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BOI-IR-RICI-380-10-20-20160601
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IR - Réductions et crédits d'impôt - Réduction d'impôt au titre de l'acquisition ou de la construction de logements sociaux outre-mer - Champ d'application - Conditions d'application

1

Le bénéfice de la réduction d’impôt prévue à l'article 199 undecies C du code général des impôts (CGI) est subordonné au respect de plusieurs conditions cumulatives :

- les logements doivent être donnés en location nue ou en crédit-bail pour au moins cinq ans à un organisme de logement social (OLS) ;

- les logements doivent être donnés en sous-location nue ou meublée par l'OLS pour au moins cinq ans et dans le respect de plafonds de ressources et de loyers, à des personnes physiques qui en font leur habitation principale ;

- les logements doivent être cédés à l'OLS ou à une personne physique à l’issue de la période légale de location ;

- le contribuable bénéficiaire de la réduction d’impôt est tenu de rétrocéder à l’OLS une fraction minimale de l’avantage fiscal auquel l’investissement a ouvert droit, sous forme de diminution du loyer versé par l'OLS et du prix de vente du bien à l'OLS ou à la personne physique ;

- dans les départements d'outre-mer, les logements doivent être financés par un montant minimum de subvention publique égale à 5 % ;

- les investissements réalisés dans les départements d'outre-mer et à Saint-Martin doivent être réalisés conformément au droit de l'Union européenne relatif aux services d'intérêt économique général (SIEG) ;

- lorsque le montant du programme d’investissements est supérieur à deux millions d’euros ou lorsque l'investissement est réalisé par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le projet doit avoir reçu un agrément préalable du ministre du budget.

S'agissant des programmes d'investissements soumis à l'agrément du ministre du budget, ils doivent par ailleurs respecter les conditions suivantes :

- une part minimale, égale à 30 % de la surface habitable des logements compris dans l'ensemble d'investissements portés simultanément à la connaissance du ministre du budget doit être sous-louée à des personnes physiques dans le respect de plafonds de ressources et de loyers inférieurs aux plafonds appliqués aux autres logements ;

- une fraction du prix de revient de l'ensemble d'investissements portés simultanément à la connaissance du ministre du budget doit correspondre à des dépenses relatives à l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable.

I. Mise en location du logement

A. Qualité du locataire

10

Les logements ouvrant droit à la réduction d’impôt doivent être donnés en location à un OLS expressément prévu par le texte. Il s’agit :

- d’un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ;

- d’une société d’économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer ;

- d’un organisme mentionné à l’article L. 365-1 du CCH (organisme concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement) ;

- ou, dans les collectivités d’outre-mer, de tout organisme de logement social agréé conformément à la réglementation locale par l’autorité publique compétente.

Les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du CCH s’entendent des offices publics de l’habitat, des sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, des sociétés anonymes coopératives de production, des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré et des fondations d’habitations à loyer modéré.

Sont toutefois expressément exclues de l’application de l’article 199 undecies C du CGI les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété au titre des investissements réalisés dans les départements d'outre-mer.

B. Caractéristiques de la location

20

Les logements doivent être donnés en location nue à l'OLS.

Sont donc exclus du bénéfice de la réduction les logements loués meublés, c’est-à-dire ceux comportant les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Sur la notion de location meublée, il est renvoyé aux commentaires figurant au I § 1 à 30 du BOI-BIC-CHAMP-40-10.

Toutefois, les logements peuvent être spécialement adaptés à l’hébergement de personnes âgées de plus de soixante-cinq ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services de nature hôtelière peuvent être proposées.

Dans cette hypothèse, il convient que :

- le bien donné en location ait la nature de logement, c’est-à-dire qu’il soit conforme aux dispositions codifiées de l'article R*. 111-1-1 du CCH à l'article R*. 111-17 du CCH ;

- les prestations éventuellement proposées en sus du logement soient uniquement de nature hôtelière (gardiennage, blanchisserie, ménage, restauration, etc.) et non de nature médicale.

30

La location doit être consentie dans les six mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, et pour une durée minimale de cinq ans. 

40

Par ailleurs, l’opération par laquelle l’investissement est donné en location à un OLS peut prendre la forme d’un crédit-bail immobilier tel que défini aux articles L. 313-7 et suivants du code monétaire et financier. Toutefois, seuls les investissements réalisés par l’intermédiaire d’une société visée au BOI-IR-RICI-380-10-30 peuvent faire l’objet d’un contrat de crédit-bail immobilier conclu entre la société investisseuse et l’OLS.

II. Obligation de sous-location du logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers

A. Sous-location du logement

50

Les OLS bénéficiaires de la location du logement (cf. I-A § 10) doivent donner ledit logement en sous-location nue ou meublée, pour au moins cinq ans, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale.

60

Sur la notion de sous-location meublée, il est renvoyé aux commentaires figurant au I § 1 à 30 du BOI-BIC-CHAMP-40-10.

70

S’agissant de la notion de résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 au I § 20 et suiv.), elle s’entend du logement :

- où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels ;

- occupé de manière effective et permanente par le conjoint (seul ou avec d’autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial) d’un époux ou d’un partenaire lié par un pacte civil de solidarité disposant d’un logement de fonction ;

- occupé de manière effective et permanente par le conjoint (seul ou avec d’autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial) du fonctionnaire marié ou lié par un pacte civil de solidarité en service à l’étranger imposable en France sur le revenu global (au sens du 2 de l’article 4 B du CGI) ;

- occupé de manière effective et habituelle par un étudiant durant toute l'année scolaire ou universitaire.

B. Respect de plafonds de ressources et de loyers

80

La réduction d’impôt est subordonnée au respect de plafonds spécifiques de ressources du sous-locataire et de loyer mis à la charge de ce dernier. Ces plafonds sont précisés à l'article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI.

90

De plus, le 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI dispose qu'une part minimale de la surface habitable des logements compris dans un ensemble d’investissements d’un montant supérieur à deux millions d’euros et portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget à l’occasion d’une demande d’agrément dans les conditions prévues au III de l’article 217 undecies du CGI doit être sous-louée à des personnes dont les ressources et les loyers laissés à leur charge n’excèdent pas certaines limites qui sont inférieures aux plafonds de ressources et de loyers mentionnés au II-B § 80.

Un ensemble d'investissements s'entend d'un ou plusieurs programmes immobiliers réalisés sur le territoire d'une commune ou d'un même établissement public de coopération intercommunale ou sur une ou plusieurs parcelles d'un seul tenant y compris sur le territoire de plusieurs communes limitrophes ou dans le cadre d'une zone d'aménagement concertée (ZAC) ou d'une convention avec l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), financés par un ou plusieurs investisseurs (personne physique ou société de portage) et destinés à être donnés en location à un même OLS.

En application de l'article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI, la part de la surface habitable des ensembles d'investissements précités qui doit être affectée à des logements sous-loués à des personnes physiques dont les ressources et les loyers mis à leur charge n'excèdent pas certaines limites inférieures aux limites applicables aux autres logements, doit être au minimum de 30 %. S'agissant d'une part minimum, ce pourcentage peut-être dépassé y compris pour réaliser un programme entièrement constitué de logements loués dans les conditions de loyers et de ressources mentionnées au 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI.

Toutefois, cette condition ne s’applique pas aux programmes de logements dont la cession à l’issue de la période légale de location doit être effectuée au profit de personnes physiques (cf. IV § 300 et suivants sur les modalités de cession des logements).

1. Ressources de l'occupant

100

Les ressources du sous-locataire et des personnes composant son foyer ou à sa charge sont déterminées dans les mêmes conditions que celles exposées à l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI, conformément à l'article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI.

a. Ressources à prendre en compte

110

Les ressources du sous-locataire s’entendent des revenus imposables nets de frais professionnels, c’est-à-dire avant déduction des déficits des années antérieures, des charges du revenu global, de l’abattement spécial prévu en faveur des personnes âgées ou invalides et de l’abattement pour enfants à charge mariés.

Ainsi, les traitements et salaires sont à retenir après déduction des frais professionnels, les pensions et rentes viagères à titre gratuit après application de l’abattement de 10 %. Les bénéfices des activités industrielles, artisanales, commerciales, agricoles et non commerciales sont retenus pour leur montant net et après l’application, le cas échéant, du coefficient multiplicateur prévu au 7 de l'article 158 du CGI, en l'absence d'adhésion à un centre de gestion agréé ou à une association agréée.

Les autres revenus sont à retenir pour leur montant net imposable.

Les conditions de ressources s'apprécient à la date de signature du bail.

120

Les ressources prises en compte sont celles qui figurent sur l’avis d’imposition du sous-locataire établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail ou, à défaut, de l’année antérieure.

Lorsque plusieurs personnes constituant des foyers fiscaux distincts sont titulaires du bail, en principe chacune d’elles doit satisfaire, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources mentionnées ci-dessus.

Toutefois, il convient d’apprécier globalement les ressources des contribuables vivant en concubinage. En d’autres termes, il y a lieu de faire masse des revenus du foyer de chaque concubin et de comparer le montant ainsi obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou, le cas échéant, aux couples avec personnes à charge.

130

Lorsque le locataire est un enfant à charge de ses parents au sens de l'article 196 du CGI ou de l'article 196 B du CGI, les ressources retenues pour la détermination du plafond sont celles du seul locataire, titulaire du bail.

Le Conseil d'État a jugé dans le cadre de l'application de la réduction d'impôt au titre de l'investissement locatif, codifiée sous l'article 199 decies B du CGI et aujourd'hui abrogé, que lorsque le locataire est un enfant rattaché fiscalement au foyer fiscal de ses parents, les revenus à prendre en compte s'entendent des seuls revenus de ce locataire sans tenir compte de ceux des parents ou des autres membres du foyer fiscal (CE, arrêt du 21 novembre 2007, n° 295949).

Le montant des ressources propres du ou des locataires fait l'objet de la part de celui-ci ou de ceux-ci d'une déclaration sur l'honneur remise au propriétaire lors de la signature du bail. Elle est accompagnée d'une copie de l'avis d'imposition du foyer fiscal des parents.

140

Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le sous-locataire au cours de la période considérée n’a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire qui connaît une législation fiscale propre, il convient de produire un avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire. En cas d’impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration ou, le cas échéant, de l’employeur, est admise.

150

Si les ressources deviennent supérieures au cours de la période couverte par le bail, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause. En revanche, en cas de changement de situation fiscale ou familiale intervenu entre l’année de référence telle que visée au II-B-1-a § 120 et la mise en location, il convient de se reporter aux précisions des II-C-2-d-3° à 5° § 360 et suivants du BOI-IR-RICI-80-10-20-20.

b. Plafonds applicables

160

Les ressources du sous-locataire ne doivent pas excéder des plafonds déterminés en fonction du lieu de situation du logement.

1° Plafonds applicables dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy

170

Les plafonds annuels de ressources mentionnés au 2° du I de l'article 199 undecies C du CGI applicables dans les départements d’outre-mer (DOM), à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy sont égaux à ceux prévus pour l’application dans les DOM de l’article R. 372-21 du CCH, qui correspondent eux-mêmes, conformément à l’article 1er de l’arrêté du 12 avril 2005 portant sur certains paramètres relatifs aux autres prêts locatifs sociaux applicables dans les départements d'outre-mer, au montant prévu à l’article R. 372-7 du CCH majoré de 30 %.

180

Les plafonds annuels de ressources mentionnés au 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI applicables dans ces mêmes départements et territoires sont égaux à ceux prévus pour l’application dans les DOM de l’article R. 372-7 du CCH, qui sont eux-mêmes égaux à 90 % des plafonds "PLUS - Autres régions" (PLUS : plafonds applicables à un logement financé par un prêt locatif à usage social) en application de l'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2011 relatif aux caractéristiques techniques et de prix de revient, aux plafonds de ressources et aux plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Mayotte, prévus par les dispositions codifiées de l'article R. 372-1 du CCH à l'article R. 372-19 du CCH

2°  Plafonds applicables à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna

190

Les plafonds annuels de ressources mentionnés au 2° du I de l'article 199 undecies C du CGI applicables à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna sont égaux à 81,25 % des plafonds annuels de ressources mentionnés au 2 de l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI et applicables sur ces mêmes territoires.

200

Les plafonds annuels de ressources mentionnés au 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI applicables dans ces mêmes territoires sont égaux à dix treizièmes des plafonds annuels mentionnés au II-B-1-b-2° § 190, eux-même égaux à 81,25 % des plafonds annuels mentionnés au 2 de l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI.

3° Tableau récapitulatif des plafonds de ressources par type de logement et par territoire

210

Année 2016

Montants en €

En application du 2° du I de l'article 199 undecies C du CGI

En application du 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI

Composition du foyer

DOM, Saint-Martin et Saint-Barthélemy

Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, îles Wallis et Futuna

DOM, Saint-Martin et Saint Barthélemy

Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, îles Wallis et Futuna

Personne seule

23 530

24 802

18 100

19 079

Couple

31 422

45 871

24 170

35 285

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

37 787

48 523

29 067

37 325

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

45 618

51 177

35 091

39 367

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

53 664

54 721

41 280

42 093

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

60 480

58 265

46 523

44 819

Personne supplémentaire

+ 6 746

+ 3 723

+ 5 189

+ 2 864

Le détail des plafonds de ressources par type de logement et par territoire depuis 2009 figure au BOI-BAREME-000019.

2. Plafonds de loyers

a. Plafonds applicables dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy

220

Les plafonds annuels de loyers mentionnés au 3° du I de l'article 199 undecies C du CGI applicables dans les DOM, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy sont égaux :

- dans les DOM, aux plafonds prévus pour l’application de l’article R. 372-21 du CCH ;

- à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin, aux plafonds prévus pour l’application de ce même article dans le département de la Guadeloupe.

230

L’article R. 372-21 du CCH relatif aux prêts locatifs sociaux (PLS) accordés par la Caisse des dépôts et consignations dans les DOM est précisé par l’arrêté du 12 avril 2005 dont l'article 2 prévoit que les plafonds de loyers sont égaux à ceux des logements locatifs mentionnés au premier alinéa de l’article R. 372-7 du CCH majoré de 50 %.

L’article 16 de l’arrêté du 14 mars 2011 relatif à la réalisation de logements sociaux et très sociaux dans les DOM fixe le loyer mensuel maximum applicable dans chaque DOM pour les logements visés à l’article R. 372-7 du CCH.

240

Les plafonds de loyers mentionnés au 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI sont égaux :

- dans les DOM, aux plafonds prévus pour l’application de l’article R. 372-7 du CCH ;

- à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin, aux plafonds prévus pour l’application de ce même article dans le département de la Guadeloupe.

250

Il est rappelé que les plafonds et, par conséquent, les limites mentionnées aux II-B-2-a § 230 et 240, sont révisés chaque année en fonction des variations de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE.

b. Plafonds applicables à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna

260

Les plafonds annuels de loyers mentionnés au 3° du I de l'article 199 undecies C du CGI applicables à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna sont égaux à 90 % des plafonds annuels de loyers mentionnés pour ces mêmes territoires au 1 de l’article 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI.

270

Pour les logements mentionnés au 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI, les plafonds annuels de loyers sont égaux aux deux tiers des plafonds prévus au 3° de l'article 199 undecies C du CGI définis au II-B-2-b § 260.

280

Il est rappelé que les plafonds et, par conséquent, les limites mentionnés aux II-B-2-b § 260 et 270, sont révisés chaque année :

- en fonction de la dernière variation annuelle publiée par l'Institut national de la statistique de la Polynésie française au 1er décembre de l'année qui précède la conclusion du bail pour les territoires de Polynésie française, de Wallis-et-Futuna et de Saint-Pierre-et-Miquelon ;

- en fonction de la dernière variation annuelle publiée par l'Institut territorial de la statistique et des études économiques de Nouvelle-Calédonie au 1er décembre de l'année qui précède la conclusion du bail pour la Nouvelle-Calédonie.

c. Tableau récapitulatif des plafonds de loyers par type de logement et par territoire

285

Plafonds au titre des baux conclus en 2015

Plafond mensuel de loyer (en € par m²)

Territoire concerné

En application du 3° du I de l'article 199 undecies C du CGI

En application du 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI

Réunion et Mayotte

10,37

6,92

Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin et Saint-Barthélemy

9,95

6,64

Guyane

9,70

6,47

Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, îles Wallis et Futuna

15,83

10,55

Le détail des plafonds de loyers par type de logement et par territoire depuis 2009 figure au BOI-BAREME-000019.

III. Dépenses en faveur des énergies renouvelables

290

Une fraction du coût de la construction d’un ensemble d’investissements portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget, dans le cadre de l’agrément prévu au VII de l’article 199 undecies C du CGI, doit correspondre à des dépenses supportées au titre de l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable, d’appareils utilisant une source d’énergie renouvelable ou de matériaux d’isolation.

Pour l’appréciation de cette fraction, le coût de la construction pris en compte s’entend au sens des 4° et 5° du VI de l’article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI, c’est-à-dire qu’il comprend notamment le coût des fondations, des travaux de terrassement, des voies de circulation et d’accès aux immeubles, des constructions, des emplacements de stationnement de véhicules dépendant des logements, etc.

La fraction doit au minimum représenter 4,5 % du coût de la construction ainsi déterminé lorsque tous les logements sont équipés d’une installation d’eau chaude sanitaire et 3,5 % dans les autres cas.

S’agissant de la nature des dépenses d’équipement prises en compte pour l’appréciation de cette fraction, il convient de se reporter à l’arrêté du 29 octobre 2010 fixant la nature des dépenses d’équipement prises en compte pour l’application de l’article 199 undecies C du CGI relatif aux investissements réalisés dans le secteur locatif social outre-mer, codifié à l’article 18 quater de l’annexe IV au CGI.

IV. Cession du logement

300

A l’issue de la période de location convenue entre le propriétaire de l’investissement et le bailleur social, les logements ou les titres des sociétés qui en sont propriétaires doivent être cédés à l’organisme social ayant pris en location ledit logement.

Les conditions de la cession et notamment son prix doivent être fixées par une convention conclue entre le propriétaire du logement et l’organisme locataire, au plus tard lors de la conclusion du bail.

310

La convention peut également prévoir que la cession du logement s’effectue au profit de personnes physiques choisies par l’organisme locataire.

Dans cette dernière hypothèse, les ressources de la personne physique concernée, appréciées au titre de l’année précédant celle de la première occupation du logement par ladite personne (et non au titre de l’année de cession dudit logement), ne doivent pas excéder les plafonds mentionnés au V de l’article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI, à savoir ceux prévus pour l’application dans les DOM de l’article R. 331-76-5-1 du CCH. Pour l’application de l’article R. 331-76-5-1 du CCH, les plafonds sont fixés par l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis de la section 3 du titre 3 du livre III de la partie règlementaire du CCH (CCH, art. R. 331-76-1 et suiv.) relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière, tel que modifié par l'arrêté du 30 septembre 2014 relatif aux prêts conventionnés, au prêt social de location-accession, à l'accession sociale en zone ANRU et aux opérations d'accession des organismes d'habitation à loyer modéré .

Ainsi, pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2016, les ressources du locataire choisi par l’organisme locatif pour bénéficier de la cession ne doivent pas excéder les plafonds suivants :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

1 personne

23 792 €

2 personnes

31 727 €

3 personnes

36 699 €

4 personnes

40 666 €

5 personnes et plus

44 621 €

Les plafonds applicables entre 2009 et 2015 figurent au BOI-BAREME-000019.

320

Il est rappelé que la période de sous-location mentionnée au II-A § 50 doit, en principe, avoir une durée de cinq ans, dont le point de départ dépend selon la situation de l’achèvement du logement ou de son acquisition.

Par exception, la cession des logements dans les conditions exposées au IV § 300 peut intervenir à l’expiration d’un délai de cinq ans décompté à partir de l’achèvement des fondations, certifié dans les conditions prévues à l’article R*. 261-11 du CCH, sans remettre en cause l'engagement de sous-location de cinq ans.

V. Rétrocession d’une partie de l’avantage fiscal

330

Corrélativement à l'octroi de la réduction d'impôt, le contribuable est tenu de rétrocéder, au profit de l’organisme locataire, une fraction minimale de l’avantage fiscal auquel l’investissement ouvre droit. Ce taux, fixé initialement à 65 % par la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (LODEOM), est porté à 70 % pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015 (pour plus de précisions sur les conditions d'entrée en vigueur, il convient de se reporter au II-A § 20 à 40 du BOI-IR-RICI-380).

La rétrocession prend la forme d'une diminution du montant des loyers et du prix de cession de l’investissement. La condition de rétrocession ne peut pas être considérée comme satisfaite en tenant compte des seules conditions de rachat du logement par l’organisme locataire ou par la personne physique désignée par ce dernier au terme de la période légale de location. En effet, la rétrocession doit également s'effectuer à travers la fixation des loyers.

Dans l’hypothèse où la cession du logement est effectuée au profit d'une personne physique choisie par l’organisme locataire, la rétrocession d’un montant minimal de 70 % de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’investissement cédé, s’apprécie ainsi en tenant également compte de la rétrocession accordée à l’organisme locataire par réduction du montant du loyer acquitté par ce dernier au cours de la période de location.

340

Le taux de la rétrocession mentionné est calculé par le rapport existant entre :

- au numérateur, la différence entre, d’une part, le coût de revient hors taxes de l’investissement diminué des commissions d’acquisition versées et des subventions publiques reçues et, d’autre part, la valeur actualisée de l’ensemble des sommes mises à la charge de l’organisme locataire lui permettant d’obtenir la disposition du logement et d’en acquérir la propriété au terme de la location ;

- au dénominateur, le montant de la réduction d’impôt.

La valeur actualisée des sommes mises à la charge de l’organisme locataire est déterminée en retenant un taux d’actualisation égal à la moyenne pondérée, en fonction du montant des emprunts, des taux d’intérêts des emprunts souscrits pour le financement de l’investissement par le bailleur. Lorsque les emprunts sont rémunérés par un taux d’intérêt variable, seul le premier taux connu est retenu pour le calcul de la moyenne.

Lorsque l'investissement est notamment financé par le bailleur auprès de l'exploitant ultra-marin, le taux d'actualisation à prendre en compte pour le calcul du taux de rétrocession est celui supporté par l'exploitant ultra-marin pour le financement des fonds qu'il met à la disposition du bailleur.

350

Exemple :

- département concerné : Guadeloupe ;

- année d’investissement : N, au titre de laquelle de le taux de rétrocession de l'avantage fiscal est fixé à 70 % ;

- nature de l’investissement : appartement de 100 m² ;

- prix de revient hors taxes du logement : 274 800 € ;

- commission d’acquisition versée : 30 000 € ;

- loyer mensuel laissé à la charge de l’organisme locataire pendant cinq ans : 900 € ;

- prix de cession de l’investissement à l’issue de la période de cinq ans : 100 000 €.

Par simplification, l’exemple est présenté sans application d’une actualisation.

La réduction d'impôt s'élève à : (274 800 - 30 000) x 50 % = 122 400.

Le taux de rétrocession se détermine comme suit :

(base de la réduction d’impôt - valeur des sommes payées par le locataire) / réduction d’impôt =

(244 800 - 154 000) / 122 400 = 74,18 %

Remarque : 154 000 = loyers versés sur 5 ans [900 € x 60 mois] + 100 000 € de prix de cession.

Le taux de rétrocession est supérieur au taux de rétrocession minimal requis pour l’application des dispositions de l’article 199 undecies C du CGI, la condition légale est donc respectée.

VI. Part minimale de financement par une subvention publique

360

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015 (BOI-IR-RICI-380 au II-A § 40), les logements doivent être financés par subvention publique à hauteur d'une fraction minimale.

Les subventions publiques à prendre en compte s'entendent de l'ensemble des sommes non remboursables, versées ou abandonnées par une entité publique en vue de contribuer au financement des logements (ligne budgétaire unique ou LBU, mentionnée à l'article 33 de la LODEOM et définie aux articles R. 372-9 et suivants du CCH, subventions accordées par les collectivités locales ou par la caisse d'allocations familiales par exemple).

Cette fraction, fixée à 5 %, est déterminée, pour chaque programme d’investissement, par rapport au prix de revient de l'investissement tel que mentionné au II de l'article 199 undecies C du CGI et précisé au VI de l'article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI (BOI-IR-RICI-380-20).

365

En application des dispositions de l'article 109 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, les logements financés à l’aide de prêts locatifs sociaux (PLS) prévus aux articles R. 331-1 et suivants du CCH ne sont plus soumis à la condition de financement minimal par subvention  publique prévue au 9° du I de l'article 199 undecies C du CGI.

Toutefois, pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies C du CGI, ces logements doivent obtenir un d'agrément du représentant de l’État dans leur département de situation, à savoir le Préfet.

Il est précisé que le nombre de logements pouvant être agréés chaque année par le Préfet ne peut pas excéder 15 % du nombre de logements sociaux livrés l'année précédente dans le département.

Les logements sociaux pris en compte pour le calcul de ce ratio sont ceux mentionnés aux 2° et 3° du I de l'article 199 undecies C du CGI, à savoir les logements financés à l'aide de PLS, les logements locatifs sociaux (LLS) et les logements locatifs très sociaux (LLTS).

Ces dispositions s'appliquent aux opérations agréées par le représentant de l’État à compter du 1er janvier 2016.

370

La condition de financement par subvention publique ne s’applique pas aux investissements réalisés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin qui disposent de compétences propres en matière d’aides publiques.

VII. Obtention d'un agrément préalable

380

Conformément aux dispositions des IV et VII de l'article 199 undecies C du CGI, certains investissements ne peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt que s'ils ont reçu un agrément préalable du ministre chargé du budget. Il s'agit :

- des investissements réalisés par les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés dont les actions sont détenues intégralement et directement par des contribuables, personnes physiques, domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI ;

- lorsque le montant par programme des investissements est supérieur à deux millions d'euros.

Pour plus de détail s'agissant des obligations des contribuables et des conditions d'octroi de l'agrément, il convient de se reporter au BOI-SJ-AGR-40.

VIII. Respect du droit de l'Union européenne

390

A compter du 1er janvier 2015, le bénéfice de la réduction d'impôt prévue au I de l'article 199 undecies C du CGI est subordonné, concernant les investissements réalisés dans les DOM et à Saint-Martin, au respect de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011, relative à l'application du paragraphe 2 de l'article 106 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d'intérêt économique général (SIEG).

Les investissements réalisés dans ces territoires doivent ainsi respecter les conditions suivantes.

A. Le bénéficiaire de l'aide doit être mandaté pour l'exécution d'obligations de service public

400

Le bénéficiaire effectif de l'aide fiscale, c'est à dire l'OLS tel que défini au I-A § 10, doit être officiellement en charge de l’exécution d'obligations de service public clairement définies et confiées par un acte exprès de la puissance publique.

A ce titre, l'organisme de logement social doit, pour chaque opération au titre de laquelle il bénéficie d'une partie de l'aide fiscale prévue à l'article 199 undecies C du CGI, produire un mandat attestant qu'il est chargé de la gestion du SIEG du logement social et de l'exécution des obligations de service public qui en découlent.

En application des dispositions de l'article 5 de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011, le mandat doit impérativement mentionner :

- la nature et la durée des obligations de service public ;

- l’entreprise et, s’il y a lieu, le territoire concerné ;

- la nature de tout droit exclusif ou spécial octroyé à l’entreprise par l’autorité octroyant l’aide ;

- la description du mécanisme de compensation et les paramètres de calcul, de contrôle et de révision de la compensation ; sur ce point, il est renvoyé aux I-B-2-b-1° et 2° § 130 et suivants du BOI-IR-RICI-380-20 ;

- les modalités de récupération des éventuelles surcompensations et les moyens d’éviter ces dernières ;

- une référence à la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011.

Un modèle type de mandat SIEG est disponible sur le portail internet du Ministère des outre-mer (www.outre-mer.gouv.fr, à la rubrique "Actualité/Presse > Grands dossiers >  Croissance et emploi : Simplification de l’octroi des aides d’État")

B. L'aide fiscale ne doit pas constituer une surcompensation

410

La compensation doit être préalablement établie sur la base d'un paramétrage objectif et permanent permettant de prévenir toute surcompensation des coûts induits par l'exécution des obligations de service public.

Par ailleurs, la compensation financière perçue par le bénéficiaire de l'aide ne doit couvrir que ce qui est nécessaire à l'exécution des obligations de service public,

Pour plus de précisions concernant cette condition, il est renvoyé aux I-B-2-b-1° et 2° § 130 et suivants du BOI-IR-RICI-380-20.


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