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Les règles d’assiette du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts (CGI) diffèrent selon que celui-ci est dû par un contribuable assujetti à l’impôt sur le revenu ou par une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés.

I. Prélèvement dû par le cédant contribuable assujetti à l'impôt sur le revenu

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Lorsque le prélèvement est dû par des contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées selon les modalités définies au II de l’article 244 bis A du CGI.

A. Modalités de détermination de la plus-value

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Les modalités de détermination de la plus-value réalisée par les contribuables domiciliés en France prévues à l'article 150 V du CGI, à l'article 150 VA du CGI, à l'article 150 VB du CGI, à l'article 150 VC du CGI ainsi qu'à l'article 150 VD du CGI sont applicables aux plus-values réalisées par les non-résidents, qu’ils soient ou non ressortissants de l’Union européenne (BOI-RFPI-PVI-20).

Les plus-values réalisées par des non-résidents au titre de la cession de certains biens ou droits immobiliers peuvent bénéficier, toutes conditions étant par ailleurs remplies, d'abattements exceptionnels.

En application du 2 du C du IV de l'article 27 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 et des II et III de l'article 4 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, un abattement exceptionnel de 25 % ou 30 % s'applique, sous conditions, pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI, des plus-values réalisées au titre de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits s'y rapportant, destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements.

Cet abattement exceptionnel s'applique au taux de :

- 25 % pour les cessions intervenant du 1^er septembre au 31 décembre 2014 et, à la condition qu'elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014, pour celles intervenant du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2016 (BOI-RFPI-PVI-20-20 au III-A-2-a § 260 et 270) ;

- 30 % pour les cessions intervenant du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2017, à la condition qu'elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2015 (BOI-RFPI-PVI-20-20 au III-A-2-a § 260 et 270 précité).

Pour plus de précisions sur le champ, les conditions et les modalités d'application de cet abattement exceptionnel de 25 % ou 30 %, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-20-20 au III-A § 200 et suivants.

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, précédée d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Pour plus de précisions sur le champ, les conditions et les modalités d'application de cet abattement exceptionnel de 30 %, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-20-20 au III-B § 390 et suivants.

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Il est précisé que les frais d’agrément supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute. Il en est ainsi des honoraires de représentation fiscale (au titre des frais versés à un mandataire mentionnés par le 1° de l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI).

B. Régime de différé d'imposition

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Les dispositions prévues aux II et III de l'article 150 UB du CGI sont applicables aux contribuables non résidents.

Il s'agit du sursis d'imposition applicable en cas d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisé dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'un apport de titres à une société soumise à l'impôt sur les sociétés (CGI, art. 150 UB, II) et de la prorogation des reports d'imposition accordés avant le 1^er janvier 2000 en cas d'enchaînement avec un sursis d'imposition (CGI, art. 150 UB, III).

Sur ces régimes de différé d'imposition, il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPI-10-30.

En outre, il est admis que ce régime s’applique également en cas de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’impôt sur les sociétés qui sont ou non admises à la cote d'une bourse française ou étrangère (parts, actions ou autre droits de ces sociétés ou de FPI, SIIC ou SPPICAV ou de leurs équivalents étrangers).

II. Prélèvement dû par le cédant personne morale assujettie à l'impôt sur les sociétés

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Les modalités de calcul du prélèvement sur les plus-values des personnes morales non assujetties à l'impôt sur le revenu sont fixées par le III de l'article 244 bis A du CGI et diffèrent selon la résidence de la personne morale qui en est redevable.

A. Personnes morales établies dans un autre État membre de l'Union européenne ou un État partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui ne sont pas non coopératifs

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Lorsqu'il est dû par une société résidente d’un État membre de l’Union européenne ou d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et n’étant pas non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI, le prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI est déterminé selon les mêmes règles d’assiette que celles prévues en matière d’impôt sur les sociétés, dans les mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales résidentes de France.

B. Personnes morales établies dans des États tiers

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Lorsque le prélèvement est dû par une société résidente d’un État autre que ceux définis au II-A § 60 ou dans un État qualifié de non coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI, les plus-values sont déterminées par différence entre, d'une part, le prix de cession du bien et, d'autre part, son prix d'acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d'une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention.

L’amortissement de 2 %, applicable au prix d’acquisition lorsque le cédant n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu, est déterminé par année entière de détention calculée de quantième à quantième et concerne les seuls immeubles bâtis, à l’exclusion des terrains et des titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il convient donc de faire abstraction, pour le calcul de cet amortissement, de la fraction du prix d’acquisition qui correspond à la valeur du terrain.

En principe, la fraction du prix d’acquisition correspondant à la valeur de l’immeuble bâti à retenir est celle mentionnée dans l’acte authentique d’acquisition ou encore la valeur d’inscription initiale à l’actif.

A défaut de ventilation préalable qui permette d’identifier cette fraction, et à titre de règle pratique, il convient de retenir une valeur de terrain égale à 20 % du montant global d’acquisition, y compris en cas de cession d’un lot de copropriété. Ainsi, il appartient à la société cédante qui entend se prévaloir d’une répartition différente, d’en apporter la justification, l’administration appréciant sous le contrôle du juge la répartition eu égard à chaque situation spécifique.

Pour l’application de ces dispositions, le prix d’acquisition s’entend du prix effectivement payé par le cédant, majoré, le cas échéant, des seules dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement qui présentent le caractère d’immobilisations par nature, à condition qu’elles aient été effectivement supportées par le propriétaire, que leurs montant et paiement soient justifiés et qu’elles n’aient pas déjà été déduites pour la détermination du revenu imposable. Sont donc exclus de l’assiette de l’amortissement, les frais d’acquisition du bien.

La justification du caractère réel de ces dépenses et de leur paiement résulte de la production des factures correspondantes que la société doit normalement conserver à l’appui de sa comptabilité et des justificatifs des règlements par la société.

Les frais de représentation fiscale supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute.