Actualité liée : 12/05/2021 : CAD - Mise à jour des règles de confection des documents d'arpentage

I. Formation des parcelles

A. Principe général

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La formation des parcelles nouvelles s’effectue généralement au sein de chaque ancienne parcelle. Il est constitué une nouvelle parcelle pour chacune des fractions de parcelle résultant de la nouvelle délimitation (réunion ou division).

B. Cas particuliers

1. Rectification de limites figurées au plan

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Une rectification de mise en place de limite peut être effectuée par substitution pure et simple de la nouvelle limite à celle reconnue inexacte.

Les rectifications de limites figurées au plan opérées à partir d'un seul document d'arpentage ne peuvent concerner que des erreurs minimes résultant d'une imprécision technique ou d'un report incorrect au plan.Dans les autres cas, la modification est assimilée à un changement d'emprise du droit réel immobilier et de ce fait, à un changement de la situation juridique de l'immeuble. Selon les dispositions des articles 24 et 25 du décret n°55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre et de l'article 1402 du code général des impôts (CGI), la rectification ne peut alors être effectuée qu'à la suite de la rédaction d'un acte accompagné d'un document d'arpentage préalablement publié au service de la publicité foncière.

La rectification d'erreurs entachant le plan cadastral implique un changement dans la numérotation des parcelles.

2. Réunion de parcelles

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Les parcelles à réunir doivent remplir simultanément les conditions suivantes :

- appartenir aux titulaires des mêmes droits sur les parcelles concernées ;

- être contiguës ;

- présenter une situation identique au regard de leur publication au fichier immobilier, c’est-à-dire toutes publiées ou non publiées.

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Dans le cas où ces trois conditions sont remplies et que les parcelles sont grevées de droits ou de charges, celles-ci ne pourront être réunies que dans les deux situations suivantes :

- les parcelles à réunir ne sont grevées d’aucune charge ou sont grevées uniquement de servitudes ;

- les parcelles à réunir sont grevées de droits ou de charges identiques.

Par conséquent, des parcelles grevées ou bénéficiant de droits et de charges différents, à l’exception des servitudes, ne peuvent faire l’objet d’une réunion.

Remarque : Par droits et charges affectant une parcelle, on entend :

- droit d’usufruit ;

- droit de superficie ;

- bail emphytéotique ;

- bail à construction ;

- concession immobilière de droit privé ;

- bail de plus de 12 ans ;

- saisie immobilière ;

- privilège et hypothèque ;

- toutes servitudes ;

- droits d’usage et d’habitation.

D'une manière générale et afin d'éviter toutes difficultés ultérieures, le service du cadastre se doit, s'il y a le moindre doute quant aux conditions de réunion, de se rapprocher du service de la publicité foncière avant toute opération de cette nature.

3. Réunion puis division de parcelles

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Afin de respecter le principe énonçant que toute opération doit concerner des parcelles actives dans la documentation cadastrale, il est habituellement préconisé de procéder en deux temps et donc d'établir deux documents d'arpentage, l'un portant réunion, l'autre portant division. Les deux documents d'arpentage sont alors publiés consécutivement au service de la publicité foncière.

Néanmoins, à l'instar de la procédure décrite pour les documents d'arpentage de lotissements (I-A § 10 à 200 du BOI-CAD-MAJ-10-50), il est possible de déroger à ce principe et de présenter sur un seul document d'arpentage les opérations consécutives de réunion et de division. Dans ce cas, si toutes les conditions de réunion évoquées au I-B-2 § 20 sont réunies (sous peine d'un rejet ultérieur au service de la publicité foncière), le service du cadastre anticipe la publication de la réunion au service de la publicité foncière en la validant directement dans l'application Majic, parallèlement à l'envoi du procès-verbal du cadastre n° 6493-N. Le service procède ensuite à l'opération de division.

II. Constatation de la délimitation

A. Spécificités relatives à la nature des plans

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Le mode de constatation de la délimitation diffère selon la nature des plans (BOI-CAD-MAJ-10-10).

1. Cas des plans rénovés par voie de mise à jour

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La confection d’une esquisse sera réservée à ce type de plans. Un procès-verbal de délimitation peut également être réalisé, il répondra aux conditions énoncées au paragraphe relatif aux cas des plans « refaits » (II-A-2 § 90).

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La mise en place des limites nouvelles peut être assurée, au choix à partir :

- du bureau (données fournies par les propriétaires au praticien) ;

- d’un piquetage réalisé sur le terrain, cela comporte alors un travail de terrain et de bureau.

Dans les deux cas, le document d’arpentage doit comporter les indications nécessaires à la fixation correcte des limites nouvelles sur le plan cadastral.

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En particulier, si la limite nouvelle a été placée à l’aide de cotes, celles-ci doivent permettre de la situer en fonction des limites de la parcelle divisée. Le service du cadastre peut demander, si nécessaire, que les lignes d'opérations soient appuyées à leurs deux extrémités, sur des limites représentées au plan de part et d'autre de la limite nouvelle, à moins que le rattachement à l'une des deux limites n'ait aucune influence sur le report de la limite nouvelle. C'est par exemple le cas, lorsqu'une limite nouvelle est déterminée à 10 m du point de départ de la ligne d'opération et que le rattachement au deuxième point nécessite le mesurage d'une longueur supérieure ou égale à 100 m.

Il en est de même lorsque des données sont fournies au géomètre agréé par les propriétaires (bandes de terrain d'une largeur ou d'une superficie déterminée par exemple). L'extrait de plan doit comporter les cotes ou les contenances concernant les fractions de la parcelle divisée nécessaires au report des nouvelles limites au plan cadastral.

2. Cas des plans « refaits »

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Pour ces plans, la nature du document d'arpentage sera exclusivement un procès verbal de délimitation. Le positionnement des limites nouvelles est effectué sous les deux conditions suivantes :

- donner lieu, dans tous les cas, à des constatations effectuées sur le terrain par la personne agréée ; ce qui exclut le recours aux seules indications fournies au bureau par les propriétaires ;

- résulter de rattachements métriques aux éléments stables du terrain représentés au plan ; ceci exclut les divisions opérées de façon purement graphique, sur la base de proportions exprimées en terme de contenances théoriques.

Remarque : Cas d'un plan régulier d'arpentage ou de bornage dressé à l'occasion d'une division de parcelle(s) : la mise en place des nouvelles limites peut être effectuée directement à partir des éléments cotés de ce plan depuis le bureau du professionnel agréé, à condition que les éléments cotés de ce plan permettent d'opérer tous les rattachements nécessaires au positionnement des limites créées.

Une difficulté peut se présenter lorsque l'une des limites de la parcelle divisée est représentée au plan de façon inexacte, au vu du degré de précision du document. Dans ce cas, il conviendra d'appuyer les opérations sur la limite cadastrale la plus voisine dont la représentation est considérée comme correcte. La situation exacte ne peut être rétablie que sur demande expresse des propriétaires.

B. Possibilités offertes au praticien pour la confection d’un document d’arpentage

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Le fond de plan cadastral permet au praticien d’indiquer la technique utilisée pour établir son document d’arpentage. Il devra préciser si le document d’arpentage a été établi :

- d’après les indications fournies au bureau par les propriétaires ;

- en conformité d’un piquetage effectué sur le terrain ;

- d’après un plan d’arpentage ou de bornage dont il joint une copie.

1. Indications fournies au bureau

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La mise en place des limites nouvelles peut ne donner lieu qu’à un travail de cabinet, sur indications des propriétaires.

Cette méthode ne peut être utilisée que dans le cas d’esquisses.

Dans tous les cas, les indications nécessaires à la fixation correcte des limites nouvelles sur le plan cadastral doivent figurer sur le fond de plan.

2. Piquetage effectué sur le terrain

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Il s’agit d’une opération qui consiste à matérialiser, la position des limites nouvelles souhaitées. Il ne s’agit en aucun cas d’une implantation de bornes.

Remarque : Il est précisé que le piquetage peut être effectué par les propriétaires eux-mêmes.

3. L’arpentage

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Un arpentage d’une parcelle consiste à déterminer sa contenance à l’aide d’éléments cotés mesurés sur le terrain ou de coordonnées issues également des observations de terrain. Les éléments du lever (angles et distances) constituent une composante indissociable du plan d’arpentage.

Un arpentage peut être dissocié d’un bornage, et inversement.

4. Le bornage

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Le bornage consiste à effectuer une délimitation, contradictoire dans le cas de deux parcelles appartenant à des propriétaires différents, et à matérialiser par des repères durables (bornes, poteaux, pierres, etc.), la limite réelle entre deux ou plusieurs fonds. Il fixe officiellement et définitivement les surfaces des propriétés et leurs limites.

Un adage de l’ancien droit français énonçait : « bornage sur bornage ne vaut ». Lorsqu’un bornage a été réalisé, son résultat est définitif. Un second bornage ne peut être effectué que dans le cas où les personnes concernées reconnaissent à l’unanimité que l’opération initiale était entachée d’une erreur ou d’une omission grave.

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Lorsque les opérations de bornage sont terminées, le professionnel spécifiquement habilité dresse un procès-verbal de bornage constatant toutes les opérations effectuées.

Le procès-verbal contient un plan de bornage indiquant des lignes séparatives et mentionnant la situation des bornes ou plus généralement des repères durables.

Les parties peuvent demander l'application au plan cadastral du bornage en produisant un document d'arpentage auquel est joint un procès verbal de bornage.

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Le bornage ne pourra être pris en considération par le service du cadastre que si les trois conditions suivantes sont remplies :

- le professionnel a procédé à une délimitation contradictoire (c'est-à-dire suite à un accord des propriétaires riverains sur la limite) ;

- un procès-verbal de bornage est annexé au document d'arpentage ;

- la matérialisation sur le terrain par des repères durables (bornes, poteaux, pierres, etc.) est indiquée sur le fond de plan.

A défaut d'une délimitation contradictoire et d'un procès-verbal de bornage, la simple matérialisation d'une opération foncière par l'implantation de repères durables ne constitue pas un bornage. Dès lors, les repères, tels que matérialisés sur le terrain et représentés sur le fond de plan du document d'arpentage, ne sont en aucun cas reconduits au plan cadastral.

III. Détermination des contenances

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La détermination des contenances peut s’effectuer de différentes manières, en fonction de la nature de la contenance. Trois types de détermination sont possibles :

- la contenance déterminée graphiquement ;

- la contenance déterminée par arpentage ;

- la contenance établie par répartition.

La technique utilisée et les éventuels calculs doivent obligatoirement figurer dans la chemise n° 6463-N-SD aux emplacements prévus à cet effet.

A. Contenance déterminée graphiquement

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Cette détermination est effectuée dans le cadre de la masse ancienne divisée, sous condition de réunion préalable. Par masse ancienne, il faut entendre soit la superficie de la parcelle à diviser, soit la somme des superficies de parcelles à réunir.

Chaque parcelle nouvelle issue de la division fait l’objet d’un calcul graphique.

Il s’agit alors d’étudier l’écart entre la contenance cadastrale de la masse ancienne et la somme des contenances des parcelles nouvelles.

L’écart est comparé à la tolérance en matière de calculs des contenances (BOI-ANNX-000399). Elle diffère selon la nature du document d'arpentage (procès-verbal de délimitation ou esquisse), de l'échelle du plan et du nombre d'éléments nouveaux.

Deux cas peuvent alors se présenter.

1. L’écart est inférieur à la tolérance

190

Il est alors éliminé par compensation au prorata de la surface de chacune des parcelles nouvelles.

2. L’écart est supérieur à la tolérance

200

Dans ce cas, les calculs sont réitérés de manière à vérifier qu’aucune erreur de détermination de la contenance graphique n’ a été commise.

Pour chaque parcelle nouvelle, les écarts obtenus aux deux calculs doivent être inférieurs aux tolérances admissibles pour la détermination graphique des contenances (colonne 2 des tables des tolérances figurant au II § 10 du BOI-ANNX-000399).

Lorsque cette condition est remplie, on détermine la moyenne arithmétique des deux calculs.

Les surfaces des éléments nouveaux sont totalisées. L’écart entre la masse ancienne et cette somme est encore une fois comparé à la tolérance admissible :

- s’il est inférieur à cette tolérance, il est procédé comme au III-A-1 § 190 ;

- s’il est supérieur, la moyenne du double calcul graphique de chaque parcelle nouvelle est retenue comme contenance définitive et l’écart avec l'ancienne contenance est considéré comme « erreur cadastre ».

Remarque : Lorsque le fractionnement affecte moins du dixième de la superficie de la masse, la contenance de chaque partie détachée est déterminée par un double calcul graphique (voir, dans la détermination graphique des contenances, la colonne 2 du tableau des tolérances figurant dans au II § 10 du BOI-ANNX-000399) et la contenance de la partie restante est déterminée par simple différence.

B. Contenance déterminée par arpentage

210

Un arpentage donne lieu à la prise en compte de la contenance ainsi déterminée dans la documentation cadastrale. Le service attribue alors un label arpentage, à savoir le label « A ».

Différents cas d’application sont à envisager, selon les conditions dans lesquelles intervient l’arpentage. Le BOI-ANNX-000390 décrit les modalités de gestion des contenances déterminées par arpentage et le BOI-ANNX-000391 indique les formules et tolérances relatives aux contenances déterminées par arpentage.

Il est rappelé que les professionnels agréés, doivent, lorsqu’ils opèrent sur des parcelles arpentées, en être informés. Cette information est accessible via le serveur professionnel des données cadastrales, et à défaut, auprès du service du cadastre.

1. Conditions de détermination

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La prise en considération d’un arpentage peut intervenir dans les cas suivants :

- lors d’un changement de limite donnant lieu à la production d’un document d’arpentage, comme précisé au BOI-CAD-MAJ-10-10 ;

- en l'absence de changement de limite, si le plan régulier qui a été dressé à cette occasion ne fait pas apparaître de limites discordantes avec celles figurées au plan cadastral, eu égard au degré de précision de ce dernier. Le document d'arpentage établi à cette occasion mentionnera l'application d'un plan d'arpentage dont une copie est produite.

Il est précisé qu'un procès-verbal de bornage présentant les indications nécessaires à la détermination de la contenance arpentée d'une parcelle vaut plan d'arpentage.

2. Calcul

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Plusieurs cas se présentent :

a. La totalité des parcelles nouvelles fait l’objet d’un arpentage

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La contenance résultant de l'arpentage est retenue comme contenance définitive.

La différence entre la contenance de la masse ancienne et la somme des contenances des parcelles nouvelles arpentées est considérée comme une « erreur cadastre ».

b. Une partie seulement des parcelles nouvelles fait l’objet d’une détermination des contenances par arpentage

250

La contenance de la masse arpentée et les contenances des parcelles non arpentées font l'objet d'une détermination graphique.

La contenance graphique définitive des parcelles non arpentées est déterminée en appliquant les principes énoncés au III-A § 180.

La contenance retenue pour les parcelles arpentées est celle issue de l'arpentage.

L’écart existant entre la surface de la masse ancienne et la somme des contenances des parcelles nouvelles est considérée comme une « erreur cadastre ».

Remarque : Lorsque la partie arpentée couvre moins du dixième de la masse ancienne, il est procédé par simple différence.

C. Limites nouvelles mises en place par répartition de contenances

260

Cette procédure ne peut s’appliquer que pour les esquisses.

L’extrait du plan cadastral doit indiquer les contenances des fractions de la parcelle divisée.

Deux cas sont à envisager :

1. Division d’après des contenances données

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La contenance cadastrale est alors répartie au prorata des contenances déclarées portées sur l’extrait de plan sauf si la partie détachée est inférieure au dixième de la masse, auquel cas il est procédé par simple différence.

Le détail du calcul de cette pondération est porté en pages intérieures de l'imprimé ou chemise n° 6463-N-SD au regard de chaque nouvelle parcelle. Le professionnel devra en outre y annoter la mention « répartition de contenances ».

Exemple 1 : Le vendeur conserve une partie de l'îlot de propriété ou de la parcelle : les contenances données sont alors attribuées aux acquéreurs. Le vendeur se voit attribuer la partie restante de la contenance cadastrale. La mention « répartition de contenance » est portée en pages intérieures de l'imprimé ou la chemise n° 6463-N-SD.

Exemple 2 : Le vendeur cède la totalité de l'îlot de propriété ou de la parcelle : la contenance cadastrale est alors répartie entre les acquéreurs au prorata des contenances données. La mention « répartition de contenance » est portée en pages intérieures de l'imprimé ou la chemise n° 6463-N-SD.

2. Division d’après des fractionnements donnés : règle des 1/2, 1/3, 1/n

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La contenance cadastrale est répartie d’après le fractionnement 1/2, 1/3, … , 1/n, en reconstituant exactement la contenance ancienne.

Le professionnel devra alors indiquer au regard des parcelles nouvelles en page intérieure de l'imprimé ou la chemise n° 6463-N-SD la mention « répartition de contenances ».

IV. Signature des documents d’arpentage

A. Principe général

290

Conformément à l'article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955, le document d'arpentage est certifié par les parties ou leurs mandataires.

Pour un document d'arpentage publié en dehors de toute autre formalité, il y a lieu d'entendre par « parties » les propriétaires ou les titulaires d'un droit réel sur les parcelles concernées par le document.

Il appartient au professionnel agréé de recueillir les signatures des parties qui doivent obligatoirement figurer sur le document d'arpentage, c'est-à-dire sur la chemise ou imprimé n° 6463-N-SD et sur l'extrait de plan, au moment où celui-ci est présenté au service du cadastre pour vérification et numérotage des unités cadastrales nouvelles.

Pour un document d'arpentage lié à la publication d'un acte de vente, les acquéreurs doivent également certifier le document d'arpentage, la présence de leur signature sur l'extrait de plan étant impérative.

En cas de mandat, le pouvoir donné par le mandant (« parties ») au mandataire peut être justifié par une simple lettre. Dans ce cas, la signature du ou des mandants doit obligatoirement figurer sur les pouvoirs qui doivent être joints au document d'arpentage et la signature du ou des mandataires doit obligatoirement figurer sur le document d'arpentage (chemise n° 6463-N-SD et extrait de plan).

Il est précisé que les parties peuvent donner pouvoir au professionnel agréé lui-même.

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Dans le cas de documents d'arpentage entièrement dématérialisés, quatre possibilités sont offertes au professionnel agréé, dès lors que celui-ci s'engage à conserver les documents papiers originaux (chemise, fond de plan et mandats) portant la signature des parties et du rédacteur du document d'arpentage.

- le rédacteur du document d'arpentage recueille sur des mandats prévus à cet effet les signatures des parties. Les documents transmis sont alors signés par les seuls géomètres agréés (signature électronique ou manuscrite) et non par les parties. Seule la version numérisée des mandats, signée par les parties, sera jointe à chaque document d'arpentage transmis ;

- il matérialise la chemise n° 6463-N-SD et recueille la signature manuscrite des parties. Il appose ensuite sa signature manuscrite sur cette chemise et la  numérise ;

- il matérialise la chemise n° 6463-N-SD et recueille la signature manuscrite des parties. Il numérise ensuite cette chemise et la signe électroniquement ;

- il recueille la signature des parties via un organisme certifié tiers de confiance. Le sceau du tiers de confiance est ensuite reporté sur la chemise du document d'arpentage et sur l'extrait de plan, qui recueillent également la signature électronique du géomètre-expert.

Des exceptions à ces principes sont détaillées ci après.

B. Cas particuliers

1. Cas de l’indivision

300

S’agissant d’un bien en indivision, et conformément à l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis, à condition d'en informer les autres indivisaires.

Par conséquent, la signature des indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis est suffisante sur le document d’arpentage ou le mandat remis au professionnel agréé.

310

Pour les successions en cours, il peut arriver qu'un document d'arpentage soit produit, portant modification d'une ou plusieurs parcelles appartenant au défunt. Dans ce cas, une attestation notariée désignant les héritiers devra accompagner le document d'arpentage. Celui-ci portera la signature du ou des héritiers désignés dans l'attestation.

2. Rectification de limites figurées au plan

320

Tout document d’arpentage qui a pour objet la rectification d’une limite figurée au plan doit être également signé par les parties concernées (propriétaires ou titulaires de droits réels des parcelles contiguës dont la limite est modifiée).

Par ailleurs, lorsqu’une limite de parcelle est reconnue inexacte lors d’une division de ladite parcelle, la situation exacte ne peut être rétablie que si le propriétaire ou le titulaire de droit réel de la parcelle voisine accepte de signer le document d’arpentage.

3. Adjudication

330

En cas d’adjudication, la signature de l’avocat ou du notaire intéressé suffit à certifier le document d’arpentage établi en vue de la division d’une parcelle.

4. Partage judiciaire - formation des lots

340

Si les cohéritiers sont en désaccord, les lots sont faits par un professionnel agréé que le juge commissaire désigne. Le professionnel agréé est alors habilité à signer le document d’arpentage, établi en vue du partage, au lieu et place des cohéritiers, en cas de refus de ces derniers.

5. Décision judiciaire - contestation sur le droit de propriété

350

Le document d’arpentage accompagnant l’extrait cadastral modèle 1, produit à l’appui de la formalité, est signé par l’avocat ou le syndic désigné par jugement et tenu de faire publier la décision indépendamment de la volonté des parties. Le document d'arpentage est dressé par un professionnel agréé désigné dans la décision de justice.

6. Procès-verbal de bornage judiciaire

360

La signature du juge d’instance suffit à certifier le document d’arpentage établi à l’occasion d’un procès-verbal de bornage judiciaire.

7. Expropriation pour cause d'utilité publique

370

En application de l'article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955, les signatures de la partie expropriée et du représentant qualifié de l'autorité expropriante doivent être présentes sur le document d'arpentage. Il appartient au professionnel agréé de recueillir ces signatures.

En cas d'absence ou de refus de signature de l'exproprié, le professionnel agréé devra l'attester sur le document d'arpentage, en portant la mention « Absence de la partie expropriée » ou « Refus de signature de la partie expropriée » sur l'imprimé ou la chemise  n° 6463-N-SD.

8. Cas des aménagements fonciers agricoles et forestiers

380

Les documents d’arpentage établis dans ce cadre sont signés uniquement par le géomètre-expert chargé des opérations d’aménagement foncier agricole et forestier. Les modalités relatives aux documents d’arpentage établis dans le cadre d’un aménagement foncier sont décrites au BOI-CAD-MAJ-10-50.

9. Cas d'un bien non délimité

390

Si l'ensemble des parties des lots du bien non délimité sont connues et si les limites du (ou des) lot(s) sont matérialisées et/ou connues, alors le document d'arpentage constatant l'extraction d'un ou de plusieurs lots du bien non délimité doit revêtir la signature de chacune des parties.

Dans les autres cas, la production d'un document d'arpentage n'est pas envisageable.