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BOI-RFPI-TDC-20-20-20121227
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RFPI – Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles perçue au profit de l'Agence de services et de paiement – Modalités de détermination

I. Fait générateur

1

Le fait générateur de la taxe est constitué par la première cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010. Les cessions à titre onéreux ultérieures ne donnent pas lieu à imposition à la taxe.

II. Assiette

10

La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession défini à l'article 150 VA du code général des impôts (CGI) (II-A), diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (II-B). L'assiette de la taxe est réduite d'un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année (II-C).

A. Prix de cession

20

Le prix de cession à retenir pour déterminer l'assiette de la taxe est celui défini à l'article 150 VA du CGI, soit le prix réel tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts (CGI, art. 150 VA, I ).

Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte (CGI, art. 150 VA, II ).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession (CGI, art. 150 VA, III ).

Remarque : Ces frais sont définis par l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI, issu du décret n°2003-1386 du 31 décembre 2003 pris pour l'application des articles 150 VA, 150 VB du CGI et 150 VG du CGI et relatif aux frais à prendre en compte pour la détermination des plus-values réalisées par les particuliers et aux mentions à porter sur l'extrait d'acte et modifiant l'annexe III à ce code.

Pour plus de précisions sur le prix de cession à retenir, se reporter au BOI-RFPI-PVI-20-10-10.

B. Prix d'acquisition actualisé

1. Prix d'acquisition

30

Aux termes du premier alinéa du II de l'article 1605 nonies du CGI, le prix d'acquisition à retenir est le prix stipulé dans les actes ou, à défaut, la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.

2. Prix stipulé dans les actes

40

Il convient de retenir le prix d'acquisition entendu au sens du I de l'article 150 VB du CGI, c'est-à-dire :

- en cas d'acquisition à titre onéreux, le prix acquitté par le cédant tel que stipulé dans l'acte (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) ;

- en cas d'acquisition à titre gratuit, la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, y compris pour les immeubles reçus par dévolution successorale ou testamentaire ne faisant pas l'objet d'un acte stricto sensu (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).

3. Valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration estimative des parties

50

Dans les cas exceptionnels où le prix d'acquisition n'est pas connu du fait de l'absence d'acte translatif de propriété lors de l'entrée dans le patrimoine du cédant (par exemple, succession non déposée, succession non imposable en France, acquisition par prescription acquisitive), le premier alinéa du II de l'article 1605 nonies du CGI dispose qu'il convient de retenir la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.

A titre de règle pratique, il peut être retenu la valeur qui figure dans l'attestation immobilière de propriété publiée à la conservation des hypothèques, à la condition que celle-ci mentionne la valeur vénale réelle du bien à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant.

La détermination de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant est effectuée par le contribuable, sous sa responsabilité, et peut être justifiée par tous moyens (prix du marché, attestation d'expert, etc). Il est précisé que la valeur vénale retenue est susceptible d'être remise en cause par l'administration, dans les conditions de droit commun, si elle est manifestement majorée en vue de minorer l'assiette de la taxe.

4. Indexation du prix d'acquisition ou de la valeur vénale réelle

60

Pour la détermination de l'assiette de la taxe, le prix d'acquisition ou la valeur vénale réelle est actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac. Cet indice, publié mensuellement, peut être consulté sur le site internet de l'INSEE (www.insee.fr).

La base de référence, qui mesure une variation de prix entre deux périodes, est, à la date de publication de la présente instruction, la base 100 de 1998. En effet, afin de tenir compte des évolutions de l'économie, l'INSEE revoit périodiquement la base de référence de cet indice des prix à la consommation (IPC). Cette base, qui existe depuis 1914, en est à sa huitième génération (base remise à 100 en 1914, 1949, 1957, 1962, 1970, 1980, 1990 et 1998), dont les quatre dernières (1970, 1980, 1990 et 1998) sont accessibles sur le site internet de l'INSEE.

Ainsi, pour actualiser le prix d'acquisition, il convient de multiplier ce prix par l'évolution de l'indice des prix à la consommation entre deux dates. Cette évolution est obtenue par le rapport entre deux valeurs de l'indice d'une même base. La formule de calcul est alors la suivante :

Prix d'acquisition x (Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition) = Montant revalorisé du prix d'acquisition

70

Lorsque la date d'acquisition du terrain est intervenue antérieurement à l'année 1998 (dernière base 100 en vigueur) et couvre donc plusieurs générations d'indices, il est nécessaire, pour calculer un prix d'acquisition actualisé, de procéder en autant d'étapes que de séries d'indices concernées.

Cela étant, afin de simplifier le calcul du prix d'acquisition actualisé, il est admis, à titre de règle pratique, que les contribuables utilisent, pour les cessions soumises à la taxe réalisées depuis 2012, les coefficients d'érosion monétaire qui figurent au BOI-ANNX-000097 (il convient de consulter la version de l'annexe se rapportant à l'année de la cession).

5. Conversion des anciens francs et des francs en euros

80

Avant de procéder à l'indexation du prix d'acquisition, il convient, lorsque la date d'acquisition du terrain est antérieure au 1er janvier 2002, de convertir en euros le prix mentionné en francs en divisant ce prix par 6,55957

Lorsque le prix d'acquisition du terrain est exprimé en anciens francs (acquisition antérieure au 1er janvier 1960), il doit, préalablement à sa conversion en euros, être converti en francs en le divisant par 100.

C. Réduction de l'assiette de la taxe

90

L'assiette de la taxe est réduite d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la huitième année suivant la date à laquelle le terrain concerné a été rendu constructible.

Les modalités de calcul de cet abattement sont exposées au IV-D-1 §370 du BOI-RFPI-TDC-20-10.

III. Taux

100

En application du IV de l'article 1605 nonies du CGI, le taux de la taxe varie en fonction du rapport existant entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Il est de 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession du terrain et le prix d'acquisition ou la valeur vénale définis au II de l'article 1605 nonies est supérieur à 10 et inférieur ou égal à 30. Au-delà de cette limite, la part de la plus-value restant à taxer est soumise à un taux de 10 %.

110

Exemples :

Exemple 1 :

Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 140 000 €.

Prix d'acquisition actualisé : 5 000 €.

Assiette de la taxe : 135 000 € (140 000 – 5 000).

Le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition actualisé est de 28 (140 000 / 5 000).

Par conséquent, l'intégralité de la plus-value sera taxée au taux de 5 %.

Assiette de la taxe

Taux applicable

Montant de la taxe

Part de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d'acquisition soit 150 000 € (5 000 X 30)

135 000 €

5 %

6 750 €

Part de la plus-value restant à taxer (sans objet)

10 %

Total

135 000 €

6 750 €

Exemple 2 :

Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 287 000 €.

Prix d'acquisition actualisé : 7 000 €.

Assiette de la taxe : 280 000 € (287 000 – 7 000).

Le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition actualisé est de 41 (287 000 / 7 000).

Par conséquent, le taux de la taxe sera de :

- 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d'acquisition ;

- 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer.

Assiette de la taxe

Taux applicable

Montant de la taxe

Part de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d'acquisition soit 210 000 € (7 000 X 30)

210 000 €

5 %

10 500 €

Part de la plus-value restant à taxer (280 000 – 210 000)

70 000 €

10 %

7 000 €

Total

280 000 €

17 500 €

IV. Obligations déclaratives et de paiement de la taxe

120

Le V de l'article 1605 nonies du CGI prévoit qu'une déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. Elle est déposée dans les conditions prévues aux 1° et 4° du I et au II de l'article 150 VG du CGI.

En application de l'article 331 K bis de l'annexe III au CGI, issu du décret n° 2011-2066 du 30 décembre 2011, la déclaration mentionnée au premier alinéa du V de l'article 1605 nonies du CGI doit être signée par le cédant ou par son mandataire. Dans ce dernier cas, le mandat doit figurer dans l'acte de cession ou être joint à l'appui de la déclaration. Il comporte, outre l'acceptation du mandataire, l'indication des nom, prénom(s) et adresse du mandant, l'habilitation du mandataire à signer les déclarations et, le cas échéant, à verser l'impôt correspondant à celles-ci ainsi que la reconnaissance, par le mandant, qu'il demeurera personnellement responsable de l'impôt, et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d'un contrôle.

L'imprimé 2048-IMM (CERFA 12 359)utilisé pour déclarer les plus-values immobilières a été aménagé par l'ajout d'un feuillet supplémentaire permettant de retracer les éléments servant à la liquidation, le cas échéant, de la taxe. Cet imprimé est téléchargeable sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique de recherche de formulaires.

Redevable de la taxe :

La taxe est due et versée par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le terrain (CGI, art. 150 VF).

Lorsque la taxe est due par un non-résident, elle est acquittée sous la responsabilité d'un représentant fiscal (CGI, art. 244 bis A, IV-al.1).

La taxe est en principe déclarée et payée à la conservation des hypothèques (IV-A). Des obligations déclaratives et de paiement spécifiques sont toutefois prévues lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte autre que notarié (IV-B).

A. Transfert de propriété constaté par un acte notarié

1. Principe : déclaration et paiement à la conservation des hypothèques

130

Lorsque la cession du terrain donne lieu à l'application de la taxe, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques du lieu de situation du terrain, accompagnée du paiement correspondant, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité. Lorsque cette cession ne donne pas lieu à l'application de la taxe, le cédant est dispensé du dépôt de la déclaration et l'acte doit alors comporter certaines mentions obligatoires permettant de justifier de l'exonération ou de l'absence de taxation de cette opération.

a. Obligations déclaratives

1° Déclaration

140

La déclaration doit être déposée dans les conditions prévues aux 1° et 4° du I de l'article 150 VG du CGI applicable en matière de plus-values immobilières des particuliers.

Lorsque la cession du terrain est constatée par un acte notarié, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques, à l'appui de la réquisition de publier. Pour les cessions de biens situés en Alsace-Moselle, la déclaration est remise lors de la présentation à l'enregistrement (CGI, art. 150 VG, I-1°).

Dans les autres cas, la déclaration doit être déposée au service des impôts des entreprises (SIE - pôle enregistrement) dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la cession (CGI, art. 150 VG, I-4°).

L'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l'enregistrement lorsque l'acte ne contient pas l'une des mentions indiquées aux §160 et §170 .

2° Dispense de déclaration

150

Le deuxième alinéa du V de l'article 1605 nonies du CGI prévoit que lorsque la cession est exonérée de la taxe en application du III ou par l'effet de l'abattement prévu au second alinéa du II du même article, aucune déclaration ne doit être déposée.

Il s'agit des cessions de terrains :

- pour lesquelles une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation (CGI, art. 1605 nonies, III-1°) ;

- dont le prix de cession défini à l'article 150 VA du CGI est inférieur à 15 000 € (CGI, art. 1605 nonies, III-1°) ;

-  dont le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale actualisé est inférieur à 10 (CGI, art. 1605 nonies, III-2°) ;

-  réalisées plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible (CGI, art. 1605 nonies, II-al.2).

3° Mentions dans l'acte

160

Aux termes du deuxième alinéa du V de l'article 1605 nonies du CGI, l'acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement doit préciser, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement, la nature et le fondement de l'exonération de la taxe ou de l'absence de taxation.

Pour l'application de ces dispositions, certaines mentions doivent obligatoirement figurer dans l'acte pour les cas d'exonération de la taxe ou de l'absence de taxation.

170

Ainsi, conformément aux dispositions de l'article 331 K ter de l'annexe III au CGI, issu du décret n° 2011-2066 du 30 décembre 2011, l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte constatant la cession à titre onéreux d'un terrain nu ou de droits relatifs à un tel terrain, et qui n'est pas accompagné de la déclaration mentionnée au IV-A-1, à la mention dans l'acte :

- soit que le terrain nu n'est pas situé dans une zone constructible. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l'administration, au moyen du certificat d'urbanisme mentionné à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme précisant que le terrain ne peut faire l'objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d'aucune autorisation de construction. Ce justificatif n'a pas à être produit lors de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain n'est pas constructible, alors même qu'il est situé dans une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l'article 1605 nonies du CGI. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l'administration, au moyen du certificat d'urbanisme mentionné à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme précisant que le terrain ne peut faire l'objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d'aucune autorisation de construction. Ce justificatif n'a pas à être produit lors de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain a été rendu constructible du fait de son classement antérieurement au 14 janvier 2010, par un document d'urbanisme ou par application de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l'administration, au moyen du certificat d'urbanisme mentionné à l'article L410-1 du code de l'urbanisme ou d'une attestation, établie par la commune ou, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour l'élaboration des documents locaux d'urbanisme, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu antérieurement au 14 janvier 2010. Ce justificatif n'a pas à être produit lors de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain se situe dans la partie actuellement urbanisée de la commune au sens de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l'administration, au moyen du certificat d'urbanisme mentionné à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme précisant que le terrain se situe dans la partie actuellement urbanisée de la commune. Ce justificatif n'a pas à être produit lors de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que la plus-value réalisée par le cédant est exonérée de la taxe en application du 1° ou du 2° du III de l'article 1605 nonies du CGI en précisant les références aux dispositions de l'article précité en vertu desquelles la taxe ne s'applique pas ;

- soit que la plus-value réalisée par le cédant est exonérée de la taxe en application du second alinéa du II de l'article 1605 nonies du CGI, c'est-à-dire que la cession est réalisée plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible, du fait de son classement postérieurement au 13 janvier 2010. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l'administration, au moyen d'un certificat d'urbanisme ou d'une attestation, établie par la commune ou, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour l'élaboration des documents locaux d'urbanisme, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de dix-huit ans. Le justificatif correspondant n'a pas à être produit lors de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain a fait l'objet, depuis la date à laquelle il a été rendu constructible postérieurement au 13 janvier 2010, d'une cession à titre onéreux antérieure à la mutation constatée dans l'acte.

Lorsque l'acte ne contient pas l'une de ces mentions, l'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l'enregistrement (CGI, art. 150 VG, I-1°) (cf. toutefois IV-A-1-a-1° §140).

b. Obligations de paiement

180

La taxe doit être versée lors du dépôt de la déclaration, avant l'exécution de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée. Le dépôt ou la formalité est refusé :

- à défaut de paiement préalable (sauf pour les exceptions prévues, cf. IV-A-2-b §220) ;

- ou s'il existe une discordance entre le montant de la taxe figurant sur la déclaration et le montant effectivement versé lors de la réquisition ou de la présentation à l'enregistrement.

Sauf dispositions contraires, il est fait application des règles d'exigibilité et de recouvrement prévues aux articles 1701 à 1704 du CGI, aux 1° à 4° de l'article 1705 du CGI et aux articles 1706 du CGI et 1711 du CGI (CGI, art. 150 VH, II ).

190

Le dépôt tardif de la déclaration donne lieu à l'application de l'intérêt de retard à compter du premier jour du mois qui suit celui au cours duquel cette déclaration aurait dû être déposée (CGI, art. 647, III).

2. Exceptions

a. Obligations déclaratives

200

Lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte notarié, la déclaration doit être déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte :

- lorsque la taxe ne peut être intégralement acquittée en raison de créances primant le privilège du Trésor ;

- lorsque la cession est constatée au profit de l'État, des établissements publics nationaux, des groupements d'intérêt public, ou d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public local désigné à l'article L. 1311-5 du code général des collectivités territoriales.

210

Dans ces situations, l'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-3°), sous réserve que l'acte notarié précise que la taxe ne peut être intégralement acquittée ou que la cession est constatée au profit d'une collectivité mentionnée au 1° du II de l'article 150 VG du CGI, et mentionne le lieu où le notaire rédacteur de l'acte dépose la déclaration.

Pour plus de précisions, se reporter au BOI-RFPI-PVI-30-40.

b. Obligations de paiement

220

La taxe doit être payée au service des impôts des entreprises (SIE – pôle enregistrement) où la déclaration a été déposée par :

- le vendeur lorsque la taxe n'a pu être acquittée à la conservation des hypothèques en raison de créances primant le privilège du Trésor ;

- le notaire lorsque la cession est constatée au profit d'une collectivité publique (CGI, art. 150 VH, III-2°).

Il est fait application, le cas échéant, des règles d'exigibilité et de recouvrement prévues au titre IV du livre des procédures fiscales pour les impôts recouvrés par les comptables de la direction générale des impôts (CGI, art. 150 VH, I-al 2).

B. Transfert de propriété constaté par un acte autre que notarié

230

La deuxième phrase du premier alinéa du V de l'article 1605 nonies du CGI renvoie aux dérogations applicables en matière de plus-values immobilières des particuliers.

1. Transfert de propriété constaté par un acte passé en la forme administrative

240

Pour les actes passés en la forme administrative qui constatent une mutation immobilière amiable ou forcée de biens au profit de l'État, des établissements publics nationaux, des groupements d'intérêt public, ou d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public local désigné à l'article L. 1311-13 du code général des collectivités territoriales, la déclaration est déposée à la collectivité publique cessionnaire préalablement à la réquisition de publier ou à la présentation à l'enregistrement.

Dans ces situations, l'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-1°).

Pour plus de précisions, se reporter au BOI-RFPI-PVI-30-40.

2. Transfert de propriété constaté par une ordonnance judiciaire

250

Pour les cessions constatées par une ordonnance judiciaire, la déclaration est déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la date du versement du prix de cession.

Dans cette situation, l'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-2°).

Pour plus de précisions, se reporter BOI-RFPI-PVI-30-40.

V. Modalités de contrôle et sanctions applicables

260

Conformément aux dispositions de l'article L. 10 du livre des procédures fiscales (LPF), l'administration contrôle les déclarations servant à la liquidation de la taxe prévue à l'article 1605 nonies du CGI. Les sanctions de droit commun sont applicables.


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