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BOI-IS-CHAMP-30-30-10-10-20170705
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IS - Champ d'application et territorialité - Exonérations - Organismes de logement social - Champ d'application des exonérations

1

Antérieurement à la loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003 de finances pour 2004, les différents organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) relevaient chacun d'un régime spécifique en matière d'impôt sur les sociétés alors même qu'ils exercent des activités similaires.

Le 4° du 1 de l'article 207 du code général des impôts (CGI) exonérait de plein droit de l'impôt sur les sociétés les offices publics d'HLM (OPHLM) et les sociétés anonymes d'HLM (SAHLM), ainsi que les unions de ces offices et sociétés.

Par ailleurs, le 4° bis du 1 de l'article 207 du CGI exonérait de l'impôt sur les sociétés les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) à raison seulement des opérations qu'ils effectuent en application de la législation sur les HLM. Ces établissements publics étaient donc imposables dans les conditions de droit commun pour leurs opérations de construction d'immeubles ne répondant pas aux normes des HLM qu'ils peuvent effectuer à titre de prestataires de services, ou pour toutes les opérations qui ne relèveraient pas de missions définies au code de la construction et de l'habitation (CCH).

Enfin, les sociétés d'économie mixte (SEM), non exonérées par une disposition spécifique, étaient soumises de par leur forme de plein droit à l'impôt sur les sociétés.

10

Désormais, les organismes d'HLM et les SEM peuvent bénéficier de la même exonération d'impôt sur les sociétés prévue par le 4° du 1 de l'article 207 du CGI pour :

- les opérations réalisées au titre du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ainsi que les produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie mentionnés à l'article L. 221-7 du code de l'énergie ;

- les produits engendrés par les locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitations mentionnés à l'article L. 411-1 du CCH, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles ;

- les produits financiers issus du placement de la trésorerie de ces organismes.

La fraction du bénéfice provenant d'activités autres que celles visées ci-dessus est en revanche soumise à l'impôt sur les sociétés.

20

Par ailleurs, le 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI exonère d'impôt sur les sociétés les unions d'économie sociale (UES) dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, art. 110) pour :

- les activités mentionnées à l'article L. 365-1 du CCH pour lesquelles les unions d'économie sociale font l'objet des agréments prévus à l'article L. 365-2 du CCH, à l'article L. 365-3 du CCH et à l'article L. 365-4 du CCH lorsqu'elles relèvent du service d'intérêt général défini au 7ème et 9ème alinéas de l'article L. 411-2 du CCH ainsi que les services accessoires à ces activités ;

- les produits engendrés par les locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitations mentionnés à l'article L. 411-1 du CCH à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles ;

- les produits financiers issus du placement de la trésorerie de ces organismes.

30

Sont examinées dans la présente sous-section les conditions d'application de ces exonérations, en précisant successivement les organismes concernés, puis les opérations exonérées.

I. Les organismes concernés

40

Entrent dans le champ d'application de l'exonération prévue au 4° du 1 de l'article 207 du CGI :

- les organismes d'HLM mentionnés à l'article L. 411-2 du CCH ;

- les SEM visées à l'article L. 481-1 du CCH ;

- les sociétés anonymes de coordination entre les organismes d'HLM, mentionnées à l'article L. 423-1-1 du CCH ;

- les sociétés coopératives de location-attribution d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 422-12 du CCH.

Remarque : Le régime de la location-attribution a été supprimé par la loi n° 71-580 du 16 juillet 1971 relative aux habitations à loyer modéré ; il ne subsiste plus que pour la liquidation des opérations en cours au moment de son abrogation, en vertu des dispositions de l'article R. 422-34 du CCH et de l'article R. 422-36 du CCH. Seules les opérations existant au 17 juillet 1971 se rapportant à la gestion de logements locatifs à loyers plafonnés destinés à des personnes dont les revenus sont soumis à des conditions de ressources, sont susceptibles d'entrer dans le champ d'application de l'exonération prévue au 4° du 1 de l'article 207 du CGI et ce jusqu'au terme des contrats de prêts que les sociétés anonymes coopératives de location-attribution d'habitations à loyer modéré auraient conclus pour la réalisation de ces immeubles.

50

Remarque : Par mesure de simplification, et sauf mention expresse contraire, les termes d'organismes d'HLM mentionnés dans la présente sous-section comprennent tous les organismes pouvant bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés en application du 4° du 1 de l'article 207 du CGI.

60

Par ailleurs, entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, les unions d'économie sociale visées à l'article L. 365-1 du CCH et dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, art. 110).

70

Remarque : La description des activités des différents organismes de logement social figurant ci-après n'est pas exhaustive. Il convient ainsi de se reporter à la législation en vigueur afin de déterminer précisément les activités propres à chaque organisme.

A. Organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du CCH

80

L'article L. 411-2 du CCH précise que les organismes d'habitation à loyer modéré (HLM) comprennent les offices publics de l'habitat, les sociétés anonymes d'HLM (SAHLM), les sociétés anonymes coopératives de production d'HLM, les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'HLM et les fondations d'HLM.

90

Remarque : Les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI) ne figurent plus parmi les organismes d'habitations à loyer modéré énumérés à l'article L. 411-2 du CCH, conformément à l'article 2 de l'ordonnance n° 2006-1048 du 25 août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (ratifiée par la loi n° 2006-1615 du 18 décembre 2006 ratifiant l'ordonnance n° 2006-1048 du 25 août 2006).

1. Les offices publics de l'habitat

100

Les offices publics de l'habitat sont des établissements publics à caractère industriel et commercial institués par l'ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007 relative aux offices publics de l'habitat (ratifiée par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale). Ils se sont substitués aux offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) ainsi qu'aux offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM), sans que cette transformation donne lieu à la création de nouvelles personnes morales (ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007, art. 6).

110

Conformément à l'article L. 421-1 du CCH, les offices publics de l'habitat ont notamment pour objet :

- de réaliser des opérations concourant à la réalisation de logements destinés à la location, aux conditions prévues par l'article L. 351-2 du CCH et l'article L. 411-1 du CCH ;

- de réaliser pour leur compte ou pour le compte de tiers toutes les opérations foncières ou d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme et le CCH ;

- de gérer les immeubles à usage principal d'habitation appartenant à des organismes d'HLM, à des SEM, à l'État, aux collectivités territoriales, à des organismes sans but lucratif, aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par une association agréée, ainsi que les immeubles réalisés par l'ensemble de ces organismes en vue de l'accession à la propriété ;

- de réaliser, en qualité de prestataire de services, des opérations portant sur tout immeuble à usage principal d'habitation ;

- de réaliser ou acquérir et améliorer en vue de leur revente des logements sous certaines conditions ;

- d'assister à la maîtrise d'ouvrage ;

- de réaliser différentes opérations en vue de la location-accession ;

- d'acquérir et donner en location à des organismes agréés des hôtels destinés à l'hébergement temporaire de personnes en difficultés ;

- de construite ou acquérir, aménager, gérer ou donner en gestion des résidences hôtelières à vocation sociale.

A titre subsidiaire, ils peuvent également réaliser différentes prestations de services pour le compte de l'État, de collectivités locales, d'établissements publics, d'associations, ou encore d'autres organismes d'HLM.

2. Les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré (SAHLM)

120

Conformément à l'article L. 422-2 du CCH, les SAHLM ont notamment pour objet :

- de réaliser des opérations concourant à la réalisation de logements destinés à la location ;

- de gérer des immeubles appartenant à d'autres organismes d'HLM et des immeubles à usage principal d'habitation appartenant à l'État, aux collectivités territoriales ou à leurs groupements, à des SEM de construction et de gestion de logements locatifs sociaux, à des organismes à but non lucratif ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par une association agréée ;

- de réaliser pour leur compte ou pour le compte de tiers toutes les opérations foncières ou d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme et le CCH ;

- de réaliser ou acquérir et améliorer en vue de leur revente des logements sous certaines conditions ;

- d'assister à la maîtrise d'ouvrage ;

- de réaliser différentes opérations en vue de la location-accession ;

- d'acquérir et donner en location à des organismes agréés des hôtels destinés à l'hébergement temporaire de personnes en difficultés.

A titre subsidiaire, elles peuvent également réaliser des prestations de services pour le compte notamment de l'État, de collectivités locales, d'établissements publics, d'associations, d'autres organismes d'HLM.

Elles peuvent en outre :

- gérer, en qualité d'administrateurs de biens, des logements ou être syndics dans des copropriétés en difficulté ;

- acquérir des lots en vue de leur revente dans ces copropriétés ;

- réaliser des hébergements de loisirs à vocation sociale dans les conditions prévues à l'article L. 421-1 du CCH ;

- prendre à bail des logements vacants pour les donner en sous-location à des personnes physiques ;

- réaliser en vue de leur vente à des associations agréées ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par ces associations, des immeubles à usage principal d'habitation destinés à la location ;

- réaliser des prestations de service pour le compte de ces dernières ;

- réaliser des opérations de conception, réalisation, entretien ou maintenance d'équipements hospitaliers ou médico-sociaux pour les besoins d'un établissement public de santé.

3. Les sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré

130

Remarque : Les sociétés coopératives de location-attribution d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 422-12 du CCH se voient appliquer le même régime fiscal que les sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré.

140

Elles ont notamment pour objet, en application de l'article L. 422-3 du CCH, d'assister, à titre de prestataires de services, des personnes physiques des sociétés de construction constituées pour la réalisation et la gestion d'immeubles, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ou destinés à cet usage, en accession à la propriété, des sociétés d'habitat participatif.

Dans certaines conditions fixées par leurs statuts, elles peuvent également :

- réaliser, acquérir ou améliorer en vue de leur revente des logements ;

- réaliser différentes opérations en vue de la location-accession ;

- réaliser des lotissements ;

- réaliser des hébergements de loisirs à vocation sociale ;

- acquérir et donner en location des hôtels destinés à l'hébergement temporaire de personnes en difficultés ;

- réaliser pour leur compte ou pour le compte de tiers toutes les opérations foncières ou d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme ;

- réaliser des ventes en l'état futur d'achèvement ;

- réaliser des logements dans le cadre de sociétés de construction de type société civile immobilière ou société civile de construction-vente ;

- contracter des contrats de construction de maisons individuelles ;

- contracter des contrats de prestation de services (sous réserve d'actualisation de leurs clauses-types).

A titre subsidiaire, elles peuvent également réaliser des prestations de services pour le compte notamment de l'État, de collectivités locales, d'établissements publics, d'associations ou d'autres organismes d'HLM.

4. Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré (SCIC d'HLM)

150

L'article L. 422-3-2 du CCH précise que les SCIC d'HLM, créées par la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine , exercent les mêmes compétences que les sociétés anonymes coopératives de production d'HLM.

160

Les SCIC sont des sociétés anonymes ou des sociétés à responsabilité limitée à capital variable régies, sous réserve des dispositions de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération, par le code de commerce. Elles ont pour objet la production ou la fourniture de biens et de services d'intérêt collectif, qui présentent un caractère d'utilité sociale.

170

Par rapport au statut de droit commun des SCIC, les SCIC d' HLM se caractérisent par le fait qu'elles sont obligatoirement des sociétés anonymes, que la participation des collectivités locales au capital n'est pas plafonnée, et qu'elles ne sont pas soumises à la procédure d'agrément prévue pour les SCIC.

180

Enfin, les sociétés anonymes coopératives de production d'HLM et les sociétés anonymes coopératives d'HLM de location-attribution mentionnées à l'article L. 422-13 du CCH peuvent décider de se transformer en société anonyme coopérative d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré. Cette décision n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. A peine de nullité, la décision de transformation doit être agréée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation (CCH, art. L. 422-3-2).

5. Les fondations d'habitations à loyer modéré

190

La fondation est l'acte par lequel une ou plusieurs personnes physiques ou morales décident d'affecter irrévocablement des biens, droits ou ressources à la réalisation d'une œuvre d'intérêt général et à but non lucratif. Les fondations sont soumises aux dispositions de la loi n° 87-571 du 23 juillet 1987 modifiée sur le développement du mécénat.

200

L'activité des fondations d'HLM est définie par le décret qui les déclare d'utilité publique (CCH, art. L. 422-1).

Leur objet peut consister, par exemple, à fournir des logements salubres et à loyers restreints à des personnes de conditions modestes, à faciliter les conditions de vie, en matière de logement, de personnes de faibles ressources, apporter une aide aux familles rencontrant des difficultés de logement en les accueillant temporairement, ou à assurer et favoriser le logement des plus démunis.

B. Sociétés d'économie mixte mentionnées à l'article L. 481-1 du CCH

210

Sont visées toutes les SEM qui réalisent des opérations au titre du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du CCH, et qui versent en conséquence, au titre de leur activité de location sociale, une cotisation à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS) en application de l'article L. 452-4 du CCH.

C. Sociétés anonymes de coordination mentionnées à l'article L. 423-1-1 du CCH

220

Des organismes d'HLM peuvent créer entre eux, en vue de favoriser leur coopération, une société anonyme ayant pour objet, dans le cadre de projets que ses actionnaires mènent en commun :

- d'assister, comme prestataire de services, ses actionnaires organismes d'HLM dans toutes interventions de ces derniers sur des immeubles qui leur appartiennent ou qu'ils gèrent ;

- de gérer des immeubles appartenant à ses actionnaires organismes d'HLM ;

- de gérer des immeubles appartenant à d'autres organismes d'HLM et des immeubles à usage principal d'habitation appartenant à l'État, aux collectivités territoriales ou à leurs groupements, à des SEM de construction et de gestion de logements locatifs sociaux, à des organismes à but non lucratif ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par une association agréée ;

- de réaliser toutes les interventions foncières, les actions ou opérations d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme et le CCH.

Dans le même cadre, elle peut également avoir pour objet, après y avoir été spécialement agréée par décision administrative, d'exercer certaines des compétences énumérées aux troisième alinéa et suivants de l'article L. 422-2 du CCH et qui sont communes aux organismes publics et aux SAHLM.

D. Unions d'économie sociale visées à l'article L. 365-1 du CCH

230

Les activités des unions d'économie sociale (UES) susceptibles de bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI sont celles mentionnées à l'article L. 365-1 du CCH pour lesquelles les unions d'économie sociale font l'objet des agréments prévus à l'article L. 365-2 du CCH, à l'article L. 365-3 du CCH et à l'article L. 365-4 du CCH, lorsqu'elles relèvent du service d'intérêt général défini aux septième et neuvième alinéas de l'article L. 411-2 du CCH ainsi que les services accessoires à ces activités.

240

Pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, les unions d'économie sociale ne doivent pas rémunérer leurs dirigeants de droit ou de fait. Par rémunération, il convient d'entendre le versement de sommes d'argent ou l'octroi de tout autre avantage consenti par l'organisme ou l'une de ses filiales. Sont notamment visés les salaires, honoraires et avantages en nature.

250

Les unions d'économie sociale sont ainsi exonérées au titre des opérations de construction, acquisition, amélioration, attribution et gestion de logements locatifs à loyers plafonnés lorsqu'elles sont destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds fixés par l'autorité administrative et lorsque ces opérations relèvent du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du CCH.

Remarque : Pour la définition des opérations réalisées au titre du service d'intérêt général, il convient de se reporter au II-A § 300 et suivants.

260

Les unions d'économie sociale sont également exonérées au titre des produits engendrés par les locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitations mentionnés à l'article L. 411-1 du CCH. Ainsi, pour la définition des opérations relatives aux locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitation entrant dans le champ d'application de l'exonération prévue au 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, il convient de se reporter au II-B § 630 et suivants.

270

Enfin, la définition des produits financiers issus du placement de la trésorerie des unions d'économie sociale entrant dans le champ d'application de l'exonération prévue au 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI est explicitée au II-C § 690 et suivants.

II. Les opérations exonérées

280

Parmi les opérations décrites précédemment, sont exonérés d'impôt sur les sociétés en application du 4° du 1 de l'article 207 du CGI :

- les opérations réalisées par les organismes d'HLM, les SEM, les UES et les SA de coordination, au titre du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du CCH ;

- les produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie mentionnés à l'article L. 221-7 du code de l'énergie réalisée par les organismes d'HLM, les SEM et les SA de coordination ;

- les produits issus de l'exploitation des locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitations mentionnés à l'article L. 411-1 du CCH, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles ;

- les produits financiers issus du placement de la trésorerie de ces organismes.

290

Il est précisé que le champ d'application des opérations exonérées est strictement limité aux activités mentionnées au 4° du 1 de l'article 207 du CGI s'agissant des organismes de logement social et à celles mentionnées au 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI en ce qui concerne les unions d'économie sociale.

A. Opérations réalisées au titre du service d'intérêt général

300

Il ressort de l'article L. 411-2 du CCH que le service d'intérêt général porte, sous réserve que certaines conditions soient remplies, sur quatre catégories d'opérations : celles relatives aux logements locatifs, celles relatives à l'accession à la propriété et les services accessoires à ces opérations ainsi que celles relatives à la gestion de copropriétés.

Sont donc exonérés d'impôt sur les sociétés les bénéfices réalisés au titre de ces quatre catégories d'opérations.

Par ailleurs, les produits exceptionnels afférents à ces quatre catégories d'opérations sont exonérés d'impôt sur les sociétés.

310

Exemple : Indemnités d'assurance perçues suite à un sinistre ou pénalités de retard afférentes à un logement entrant dans le champ d'application des opérations réalisées au titre du service d'intérêt général.

1. Opérations relatives au secteur locatif

320

Seuls les bénéfices qui se rapportent aux activités énumérées à l'article L. 411-2 du CCH peuvent bénéficier de l'exonération fiscale, à la condition que ces dernières se rapportent à des logements locatifs qui relèvent du service d'intérêt général.

325

L'article 74 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques exclut à compter du 1er janvier 2020 du service d'intérêt général, les opérations de construction, d'acquisition, d'amélioration, d'attribution, de gestion et de cession de logements locatifs à loyers plafonnés destinées à des personnes de revenu intermédiaire (CCH, art. L. 411-2, al. 7).

a. Conditions relatives au secteur locatif : conditions relatives à la nature et à la destination des logements

1° Caractère locatif des logements

330

Sont considérés comme des logements locatifs les logements à usage d'habitation ou ceux à usage professionnel et d'habitation.

Ils peuvent constituer des habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, neuves ou anciennes.

Sont notamment assimilés à ces logements locatifs les garages, boxes, caves, greniers, parcs de stationnement, locaux à poubelles, à vélos ou à poussettes, les loges et logements des gardiens, aires de jeux, jardins, cours et terrasses, dans la mesure où ils en sont les accessoires ou les dépendances.

2° Détermination des logements locatifs relevant de l'exercice du service d'intérêt général

340

Sont considérés comme des logements locatifs relevant de l'exercice du service d'intérêt général, au regard du droit fiscal, les logements dont les loyers sont plafonnés et qui sont attribués à des personnes de ressources modestes dans les limites évoquées ci-dessous. Il est précisé que le respect des plafonds de ressources des foyers attributaires des logements s'apprécie lors de l'entrée dans les lieux.

a° Rappel des règles applicables en matière d'attribution de logements locatifs sociaux

350

Pour une meilleure compréhension des paragraphes suivants, il convient de rappeler les règles applicables en matière d'attribution des logements locatifs sociaux.

360

Le financement de la construction ou de l'acquisition par un organisme d'HLM de logements sociaux à usage locatif est assuré au moyen de différentes aides financières accordées par l'État (prêts), et qui varient en fonction du niveau de ressources des futurs locataires.

370

On distingue le Prêt Locatif Aidé d'Insertion (PLA-I), le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS, anciennement Prêt Locatif Aidé ou PLA), les Prêts Locatifs Sociaux (PLS), et le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI), le premier servant au financement des logements qui seront attribués aux ménages les plus défavorisés, et le dernier au financement des logements qui seront attribués aux ménages les moins défavorisés.

380

En contrepartie de ces financements, les logements devront être attribués à des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par foyer.

Ces plafonds, qui diffèrent en fonction du prêt locatif qui a servi au financement des logements, sont fixés par foyer pour l'ensemble des personnes vivant dans ce foyer et compte tenu des personnes à charge.

Par ailleurs, ces logements, lorsqu'ils seront loués, devront également respecter des plafonds de loyers fixés en fonction des prêts locatifs accordés.

Tous ces plafonds varient également en fonction de la situation géographique du logement social financé.

390

S'agissant du prêt locatif aidé d'insertion (PLA-I), le plafond de ressources à l'entrée dans les lieux ne peut excéder 60 % du montant déterminé par un arrêté conjoint des ministres chargés de l'habitation et des finances (CCH, art.  R. 331-12).

En ce qui concerne le prêt locatif à usage social (PLUS), le plafond de ressources applicable est celui explicité au deuxième alinéa de l'article.  R. 331-12 du CCH.

En ce qui concerne les prêts locatifs sociaux (PLS), il convient de se référer aux dispositions de l'article R. 331-17 du CCH.

Enfin, les plafonds applicables en matière de prêt locatif intermédiaire (PLI) doivent être respectés conformément aux dispositions de l'article R. 391-8 du CCH.

Ces plafonds doivent être respectés sous réserve des dérogations accordées par l'autorité administrative dans les conditions prévues à l'article R. 331-12 du CCH, à l'article R. 441-1-1 du CCH et à l'article R. 472-1 du CCH.

400

Les plafonds de ressources fixés par l'arrêté ministériel du 29 juillet 1987 (révisé chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution du salaire minimum de croissance) pour les ménages candidats à l'entrée dans des logements construits ou acquis en PLUS, servent de référence pour les plafonds de ressources fixés pour les autres prêts.

A titre d'information, les plafonds de ressources applicables depuis le 1er juin 2009 pour les logements acquis ou construits en PLUS figurent en annexe à un arrêté du 29 mai 2009 (publié au JO du 12 juin 2009 p, 9589).

Les plafonds de ressources des ménages candidats à l'entrée dans les logements locatifs financés avec un PLA-I sont ainsi inférieurs à 60 % des plafonds de ressources PLUS.

Les plafonds de ressources des ménages candidats à l'entrée dans les logements locatifs financés avec un PLS sont ceux du PLUS majorés de 30 %.

Les plafonds de ressources des ménages candidats à l'entrée dans les logements locatifs financés avec un PLI sont égaux à ceux du PLUS majorés de 50 %.

Enfin, aux prêts et aux plafonds de ressources susvisés correspondent également des plafonds de loyers.

b° Logements locatifs relevant de l'exercice du service d'intérêt général

410

En vertu des dispositions de l'article L. 411-2 du CCH, les logements locatifs relevant du service d'intérêt général et présentant un caractère pérenne entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue aux 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI lorsqu'ils sont destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l'autorité administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources. Les logements doivent donc être destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS).

420

Toutefois, entrent également dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue aux 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, les logements locatifs destinés à des personnes de revenu intermédiaire dont les revenus excèdent les plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS), mais restent inférieurs aux plafonds fixés au titre neuvième du livre troisième (CCH, art. R. 391-1 et suiv.), c'est-à-dire les plafonds applicables en matière de prêt locatif intermédiaire (PLI), lorsque les logements correspondants représentent moins de 10 % des logements locatifs sociaux mentionnés à l'article L. 302-5 du CCH détenus par l'organisme.

430

Les logements locatifs sociaux retenus dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° du 1 de l'article 207 du CGI sont :

- ceux appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 du CCH. Peuvent aussi être retenus dans le champ d'exonération les logements locatifs sociaux qui ont fait l'objet d'un financement par des prêts conventionnés locatifs (PCL), si la convention prévue a effectivement été signée, et d'un financement type HLMO y compris postérieur au 5 janvier 1977 ;

- les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;

- les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements d'outre-mer ;

- les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte construits en application du titre II de la loi du 13 juillet 1928 établissant un programme de construction ou d'habitation à bon marché et de logements, en vue de remédier à la crise de l'habitation (ILM28), visés à l'article L. 442-10 du CCH, pour lesquels la société prend l'engagement de signer avec le représentant de l'État dans le département, au plus tard le 31 décembre 2006, un conventionnement sans travaux comportant l'obligation de respecter le niveau de plafond PLUS ;

- les logements destinés à d'anciens mineurs ou à leurs ayants droit pour lesquels l'Agence Nationale pour la Garantie des Droits des Mineurs exerce les missions prévues aux articles 1 et 2 de la loi n° 2004-105 du 3 février 2004 portant création de l'Agence nationale pour la garantie des droits des mineurs, dans les conditions prévues par le décret n° 2004-1466 du 23 décembre 2004 relatif à l'agence nationale pour la garantie des droits des mineurs;

- les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l'article L. 351-2 du CCH ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale visées à l'article L. 345-1 du code de l'action sociale et des familles, et les logements loués dans les conditions précisées à l'article L. 442-8-1 du CCH ;

- les logements situés dans des résidences dédiées à l'accueil des étudiants lorsque ces logements sont destinés à des étudiants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS) à l'article L. 351-2 du CCH.

3° Affectation sociale définitive de l'immeuble

440

En application de l'article L. 411-3 du CCH et de l'article L. 411-4 du CCH, sont affectés définitivement à l'activité locative sociale les logements qui ont été construits, acquis ou acquis et améliorés par les organismes d'HLM et les unions d'économie sociale, en vue de leur location, avec le concours financier de l'État, ou de l'Agence nationale d'Amélioration de l'Habitat (ANAH), ou ayant ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L. 353-14 du CCH entre lesdits organismes et l'État.

450

Il est admis que les logements acquis afin d'être améliorés mais dont le conventionnement intervient postérieurement à la réalisation des travaux entrent dans le champ d'application des activités exonérées relatives aux opérations du secteur locatif sous réserve que :

- l'organisme prenne l'engagement dans l'acte d'acquisition de réaliser les travaux dans un délai maximum de 2 ans ;

- le logement ne soit pas donné en location pendant la période précédant le conventionnement, sauf à respecter les plafonds prévus dans le cadre du conventionnement au sens de l'article L. 351-2 du CCH.

En cas de non respect de ces conditions, le logement devra être rattaché au secteur taxable.

En cas de transfert de propriété, ces logements restent soumis à des règles d'attribution sous condition de ressources et de fixation de loyer par l'autorité administrative.

b. Activités exonérées

460

Lorsque les conditions visées au II-A-1-a § 330 et suivants sont remplies, les produits afférents à l'activité de location des organismes d'HLM, des SEM, des unions d'économie sociale ou des SA de coordination sont exonérés d'impôt sur les sociétés.

470

Sont également exonérées les activités énumérées à l'article L. 411-2 du CCH qui se rapportent aux logements locatifs visés au II-A-1-a § 330 et suivants et que les organismes cités au II-A-1-b § 460 sont habilités à exercer en application du CCH :

- la construction ;

- l'acquisition ;

- l'amélioration, celle-ci comprenant les activités d'aménagement, d'assainissement et de réparation ;

- l'attribution ;

- la gestion ;

- la cession.

480

Ne sont donc pas exonérées les activités telles que l'activité de maîtrise d'ouvrage, de syndic de copropriété (à l'exception des développements figurant au II-A-4 § 580 et suivants), d'étude de programmes, de préparation d'appels d'offre lorsqu'elles ne sont pas exercées pour compte propre ou pour le compte d'un autre organisme social ou bailleur social, et celles ne se rapportant pas aux logements locatifs à caractère social caractérisé telles que notamment l'activité de camping, de caravanage, villages de vacances, maisons familiales de vacances.

490

Sont exclues du champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés les prestations de services exercées au profit de tiers par les personnes morales cités au II-A-1-b § 460.

Exemple : La location d'un emplacement pour l'installation d'un emplacement publicitaire ou d'une antenne collective de radio, de télévision ou de téléphonie.

Toutefois, la location d'aires de stationnement à des personnes non-résidentes dans les logements auxquels ces aires sont attachées est exonérée dès lors que ces locations contribuent à assurer la vie économique et sociale des ensembles de logements sociaux auxquels elles sont afférentes.

500

En cas de vente de logements locatifs répondant à la définition du service d'intérêt général telle que précisée au II-A-1-a § 330 et suivants, les plus-values réalisées par l'organisme de logement social ou par l'union d'économie sociale sont exonérées d'imposition, mais les moins-values ne sont ni récupérables ni imputables.

2. Opérations relatives au secteur de l'accession sociale

510

Les opérations d'accession peuvent être réalisées soit par des ventes en l'état futur d'achèvement en direct ou dans le cadre de sociétés de construction de type société civile constituées entre organismes de logement social, soit encore dans le cadre de contrats de construction de maisons individuelles.

520

En application des dispositions de l'article L. 411-2 du CCH, entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° du 1 de l'article 207 du CGI les bénéfices tirés de la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l'autorité administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources. Les logements doivent donc être destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS).

530

Toutefois, entrent également dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° du 1 de l'article 207 du CGI les bénéfices tirés de la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées, dans la limite de 25 % des logements vendus, à des personnes dont les revenus excèdent le plafond fixé pour le prêt locatif social (PLS), mais restent inférieurs aux plafonds fixés au titre neuvième du livre troisième (CCH, art. R. 391-1 et suiv.), c'est-à-dire les plafonds applicables en matière de prêt locatif intermédiaire (PLI), à la condition que l'ensemble des opérations d'accession (soit les logements vendus à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social ainsi que les logements vendus à des personnes dont les revenus restent inférieurs aux plafonds fixés en matière de prêt locatif intermédiaire) soient assorties de garanties pour l'accédant. La proportion de 25 % s'apprécie, au titre de chaque exercice, en prenant en compte l'ensemble des opérations d'accession réalisées par l'organisme pendant l'exercice considéré.

Les garanties pour l' accédant doivent respecter les conditions fixées par décret en Conseil d'État.

540

Remarque : Aux termes du 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés applicable aux unions d'économie sociale ne vise pas les opérations relatives au secteur de l'accession sociale.

3. Services accessoires aux opérations de location et d'accession sociale

550

Les bénéfices tirés des services accessoires ne pourront prétendre à l'exonération que dans la mesure où les opérations principales de location et d'accession auxquelles ils se rattachent réunissent les conditions visées aux II-A-1 et 2 § 320 et suivants pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés.

560

Seules les prestations de services accessoires aux opérations de location réalisées par les organismes visés aux 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI et d'accession sociale réalisées par les organismes visés au 4° du 1 de l'article 207 du CGI pour leur propre compte, ou celles qu'ils se rendent entre eux ou à leurs filiales ou par l'intermédiaire d'une société civile, d'un groupement d'intérêt économique ou d'une association lorsque ces sociétés, organismes ou groupements sont uniquement constitués d'organismes de logement social, peuvent bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés.

570

Sont considérés comme des services accessoires aux opérations principales de location et d'accession, et donc comme des activités réalisées au titre du service d'intérêt général :

- les services dont le cœur d'activité est l'aide apportée par le logement locatif social à des personnes justifiant l'octroi d'avantages particuliers au vu de leur situation économique et sociale (chômeurs, personnes sans domicile fixe, etc.) dont font partie les services fournis dans le cadre des logements-foyers ou les résidences sociales visées au II-A-1-a-2°-b° § 430 ;

Exemples : Acquérir et donner en location à des organismes agréés des hôtels destinés à l'hébergement temporaire de personnes en difficultés, fourniture de services d'insertion et de mixité urbaine et sociale des villes pour des organismes agréés dans le logement social.

- les services indissociables des activités de location ou d'accession et qui bénéficient directement aux locataires ou aux propriétaires des logements sociaux, ou aux organismes visés aux  4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI.

Exemples : Antenne de Pôle Emploi, services d'accompagnement social tels que ceux effectués dans le cadre de plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées (PLPD), gestion par des sociétés civiles de construction-vente d'anciens prêts distribués à des acquéreurs personnes physiques dans le cadre d'opérations d'accession.

4. Activité de syndic relevant du service d'intérêt général

580

En application des dispositions de l'article L. 411-2 du CCH, entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue aux 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, les activités de gestion de copropriétés réalisées au titre du service d'intérêt général décrites ci-après.

590

Sont exonérées d'impôt sur les sociétés, les activités de syndic de copropriétés en difficultés telles que caractérisées à l'article 29-1 de la section 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que les activités de syndic de copropriétés qui font l'objet d'interventions publiques telles que les plans de sauvegarde mentionnés à l'article L. 615-1 du CCH, ou encore les OPAH (opérations programmées d'amélioration de l'habitat) de copropriété visées à l'article L. 303-1 du CCH.

Au titre de l'aide aux copropriétés en difficulté ou dans le cadre d'OPAH de copropriété, les produits issus d'activités mentionnées à l'article L. 422-1 du CCH, à l'article L. 421-4 du CCH, à l'article L. 422-2 du CCH et à l'article L. 422-3 du CCH telles que le portage de lots ou l'administration de biens sont exonérés d'impôt sur les sociétés dès lors que ces activités sont considérées comme étant réalisées au titre du service d'intérêt général.

600

Sont également exonérées d'impôt sur les sociétés, pour une période maximale de dix ans à compter de la première cession, les activités de gestion de copropriétés issues de la cession des logements locatifs mentionnés au II-A-1-a § 330 et suivants tant que l'organisme vendeur y demeure propriétaire de plus de la moitié des lots de la copropriété.

Est considérée comme une première cession celle intervenant à compter de la date d'entrée en vigueur des dispositions des 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI.

610

Remarque : Il est rappelé que les dispositions prévues au 4° du 1 de l'article 207 du CGI s'appliquent en principe aux exercices clos à compter du 1er janvier 2006. Toutefois, les organismes et les sociétés visées au premier alinéa du 4° du 1 de l'article 207 du CGI ont pu opter, de manière irrévocable, pour l'application anticipée de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue au 4° du 1 de l'article 207 du CGI aux exercices clos à compter du 1er janvier 2005.

S'agissant des sociétés des unions d'économie sociale, les dispositions prévues au 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI s'appliquent aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2005.

620

La période de dix ans ne court ainsi qu'à compter de cette date sous réserve du respect de la condition selon laquelle l'organisme vendeur doit demeurer propriétaire de plus de la moitié des lots de la copropriété.

5. Produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie

625

En application du a du 4° du 1 de l'article 207 du CGI, les organismes d'HLM, les SEM, et les SA de coordination bénéficient d'une exonération d'impôt sur les sociétés relative aux produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie mentionnés à l'article L. 221-7 du code de l'énergie.

Ces produits sont exonérés d'impôt sur les sociétés dès lors qu'ils sont accessoires à des opérations réalisées au titre du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du CCH.

627

Remarque : Aux termes du 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés applicable aux unions d'économie sociale ne vise pas les produits issus de la cession de certificats d'économies d'énergie.

B. Opérations relatives aux locaux annexes et accessoires des ensembles de logements sociaux

630

Sont exonérées au titre des 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI, les produits issus de l'exploitation des locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitations des organismes de logement social, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles. Sont considérés comme des produits exonérés les bénéfices retirés de l'activité de location de ces locaux annexes et accessoires (loyers).

640

Lorsque les locaux et emplacements annexes et accessoires ne sont pas considérés comme nécessaires à la vie économique et sociale des ensembles d'habitation, les bénéfices retirés de l'activité de location de ces locaux et emplacements annexes et accessoires sont exonérés d'impôt sur les sociétés dès lors que leur proportion n'excède pas 5 % des recettes totales de l'organisme.

1. Notion de locaux annexes et accessoires aux ensembles d'habitations des organismes de logements sociaux

650

Sont visées à l'article L. 411-1 du CCH les habitations à loyers modérés définies comme les habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes.

660

Sont annexes et accessoires à ces ensembles d'habitations les locaux autres que les logements locatifs ou assimilés.

Il s'agit des salles à usage commun ou collectif (culturel, social, sportif) des résidents des logements sociaux, des locaux commerciaux, accolés ou non aux immeubles.

2. Notion de locaux nécessaires à la vie économique et sociale des logements sociaux

670

Sont considérés comme des locaux nécessaires à la vie économique et sociale des ensembles d'habitation, les locaux dont l'affectation ou la destination répond de façon prépondérante à la satisfaction des besoins courants collectifs ou individuels des habitants des logements sociaux et des unions d'économie sociale.

680

Tel est le cas par exemple des locaux commerciaux ou professionnels exploités par des praticiens de la médecine, ou abritant des petits commerces de proximité (une supérette, une boulangerie, un débit de tabac, un débitant de boissons, une pharmacie, etc.), des services publics (Poste, Sécurité sociale, etc.) ou encore des œuvres caritatives.

A l'inverse, tel n'est pas le cas de locaux commerciaux ou professionnels exploités par un architecte, un avocat, ou une entreprise d'import-export.

C. Placements de trésorerie

690

Les produits financiers issus du placement de la trésorerie des organismes visés aux 4° et 4° quater du 1 de l'article 207 du CGI sont exonérés d'impôt sur les sociétés dans la mesure où ces produits financiers sont issus de placements de trésorerie autorisés par la législation en vigueur (CCH, art. L. 421-21 et CCH, art. L. 421-22 ; CCH, art. R*. 423-74 et CCH, art. R. 423-75).

700

Ainsi, les offices publics de l'habitat (OPH) peuvent déposer leurs fonds auprès de l'État, de la Caisse des dépôts et consignation ou de la Banque de France ou effectuer des dépôts sur un compte à terme ouvert auprès de ces organismes, ainsi que sur un premier livret de la Caisse nationale d'épargne ou des caisses d'épargne et de prévoyance (CCH, art. L. 421-20 et CCH, art. L. 421-22).

Les OPH soumis en matière financière et comptable aux règles applicables aux entreprises de commerce peuvent en outre déposer leurs fonds auprès de La Poste ou d'un établissement de crédit agréé. Ils peuvent également effectuer des dépôts sur un compte à terme ouvert auprès de ces organismes (CCH, art. L. 421-22).

Le placement des fonds appartenant aux OPH ne peut être effectué qu'en titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres parties à l'accord sur l'Espace économique européen, ou en parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres parties à l'accord sur l'Espace économique européen, libellés en euros (CCH, art. L. 421-18).

710

En ce qui concerne les sociétés d'HLM, leurs fonds doivent être déposés auprès du Trésor, à la Caisse des dépôts et consignations, à La Poste, à la Banque de France ou auprès d'un établissement de crédit ayant obtenu un agrément ou effectuer des dépôts sur un compte à terme ouvert auprès de ces organismes, ainsi que sur un premier livret de la Caisse nationale d'épargne ou des caisses d'épargne et de prévoyance (CCH, art. R*. 423-74).

720

En dehors des opérations prévues par la législation en vigueur, les SAHLM et les sociétés coopératives de production d'HLM ne peuvent effectuer que des achats de titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres parties à l'accord sur l'Espace économique européen ou de parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres parties à l'accord sur l'Espace économique européen, libellés en euros (CCH, art. R. 423-75).

730

S'agissant des sociétés d'économie mixte et des unions d'économie sociale, les produits financiers issus des placements de trésorerie sont exonérés d'impôt sur les sociétés dès lors que les activités relevant du service d'intérêt général entrant dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés sont prépondérantes. La notion de prépondérance s'apprécie en prenant en compte le chiffre d'affaires afférent à chacun des secteurs taxable ou non taxable.

740

Ne sont donc exonérés que les revenus afférents aux sommes déposées sur les comptes conformément à la législation citée au II-C § 690 à 730, ainsi que ceux provenant de la détention ou de la cession des valeurs mobilières de placements visées au II-C § 690 à 730. Les placements de trésorerie mentionnés au 4° du 1 de l'article 207 du CGI sont ainsi définis comme des placements faits en vue de réaliser un gain à brève échéance. Sont donc exclus du champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés, les placements qui ont pour objectif d'assurer une influence particulière sur la société émettrice des titres.


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