Actualité liée : 28/03/2024 : IR - Prorogation jusqu'au 31 décembre 2026 du dispositif « Denormandie ancien » (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 72)

I. Calcul de la réduction d'impôt

A. Base de la réduction d'impôt

1. Acquisition de logements ou de locaux

a. Détermination de la base de la réduction d'impôt

1

Conformément au V de l'article 199 novovicies du code général des impôts (CGI), la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement.

1° Logement acquis en vue de la réalisation de travaux d'amélioration

10

Le prix de revient du logement s'entend du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière.

Le prix de revient comprend également le montant des travaux d'amélioration mentionnés au III de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au CGI, facturés par une entreprise. Pour plus de précisions sur la nature des travaux à retenir, il convient de se reporter au II-A-1 § 40 à 70 du BOI-IR-RICI-365-10.

La base de la réduction d’impôt s’apprécie, pour les logements acquis en vue de la réalisation de travaux d'amélioration, à la date d’achèvement de ces travaux. Il s'ensuit que les travaux réalisés postérieurement à l'achèvement des travaux d'amélioration ne sont pas compris dans la base de l’avantage fiscal. Il en va de même des éventuels travaux qui ne répondraient pas à la définition exposée au II-A-1 § 40 à 70 du BOI-IR-RICI-365-10, quelle que soit leur date de réalisation. Ces dépenses de travaux peuvent en revanche, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers.

20

Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) est souscrit entre l’acquéreur et le vendeur (III-B § 190 du BOI-IR-RICI-230-10-30-10). Dans ce cas, la base de la réduction d’impôt est déterminée par le prix d’acquisition du logement comprenant la part des travaux d'amélioration mentionnés au III de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au CGI tels que stipulés sur le contrat de VIR, à l’exclusion des éventuels travaux n’entrant pas dans le champ de ce III.

2° Acquisition d'un logement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration

30

Le prix de revient du logement s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière.

3° Acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement

40

Sur ce point, il convient de se reporter au II-A-2-d § 350 à 420 du BOI-IR-RICI-230-30-10.

4° Acquisition d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation

50

Sur ce point, il convient de se reporter au II-A-2 § 460 et 470 du BOI-IR-RICI-230-30-10.

b. Plafonnement de la base de la réduction d'impôt

60

Au titre d'une même année d'imposition, et pour un même contribuable, l'assiette de la réduction d'impôt prévue à l’article 199 novovicies du CGI, acquisitions ou constructions de logements et souscriptions de parts de SCPI confondues, ne peut excéder 300 000 €. Pour l’appréciation de ce plafond, il y a lieu de prendre en compte à la fois les acquisitions, constructions et souscriptions bénéficiant du dispositif « Pinel » et les acquisitions et souscriptions bénéficiant du dispositif « Denormandie ancien ».

Les commentaires relatifs à la réduction d'impôt « Pinel » exposés au I-A-1 § 10 à 50 du BOI-IR-RICI-360-30-10 s'appliquent, mutatis mutandis, aux investissements éligibles à la réduction d'impôt « Denormandie ancien ».

c. Plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable

70

Le premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI prévoit un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable pour la détermination de la base de la réduction d’impôt. Ce plafond est fixé par l’article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI.

1° Notion de prix de revient

80

Pour plus de précisions sur la notion de prix de revient à retenir pour l’appréciation du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, il convient de se reporter au I-A-1-a § 1 à 50.

2° Notion de surface habitable

90

Sur ce point, il convient de se reporter au I-A-2-b § 80 et 90 du BOI-IR-RICI-360-30-10.

3° Montant du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable

100

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI, le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable mentionné au premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI est fixé à 5 500 € pour les logements situés en métropole comme pour ceux situés outre-mer.

4° Articulation entre les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable et la limitation annuelle de la base des réductions d’impôt

110

Les commentaires et les exemples relatifs à la réduction d'impôt « Pinel » exposés au I-A-2-d § 110 à 150 du BOI-IR-RICI-360-30-10 s'appliquent mutatis mutandis aux investissements éligibles à la réduction d'impôt « Denormandie ancien ».

2. Souscription de parts de SCPI

120

Sur ce point, il convient de se reporter aux commentaires relatifs au dispositif « Pinel » exposés au I-B § 180 à 190 du BOI-IR-RICI-360-30-10.

3. Acquisition de logements et souscription de parts de SCPI au titre d’une même année

130

Sur ce point, il convient de se reporter au II-C § 520 du BOI-IR-RICI-230-30-10.

B. Taux

1. Investissements réalisés en métropole

140

Conformément aux dispositions du VI de l’article 199 novovicies du CGI, le taux de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », pour les investissements réalisés du 1^er janvier 2019 au 31 décembre 2026 afférents à des logements situés en métropole, est fixé à :

• 12 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
• 18 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.

2. Investissements réalisés outre-mer

144

Conformément aux dispositions du 3° du XII de l’article 199 novovicies du CGI, le taux de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », pour les investissements réalisés du 1^er janvier 2019 au 31 décembre 2026 afférents à des logements situés en outre-mer, est fixé à :

• 23 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
• 29 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.

3. Précisions s'agissant des souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

146

Conformément aux dispositions du B du VIII de l’article 199 novovicies du CGI, la réduction d'impôt « Denormandie ancien » est accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95 % de ces souscriptions servent à financer des logements éligibles mentionnés au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du CGI.

En conséquence, le bénéfice de la réduction d’impôt « Denormandie ancien » aux taux, selon le cas :

• de 12 % ou de 18 %, est subordonné à la condition que 95 % du montant de la souscription serve exclusivement à financer des logements éligibles situés en métropole ;
• de 23 % ou de 29 %, est subordonné à la condition que 95 % du montant de la souscription serve exclusivement à financer des logements éligibles situés dans un département ou une collectivité d’outre-mer.

4. Investissements réalisés en métropole et outre-mer au titre d'une même année d'imposition

148

Sur ce point, il convient de se reporter aux commentaires relatifs au dispositif « Pinel » exposés au II § 240 à 270 du BOI-IR-RICI-360-30-10.

II. Modalités d'imputation de la réduction d'impôt

A. Règle d'imputation

150

La réduction d’impôt « Denormandie ancien » est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu. La détermination du fait générateur est indiquée dans le tableau suivant :

La notion de date d'acquisition s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat. S’agissant de la notion de date d’achèvement des travaux, il convient de se reporter au II-A-4 § 100 du BOI-IR-RICI-365-10 et au II-C-2 § 180 du BOI-IR-RICI-365-10.

La réduction d'impôt « Denormandie ancien » est répartie, selon la durée de l'engagement initial de location, sur six ou neuf années, à raison, selon le cas, d'un sixième ou d'un neuvième de son montant chaque année.

160

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu au titre des années suivantes. La fraction de réduction d’impôt non imputée ne peut donner lieu à remboursement.

B. Ordre d’imputation

170

Sur ce point, il convient de se reporter au III-B § 300 du BOI-IR-RICI-360-30-10.

III. Limitation du nombre d'investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt par contribuable et par an

180

Au titre d’une même année d’imposition, la réduction d’impôt prévue à l’article 199 novovicies du CGI ne peut être calculée sur le prix de revient que de deux logements au plus. Pour l’appréciation de cette règle, il y a lieu de prendre en compte à la fois les acquisitions et constructions bénéficiant du dispositif « Pinel » et les acquisitions bénéficiant du dispositif « Denormandie ancien ».

Pour apprécier la limite du nombre de logements éligibles, il convient de retenir la date du fait générateur de la réduction d'impôt. Pour plus de précisions, il convient de se reporter aux commentaires relatifs à la réduction d'impôt « Pinel » exposés au I § 1 à 70 BOI-IR-RICI-360-30-20.

IV. Règles de non-cumul

200

Les commentaires relatifs à la réduction d'impôt « Pinel » exposés au II § 130 à 160 du BOI-IR-RICI-360-30-20 s'appliquent mutatis mutandis à la réduction d'impôt « Denormandie ancien ».

En particulier, conformément aux dispositions du F du I de l’article 199 novovicies du CGI, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt « Denormandie ancien » ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

210

Par ailleurs, un contribuable ne peut pas, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire « Pinel » prévue aux 1° à 4° du B du I de l'article 199 novovicies du CGI et de la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif intermédiaire « Denormandie ancien » prévue au 5° du même B de l'article 199 novovicies du CGI.

En particulier, lorsqu’un contribuable réalise un investissement consistant en l'acquisition d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation ou en l'acquisition d'un local en vue de le transformer en logement, éligible à la fois à la réduction d'impôt « Pinel » et à la réduction d'impôt « Denormandie ancien », il doit opter, lors de la souscription de la déclaration des revenus correspondant à la première année d'imputation de la réduction d'impôt, de manière définitive et irrévocable, pour l'une ou l'autre des réductions d'impôt dont il souhaite bénéficier.

La réduction d'impôt dont il demande ainsi le bénéfice demeure soumise, pendant toute la durée de la période d'engagement de location, éventuellement prorogée, au respect des conditions d'application propres au dispositif choisi.

V. Articulation avec d’autres dispositifs

220

Les commentaires exposés au III § 180 à 200 du BOI-IR-RICI-360-30-20 sont applicables à la réduction d’impôt « Denormandie ancien ».

VI. Remise en cause de la réduction d'impôt

230

Les commentaires relatifs à la remise en cause de la réduction d'impôt « Pinel » (BOI-IR-RICI-360-40) s'appliquent aux investissements éligibles à la réduction d'impôt « Denormandie ancien ».

VII. Obligations des contribuables et des sociétés

240

Les obligations déclaratives exposées au BOI-IR-RICI-360-50 relatif à la réduction d'impôt « Pinel », à l'exception de son I-B-1 § 30, s'appliquent aux investissements éligibles à la réduction d'impôt « Denormandie ancien ».

Remarque : Les modèles d’engagement et d’attestations évoqués au BOI-IR-RICI-360-50 sont identiques à ceux proposés pour le dispositif « Scellier ». Ils peuvent être adaptés en tant que de besoin.

250

Outre les obligations exposées au BOI-IR-RICI-360-50 et conformément au g du 4° du I de l'article 46 AZA undecies de l'annexe III au CGI, le contribuable doit également, pour le bénéfice de la réduction d'impôt « Denormandie ancien », joindre à sa déclaration une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant. Cette note doit distinguer les travaux d'amélioration ou de transformation en logement éligibles à la réduction d'impôt, mentionnés respectivement au II-A-1 § 40 à 70 du BOI-IR-RICI-365-10 et au V § 300 à 340 du BOI-IR-RICI-230-10-30-10, des éventuels autres travaux ne répondant pas à cette définition.

En cas d'acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement, le contribuable doit fournir la copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie ainsi qu'une note précisant la nature de l'affectation précédente du local.

260

Le contribuable tient à la disposition de l'administration les documents permettant de justifier du respect des conditions de performance énergétique prévues au 3° de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III au CGI et à l'article 46 AZA octies-0 AA de l'annexe III au CGI, ainsi que les factures des entreprises ayant réalisé les travaux d'amélioration ou de transformation en logement, mentionnés respectivement au II-A-1 § 40 à 70 du BOI-IR-RICI-365-10 et au V § 300 à 340 du BOI-IR-RICI-230-10-30-10 et identifiant de manière distincte le montant de ces travaux.

Pour plus de précisions sur le respect des conditions de performance énergétique du logement, il convient de se reporter au III-C § 290 à 390 du BOI-IR-RICI-365-10.

VIII. Prorogation de l'engagement initial de location dans le cadre du dispositif « Denormandie ancien »

270

Les commentaires relatifs à la réduction d'impôt « Pinel » (BOI-IR-RICI-360-60) s'appliquent aux investissements éligibles à la réduction d'impôt « Denormandie ancien ».

Toutefois, pour les investissements réalisés en métropole ou en outre-mer du 1^er janvier 2019 au 31 décembre 2026, dans le cadre de la réduction d'impôt « Denormandie ancien », lorsque l'engagement initial de location est prorogé pour une ou deux périodes triennales dans les conditions du A du VII bis de l'article 199 novovicies du CGI, le contribuable bénéficie, par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’un complément de réduction d’impôt égal à :

• 6 % pour une première période triennale de prorogation et à 3 % pour la seconde période triennale, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de six ans ;
• 3 % pour la seule période triennale de prorogation autorisée, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans.