1

L'article 36 de la loi de finances rectificative n° 99-1173 du 30 décembre 1999 a institué l'article 1384 D du CGI, qui à compter du 1er janvier 2000, exonère de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans les locaux acquis ou aménagés avec une aide de l'État à la création d'hébergements d'urgence destinés aux personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

10

Tel qu'il a été modifié par le V de l'article 73 de la loi n° 2006-872 du 16 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et l'article 3 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, l'article 1384 D du CGI exonère désormais de taxe foncière pour une durée de quinze ans :

- les locaux acquis, aménagés ou construits avec l'aide de l'État ;

- en vue de la création de structures d'hébergement temporaire ou d'urgence ;

- faisant l'objet d'une convention entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l'État dans le département ;

- et destinées aux personnes visées au II de l'article L. 301-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

30

L'exonération est applicable à compter de l'année qui suit celle de l'achèvement des travaux d'aménagement ou, à défaut de travaux d'aménagement, celle de l'acquisition ou de la construction des locaux ; elle est remise en cause lorsque les locaux ne sont plus affectés à l'hébergement temporaire ou d'urgence.

40

Les dispositions de l’article 1384 D du CGI dans leur version initiale se sont appliquées aux locaux d’hébergement d’urgence acquis à compter du 1er janvier 1999 et aux locaux d’hébergement d’urgence qui ont fait l’objet de travaux d’aménagement achevés à compter de la même date.

Il en résulte que les exonérations se sont appliquées à compter des impositions établies au titre de 2000 et des années suivantes.

50

Enfin, la durée de l'exonération de taxe foncière de 15 ans est portée à 25 ans lorsque la décision d'octroi d'aide de l'État intervient entre le 1^er juillet 2005 et le 31 décembre 2018.

I. Champ d’application de l’exonération

60

Les locaux d’hébergement exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en application des dispositions de l'article 1384 D du CGI doivent :

- être destinés à l’hébergement temporaire ou d’urgence des personnes visées au II de l'article L. 301-1 du CCH ;

Remarques : Le V de l'article 73 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, modifiant l'article 1384 D du CGI, a étendu l'exonération initialement prévue pour les structures d'hébergement d'urgence aux structures d'hébergement temporaires acquises ou aménagées avec l'aide de l'État, mais aussi à toutes les structures d'hébergement temporaire ou d'urgence construites avec cette aide.

Par ailleurs, cet article a modifié les personnes visées par l'hébergement qui était jusqu'alors réservé aux personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

- faire l’objet d’une convention signée par le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l'État dans le département ;

Remarque : Jusqu'à l'intervention de l'article 3 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, la condition tenant à la conclusion d'une convention entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l'État dans le département ne procédait que d'un texte règlementaire codifié à l'article 315-0 bis B de l'annexe III au CGI.

- avoir été financés (acquisition, aménagement ou construction) avec une aide de l'État.

Remarque : Cette condition qui était prévue à la première phrase de l'article 1384 D du CGI dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 précitée, n'apparait plus explicitement. Néanmoins, elle est rappelée dans la dernière phrase du premier alinéa de l'article 1384 D du CGI qui prévoit l'extension de la durée d'exonération de 15 à 25 ans lorsque « la décision d'octroi de l'aide de l'État intervient entre le 1er  juillet 2005 et le 31 décembre 2018 ».

L'ensemble des conditions d'octroi de l'exonération est développé ci-dessous.

A. Condition relative au type de logement

70

Conformément au troisième alinéa de l'article 1384 D du CGI, la définition des locaux entrant dans le champ d'application de l'exonération est fixée par décret.

Il s'agit du décret n° 2001-344 du 19 avril 2001, modifié par le décret n° 2009-1293 du 26 octobre 2009 et codifié à l'article 315-0 bis A de l'annexe III au CGI.

80

Sont concernés par l’exonération, les locaux affectés à l’hébergement temporaire ou d’urgence des personnes visées au II de l'article L. 301-1 du CCH.

Compte tenu de la règle de l’annualité, cette condition s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition.

1. Locaux concernés par l'exonération en application de l'article 315-0 bis A de l'annexe III au CGI dans sa rédaction issue du décret du 19 avril 2001

90

Les locaux concernés tels qu'ils étaient énumérés par l'article 315-0 bis A de l'annexe III au CGI dans sa rédaction issue du décret n° 2001-344 du 19 avril 2001 étaient les locaux d'hébergement d'urgence qui présentaient les caractéristiques suivantes :

a. En ce qui concernait leur gestion

100

Il s’agissait de locaux à usage locatif qui appartenaient à des personnes physiques ou morales, bailleurs de logements. La gestion pouvait en être assurée soit par le propriétaire bailleur soit, le plus souvent, par une association spécialisée.

b. En ce qui concernait leurs occupants

110

Les logements devaient faire l’objet soit d’un contrat de location, soit d’une attribution à titre gratuit à des personnes défavorisées. Conformément à l’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 on entendait par personne défavorisée toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence.

120

La participation financière au titre de la location ou de l’attribution lorsqu’elle était demandée, pouvait être une participation symbolique qui tenait compte du niveau de ressources des personnes logées.

c. En ce qui concernait leur régime juridique au regard des aides et allocations en faveur du logement social

130

Les locaux d’hébergement d’urgence avaient un régime particulier au regard des aides ou allocations en faveur du logement social rappelées par l’article 1er du décret n° 2001-344 du 19 avril 2001.

140

Ces locaux n’ouvraient pas droit aux aides ou allocations suivantes :

- l’aide sociale prévue à l’article L. 345-1 du code de l’action sociale et des familles (CASF) ;

- l’aide personnalisée au logement prévue à l’article L. 351-1 du CCH ;

- l’allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale (CSS) ;

- l'allocation de logement familiale prévue à l'article L. 755-21 du CSS ;

- l'allocation de logement sociale prévue à l'article L. 831-1 du CSS.

150

En revanche, ils pouvaient ouvrir droit à l’aide pour le logement à titre transitoire (ALT) prévue à l’article L. 851-1 du CSS.

160

En pratique, pour déterminer si les locaux constituaient bien des locaux d’hébergement d’urgence visés par l’article 1384 D du CGI, le service pouvait se référer à la convention signée avec le représentant de l'État dans le département, mentionnée à l’article 315-0 bis B de l’annexe III au CGI (cf. I-B-1 à 3 au § 230 à 260).

2. Locaux concernés par l'exonération en application de l'article 315-0 bis A de l'annexe III au CGI dans sa rédaction issue du décret du 26 octobre 2009

170

L'article 2 du décret n° 2009-1293 du 26 octobre 2009, relatif au financement des résidences hôtelières à vocation sociale et à la création d'établissements et d'hébergement, a modifié les dispositions de l'article 315-0 bis A de l'annexe III au CGI et redéfini plus précisément les locaux entrant dans le champ d'application de l'exonération de la taxe foncière prévue à l'article 1384 D du CGI en faveur des structures d'hébergement temporaire ou d'urgence.

180

Aux termes du 1° de l'article 315-0 bis A de l'annexe III au CGI sont ainsi visés par l'exonération les locaux affectés à l'hébergement temporaire ou d'urgence des personnes défavorisées visées au II de l'article L. 301-1 du CCH relevant :

- des centres d'hébergement et de réinsertion sociale prévus au 8° du I de l'article L. 312-1 du CASF ;

- des structures dénommées « lits halte soins santé » prévus au 9° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ;

- des centres d'hébergement d'urgence destinés aux personnes sans domicile visées à l'article L. 322-1 du CASF.

B. Condition relative aux opérations réalisées

190

Initialement les locaux d’hébergement d’urgence qui ouvraient droit à l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties en application de l'article 315-0 bis A de l'annexe III au CGI étaient les locaux :

- qui ont fait l'objet d’opérations d’acquisition, à compter du 1er janvier 1999, suivies ou non de travaux d'aménagement ;

- ou qui ont fait l'objet de travaux d'aménagement achevés à compter du 1er janvier 1999 en vue soit de les affecter à l'hébergement d'urgence soit d’améliorer l’hébergement existant.

200

A compter de l'intervention du décret du 26 octobre 2009, l'exonération s'applique, conformément au 2° de l'article 315-0 bis A de l'annexe III au CGI, aux locaux « acquis ou construits à compter du 1er  janvier 1999 ou qui ont fait l'objet de travaux d'aménagement achevés à compter du 1er janvier 1999 en vue soit de les affecter à l'hébergement temporaire ou d'urgence conformément au 1° du même article, soit de réhabiliter totalement des structures existantes ».

210

Ces opérations doivent en principe être réalisées par le propriétaire. Toutefois, et s’agissant des opérations d’aménagement, elles peuvent être réalisées soit par le propriétaire soit par le gestionnaire qui en confient l’exécution à des professionnels du bâtiment.

220

En effet, compte tenu des règles applicables à la convention avec le représentant de l'État, il est possible que le maître d’ouvrage des travaux d’aménagement soit le gestionnaire des locaux d’hébergement d’urgence, signataire de la convention (cf. I-C § 270). Dans ce cas, les locaux d’hébergement d’urgence ainsi aménagés par le gestionnaire avec une aide de l'État à la création d'hébergements d'urgence peuvent ouvrir droit à l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur propriétaire, à condition, bien évidemment, que toutes les autres conditions prévues à l’article 1384 D du CGI soient respectées.

1. Opérations d’acquisition ou de construction

230

Il s’agit des opérations d’acquisition de locaux déjà affectés à l'hébergement temporaire ou d'urgence, non suivies de travaux d'aménagement ou des opérations de construction des locaux affectés à l'hébergement temporaire ou d'urgence.

2. Opérations d’acquisition avec aménagement

240

Il s’agit :

- des acquisitions de locaux déjà affectés à l'hébergement d'urgence suivies de travaux d’aménagement ;

- des acquisitions de locaux de toute nature, en vue de les aménager en locaux d'hébergement d'urgence.

3. Opérations d'aménagement

250

Il s'agit :

- des opérations d'aménagement de locaux de toute nature en vue de les affecter à l'hébergement temporaire ou d'urgence au terme des travaux d'aménagement ;

- des opérations de réhabilitation des structures existantes.

260

En pratique, s’agissant des travaux d’aménagement visés aux I-B-2 et 3 § 240 et 250, les opérations qui peuvent être subventionnées avec une aide de l'État à la création d’hébergements d’urgence concernent notamment :

- les réhabilitations aux fins d’humanisation de structures d’hébergement existantes ;

- les travaux de mise aux normes minimales d’hygiène et de sécurité incendie strictement indispensables au maintien de l’ouverture au public des places d’urgence ;

- l’acquisition de locaux commerciaux, d’hôtels affectés après travaux d’aménagement à l’hébergement d’urgence.

C. Condition relative à la signature d'une convention

270

Conformément à l’article 2 du décret n° 2001-344 du 19 avril 2001, complété par le l'article 2 du décret n° 2009-1293 du 26 octobre 2009 codifié à l’article 315-0 bis B de l’annexe III au CGI, les locaux concernés par l'exonération doivent faire l’objet d’une convention signée par le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l'État dans le département.

280

Depuis l'intervention de l'article 3 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, la condition tenant à l'existence d'une convention passée entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l'État dans le département est inscrite dans l'article 1384 D du CGI.

290

Cette convention doit mentionner la durée d’affectation du local à l’hébergement temporaire ou d’urgence des personnes citées au 1° de l’article 315-0 bis B de l’annexe III au CGI et contenir un projet social formalisé relatif notamment aux modalités d’accueil et de gestion, à la situation et à l’accompagnement social des personnes accueillies.

300

Cette convention doit également préciser (circulaire n° 2000-16 du 9 mars 2000 relative aux opérations financées sur la ligne d’urgence élaborée par le Secrétariat d’Etat au Logement) :

- les plafonds de ressources des ménages hébergés (lorsqu’une participation financière leur est demandée) ou logés ;

- les montants de participation, de redevances ou de loyers, avant et après aide, ainsi que leurs conditions d’évolution ;

- l’établissement d’un bilan annuel ;

- les conditions de dévolution du ou des biens en cas de cessation d’activité ;

- les conditions de remboursement de la subvention accordée en cas de non-respect des engagements pris.

D. Condition relative au financement des opérations ouvrant droit à l'exonération

310

L’article 1384 D du CGI prévoit que les opérations d'acquisition ou d'aménagement doivent être financées avec une aide de l'Etat.

320

L’aide est attribuée sous forme de subventions qui sont versées par acomptes successifs, au fur et à mesure de l’état d’avancement des opérations. Le premier versement est conditionné à la signature de la convention précitée liant le préfet du département et le bénéficiaire de la subvention (propriétaire ou gestionnaire). Le solde de la subvention ne peut être versé qu’à la date d’achèvement des opérations après obtention des autres financements.

330

Les subventions sont accordées par le préfet du département.

340

Les subventions attribuées dans le cadre des locaux d’hébergement d’urgence ne peuvent en aucun cas se cumuler avec des subventions PLUS, PLA-I, PALULOS ou ANAH.

350

Sont donc exclus du dispositif d’exonération prévu à l’article 1384 D du CGI les logements acquis, acquis et aménagés ou aménagés à l'aide :

- des subventions et des prêts PLA-I, PLUS, PLS de la CDC ;

- des prêts du Crédit Foncier de France ;

- des prêts locatifs intermédiaires (PLI) ;

- des subventions PALULOS ou ANAH.

II. Modalités d’application de l’exonération

A. Portée de l'exonération

360

L’exonération porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à la construction ou partie de construction remplissant les conditions requises.

370

Elle emporte également celles des taxes additionnelles à la taxe foncière sur les propriétés bâties perçues au profit  :

- des établissements publics fonciers locaux mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme ou de l'office public de Corse (CGI, art. 1607 bis) ;

- des établissements publics fonciers d’État visés à l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme (CGI, art. 1607 ter) ;

- de certains établissements publics particuliers : établissement public d'aménagement en Guyane (CGI, art. 1609 B), agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquante pas géométriques en Guadeloupe (CGI, art. 1609 C) et en Martinique (CGI, art. 1609 D), établissement public de la « Société du Grand Paris » (CGI, art. 1609 G) ;

- des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sans fiscalité propre dont les communes concernées sont membres ;

- des communes ou des EPCI à fiscalité propre ayant institué la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (CGI, art. 1530 bis).

380

En revanche, elle n'est pas prise en compte pour l'établissement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères prévue à l'article 1522 du CGI.

B. Bénéficiaire de l'exonération

390

Il s’agit de personnes physiques ou morales redevables de la taxe à savoir les propriétaires de locaux d’hébergement temporaire ou d’urgence, sous réserve que l’ensemble des conditions posées par l’article 1384 D du CGI soient satisfaites.

C. Durée de l'exonération

1. Principe

400

Les locaux concernés sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de leur acquisition ou à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux d’aménagement ou de construction.

410

L’attention est appelée sur le fait que la convention prévoit la durée d’affectation des locaux à l’hébergement d’urgence (en règle générale, la durée minimale ne peut être inférieure à cinq ans). Dès lors qu’elle vise les locaux affectés à l’hébergement d’urgence conventionnés, l’exonération s’applique en principe pendant la durée fixée par la convention, sauf bien entendu si les locaux concernés continuent à satisfaire à l’ensemble des conditions prévues par l’article 1384 D du CGI notamment lorsque la durée de la convention est prolongée.

420

La durée de l'exonération prévue à l'article 1384 D du CGI est portée à vingt-cinq ans lorsque la décision d'aide de l'État intervient entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2018 .

2. Précisions concernant le point de départ de l’exonération

430

Conformément à la règle de l’annualité, l’exonération est applicable aux locaux effectivement affectés à l’hébergement temporaire ou d’urgence au 1er janvier de la première année qui suit celle de l’acquisition ou en cas de construction ou de travaux d’aménagement au 1er janvier de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux.

a. En cas d’opérations d’acquisitions sans aménagement

440

Dans ce cas, l’exonération court à compter de l’année qui suit celle de l’acquisition.

b. En cas d’opérations d’acquisitions avec aménagement

450

Deux cas doivent être distingués :

- l’acquisition porte sur des locaux déjà affectés à l’hébergement d’urgence et des travaux d’aménagement sont réalisés : l’exonération court à compter de l’année qui suit celle de l’acquisition ;

- l’acquisition ne porte pas sur des locaux déjà affectés à l’hébergement d’urgence et des travaux d’aménagement doivent être réalisés en vue de leur affectation à cet usage : l’exonération court à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux et n’est pas applicable tant que le changement d’affectation n’est pas intervenu (BOI-IF-TFB-10-60).

c. En cas d’opérations d’aménagement

460

Dans ce cas, l’exonération court à compter de l‘année qui suit celle de l’achèvement des travaux d’aménagement.

470

Dès lors l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties n’est pas applicable aux locaux concernés dont les travaux ne sont pas encore achevés au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans cette situation, deux cas doivent être distingués :

- lorsque les locaux sont déjà affectés à l’hébergement d’urgence et font l’objet de travaux d’aménagement : l’exonération n’est pas applicable si les travaux n’ont pas été achevés au cours de l’année qui précède celle de l’imposition ;

- lorsque les locaux n’étaient pas affectés à l’hébergement d’urgence et font l’objet de travaux d’aménagement en vue de leur affectation à cet usage : l’exonération n’est pas applicable tant que le changement d’affectation n'est pas intervenu et que les travaux n’ont pas été achevés (BOI-IF-TFB-10-60).

D. Remise en cause de l'exonération

480

L’exonération est supprimée notamment :

- lorsque les locaux ne sont plus affectés à l'hébergement temporaire ou d'urgence ;

- lorsque l'aide de l'État à la création d'hébergements temporaire ou d'urgence est remise en cause ;

- lorsque la convention conclue conformément à l’article 315-0 bis B de l’annexe III au CGI est résiliée ;

- en cas de vente des locaux, sauf si la nouvelle cession satisfait aux conditions posées par l’article 1384 D du CGI.

E. Articulations avec les autres exonérations

1. Articulation avec l'article 1384 du CGI, l'article 1384 A du CGI et l'article 1385 du CGI

490

Les dispositions de l’article 1384 D du CGI ne sont pas compatibles avec celles de l'article 1384 du CGI, de l'article 1384 A du CGI et de l'article 1385 du CGI.

500

Dans le cas où un immeuble exonéré en application de l'article 1384 du CGI, de l'article 1384 A du CGI et de l'article 1385 du CGI ferait l’objet d’une opération d’acquisition, ou d’aménagement ouvrant droit à l’exonération prévue à l’article 1384 D du CGI, il convient :

- de faire courir l’exonération pour construction neuve (CGI, art. 1384 ; CGI, art. 1384 A ; CGI, art. 1385) jusqu’à son terme (exonération liée à la construction) ;

- puis d’appliquer l’exonération prévue à l’article 1384 D du CGI pour la période qui reste à courir.

Remarque : Eu égard à la particularité des locaux d’hébergement d’urgence, ce cas risque d’être extrêmement rare.

2. Articulation avec l’article 1384 C du CGI

510

Dans le cas où un immeuble exonéré en application des premier et deuxième alinéas du I de l’article 1384 C du CGI fait l’objet d’une opération d’acquisition ou d’aménagement ouvrant droit à l’exonération prévue à l’article 1384 D du CGI, l’exonération accordée jusqu’alors en application de l’article 1384 C du CGI est supprimée (BOI-IF-TFB-10-90-10 et BOI-IF-TFB-10-120-20) et les locaux concernés ouvrent droit à l’exonération prévue à l’article 1384 D du CGI.

3. Articulation avec l’article 1586 A du CGI

520

Lorsqu’un immeuble peut, d’une part, bénéficier pour la part départementale de la prolongation de l’exonération pour construction neuve en application de l’article 1586 A du CGI, et, d’autre part, bénéficier de l’exonération prévue à l’article 1384 D du CGI, cette dernière exonération s’applique à compter du 1er janvier de l’année suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux d’aménagement sous réserve bien entendu que l’ensemble des conditions soient satisfaites

Remarque : Eu égard à la particularité des locaux d’hébergement d’urgence, ce cas risque d’être extrêmement rare.

III. Obligations déclaratives

A. Principe

530

Pour bénéficier de l’exonération, les contribuables doivent souscrire une déclaration dans les conditions fixées par l'article 315-0 bis C de l'annexe III au CGI.

540

Le bénéfice de cette exonération est subordonné au dépôt d’une déclaration modèle E, imprimé n° 6666 D qui doit être adressée au service des impôts foncier du lieu de situation des biens avant le 1er janvier de la première année d’application de l’exonération.

550

Elle doit être souscrite par le propriétaire des locaux d’hébergement temporaire ou d’urgence concernés.

560

Elle doit comporter tous les éléments permettant d'identifier les locaux d'hébergement ou d'urgence.

Pour les immeubles acquis ou construits, la déclaration doit :

- indiquer la date de décision et de versement de l’aide de l'État ou du délégataire ;

- être accompagnée des pièces justificatives correspondantes.

Pour les immeubles ayant fait l'objet de travaux d'aménagement, la déclaration doit :

- préciser la date d'achèvement des travaux ;

- préciser la date de décision et de versement de l'aide par l'Etat, le délégataire ou l'ANAH ;

-être accompagnée des pièces justificatives.

570

Elle doit également être accompagnée d’une copie de la convention signée avec le représentant de l'État, conformément à l’article 315-0 bis B de l’annexe III au CGI.

Remarque : Pour les opérations réalisées en 1999, la déclaration devait être accompagnée de la convention signée entre le représentant de l'État dans le département et le bénéficiaire de l’aide telle qu’elle était, au titre de cette année, prévue par la circulaire n° 95.64 du 3 août 1995 du Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l'Équipement et des Transports.

B. Déclarations tardives

580

Lorsque la déclaration est souscrite après l’expiration du délai prévu, l’exonération ne s’applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année de souscription.