1

La déduction au titre de l'amortissement ne s'applique que si le contribuable en fait la demande. Elle est par ailleurs subordonnée à un engagement de location.

I. Personnes concernées par l'option

A. Propriétaire de l'immeuble

1. Personnes physiques

10

L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année :

- d'acquisition du logement lorsque celui-ci est acquis neuf ou reçu à titre gratuit par le conjoint survivant (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10, II-D, n° 150) ;

- d'achèvement du logement lorsque celui-ci est acquis en l'état futur d'achèvement, inachevé ou construit par le contribuable ;

- d'achèvement des travaux de transformation en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement.

2. Sociétés

20

Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la possibilité pour les associés personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers de bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement est subordonnée à un engagement de location de la société remplissant les conditions définies ci-après (voir I-B, I-C et I-D).

B. Porteurs de parts

30

Chaque associé d'une société qui effectue un investissement éligible au dispositif de l'amortissement peut bénéficier de la déduction. Il doit alors s'engager à conserver les titres jusqu'à l'expiration de la durée de neuf ans mentionnée au dixième alinéa du g du 1° du I de l'article 31 du CGI (voir au BOI-LETTRE-000038 un modèle d'engagement).

40

En d'autres termes, la possibilité pour le porteur de parts de bénéficier, en proportion de ses droits dans la société, de la déduction calculée sur le montant de l'investissement réalisé par cette dernière est subordonnée à l'engagement de l'associé de conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société (voir II, n° 90). Si la société réalise des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-50, I), l'associé peut également bénéficier d'une quote-part de la déduction déterminée sur la base du montant de ces dépenses s'il s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location qui conditionne la possibilité de pratiquer la déduction au titre de ces dépenses. Les dépenses d'amélioration réalisées par la société sont également prises en compte pour l'imposition de l'associé sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-50, II).

50

L'engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n'ouvrent pas droit au dispositif de l'amortissement.

60

Par ailleurs, lorsqu'une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements (ce sera notamment le cas pour les souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier), l'engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Il s'ensuit que la période d'engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l'engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la société.

70

L'engagement des porteurs de parts est constaté sur un document qui est joint à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises, ou si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.

Il est précisé que lorsque l'associé est lui-même une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les membres de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement doivent également s'engager à conserver leurs titres jusqu'à l'expiration de la durée de neuf ans précitée.

80

Si l'associé cède tout ou partie de ses parts avant l'expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l'avantage fiscal dont il a bénéficié est remis en cause.

Les contribuables qui, au cours de la période d'engagement de location pris par la société, souscrivent à une augmentation de capital ou acquièrent auprès d'un associé des parts de la société, peuvent bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement s'ils s'engagent à conserver ces titres jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location. La durée de l'engagement de conservation de ces parts sera plus courte que celle de l'engagement de location pris par la société.

Si l'associé cède ses titres au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de la déduction au titre de l'amortissement (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-40, III , n° 170) l'avantage fiscal est remis en cause à hauteur des amortissements déduits au titre de la seule période triennale concernée. Il est admis que le nouveau porteur de parts puisse bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 % pour la durée restant à courir de la période de prorogation en cours s'il conserve ces titres jusqu'à l'expiration de cette période. S'il s'agit de la première période de prorogation, il peut, dans les mêmes conditions, demander le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement pour une deuxième période de trois ans.

Si l'associé cède ses titres après l'expiration de la période d'application de la déduction au titre de l'amortissement, aucune remise en cause de l'avantage fiscal ne sera effectuée. L'acquéreur des parts, n'étant de ce fait pas en mesure de souscrire un engagement de conservation des titres, ne peut pas bénéficier, pour les revenus correspondants, du régime de la déduction au titre de l'amortissement et se trouve donc placé dans le régime de droit commun des revenus fonciers. Il bénéficie de la déduction forfaitaire de 14 % (applicable jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2005) ou, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la déduction spécifique prévue au j du 1° du I de l'article 31 du CGI (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-10, I-D-1-b).

II. Contenu de l'option : l'engagement de location

90

L'option pour la déduction comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement pendant une durée de neuf ans dans les conditions fixées au BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20 (voir au BOI-LETTRE-000046 un modèle d'engagement de location). Il convient notamment que le logement soit loué nu à usage d'habitation principale. L'engagement de location comporte en outre une mention prévoyant que le montant du loyer et les ressources du locataire ne peuvent excéder les plafonds fixés par l'article 2 terdecies de l'annexe III au CGI.

Cet engagement est constaté, pour les personnes physiques propriétaires, lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement est demandé pour la première fois (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-10, I-A, n° 10) et, pour les sociétés, lors du dépôt de la déclaration des résultats de l'année de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-70, II A, n° 110).

A. Délai de location

100

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :

- en cas d'acquisition d'un logement neuf, la date de l'acquisition ;

- en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement, la date de l'achèvement ;

- en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement, la date de l'achèvement des travaux de transformation.

B. Durée de la location

110

La durée de location de neuf ans exigée pour l'application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

III. Reprise de l'engagement

120

Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise à son profit du dispositif. Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l'engagement (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60, II-B).

130

Par ailleurs, le mariage, le divorce ou la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d'un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d'une personne jusque là à charge au sens des articles 196, 196 A bis et 196 B du CGI et propriétaire du logement faisant l'objet de l'amortissement. Lorsqu'un tel événement intervient au cours de la période de neuf ans ou d'une des périodes de prolongation du régime de la déduction, il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement qui fait l'objet de l'amortissement, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (cf. notamment les obligations déclaratives prévues au BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-70, I-C). S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.

140

La reprise de l'engagement s'effectue dans les mêmes conditions que la demande initialement formulée. Elle constitue comme cette dernière une option irrévocable (voir IV).

IV. Caractère irrévocable de l'option

150

L'option pour la déduction au titre de l'amortissement est irrévocable pour le logement ou les parts considérés. Le contribuable ne peut donc, postérieurement à la date limite prévue pour le dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle l'option est exercée, demander à être replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers ou à bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI, quand bien même sa demande serait présentée à l'administration dans le délai de réclamation prévu à l'article R*196-1 du LPF.