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BOI-BIC-PVMV-40-50-10-20131216
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BIC - Plus-values et moins-values - Régime applicable aux opérations de crédit-bail - Règles applicables en cours de contrat

I. Situation du preneur d'un contrat de crédit-bail

A. Déductibilité des loyers de crédit-bail

1

Ces dispositions sont détaillées au II-A-1 § 40 et suivants du BOI-BIC-BASE-60-30-10.

(10 à 50)

B. Cession d'un contrat de crédit-bail en cours d'exécution

1. Cession d'un contrat de crédit-bail mobilier

60

L'article 39 duodecies A du code général des impôts (CGI) prévoit que :

- la plus-value réalisée lors de la cession d'un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues aux 1° et 2° de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier relatif aux entreprises pratiquant le crédit-bail est soumise au régime défini aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. Elle est considérée comme une plus-value à court terme à concurrence de la fraction des loyers qui correspond aux amortissements que l'entreprise cédante aurait pu pratiquer selon le mode linéaire si elle avait été propriétaire du bien qui fait l'objet du contrat ; ces amortissements sont calculés sur le prix d'acquisition du bien par le bailleur diminué du prix prévu au contrat pour l'acceptation de la promesse unilatérale de vente en retenant une durée d'utilisation égale à celle du contrat (CGI, art. 39 duodecies A, 1).

Remarque : Toutefois, les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés lors de la cession de contrats de crédit-bail sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun. En effet, le a quater du I de l'article 219 du CGI exclut du régime des plus-values à long terme, les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés provenant de la cession de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé à l'exception des parts ou actions visées aux premier et troisième alinéas du a ter de ce même article ;

- le prix d'acquisition des droits mentionnés ci-dessus est amorti selon le mode linéaire sur la durée normale d'utilisation du bien à cette date. Si ces droits sont à nouveau cédés, la fraction de la plus-value réalisée qui correspond aux amortissements ainsi pratiqués est également considérée comme une plus-value à court terme (CGI, art. 39 duodecies A, 2).

2. Cession d'un contrat de crédit-bail immobilier

70

Les dispositions exposées au I-B-1 § 60 sont applicables à la cession d'un contrat de crédit-bail immobilier sous réserve des règles spécifiques prévues par le 6 de l'article 39 duodecies A du CGI.

a. Contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995

80

Les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier sont assimilés à des éléments non amortissables de l'actif immobilisé pour une fraction du prix auquel le contrat de crédit-bail a été acquis par le nouveau titulaire égale au rapport qui existe, à la date du transfert du contrat, entre la valeur réelle du terrain et celle de l'ensemble immobilier.

La cession d'un contrat de crédit-bail immobilier est donc considérée comme portant :

- pour une partie sur la cession d'un élément amortissable de l'actif immobilisé qui correspond à la fraction du prix de cession représentative des droits sur les constructions ;

- pour l'autre partie sur la cession d'un élément non amortissable de l'actif immobilisé qui correspond à la fraction du prix représentative des droits sur le terrain.

La répartition du prix de cession du contrat entre ces deux éléments est effectuée en fonction de la valeur réelle respective du terrain et des constructions à la date de la cession par rapport à celle de l'ensemble immobilier.

Pour l'acquéreur du contrat, seule la fraction du prix d'acquisition représentative des droits sur les constructions peut faire l'objet d'un amortissement.

b. Contrats conclus à compter du 1er janvier 1996

90

Les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier sont assimilés à des éléments non amortissables de l'actif immobilisé pour la fraction du prix auquel ils ont été acquis égale à la somme de la valeur réelle du terrain et des quotes-parts de loyers non déduites en application des dispositions du 10 de l'article 39 du CGI au titre des éléments non amortissables, à la date du transfert du contrat, diminuée de la valeur du terrain à la signature du contrat avec le crédit-bailleur (CGI, art. 39 duodecies A, 6).

La plus-value est considérée comme une plus-value à court terme à concurrence de la fraction déduite, pour l'assiette de l'impôt, de la quote-part de loyers prise en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat diminuée du montant des frais d'acquisition compris dans ces loyers (CGI, article 39 duodecies A, 1).

3. Situation du cédant d'un contrat de crédit-bail

a. Détermination de la plus-value de cession

100

La cession des droits attachés à un contrat de crédit-bail s'entend de la vente ou de l'apport d'un tel contrat, ou de toute opération qui entraîne le transfert à un tiers de ces droits. Sur la notion de cession, il conviendra de se reporter aux dispositions figurant au II § 90 et suivants du BOI-BIC-PVMV-10-10-20.

Les modalités de détermination de la plus-value diffèrent selon que le cédant est le souscripteur du contrat, ou qu'il a acquis les droits correspondants en cours de contrat.

1° Cession d'un contrat de crédit-bail mobilier

110

Lorsque le contrat est cédé par le souscripteur, la plus-value est égale au prix de cession des droits. Le prix de cession s'entend de la valeur de la contrepartie reçue par le cédant, sous réserve du droit de contrôle de l'administration. Ce prix correspond à la somme acquise au vendeur en cas de vente, et à la valeur réelle des titres reçus en rémunération en cas d'apport.

Lorsque les droits ont été acquis par le cédant, la plus-value de cession de ces droits est déterminée par différence entre leur prix de cession, défini comme ci-dessus, et leur valeur nette comptable.

Cette dernière s'entend du coût d'acquisition du contrat, diminué des amortissements pratiqués en application du 2 de l'article 39 duodecies A du CGI.

2° Cession d'un contrat de crédit-bail immobilier
a° Dispositions applicables aux contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995

120

Les règles exposées au I-B-3-a-1° § 110 sont également applicables à la cession d'un contrat de crédit-bail immobilier.

Mais, dans ce cas, en application combinée des dispositions des 1 et 6 de l'article 39 duodecies A du CGI, la plus-value est déterminée en distinguant la situation des droits afférents aux constructions, de celle des droits afférents au terrain compris dans l'ensemble immobilier.

La plus-value afférente à chacun de ces deux éléments est déterminée par différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession correspondant à chacun d'eux dans la valeur d'ensemble du contrat.

L'entreprise cédante détermine donc deux plus-values dont l'une est relative aux droits sur les constructions et l'autre aux droits sur le terrain (droits assimilés à un élément non amortissable).

b° Dispositions applicables aux contrats conclus à compter du 1er janvier 1996

130

Les règles exposées aux I-B-3-a § 100 et I-B-3-a-2°-a° § 120 sont applicables, étant précisé qu'en application du 10 de l'article 39 du CGI, les quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions de ce même article doivent être considérées comme un élément du prix de revient du contrat pour le calcul de la plus-value.

b. Régime fiscal de la plus-value

1° Cession d'un contrat de crédit-bail mobilier

140

Sous réserve des dispositions spécifiques prévues à l'article 39 duodecies A du CGI, l'ensemble des règles prévues pour les plus-values de cession d'éléments amortissables de l'actif immobilisé sont applicables.

Il en résulte les conséquences suivantes.

a° Computation du délai de deux ans

150

Pour apprécier si un contrat est cédé dans un délai inférieur, égal ou supérieur à deux ans, au sens de l'article 39 duodecies du CGI, il y a lieu de retenir comme point de départ de ce délai selon le cas :

- la date de souscription du contrat (cession par le souscripteur) ;

- la date d'acquisition des droits (autres cas).

b° Qualification de la plus-value

160

Sous réserve des règles spécifiques applicables en matière d'impôt sur les sociétés, lorsque le contrat cédé a été acquis (ou souscrit) depuis moins de deux ans, l'intégralité de la plus-value réalisée lors de la cession est à court terme ; elle est donc soumise à l'impôt dans les conditions de droit commun.

Si le contrat cédé est détenu depuis au moins deux ans, la plus-value réalisée doit être répartie en plus-value à court terme et plus-value à long terme dans les conditions suivantes.

c° Plus-value à court terme

170

En application du 1 de l'article 39 duodecies A du CGI, la plus-value de cession d'un contrat de crédit-bail est considérée comme à court terme à concurrence des amortissements que l'entreprise cédante aurait pu pratiquer selon le mode linéaire si elle avait été propriétaire du bien qui fait l'objet du contrat (ci-après appelés « amortissements théoriques »).

L'« amortissement théorique » est calculé à partir du prix d'acquisition du bien par le bailleur, c'est-à-dire du prix de revient du bien hors TVA récupérable.

Le prix d'acquisition ainsi déterminé est diminué du prix prévu au contrat pour l'acceptation de la promesse unilatérale de vente au terme du contrat même si celui-ci prévoit la possibilité de lever l'option d'achat avant le terme fixé initialement.

L'« amortissement théorique » mentionné au 1 de l'article 39 duodecies A du CGI est calculé selon le mode linéaire en multipliant la base ainsi déterminée par le taux qui correspond à une durée d'utilisation égale à celle du contrat de crédit-bail.

La plus-value est à court terme à hauteur de l'« amortissement théorique » ainsi déterminé. Ce montant est soumis à l'impôt dans les conditions et au taux de droit commun.

180

Cas particulier : cession d'un contrat préalablement acquis.

Dans ce cas la plus-value à court terme correspond :

- à l'« amortissement théorique », calculé comme il est dit au I-B-3-b-1°-c° § 170, sur la durée pendant laquelle le cédant a été titulaire du contrat ;

- augmenté de l'amortissement effectivement pratiqué sur les droits attachés au contrat acquis, conformément au 2 de l'article 39 duodecies A du CGI.

d° Plus-value à long terme

190

Le régime des plus-values à long terme est applicable le cas échéant à la fraction de la plus-value réalisée qui excède celle qui est considérée à court terme.

La plus-value à long terme éventuellement dégagée lors de la cession d'un contrat de crédit-bail est soumise à l'impôt sur le revenu à un taux réduit. Ce taux applicable au montant net des plus-values à long terme est fixé à l'article 39 quindecies du CGI.

200

Exemple : Un contrat de crédit-bail mobilier a été conclu le 2 janvier N ; il porte sur un bien d'équipement acquis par le bailleur pour 10 000 € HT.

Durée du contrat : 10 ans.

Prix de levée d'option au terme du contrat : 1 000 €.

Loyer annuel prévu : 1 200 €.

Cession du contrat par le souscripteur A le 2 janvier N+5, pour 5 000 €.

Cession du même contrat par l'acquéreur B le 2 janvier N+8, pour 3 000 €.

Chez le cédant (souscripteur A), résultat de la cession réalisée en N+5 :

- plus-value réalisée : 5 000 € ;

- « amortissement théorique » : (10 000 € - 1 000 €) x 1/10 x 5 = 4 500 € ;

- plus-value à court terme : 4 500 € (fraction de la plus-value correspondant à « l'amortissement théorique ») ;

- plus-value à long terme : 5 000 € - 4 500 € = 500 €.

Chez le cessionnaire (acquéreur B) :

- amortissement du contrat :

- durée normale d'utilisation du bien appréciée lors de l'acquisition du contrat : 6 ans,

- amortissement pratiqué jusqu'en N+8 : 5 000 € x 1/6 x 3 = 2 500 € ;

- résultat de la cession réalisée en N+8 :

- plus-value réalisée : 3 000 € - (5 000 € - 2 500 €) = 500 €,

- plus-value à court terme : 500 €

Remarque : Dans ce cas, l'«amortissement théorique » n'est pas utilisé pour la qualification de la plus-value à court terme dès lors que cette dernière n'excède pas le montant des amortissements effectivement pratiqués.

2° Cession d'un contrat de crédit-bail immobilier
a° Dispositions applicables aux contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995

210

Les dispositions exposées au I-B-3-b-1° § 140 et suivants sont applicables à la plus-value réalisée à l'occasion de la cession d'un contrat de crédit-bail immobilier. Toutefois la fraction de la plus-value à court terme correspondant à l'«amortissement théorique » appelle les précisions suivantes.

L'«amortissement théorique » est calculé à partir du prix d'acquisition du bien par le bailleur, hors TVA récupérable ; le prix d'acquisition du bien s'entend du total du prix supporté pour l'acquisition des constructions et du terrain correspondant. En application du 1 de l'article 39 duodecies A du CGI la plus-value réalisée lors de la cession du contrat de crédit-bail est à court terme à hauteur de l'«amortissement théorique » défini au I-B-3-b-1°-c° § 170 à 180.

Dans la mesure où la plus-value doit être répartie entre les droits représentatifs des constructions, et ceux représentatifs du terrain l'« amortissement théorique » doit en priorité être retenu pour la qualification de la plus-value réalisée sur la fraction des droits représentative des constructions assimilée à un élément amortissable.

Si l'«amortissement théorique » excède le montant de cette dernière plus-value, le solde de l'« amortissement théorique » devra être retenu pour la qualification à court terme de la plus-value réalisée sur la fraction des droits représentative du terrain. Toutefois, il sera admis que la fraction de la plus-value afférente à ces droits imposable à court terme soit limitée à l'excédent du prix d'achat du terrain par le bailleur sur le prix de levée de l'option d'achat fixé au terme du contrat. En conséquence aucun « amortissement théorique » n'est à imputer sur la plus-value correspondant aux droits sur le terrain des lors que le prix de levée de l'option est au moins égal au prix de revient du terrain dans les écritures du bailleur.

220

En ce qui concerne les cessions successives d'un contrat de crédit-bail immobilier, la plus-value de cession des droits afférents aux constructions est à court terme :

- à concurrence de l'«amortissement théorique » qui est affecté à la qualification de cette plus-value ;

- augmentée de l'amortissement effectivement pratiqué sur les droits afférents aux constructions.

b° Dispositions applicables aux contrats conclus à compter du 1er janvier 1996

230

Sous réserve des dispositions de l'article 39 duodecies A du CGI, l'ensemble des règles prévues pour les plus-values de cession d'éléments amortissables de l'actif immobilisé sont applicables.

Ainsi, comme dans le cas d'une cession de contrat de crédit-bail mobilier, la computation du délai de 2 ans prévu par l’article 39 duodecies du CGI court à compter de la date de souscription du contrat ou de la date d'acquisition des droits.

En cas de cession d'un contrat de crédit-bail immobilier, la plus-value est considérée comme une plus-value à court terme à concurrence de la fraction déduite, pour l'assiette de l'impôt, de la quote-part des loyers prise en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat diminuée du montant des frais d'acquisition compris dans ces loyers.

La référence à un amortissement théorique calculé sur le prix d'acquisition chez le bailleur pour qualifier la plus-value est ainsi abandonnée pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996.

La répartition du prix de cession du contrat entre les droits représentatifs des constructions et du terrain demeure néanmoins utile, notamment, pour la détermination de la fraction des droits amortissables par le cessionnaire (cf. I-B-4 § 240), ainsi que pour l’application du régime spécial prévu à l'article 210 A du CGI et à l'article 210 B du CGI en faveur de certaines fusions et opérations assimilées.

Il est rappelé que pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 1997, les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés lors de la cession de contrats de crédit-bail sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun. En effet, le a quater du I de l'article 219 du CGI exclut du régime des plus-values à long terme les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés provenant de la cession de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé à l'exception des parts ou actions visées au premier et troisième alinéas du a ter de ce même article (BOI-IS-BASE-20-20 aux § 10 à 20).

4. Situation du cessionnaire d'un contrat de crédit-bail

240

En application des dispositions du 6 de l’article 39 duodecies A du CGI, les droits afférents au contrat doivent être assimilés à des éléments non amortissables de l’actif immobilisé pour une fraction du prix auquel le contrat est acquis par le cessionnaire égale au rapport qui existe, à la date du transfert, entre la valeur réelle du terrain et celle de l’ensemble immobilier.

La fraction du prix d'acquisition des droits représentative des constructions est amortissable selon le mode linéaire sur la durée normale d'utilisation des constructions appréciée à la date de cession des droits (CGI, art. 39 duodecies A, 2). La durée d'amortissement est, notamment, indépendante de la durée du contrat de crédit bail restant à courir (BOI-BIC-BASE-60-20 au I-A-2-b-3° § 60).

Pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996, les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier sont assimilés à des éléments non amortissables de l'actif immobilisé pour la fraction du prix auquel ils ont été acquis égale à la somme de la valeur réelle du terrain et des quotes-parts de loyers non déduites en application des dispositions du 10 de l'article 39 du CGI au titre des éléments non amortissables, à la date du transfert du contrat, diminuée de la valeur du terrain à la signature du contrat avec le crédit-bailleur.

II. Situation du bailleur d'un contrat de crédit-bail

250

La situation du bailleur d'un contrat d'un contrat de crédit-bail est décrite au I-B § 80 et suivants du BOI-BIC-BASE-60-20 et au II-B § 220 et suivants du BOI-BIC-BASE-60-30-10 .

III. Cas particulier des fusions et opérations assimilées soumises au régime spécial prévu à l'article 210 A du CGI et à l'article 210 B du CGI

260

La plus-value réalisée lors d'une fusion ou d'un apport partiel d'actif en raison du transfert d'un contrat de crédit-bail est soumise au régime prévu à l'article 39 duodecies A du CGI.

Elle est susceptible de bénéficier du régime spécial des fusions prévu à l'article 210 A du CGI et à l'article 210 B du CGI, si les conditions posées par ces articles sont satisfaites (ce régime ne concerne que les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés).

A. Opérations portant sur un contrat de crédit-bail mobilier

270

Lorsque la plus-value est réalisée lors de l'apport d'un bien amortissable, il en résulte les conséquences suivantes :

- la société apporteuse n'est pas soumise à l'impôt sur la plus-value en cause (CGI, art. 210 A, 1) ;

- la société bénéficiaire de l'apport doit réintégrer cette plus-value dans ses bénéfices imposables dans les conditions prévues pour les biens amortissables par le d du 3 de l'article 210 A du CGI.

B. Opérations portant sur un contrat de crédit-bail immobilier

280

En application du 5 de l'article 210 A du CGI, les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier sont assimilés à des éléments de l'actif immobilisé amortissables ou non amortissables dans les conditions prévues à l'article 39 duodecies A du CGI pour l'application du régime des fusions.

En conséquence, la plus-value d'apport relative aux droits qui correspondent aux constructions, qui est considérée comme réalisée sur un élément d'actif immobilisé amortissable en application des dispositions de l'article 39 duodecies A du CGI, suit le régime prévu pour de tels biens (cf. III-A § 270).

Dès lors, la société bénéficiaire de l'apport doit réintégrer cette plus-value dans ses bénéfices imposables dans les délais prévus au d du 3 de l'article 210 A du CGI.

La plus-value d'apport relative aux droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier qui correspondent au terrain est considérée comme réalisée sur un élément de l'actif immobilisé non amortissable.

En application du c du 3 de l'article 210 A du CGI, cette plus-value n'est donc pas imposée entre les mains de la société apporteuse ; la société bénéficiaire des apports doit s'engager dans l'acte de fusion à calculer la plus-value réalisée ultérieurement lors de la cession de ces droits non amortissables, d'après la valeur qu'ils avaient, du point de vue fiscal, dans les écritures de la société apporteuse.

À cet égard, le 5 de l'article 210 A du CGI précise que pour l'application de cette règle, en cas de cession ultérieure des droits ainsi apportés, qui sont assimilés à des éléments non amortissables, ou de cession du terrain lui-même, la plus-value est calculée d'après la valeur que les droits avaient du point de vue fiscal dans les écritures de la société apporteuse.

Ainsi, lorsque l'apport des droits afférents au terrain a été placé sous le régime prévu à l'article 210 A du CGI et à l'article 210 B du CGI, et que le bien a été acquis au terme du contrat de crédit-bail, la plus-value de cession du terrain est calculée d'après la valeur que les droits correspondants avaient, du point de vue fiscal, dans les écritures de la société qui les a apportés, majorée du prix de revient du terrain tel qu'il est défini à l'article 239 sexies C du CGI.


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