Actualité liée : 06/03/2025 : IR - RFPI - Création et prorogation de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des propriétaires bailleurs dont le logement est donné en location dans le cadre d’un conventionnement avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) (Dispositif « Loc’Avantages ») (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 67 et loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 88)

I. Engagement de location

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Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tricies du code général des impôts (CGI), le propriétaire du logement doit conclure avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ou à l’article L. 321-8 du CCH par laquelle il s’engage à donner le logement en location nue à usage d’habitation principale du locataire et occupé comme tel au moins huit mois par an. La signature de cette convention formalise son engagement de location.

Cette convention est d’une durée qui ne peut être inférieure à six ans. Elle peut être renouvelée par période de trois ans conformément au modèle de convention annexé au décret n° 2022-465 du 31 mars 2022 relatif aux conventions portant sur un immeuble ou un logement conclues par l’Agence nationale de l’habitat en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation et aux plafonds de loyer et de ressources des locataires pour l’application de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tricies du code général des impôts.

Remarque : La substitution par l’ANAH d’une nouvelle convention éligible à celle qu’elle avait préalablement signée (par exemple pour substituer à une convention à loyer intermédiaire sans travaux, une convention avec travaux et/ou à loyer social ou très social) n’est pas de nature à elle seule à remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt, sous réserve du respect des conditions suivantes : 

• lorsque la substitution intervient après le 31 décembre 2027, la durée de la nouvelle convention de substitution ne peut pas aller au-delà de celle prévue par la convention à laquelle elle se substitue ;
• conformément aux I et II de l’article 46 AZA quindecies de l’annexe III au CGI, le contribuable doit joindre une copie de la convention de substitution à sa déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la nouvelle réduction d’impôt qui en résulte est demandé (pour plus de précisions sur les obligations déclaratives, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-400-50) ;
• les conditions d’application de la réduction d’impôt, notamment de ressources et de loyer (pour plus de précisions sur ce point, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-400-20-30) sont celles applicables à la nouvelle convention à compter de sa date de prise d’effet.

A. Engagement du propriétaire du logement

1. Immeuble détenu directement par le contribuable

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Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du contribuable de donner le logement en location nue dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH.

Lorsque le contribuable est propriétaire de plusieurs logements éligibles à l’avantage fiscal, il doit conclure une convention distincte pour chaque logement.

2. Immeuble détenu par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés

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Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la société doit s’engager à donner le logement en location nue dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH.

Lorsqu’une société est propriétaire de plusieurs logements éligibles à l’avantage fiscal, la société doit souscrire un engagement de location distinct pour chaque logement.

3. Immeuble détenu en indivision

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Lorsque le logement est détenu en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à donner l’immeuble en location nue dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH.

4. Immeuble faisant l’objet d’un démembrement

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Lorsque le logement fait l’objet d’un démembrement, il appartient à l’usufruitier bénéficiaire de la réduction d’impôt de s’engager à donner le logement en location nue dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH. Pour plus de précisions sur le cas des démembrements, il convient de se reporter au II-D § 220 du BOI-IR-RICI-400-10.

B. Constatation de l’engagement de location

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L’engagement de location est formalisé pour le bénéfice de la réduction d’impôt « Loc’Avantages » :

• lorsque le propriétaire est une personne physique, au moment du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt « Loc’Avantages » est demandé pour la première fois pour le logement concerné ;
• lorsque le propriétaire est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, au moment du dépôt de la déclaration de résultats de l’année au titre laquelle le bénéfice de la la réduction d’impôt « Loc’Avantages » est demandé pour la première fois pour le logement concerné.

II. Engagement de conservation des parts

60

Lorsque l’immeuble est détenu par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’associé de cette société doit s’engager à conserver ses parts pendant la durée d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH.

L’engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

70

Lorsqu’une société est propriétaire de plusieurs logements éligibles à l’avantage fiscal, la société doit conclure une convention distincte pour chaque logement. La période d’engagement de conservation des parts expire par conséquent au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au dernier des logements donné en location.

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L’engagement de conservation des titres est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle la location au locataire ouvre droit pour la première fois à la réduction d’impôt.

III. Reprise de l’engagement et maintien du dispositif

A. Décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune

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Lorsque le transfert de la propriété du bien, des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander le maintien du dispositif à son profit.

Le bénéfice du maintien du dispositif par le conjoint survivant est toutefois limité à la fraction du délai d’application de la convention restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour le maintien du dispositif.

La demande de maintien du dispositif est formalisée par la note établie conformément à un modèle fixé par l’administration, disponible au BOI-LETTRE-000276, laquelle doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.

Cette note comporte l’engagement de louer le logement non meublé à des personnes qui en font leur habitation principale pour la fraction de la période couverte par l’engagement de location restant à courir à la date du décès.

B. Modification du foyer fiscal

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Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil de solidarité (PACS) ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque-là à charge au sens de l’article 196 du CGI, de l’article 196 A bis du CGI et de l’article 196 B du CGI et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période d’engagement de location, il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander le maintien à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (III-A § 90). S’il n’en fait pas la demande, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause.

En revanche, il est admis que le bénéfice de la réduction d’impôt soit maintenu, sans démarche de leur part pour la fraction de l’engagement restant à courir, au profit des ex-époux qui conservent en indivision après leur divorce le bien acquis au cours de leur mariage et qu’ils s’étaient conjointement engagés à louer nu pendant une durée de six ans. En effet, dans cette hypothèse, les contribuables se retrouvent placés dans la situation d’une acquisition en indivision.