Remarque : Les commentaires contenus dans le présent document figuraient au II § 190 à 280 du BOI-REC-FORCE-40-30 dans sa version publiée le 12 septembre 2012. Pour prendre connaissance des commentaires antérieurs, il convient de consulter la version précédente du BOI-REC-FORCE-40-30-10 dans l'onglet « Versions publiées ».

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La demande aux fins de vente amiable peut être formée par le débiteur saisi au moment de l'audience d'orientation ou avant cette audience. Dans les deux cas, lorsqu'il est fait droit à la demande du saisi, la procédure d'exécution est suspendue, à l'exception du délai de déclaration imparti aux créanciers inscrits. La vente amiable est réalisée sous le contrôle du juge de l'exécution.

I. Réalisation de la vente amiable

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L’article R. 322-22 du code des procédures civiles d'exécution (CPC exéc.) précise les obligations pesant sur le débiteur autorisé à procéder à la vente amiable de son bien. Conformément au droit commun, la vente amiable est passée devant un notaire librement choisi par le cédant et l'acquéreur, elle est assimilée dans ses effets à une vente volontaire par l'article L. 322-3 du CPC exéc..

A. Obligations du débiteur

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Le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la réalisation de la vente en respectant le délai imparti par le juge de l’exécution dans son jugement qui autorise la vente de gré à gré. Il doit par ailleurs rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

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Le prix de vente de l'immeuble est consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribué (CPC exéc., art. R. 322-23).

En cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l'acquéreur, et sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires relatives à son droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution.

Cette attribution ne saurait faire échec à la faculté de rétractation - d’ordre public - prévue par l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation, qui impose le remboursement de toute somme versée par l’acquéreur qui exerce cette faculté dans le délai imparti par ce texte.

B. Conclusion de la vente devant le notaire

40

Elle se fait par acte notarié selon les règles de droit commun des ventes volontaires, sous réserve de quelques règles particulières :

• le notaire chargé d'établir l'acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l'élaboration du cahier des conditions de vente (CPC exéc., art. R. 322-24) ;
• l’acte de vente n’est reçu aux minutes du notaire que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés (CPC exéc., art. L. 322-4) ;

Remarque : Les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente.

• la vente amiable devra à l'audience de rappel être constatée par le juge de l'exécution. À l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, le prix étant consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies.

Le jugement ainsi rendu n'est pas susceptible d'appel.

C. Effets de la vente amiable

50

L’ensemble des dispositions relatives aux ventes de droit commun, notamment celles du code civil, sont applicables à la vente amiable.

Le débiteur est tenu des garanties légales et des obligations pesant sur le vendeur. Le transfert de propriété, pour être opposable aux tiers, impose la publication de la vente au service de la publicité foncière.

Le service de la publicité foncière qui procède à la publication du jugement en fait mention en marge de la publication de la copie du commandement et procède aux radiations des inscriptions correspondantes.

60

En application de l’article L. 322-14 du CPC exéc., le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l'immeuble de toute sûreté publiée du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente. En conséquence de cette purge, le juge lorsqu’il constate la vente amiable, ordonne la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur correspondantes (CPC exéc., art. R. 322-25). Le jugement ainsi rendu n'est pas susceptible d'appel.

Remarque : En cas de vente sur saisie immobilière, quelles que soient les modalités, l'acquéreur ne peut pas être soumis au droit de suite puisqu'il acquitte un prix de vente affecté aux créances privilégiées et correspondant à la valeur vénale du bien.

II. Contrôle judiciaire de la réalisation de la vente amiable

70

Le contrôle du juge s'exerce sur les opérations préparatoires à la conclusion de la vente mais également a posteriori.

A. Contrôle et sanction des diligences du débiteur avant la conclusion de la vente

80

En cas de carence du débiteur autorisé à vendre, le créancier poursuivant peut saisir le juge afin de voir reprendre la procédure de vente forcée sans attendre l’expiration du délai accordé.

Le texte précise que le juge de l’exécution est saisi par voie d'assignation par le créancier du débiteur. Si le juge fait droit à la demande du créancier poursuivant, il ordonne la reprise de la procédure de vente forcée, par une décision non susceptible d’appel.

Les effets de cette reprise de la procédure doivent être distingués selon le moment auquel a été rendu le jugement autorisant la vente amiable.

1. Vente amiable autorisée par le jugement d’orientation

90

Les parties ne sont plus autorisées à soulever de nouvelles contestations ou demandes incidentes. La procédure ne peut donc que se poursuivre par la vente aux enchères du bien saisi. L'article R. 322-22 du CPC exéc. prévoit que le juge fixe la date de l’audience de vente forcée, conformément aux règles applicables en cette matière, c’est-à-dire un délai compris entre deux et quatre mois suivant sa décision.

Par ailleurs, la décision du juge est notifiée non seulement au débiteur saisi et au créancier poursuivant, mais également aux créanciers inscrits, qui connaîtront ainsi la date de l’audience de vente.

2. Vente amiable autorisée avant l’audience d’orientation

100

Dans cette hypothèse, cette décision met fin à la suspension de la procédure et impose au créancier poursuivant de reprendre la procédure au stade où elle a été suspendue. L’affaire donnera donc lieu à une audience d’orientation, au cours de laquelle le juge de l’exécution statuera sur l’ensemble des contestations et demandes incidentes, à l’exclusion d’une demande d’autorisation de vente amiable, puisqu'un précédent jugement ayant autorité de chose jugée aura déjà été rendu sur ce point.

B. Contrôle a posteriori de la réalisation de la vente amiable

110

En application du troisième alinéa de l’article R. 322-21 du CPC exéc., l’affaire doit être rappelée dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder quatre mois suivant le jugement, pour permettre à ce dernier de contrôler la réalisation de la vente amiable conformément à ses prescriptions.

À cette audience, le juge ne peut accorder au débiteur un délai supplémentaire, dans la limite de trois mois, qu’à seule fin de permettre la rédaction de l’acte authentique de vente et à condition que le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition. En application de l’article R. 322-17 du CPC exéc., le débiteur n’a pas l’obligation d’être représenté pour formuler cette demande de report.

120

En application de l’article R. 322-25 du CPC exéc., à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge, sur présentation de l’acte de vente conforme aux conditions qu’il a fixées et de la justification de la consignation du prix, constate la vente et ordonne de plein droit la radiation des inscriptions prises du chef du débiteur. Ce jugement n’est pas susceptible d’appel ; en revanche, il peut faire l’objet d’un pourvoi immédiat, conformément à l’article 606 du code de procédure civile.

130

Si le juge refuse de constater la vente, en raison notamment du défaut de respect des conditions qu’il a posées, il devra ordonner la reprise de la procédure de vente forcée (CPC exéc., art. R. 322-22, al. 3 et 4).