient donc de crédits d'impôt au titre de la première et la dernière années correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes.

Lorsque le contribuable contracte successivement deux emprunts pour l’acquisition d’un même logement (cas d’un prêt « relais » destiné à financer l’acquisition du nouveau logement dans l’attente de la revente de l’ancien), le propriétaire peut prendre en compte les intérêts versés au titre de l’ensemble de ces deux prêts, dans la limite des annuités éligibles. Le point de départ de ces annuités s’entend donc de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.

Remarque : Lorsque l’emprunt immobilier prévoit un déblocage échelonné et progressif des fonds (cas des VEFA notamment), les intérêts dits « intercalaires », c’est-à-dire les intérêts dus au titre des sommes débloquées préalablement au déblocage intégral des fonds empruntés constituent des intérêts éligibles au crédit d’impôt. Dans cette hypothèse, le point de départ de la première annuité s’entend de la date de la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur et non la date de déblocage intégral (cf. toutefois les exceptions au II-C-2 § 110).

La circonstance que le contribuable se soit abstenu de verser tout ou partie des intérêts au cours d’une année considérée n’a pas pour effet de prolonger la durée d’application du crédit d’impôt au delà de l’échéance ou de permettre le report et la prise en compte de ces intérêts au delà de l’échéance de la dernière annuité. Il en est de même en cas de remboursement différé de la première échéance de remboursement des fonds empruntés, dès lors que ce différé n’a pas d’incidence sur le point de départ du décompte des annuités éligibles au crédit d’impôt.

De même, la souscription d’un prêt substitutif ne peut conduire à proroger la durée d’application du crédit d’impôt. Dans cette situation, la première mise à disposition des fonds empruntés s’entend de celle qui résulte du prêt initial, laquelle constitue le point de départ du décompte des annuités éligibles.

2. Exception en cas de construction ou d’acquisition en état futur d’achèvement

110

En cas de construction ou d’acquisition en état futur d’achèvement et par exception au principe énoncé au II-C-1 § 100, la date qui sert de point de départ de la première annuité éligible peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement.

Cette exception est subordonnée à ce que le contribuable en fasse la demande au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du logement.

Exemple :

Un contribuable acquiert en 2008 un logement en état futur d’achèvement (VEFA) qu'il ne peut donc pas habiter immédiatement. Cette opération est partiellement financée par un emprunt immobilier conclu en mai 2008 et pour lequel la mise à disposition des fonds intervient le 15 mai 2008. La première échéance de remboursement des fonds empruntés intervient le 6 juin 2008. L’acquéreur choisit de différer le bénéfice du crédit d’impôt jusqu’à la date de livraison du logement (1^er octobre 2009), qu’il affecte à cette même date à son habitation principale. Il ne mentionne, sur sa déclaration des revenus de l’année 2008, aucune somme au titre des intérêts « intercalaires » versés en 2008.

L'intéressé peut bénéficier du crédit d’impôt au titre de chacune des années 2009 (pour les intérêts versés de octobre à décembre) à 2014 (pour les intérêts versés jusqu’au 30 septembre de cette dernière année).

Sous réserve du respect de cet engagement et dans la limite des plafonds annuels de dépenses (cf. III § 150 à 200), peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt :

- au taux de 40 % : les intérêts versés au titre des trois mensualités de l’année 2009 et des huit premières mensualités de l’année 2010 ;

- au taux de 20 % : les intérêts versés au titre des trois dernières mensualités de l’année 2010, au titre des mensualités versées au titre des années 2010 à 2013 et enfin au titre des neuf premières mensualités de l’année 2014.

Il est rappelé que, dans ce cas, les intérêts « intercalaires » versés en 2008 et de janvier à septembre 2009 n’ouvrent pas droit au crédit d’impôt.

Cette demande est irrévocable et exclusive de l'application des modalités de droit commun mentionnées au II-C-1 § 100.

La circonstance que cette date d’achèvement ou de livraison intervienne postérieurement au 31 décembre 2010 ne fait pas obstacle au bénéfice du crédit d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies (RM Grand n° 87004, JO AN du 1^er mars 2011, p. 2008). Dans ce cas, le crédit d’impôt est accordé selon les règles en vigueur à la date de réalisation de l’opération (sur la date de réalisation de l’opération, il convient de consulter le tableau récapitulatif figurant au § 30 du BOI-IR-RICI-350-20-10).

En pratique, un contribuable qui, dans une telle situation, aurait bénéficié du crédit d’impôt au titre d’intérêts versés avant la date de l'achèvement ou de la livraison du logement, devrait, pour bénéficier sur option de l’application différée du dispositif, revenir explicitement sur son choix et déposer des déclarations rectificatives conduisant au reversement des crédits d’impôt précédemment obtenus.

Dans cette hypothèse, le reversement des crédits d’impôt ainsi remis en cause serait, le cas échéant, assorti du paiement de l’intérêt de retard mentionné à l’article 1727 du CGI.

D. Nombre d'annuités éligibles

1. Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire à compter du 1^er janvier 2009 et bénéficiant du label « BBC 2005 »

120

Conformément aux dispositions du III de l'article 200 quaterdecies du CGI, les intérêts payés annuellement au titre des sept premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles sont pris en compte, lorsqu’ils concernent l’acquisition ou la construction de logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur.

Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d’année, les contribuables bénéficient donc de huit crédits d'impôt consécutifs, ceux de la première et la dernière années correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes.

2. Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire depuis le 6 mai 2007 et avant le 1^er janvier 2009 et bénéficiant du label « BBC 2005 »

130

Conformément aux dispositions du III de l'article 200 quaterdecies du CGI dans sa rédaction antérieure à l'article 103 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009, les intérêts payés annuellement au titre des cinq premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles sont pris en compte, y compris lorsqu’ils concernent l’acquisition ou la construction de logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur.

Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d’année, les contribuables bénéficient donc de six crédits d'impôt consécutifs, ceux de la première et la dernière années correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes.

3. Pour les autres logements éligibles au crédit d'impôt

140

Conformément aux dispositions du III de l'article 200 quaterdecies du CGI, les intérêts payés annuellement au titre des cinq premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles sont pris en compte.

Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d’année, les contribuables bénéficient donc de six crédits d'impôt consécutifs, ceux de la première et la dernière années correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes.

III. Plafonnement annuel de la base de calcul du crédit d'impôt

A. Plafond annuel

150

Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut excéder, au titre de chaque année d’imposition, la somme de :

- 3 750 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;

- et de 7 500 euros pour un couple soumis à imposition commune.

Cette somme est, le cas échéant, majorée en fonction de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire ou de la situation de handicap affectant un des membres de ce foyer (cf. III-B et C § 160 à 170).

Lorsque les intérêts effectivement supportés par le contribuable sont supérieurs, au titre d’une année, aux plafonds ci-dessus, le crédit d’impôt est calculé en retenant ces plafonds. L’excédent éventuel ne peut être reporté sur une année ultérieure.

B. Majoration du plafond en faveur des personnes handicapées

160

Les montants de 3 750 euros (personne célibataire, veuve ou divorcée) et de 7 500 euros (couple soumis à imposition commune) sont respectivement portés à 7 500 euros et à 15 000 euros lorsque le foyer fiscal comporte au moins une personne handicapée.

Les personnes handicapées qui bénéficient de ce plafond majoré s’entendent de celles qui sont titulaires de la carte d’invalidité prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles.

Il peut s’agir du contribuable lui-même, d’un des conjoints en cas d’imposition commune, ou d’une personne à charge du foyer fiscal.

C. Majoration pour personne à charge

170

Les sommes citées aux III-A et B § 150 à 160 sont majorées chaque année de 500 euros par personne à charge au sens de l'article 196 du CGI, l'article 196 A bis du CGI, l'article 196 B du CGI et l'article 196 bis du CGI. Il s’agit des enfants à charge ou rattachés ou des personnes invalides comptées à charge. Cette majoration est ramenée à 250 euros lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents. Elle s’applique, selon le cas, au plafond mentionné aux III-A et B § 150 à 160.

D. Modalités d'application des majorations du plafonnement annuel

180

Pour l’ensemble des majorations prévues, la situation du foyer fiscal est appréciée dans les mêmes conditions qu’à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire en principe au 1^er janvier de l’année au titre de laquelle est souscrite la déclaration des revenus, ou au 31 décembre de cette même année lorsque cette prise en compte s’avère favorable au contribuable (CGI, art. 196 bis).

E. Situation des personnes vivant en concubinage et des co-occupants

190

Lorsque des propriétaires indivis partagent un même logement sans pour autant être soumis à imposition commune, chacun d’eux bénéficie du plafond prévu pour les personnes seules, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Il peut notamment en être ainsi de concubins ou de co-occupants qui auraient acquis ou construit et occuperaient ensemble un logement, au titre des prêts immobiliers souscrits en commun ou par chacun d’eux.

En tout état de cause, le bénéfice du crédit d’impôt s’apprécie distinctement pour chacun des indivisaires, dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’impôt sur le revenu.

F. Tableau de synthèse

200

Pour une présentation synthétique, il convient de se reporter au tableau récapitulatif du plafonnement annuel des intérêts d'emprunts afférents à l'habitation principale en fonction de la composition du foyer fiscal, figurant au BOI-ANNX-000023.