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BOI-IR-RICI-80-10-20-10-20160601
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IR - Réduction d'impôt au titre des investissements réalisés outre-mer - Investissements éligibles

I. Nature des investissements éligibles

1

Plusieurs types d’investissements dans le secteur du logement, autre que social, sont éligibles à la réduction d’impôt prévue à l'article 199 undecies A du code général des impôts (CGI). Il s’agit :

- de l’acquisition ou de la construction d’un immeuble neuf affecté à l'habitation à titre principal du propriétaire ou du locataire (I-A § 20) ;

- de la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer qu’elles donnent en location nue (I-B § 100) ;

- de la souscription au capital de SCPI ayant pour objet l’acquisition de logements neufs situés outre-mer qu’elles donnent en location nue (I-C § 110) ;

- de la réalisation de travaux de réhabilitation ainsi que de travaux de confortation de logements achevés depuis plus de vingt ans contre le risque sismique et affectés à l'habitation à titre principal du propriétaire ou du locataire (I-D § 220) ;

Remarque : Conformément aux dispositions du A des I et III de l'article 110 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016 et sous réserve de dispositions transitoires, la réduction d'impôt en faveur des travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique des logements achevés depuis plus de vingt ans n'est plus applicable dans les départements d'outre-mer pour les travaux achevés à compter du 1er janvier 2016 (cf. I-D § 225).

Sur la condition d'affectation du logement, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-80-10-20-20. Concernant les obligations incombant aux contribuables et aux sociétés dont les titres ouvrent droit à réduction d'impôt, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-80-30.

10

Il est précisé à titre liminaire que le contribuable peut acquérir plusieurs logements et souscrire des parts au titre de la même année sans aucune limite quant au prix des logements ou des parts.

Toutefois, pour les logements que le contribuable affecte à son habitation principale, le nombre des investissements éligibles à l'avantage fiscal est limité en raison :

- d'une part, de la définition même de la notion de résidence principale qui exclut toute pluralité d’habitation principale et de l’obligation d’affectation du bien pendant cinq ans à cet usage (BOI-IR-RICI-80-10-20-20 au I § 10 à 40) ;

- d'autre part, pour les investissements réalisés à compter du 27 mai 2009, de la condition de primo-accession à la propriété (BOI-IR-RICI-80-10-10 au II-C § 60 à 120). 

Par ailleurs, la base de la réduction d'impôt est retenue dans certaines limites (BOI-IR-RICI-80-20-10 au I § 1 à 170).

A. Construction ou acquisition d'immeubles neufs

20

Les a et b du 2 de l'article 199 undecies A du CGI prévoient que la réduction d’impôt s’applique au prix de revient de l’acquisition ou de la construction, régulièrement autorisée par un permis de construire, d’immeubles neufs situés outre-mer que le contribuable affecte à l’habitation.

1. Immeubles situés outre-mer

30

Les immeubles doivent être situés dans les départements d’outre-mer, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, les Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie.

Il est rappelé que la localisation du logement doit être combinée avec la condition de domiciliation fiscale en France du contribuable au sens de l'article 4 B du CGI (BOI-IR-RICI-80-10-10 au I-A § 10) pour l'éligibilité à la réduction d'impôt des investissements réalisés par des personnes physiques pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale.

Depuis le 1er janvier 2010 et conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi n°2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer, dite LODEOM, l'article 199 undecies A du CGI s'applique aux investissements réalisés à Mayotte, en Polynésie française, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Wallis-et-Futuna ainsi qu'en Nouvelle-Calédonie si la collectivité concernée est en mesure d'échanger avec l'État les informations utiles à la lutte contre la fraude et l'évasion fiscales.

2. Immeubles situés outre-mer à usage d’habitation

a. Logements

40

La réduction d’impôt s’applique aux logements que le contribuable prend l’engagement d’affecter à l’usage d’habitation, c'est-à-dire que ces locaux doivent être conformes aux articles R*. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation à R*. 111-17 du code de la construction et de l'habitation.

b. Additions ou surélévations de constructions

50

Les additions ou surélévations de constructions ouvrent droit à la réduction d’impôt si elles constituent une fraction de propriété destinée à une utilisation distincte par référence à la notion d’unité d’évaluation utilisée pour l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ainsi, la construction d’une pièce supplémentaire à un logement loué ou destiné à l’être n’ouvre pas droit à réduction si elle forme avec le logement considéré une seule et même unité d’habitation.

c. Locaux à usage mixte

60

L’acquisition d’un local à usage mixte n’ouvre pas droit, en principe, au bénéfice de la réduction d’impôt. Il est toutefois admis que la réduction d’impôt s’applique, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, si le logement est affecté à l’habitation principale pour les trois quarts au moins de sa superficie.

Pour déterminer si cette dernière condition est remplie, il convient de prendre en considération le rapport existant entre :

- d’une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l’habitation principale et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.) ;

- d’autre part, la superficie développée totale du logement.

Le respect de cette condition est apprécié logement par logement. Si un contribuable acquiert un immeuble comportant plusieurs logements, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque logement et non au niveau de l’immeuble.

3. Immeubles neufs

a. Notion de logement neuf

70

Les logements neufs s’entendent de ceux dont la construction est achevée, qui n’ont jamais été habités et qui n’ont jamais fait l’objet d’une utilisation antérieure sous quelque forme que ce soit (location à usage d’habitation nue ou meublée, à usage de bureaux, de locaux professionnels, etc.).

Toutefois, il est admis que les appartements témoins d’un programme immobilier ouvrent droit à l’avantage fiscal si toutes les autres conditions sont remplies.

b. Logements dont l’acquisition entre dans le champ de la TVA immobilière

80

Entrent également dans le champ de la réduction d’impôt les logements provenant de la réhabilitation d’anciens immeubles d’habitation vétustes ou de la transformation de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l’habitation, dès lors que leur acquisition entre dans le champ d’application de la TVA en application de l'article 257 du CGI et que les travaux ont été autorisés par un permis de construire.

4. Construction autorisée par un permis de construire

90

Les constructions de logements doivent régulièrement avoir été autorisées par un permis de construire pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt.

B. Souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs 

100

Le c du 2 de l'article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d’impôt s’applique au prix de souscriptions de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer (cf. I-A § 20 à 90) et qu'elles donnent en location nue pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur résidence principale. La forme sociale et le régime fiscal de la société sont sans incidence sur l’application de la réduction d’impôt.

Dès lors, sont notamment exclues du bénéfice de l'avantage fiscal, les souscriptions au capital de sociétés civiles immobilières de gestion dont l'objet est limité à l'acquisition, et non la construction, suivie de la location d'immeubles.

Par ailleurs, sont exclues du bénéfice de la réduction d’impôt, les souscriptions au capital de sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de l’article 1655 ter du CGI. La réduction d’impôt est toutefois accordée aux associés dans les mêmes conditions que pour un acquéreur ou un constructeur de logements (BOI-IR-RICI-80-10-10 au I-B-1 § 20) pour les logements acquis par l'intermédiaire de ces sociétés.

Les parts ou actions doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable. Elles ne peuvent donc figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle, alors même que leurs résultats seraient soumis à l'impôt sur le revenu au nom des associés.

C. Souscription au capital des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

110

Le d du 2 de l'article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d’impôt s’applique aux souscriptions au capital de SCPI, lorsque celles-ci s'engagent à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle, dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci, à l'acquisition de logements neufs situés outre-mer (cf. I-A § 20 à 90) et affectés pour 90 % au moins de leur surface à usage d'habitation.

Pour le calcul de la surface affectée à l'habitation, il y a lieu d'appliquer les principes suivants.

1. Surface affectée à l'habitation

a. Notion d’affectation à usage d’habitation

1° Locaux affectés à l’habitation

120

Sur la notion de logement, il convient de se reporter au I-A-2 § 40 à 60. Il est admis que, dans la mesure où il est conçu pour l'habitation, c’est-à-dire lorsqu’il est susceptible d'être utilisé pour le logement des personnes, un immeuble peut être regardé comme satisfaisant à la condition d'habitation quel que soit, au regard des personnes appelées à y séjourner, le caractère de permanence ou de stabilité de l'occupation qui en sera faite.

La condition d'habitation est, par suite, réputée remplie en principe pour les immeubles à usage de colonies de vacances, de maisons familiales, d'établissements de cure et de repos, de maisons d'accueil, de maisons de retraite, résidences pour étudiants, foyers de jeunes travailleurs. Il n'y a pas lieu de distinguer entre les habitations ordinaires et les habitations d'agrément ou servant à la villégiature, ni entre les locaux occupés personnellement par le propriétaire et ceux donnés en location, autres bien entendu que ceux affectés à l'exercice de la profession de loueur en meublé.

2° Locaux non affectés à l'habitation

130

D'une manière générale, les immeubles ou fractions d'immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation. Ainsi, ne peuvent être considérés comme affectés à l'habitation les locaux loués à usage de bureaux ou servant à l'exercice d’une profession (médecin, architecte, etc.). Il en est de même en ce qui concerne les immeubles ou fractions d'immeubles affectés à l'exercice de la profession de loueur en meublé.

3° Locaux à usage mixte

140

Par mesure de simplification, les locaux à usage mixte d'habitation et professionnel sont assimilables pour la totalité à des locaux d'habitation. Cette solution n’est toutefois pas applicable aux locaux à usage mixte affectés pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage commercial ou industriel.

4° Dépendances

150

D'une manière générale, les dépendances sont assimilables à des locaux d'habitation, lorsqu'elles présentent le caractère de locaux ou, tout au moins, ont un caractère connexe certain et matériel avec les locaux d'habitation proprement dits. C'est ainsi que doivent être notamment considérés comme affectés à l'habitation les caves, greniers, terrasses, garages, sous-sols qui ne sont pas affectés ou destinés à être affectés à l'exercice d'une profession, d'un commerce ou à l'exploitation d'une industrie.

b. Appréciation des superficies à usage d'habitation

1° Principe

160

La règle d'affectation des logements pour 90 % de leur superficie à usage d'habitation est appréciée immeuble par immeuble. La proportion de la superficie réservée à l'habitation est égale au rapport existant entre, d’une part, la superficie des locaux destinés à l'habitation et assimilés et, d'autre part, la superficie développée de l'ensemble des locaux considérés.

2° Garages

170

Il est toutefois admis que la réalisation de garages en sous-sol, en nombre supérieur à celui des garages réservés aux occupants de logements, n’a pas, à elle seule, pour effet d’exclure les logements du champ d’application de la réduction d’impôt.

3° Parties communes

180

Il y a lieu d'opérer une ventilation de la superficie des parties communes proprement dites (entrées, escaliers, vestibules, etc.) proportionnellement à la surface des locaux affectés à l'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel, d'une part, et à celle des autres locaux, d'autre part. Toutefois, ces parties communes doivent, le cas échéant, être rattachées à la catégorie de locaux (locaux d'habitation ou autres) qu'elles desservent exclusivement.

4° Groupes d'immeubles

190

Il est admis que les groupes d'immeubles définis à l'article 170 de l'annexe II au CGI s'entendent de ceux dans lesquels les immeubles affectés ou destinés à un usage autre que l'habitation constituent le complément normal de l'habitation. Une telle complémentarité résulte de la vocation particulière des immeubles en cause à satisfaire des besoins économiques et sociaux des habitants du groupe (locaux commerciaux, garderies d'enfants, etc.). Cette solution est, toutefois, subordonnée aux conditions suivantes :

- la construction des immeubles qui composent le groupe doit constituer une opération d'ensemble, conformément à un plan-masse faisant l'objet d'un accord préalable unique ou d'un permis de construire unique ;

- cette opération doit être réalisée sur un terrain appartenant à une seule personne, physique ou morale, à une copropriété régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou à une indivision ;

- la réalisation de l'ensemble doit intervenir dans le délai de quatre ans mentionné au II du A de l'article 1594-0 G du CGI, éventuellement prorogé dans les conditions prévues au IV du même A de cet article ; en cas de pluralité d'acquisitions, ce délai est calculé à compter de la date de la première mutation ;

- la superficie développée des immeubles ou parties d'immeubles affectés ou destinés à être affectés à l'habitation doit être égale aux trois quarts au moins de la superficie développée totale des immeubles composant le groupe.

2. Affectation des immeubles acquis au moyen des souscriptions

a. Délai d'affectation

200

Les SCPI doivent s'engager à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci.

Les souscriptions doivent donc être annuelles : en cas de pluralité de souscriptions au cours de la même année, le délai de six mois court à compter de la clôture de chacune des souscriptions.

b. Affectation à la location

210

Les SCPI doivent s’engager à donner les immeubles en location nue, pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure, à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale.

D. Travaux de réhabilitation de logements

220

Le e du 2 de l'article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d’impôt s’applique au montant des travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise, à l'exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers en application de l'article 31 du CGI, portant sur des logements achevés depuis plus de vingt ans et situés outre-mer.

225

Conformément aux dispositions du A des I et III de l'article 110 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, la réduction d'impôt en faveur des travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique portant sur des logements achevés depuis plus de vingt ans n'est plus applicable dans les départements d'outre-mer pour les travaux achevés à compter du 1er janvier 2016.

Toutefois, le bénéfice de la réduction d'impôt est maintenu pour les travaux de l'espèce réalisés dans les départements d'outre-mer, achevés après le 1er janvier 2016 et au plus tard le 31 décembre 2017, à la condition que le contribuable justifie que des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés au plus tard le 31 décembre 2015.

1. Logements concernés

230

Les travaux de réhabilitation doivent nécessairement porter sur des logements, c’est-à-dire des locaux affectés à l’habitation proprement dite. Ces logements doivent être situés outre-mer (cf. I-A-1 § 30).

Sont par conséquent exclus de l’avantage fiscal les travaux qui ont pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.). De même, les travaux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants sont exclus du bénéfice de l’avantage fiscal.

240

Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, les travaux de réhabilitation doivent être effectués sur un immeuble achevé depuis plus de vingt ans (2° du I de l'article 38 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM), modifiant à cet effet le e du 2 de l'article 199 undecies A du CGI). Aucune exception à la condition d'ancienneté du logement n'est prévue.

La condition d'ancienneté s’apprécie à la date à laquelle les travaux sont commencés.

Remarque : Il est précisé que pour les  investissements réalisés avant le 27 mai 2009 l'ancienneté des logements éligibles était fixée à quarante ans. Sur la date de réalisation de l'investissement, il convient de se reporter au II-A § 350.

250

La loi n’exige pas que le contribuable ait acquis à titre onéreux le logement qui fait l’objet des travaux de réhabilitation. Sont dès lors éligibles à la réduction d’impôt les travaux de réhabilitation achevés avant le 31 décembre 2017 et effectués :

- sur un logement qui était, avant la date de promulgation de la loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l’outre-mer, la propriété du contribuable ;

- sur les logements acquis à titre gratuit ou à titre onéreux par le contribuable à compter de cette date.

2. Travaux de réhabilitation éligibles

a. Nature des travaux éligibles

260

Les travaux de réhabilitation des logements s’entendent, à l'exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers en application de l'article 31 du CGI, des travaux de modification ou de remise en état du gros-œuvre ou des travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que des travaux d’amélioration qui leur sont indissociables (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies A).

1° Travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre

270

Le gros œuvre s’entend de l’ensemble des éléments de construction d’un édifice qui en assurent la stabilité, la résistance et la protection.

Les travaux de remise en état du gros œuvre peuvent constituer dans certains cas des travaux de réparation déductibles des revenus fonciers. Les dépenses afférentes aux travaux de modification du gros œuvre sont des dépenses de construction ou de reconstruction qui ne constituent jamais des charges déductibles des revenus fonciers.

Constituent notamment des travaux apportant une modification importante au gros œuvre : l’exécution d’un chaînage de béton armé destiné à la consolidation d’un immeuble ; la démolition et la reconstruction de la toiture et d’un escalier ; l’installation d’une ossature métallique ; le couronnement de murs et la surélévation d’un mur pignon ; les travaux de reprise et de consolidation des fondations ; la dépose et la reconstruction de la charpente et de la couverture.

2° Travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction

280

Les travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers et peuvent donc ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies A du CGI, toutes conditions étant remplies.

3° Travaux d’amélioration indissociables

290

Les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à la déduction des revenus fonciers et, partant, sont éligibles à la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies A du CGI, lorsqu’ils sont effectués non en vue d’améliorer des locaux existants mais à l’occasion de travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre ou d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction.

b. Travaux réalisés par une entreprise

300

Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et aboutir à une réhabilitation du logement. Il n’est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l’immeuble lorsque certaines d’entre elles ne nécessitent aucune intervention.

Dès lors,sont notamment exclus :

- les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (exemple : main d'œuvre salariée) ;

- le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

3. Extension du champ d'application aux travaux de confortation de logements contre le risque sismique

310

Le 3° du I de l'article 38 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM) précitée, complétant à cet effet le e du 2 de l'article 199 undecies A du CGI, a étendu le champ d'application de l'avantage fiscal applicable aux travaux de réhabilitation en faveur des travaux de confortation des logements achevés depuis plus de vingt ans contre le risque sismique. Cet élargissement s'applique aux investissements réalisés à compter du 27 mai 2009 (sur la date de réalisation de l'investissement, il convient de se reporter au II-A § 350).

Remarque : Il est rappelé que, conformément aux dispositions du A des I et III de l'article 110 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016 et sous réserve de dispositions transitoires, la réduction d'impôt en faveur des travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique des logements achevés depuis plus de vingt ans n'est plus applicable dans les départements d'outre-mer pour les travaux achevés à compter du 1er janvier 2016 (cf. I-D § 225).

a. Logements éligibles

320

Sont éligibles à la réduction d'impôt les dépenses de  travaux de confortation des logements achevés depuis plus de vingt ans contre le risque sismique (sur les logements concernés, cf. I-D-1 § 230). Il est  précisé que seuls les travaux de confortation réalisés à compter du 27 mai 2009 sont éligibles à la réduction d'impôt.

b. Travaux éligibles

330 

Les travaux de confortation s’entendent, comme ceux de réhabilitation (cf. I-D-2-a § 260 à 290), des travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre ou des travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à la reconstruction, ainsi que des travaux d’amélioration qui leur sont indissociables (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies A), et dont l’objectif principal est d’éviter que la construction subisse des dommages irréparables en raison d’une secousse sismique.

La réduction de la vulnérabilité sismique des logements doit être justifiée au regard de la norme NF EN 1998-3 de décembre 2005 (Eurocode 8 : calcul des structures pour leur résistance aux séismes / partie 3 : évaluation et renforcement des bâtiments) par la production d’une étude technique de confortement. Cette étude technique doit être réalisée :

- soit par un cabinet d'architecture ou un bureau d’étude technique disposant du certificat de qualification probatoire délivré par l'OPQIBI (Organisme professionnel de qualification de l'ingénierie infrastructure-bâtiment-industrie) pour la ou les rubriques du domaine « Génie civil-gros oeuvre-second oeuvre » qui sont en rapport avec les travaux de confortement prescrits, étant précisé que tout certificat de qualification similaire délivrée par un organisme homologué établi dans un autre Etat membre de l'Union européenne est recevable ;

- soit par un professionnel (architecte, ingénieur-conseil ou technicien de bureau d'étude) qui dispose d'un diplôme dans le domaine de la construction ou du génie parasismique, par exemple le diplôme propre à l'école d'architecture (DPEA) de l'université de Marseille spécialisé dans la construction parasismique ou tout autre diplôme délivré par une école d'ingénieur ou d'architecture au terme d'un cycle d'enseignement parasismique d'au moins 150 heures.

II. Périodes d'investissement

A. Principe

340

En principe,et sous réserve des précisions apportées au II-B § 360 à 420, les investissements immobiliers réalisés jusqu'au 31 décembre 2017 peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt, conformément au 1 de l'article 199 undecies A du CGI.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I du BOI-ANNX-000052.

350

 Pour apprécier la date de réalisation de l’investissement, il convient de retenir :

- pour les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, leur date d’acquisition ;

- pour les logements que le contribuable fait construire, la date d’ouverture de chantier ;

- pour les souscriptions au capital de sociétés, la date de la souscription ;

- pour les travaux de réhabilitation ou de confortation des logements contre le risque sismique, la date d’achèvement des travaux.

B. Extinction progressive de la réduction d’impôt sur le revenu applicable au titre des investissements locatifs neufs (CGI, art. 199 undecies A, 2-b, c et d)

360

Certains investissements immobiliers destinés à la location, bien que réalisés avant le 31 décembre 2017, sont exclus du droit à réduction d'impôt conformément aux dispositions de l'article 38 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM). 

En application du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI, dans sa rédaction issue du 7° du I de l’article 38 de la LODEOM, la réduction d’impôt ne s’applique plus aux investissements locatifs neufs, mentionnés au b, c et d du 2 de l'article 199 undecies A du CGI,  engagés après le 31 décembre 2010.

Toutefois, ce même article prévoit un régime transitoire pour les investissements engagés en 2011 et, s’agissant des seuls logements donnés en location dans le secteur locatif intermédiaire, en 2012, qui demeurent éligibles à l’avantage fiscal, mais à des taux spécifiques (BOI-IR-RICI-80-20-10 au II § 180 à 425).

Ainsi, l’avantage fiscal est progressivement supprimé pour les investissements engagés à compter du 1er janvier 2011 et cela à un rythme différent selon qu’il s’agit de logements destinés à la location dans le secteur libre ou dans le secteur intermédiaire.

1. Date d’engagement de l’investissement caractérisée par la délivrance du permis de construire

370

Afin de déterminer si l’investissement locatif réalisé outre-mer par le contribuable ouvre droit à la réduction d’impôt, il convient de se référer à la date d’engagement de l’investissement concerné.

A cet égard, le 6 bis de l'article 199 undecies A du CGI définit les investissements engagés comme ceux à raison desquels les permis de construire ont été délivrés.

Ainsi, sont considérés comme engagés :

- les investissements mentionnés au b du 2 de l’article 199 undecies A du CGI au titre de logements que le contribuable fait construire ou acquiert neufs ou en l’état futur d’achèvement, dont les permis de construire ont été délivrés ;

- les investissements mentionnés au c du même 2 de l’article 199 undecies A du CGI correspondant à des souscriptions de parts ou d’actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs dont les permis de construire ont été délivrés ;

- les investissements mentionnés au d du même 2 de l’article 199 undecies A du CGI correspondant à des souscriptions dont le produit est affecté à l’acquisition de logements neufs dont les permis de construire ont été délivrés.

Il résulte des dispositions du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI précité que, dès lors que les investissements locatifs considérés sont engagés par la délivrance du permis de construire postérieurement au 31 décembre 2010, la réduction d’impôt ne s’applique pas, sous réserve des précisions apportées au II-B-3 § 390.

2. Investissements locatifs engagés au plus tard le 31 décembre 2010

380

Les investissements locatifs engagés jusqu’au 31 décembre 2010, au sens du 6 bis de l'article 199 undecies A du CGI, demeurent donc éligibles à l’avantage fiscal dans les conditions et suivant les modalités de droit commun et aux taux prévus au 6 de l’article 199 undecies A du CGI. Sur le taux applicable, il convient de se reporter au II § 180 du BOI-IR-RICI-80-20-10).

3.  Investissements locatifs engagés en 2011 (secteurs locatifs libre et intermédiaire) et en 2012 (secteur locatif intermédiaire)

390

Conformément aux dispositions du 6 bis de l'article 199 undecies A du CGI, pour les investissements locatifs engagés en 2011 (logements donnés en location dans le secteur libre et intermédiaire) et en 2012 (logements donnés en location uniquement dans le secteur intermédiaire), la réduction d’impôt s’applique à des taux spécifiques (cf. II § 180 du BOI-IR-RICI-80-20-10), sous condition de location effective du bien dans un délai de trente-six mois à compter de la délivrance du permis de construire.

a. Condition de location dans les trente-six mois de la délivrance du permis de construire

400

Au titre des investissements mentionnés aux b, c, et d du 2 de l’article 199 undecies A du CGI engagés après le 31 décembre 2010, la réduction d’impôt n’est acquise au contribuable, toutes conditions par ailleurs remplies, que si les logements concernés sont loués dans les trente-six mois de la délivrance du permis de construire.

Ce délai, calculé à partir de la date de délivrance du permis de construire et jusqu’au dernier jour du trente-sixième mois suivant cette même date, ne peut être prorogé qu’en cas d’interruption des travaux par l’effet de la force majeure ou en cas de contestation de la légalité du permis de construire par la voie contentieuse. Le délai est alors prorogé d’autant de jours que les travaux ont été interrompus.

Si le permis de construire accordé à un projet de construction de logements est transféré à différents opérateurs immobiliers successifs, le délai ci-dessus s’apprécie à compter de la date de délivrance initiale du permis de construire. La même règle s’applique en cas de modification du permis de construire.

Il s’ensuit que, pour bénéficier de l'avantage fiscal, la date d’achèvement du logement, la date de réalisation de l’investissement par le contribuable et la location du logement doivent intervenir dans ce même délai de trente-six mois, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

A défaut de location dans le délai imparti, l’administration peut remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt obtenue par le contribuable (BOI-IR-RICI-80-40).

b. Logements donnés en location dans le secteur libre

410

Dès lors que les logements sont donnés en location dans le secteur libre, le bénéfice de la réduction d’impôt est maintenu pour les investissements engagés en 2011, puis supprimé pour ceux engagés à compter du 1er janvier 2012.

Ainsi, les logements pour lesquels les permis de construire ont été délivrés en 2011 demeurent éligibles à la réduction d’impôt sous réserve, notamment, qu'ils soient loués au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant la date de délivrance du permis de construire.

c. Logements donnés en location dans le secteur intermédiaire

420

Dès lors que les logements sont donnés en location dans le secteur intermédiaire, le bénéfice de la réduction d’impôt est maintenu pour les investissements engagés en 2011 et 2012, puis supprimé pour ceux engagés à compter du 1er janvier 2013.

Ainsi, les logements pour lesquels les permis de construire ont été délivrés en 2011 ou 2012 sont éligibles à l’avantage fiscal à la condition notamment qu’ils soient donnés en location dans le secteur intermédiaire et, par ailleurs, que cette location intervienne dans le délai de trente-six mois à compter de la délivrance du permis de construire.


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