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BOI-IF-TFB-10-90-20-10-20120912
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IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties – Exonération temporaire de longue durée en faveur des constructions de logements sociaux à usage locatif financés au moyen de prêts aidés par l'État et bénéficiant du taux réduit de la TVA – Condition tenant au financement des constructions – Prêts prévus par l'article R.331-1 du code de la construction et de l'habitation

1

Conformément au 2ème alinéa de l'article 1384 A I du CGI et compte tenu de la réforme des aides à la pierre accordées par l'État pour la construction de logements sociaux à usage locatif, l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties concerne les constructions de logements :

- financés à concurrence de plus de 50 % par un prêt prévu à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ;

- et bénéficiant des dispositions des 2 ou 10 du I de l'article 278 sexies du CGI ou des dispositions du II du même article pour les logements mentionnés aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation

10

La présente sous-section est consacrée aux prêts concernés par l'article R. 331-1 du CCH.

L'appréciation du pourcentage de 50 % de financement aidé est développée dans le BOI-IF-TFB-10-90-20-20 auquel l il convient de se reporter.

20

Les prêts concernés par l'article R. 331-1 du CCH s'entendent des prêts locatifs aidés (PLA-neuf) accordés pour la construction de logements sociaux à usage locatif.

30

Avant la réforme de l'aide à la construction des logements par la loi de finances pour 1997 (loi n° 96-1181 du 30 décembre 1996), les prêts locatifs aidés étaient accordés dans les conditions suivantes par deux circuits financiers :

- la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) pour les PLA ordinaires et les PLA très sociaux. Pour ces prêts, l'aide de l'État prenait la forme d'une subvention qui ouvrait droit au prêt ;

- le Crédit Foncier de France (CFF) : le prêt accordé par cet organisme incluait une subvention de l'État.

Les modifications successives intervenues dans le régime des prêts locatifs aidés ont été les suivantes.

I. Prêts délivrés par la Caisse des dépôts et consignations (CDC)

A. Prêts locatifs aidés « PLA-CDC »

40

Depuis le 1er octobre 1996, l'application du taux réduit de TVA de 5,5 % à la livraison à soi-même (LASM) de logements locatifs sociaux s'est substitué :

- pour les PLA-CDC ordinaires, à la subvention de l'État ;

- pour les PLA-CDC très sociaux, à une partie des subventions de l'État dont le taux est diminué de douze points.

50

Le tableau ci-après résume ces modifications :

Mode de financement des logements neufs

jusqu'au 30 septembre 1996

à partir du 1er octobre 1996

PLA-CDC

subvention au taux de 12 %

TVA à 5,5 % sur la LASM

PLA-CDC pour les opérations expérimentales

subvention au taux de 15 %

TVA à 5,5 % sur la LASM et subvention au taux de 3 %

PLA-CDC TS

subvention au taux de 20 % (pouvant exceptionnellement être portée à 25 %)

TVA à 5,5 % sur la LASM et subvention au taux de 8 % (pouvant exceptionnellement être portée à 13 %)

60

Il est précisé que l'octroi du PLA de la CDC était subordonné à une décision favorable d'agrément prise par le préfet dans les conditions prévues par les articles R. 331-3 à R. 331-6 du CCH. Cette demande doit être accompagnée de la convention d'aide personnalisée au logement prévu au 3° de l'article L. 351-2 du CCH.

70

S'agissant des opérations bénéficiant d'un prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations, la décision favorable d'agrément est accordée :

- pour les opérations de logements locatifs sociaux ordinaires, aux offices publics d'habitation à loyer modéré, aux offices publics d'aménagement et de construction, aux sociétés anonymes d'habitation à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte (SEM) ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ;

- pour les opérations de logements locatifs très sociaux, aux organismes HLM et aux SEM visés ci-dessus, aux collectivités territoriales ou à leurs groupements ainsi qu'aux organismes dont l'objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui sont agréés à cette fin par le représentant de l'État dans le département.

Remarque :L'article 49 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement prévoit que le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toutes mesures pour substituer aux offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM) et aux offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) une nouvelle catégorie d'établissements publics d'habitations à loyer modéré dénommés « offices publics de l'habitat ».

80

Par décret n° 97-1261 du 29 décembre 1997 (cf. article R. 331-15-2° du CCH), les PLA-TS ont été remplacés par les PLA à loyer minoré (PLA-LM) désormais remplacés par les prêts PLUS (voir I-B) .

En outre a été institué un PLA-intégration (PLA-I), toujours en vigueur, auquel est associée une subvention au taux de 20 % et qui vise des opérations de constructions très sociales adaptées aux besoins de ménages rencontrant des difficultés d'insertion particulières.

90

Comme auparavant, les constructions financées avec des prêts locatifs aidés de la Caisse des Dépôts et Consignations peuvent bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties d'une durée de 15 ans.

B. Institution du prêt locatif à usage social « PLUS »

100

Le décret n° 99-794 du 14 septembre 1999 modifiant le code de la construction et de l’habitation et relatif aux subventions et prêts pour la construction, l’acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés a modifié le régime des prêts aidés par l'État délivrés par la Caisse des dépôts et consignations.

Ce décret a créé le Prêt Locatif à Usage Social (« PLUS ») et modifié les modalités d’octroi de l’agrément prévues pour ces prêts par l’article R. 331-14 du CCH.

D'autre part, les décrets n° 99-864 et 99-865 du 7 octobre 1999 ont adapté en conséquence le régime des conventions conclues entre l'État et les organismes HLM ainsi que les conventions conclues entre l'État et les sociétés d'économie mixte qui n'ont pas obtenu le même régime de conventionnement que les HLM :

- le prêt dénommé « PLUS » s'est substitué à la fois au « PLA ordinaire » et au « PLA à loyer minoré » (anciennement dénommé « PLA très social »). Il est devenu le dispositif principal de financement du logement social, défini au premier alinéa de l’article R. 331-1 du CCH ;

- le financement « PLA-I » (PLA d’intégration) a été maintenu. Il concerne les logements adaptés aux besoins des ménages qui connaissent des difficultés d’insertion particulière. Il a été défini au deuxième alinéa de l’article R. 331-1 du CCH.

110

Durant une période transitoire qui s’est achevée le 30 avril 2000 (décret n° 2000-104 du 8 février 2000), la Caisse des dépôts et consignations a distribué des prêts « PLA ordinaire » et « PLA à loyer minoré » mais également des prêts « PLUS ».

120

Les tableaux annexés (cf. BOI-ANNX-000235 et BOI-ANNX-000236) résument les différentes catégories de prêts délivrés par la Caisse des dépôts et consignations ouvrant droit à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties.

130

L’exonération est accordée aux immeubles financés à l’aide de ces prêts sous réserve, bien entendu, que les autres conditions définies à l'article 1384 A du CGI soient respectées.

140

Il est précisé :

- que le prêt « PLUS » vise les mêmes maîtres d’ouvrages que ceux ayant accès au « PLA ordinaire » : organismes HLM et sociétés d’économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements, cités aux 1° et 2° de l’article R. 331-14 du CCH  ;

- que pour bénéficier de ce financement, le bailleur doit préalablement passer avec l'État la convention prévue au 3° ou 5° de l’article L. 351-2 du CCH et ouvrant droit pour les locataires à l’aide personnalisée au logement (APL) ;

  • que toute opération financée à l’aide d’un prêt « PLUS » doit faire l’objet d’une décision portant octroi de subvention prise par le préfet dans les conditions des articles R. 331-3 et R. 331-6 du CCH . Cette décision vaut agrément pour l’obtention de la TVA au taux réduit.

150

La décision d’agrément pour l'octroi du PLA de la CDC prise par le Préfet dans les conditions prévues par les articles R. 331-3 à R. 331-6 du code de la construction et de l'habitation est supprimée.

Elle a été remplacée par la décision portant octroi de subvention qui vaut agrément de l’opération et ouvre droit aux prêts de la Caisse des dépôts et consignations.

La décision d'agrément a également été supprimée et remplacée par la décision de subvention pour les financements « PLA-I » de la CDC.

160

Toutefois, la décision d’agrément a été maintenue pour les prêts pour la location sociale du Crédit Foncier de France et pour les prêts « PLUS » de la CDC qui sont délivrés sans subvention.

II. Prêts délivrés par le Crédit foncier de France (CFF)

A. Prêts locatifs conventionnés « PLC-CFF »

170

Les prêts locatifs aidés (PLA) délivrés par le Crédit foncier de France (CFF) pour les opérations de constructions de logements locatifs sociaux ont été supprimés à compter du 1er octobre 1996 et remplacés par des prêts conventionnés locatifs « PCL-CFF » dont le régime est précisé par le dernier alinéa de l'article R. 331-20 du CCH (cf. décret n° 96-860 du 2 octobre 1996).

180

Le décret n° 99-609 du 9 juillet 1999 a précisé que ces prêts entrent dans le champ d'application de l'article R. 331-1 du CCH.

Dès lors, les opérations de construction de logements neufs sociaux à usage locatif financées à l'aide des prêts distribués par le Crédit Foncier de France visés à l'article R. 331-20 du CCH peuvent prétendre à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI, sous réserve bien entendu de respecter les autres conditions posées par cet article (nature des constructions et régime de TVA applicable).

190

Il est admis que le bénéfice de l'exonération soit accordé aux opérations pour lesquelles la décision d'agrément a été prise antérieurement à la publication du décret susvisé par le représentant de l'État dans le département.

200

Les prêts sont accordés au promoteur et transférés à l'acquéreur ; le promoteur peut ou non mobiliser le prêt (déblocage des fonds).

210

L'exonération est applicable lorsque le prêt mobilisé au cours de la phase de construction par le promoteur ou l'acquéreur s'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, représente plus de 50 % du coût de la construction.

B. Remplacement des prêts anciennement distribués par le Crédit Foncier de France par le prêt locatif social (PLS)

220

Un décret n° 2001-207 du 6 mars 2001 a remplacé par le prêt locatif social (PLS) les prêts anciennement distribués par le Crédit Foncier de France (CFF), à savoir les prêts pour la location sociale (accordés pour des opérations de construction de logements neufs) ainsi que les prêts locatifs aidés (accordés pour des opérations d’acquisition), et en a banalisé la distribution.

1. Le prêt locatif social (PLS) institué par le décret n° 2001-207 du 6 mars 2001

230

Le PLS est régi par les dispositions des articles R. 331-1 à R. 331-13 du code de la construction et de l’habitation, communes aux prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs aidés, et par celles des articles R. 331-17 à R. 331-21 du même code issues du décret n° 2001-207 du 6 mars 2001 spécifiquement applicables à ces prêts.

240

Ce prêt présente les principales caractéristiques suivantes :

- le PLS peut être accordé par la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ainsi que par les établissements de crédit qui ont conclu avec celle-ci une convention sous l'égide de l'État. En conséquence, ce prêt peut notamment être distribué par le CFF, Dexia, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, les Caisses d'Épargne ;

- le PLS peut être attribué à des personnes morales ou physiques lorsque celles-ci contribuent au financement de l'opération par un financement propre minimum fixé par arrêté et qu’elles s'engagent à assurer elles-mêmes la gestion de ces logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés. Ces prêts peuvent être transférés à ces mêmes bénéficiaires, sous réserve de l’accord du représentant de l'État dans le département et de l’établissement prêteur. Toutefois :

  • le financement propre est fixé par arrêté du ministre chargé du logement du 6 mars 2001, à 10 % du prix de revient prévisionnel de cette opération ;

  • les PLS consentis par la Caisse des dépôts et consignations ne peuvent l'être qu'aux offices publics d'habitations à loyer modéré, aux offices publics d'aménagement et de construction, aux sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, et aux sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements.

Remarque : L'article 49 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement prévoit que le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toutes mesures pour substituer aux offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM) et aux offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) une nouvelle catégorie d'établissements publics d'habitations à loyer modéré dénommés « offices publics de l'habitat » ;

- le bailleur doit préalablement passer une convention prévue aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du CCH , déterminant les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention (cf. conventions-types figurant en annexe des articles R.353-1 (bailleur : HLM), R.353-59 (bailleur : SEM) et R.353-90 (autres bailleurs) du CCH) ;

- toute opération financée à l’aide de ces prêts doit faire l’objet d’une décision favorable du ministre chargé de la construction et de l'habitation prise dans les conditions prévues à l'article R. 331-6 du CCH.

2. Conséquences au regard de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue à l'article 1384 A du CGI

250

Les dispositions régissant le prêt locatif social renvoyant à l’article R. 331-1 du CCH, ce prêt ouvre droit à l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par le I de l’article 1384 A du CGI, sous réserve du respect des autres conditions fixées par cet article..

260

Un tableau récapitulatif des différents types de prêts ouvrant droit à l'exonération figure en annexe (cf. BOI-ANNX-000236).


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