1

Le 9 du I et le II de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI) prévoient notamment l'application du taux réduit de la TVA aux livraisons de terrains à bâtir et aux cessions de droit à bail à construction, ainsi qu'aux livraisons à soi-même d'immeubles, en vue de l'acquisition de logements neufs à titre de première résidence principale dans le cadre d'une opération dite Pass-foncier d'accession à la propriété assortie d'une acquisition différée du terrain, si ces personnes respectent les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession.

Les conditions du bénéfice du taux réduit sont précisées par l'article 70 quinquies A de l'annexe III au CGI.

Ces dispositions s'appliquent aux opérations engagées jusqu'au 31 décembre 2010.

I. Présentation du dispositif Pass-foncier

10

Le dispositif d'application du taux réduit s'inscrit dans le cadre d'une aide intitulée Pass-foncier, qui est prévue par la convention conclue entre l'État, l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL, qui représente les organismes agréés aux fins de collecter la participation des employeurs à l'effort de construction, aussi appelée « 1% logement ») et la Caisse des dépôts et consignations, sur le développement de l'accession sociale par portage foncier du 20 décembre 2006 modifiée par l'avenant du 27 septembre 2007.

Le Pass-foncier consiste en un mécanisme de financement destiné à faciliter l'accession des ménages modestes à la propriété, reposant sur la dissociation de l'acquisition du foncier de celle du bâti, opérée au moyen d'un bail à construction.

A. Octroi du Pass-foncier dans le cadre d'un bail à construction

20

Le coût initial de l'opération d'accession à la propriété est limité au seul coût de la construction, sauf dans le cas de figure visé au I-A § 60, tout ou partie du prix du terrain qui est mis à disposition du ménage accédant étant porté, dans la limite du montant du Pass-foncier octroyé, par une structure émanant du « 1 % logement » pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans le cadre d'un bail à construction assorti d'une promesse de cession du foncier au profit du preneur du bail.

30

La structure émanant du « 1 % logement », ci-après dénommée « structure porteuse », est une personne morale désignée par un Comité interprofessionnel du logement ou une Chambre de commerce et d'industrie (CIL-CCI).

Cette structure porteuse se porte acquéreur du foncier et signe concomitamment un bail à construction :

- soit directement avec le ménage accédant, lorsque celui-ci fait réaliser sa construction dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'un autre contrat de louage d'ouvrage (contrat de maîtrise d'œuvre, contrat d'entreprise, etc.) ;

- soit avec un promoteur-constructeur qui cède dans un second temps son droit au bail à construction au ménage accédant avec lequel un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est passé.

40

Conformément aux dispositions de l'article L. 313-26-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), le preneur du bail ne pourra céder que la totalité de ses droits, sous réserve que le cessionnaire ait été préalablement agréé par écrit par le bailleur.

50

La décision d'octroi d'un Pass-foncier est prise par le CIL-CCI, étant précisé que le montant du Pass-foncier par logement est plafonné par la convention visée au I-§ 10, en fonction de la zone de situation de l'immeuble (zones A, B, et C définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 modifié, relatif au classement des communes par zones).

60

Le preneur (accédant ou promoteur-constructeur) n'est redevable d'aucune somme (« avance ») lorsque le coût du terrain et des frais relatifs à l'acquisition de celui-ci (frais de mutation et le cas échéant les frais d'évaluation du coût de l'opération) est inférieur ou égal au plafond du Pass-foncier pour la zone concernée.

70

En revanche, lorsque le coût du terrain et des frais relatifs à l'acquisition de celui-ci excède le plafond du Pass-foncier, le preneur acquitte une somme dite « avance », payable en totalité au jour de la signature du bail. Dans ce dernier cas de figure, lors de l'acquisition ultérieure du terrain par l'accédant, une somme équivalente à l'avance sera déduite du prix du foncier. Dans l'hypothèse où le preneur ne se rendrait pas propriétaire du terrain dans les délais prévus et ce, pour quelque raison que ce soit, le bailleur procèdera auprès du preneur au remboursement de l'avance initialement acquittée.

B. Modalités d'acquisition du foncier par l'accédant

80

La durée du bail est fixée par référence à la période d'amortissement du prêt le plus long souscrit pour le financement du bâti par le ménage bénéficiaire, sans pouvoir être inférieure à 18 ans et dans la limite d'une durée maximale de 25 ans.

90

L'accédant a toutefois la faculté de lever l'option d'achat du foncier dont il bénéficie aux termes du bail à construction à toute date à sa convenance pendant la période de portage et aux mêmes conditions que celles exposées ci-dessous à l'issue de cette même période. La levée de l'option d'achat du terrain avant 18 ans ou avant le terme du bail fixé contractuellement ne remet pas en cause la qualification du bail à construction, et ce, conformément aux dispositions de l'alinéa 4 de l'article L. 251-1 du CCH. À l'issue de la période de portage définie dans le bail à construction, le bénéficiaire peut acquérir le foncier ou solliciter la prorogation du bail à construction.

100

Si l'accédant acquiert le foncier, le prix de vente du foncier est égal au prix du foncier à l'origine, qui s'entend de la date de conclusion du bail à construction, déduction faite le cas échéant de la somme visée au I-A § 70 indexé chaque année sur toute la durée effective du portage :

- pour les salariés du secteur assujetti à la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) au taux de 1,5 % ;

- pour les autres ménages, au taux d'inflation, dans une double limite inférieure de 2 % et supérieure de 4,5 %.

110

Si l'accédant sollicite la prorogation du bail à construction pour une durée maximale de 15 ans, la promesse de cession du terrain qui y figure est également prorogée pour la même durée. La prorogation est constatée par acte authentique. Le bénéficiaire reste alors preneur du bail à construction passé avec la structure porteuse pendant la durée du bail prorogé. Il doit alors s'acquitter mensuellement d'acomptes, dont le montant correspond à la mensualité d'un prêt aux meilleures conditions de marché, sur une durée maximale de 15 ans, pour un montant total égal au coût du foncier tel que défini au I-B § 100.

À l'issue de cette période de prorogation (15 ans au maximum), le foncier devient la propriété de l'accédant.

120

Il est précisé que la jouissance du terrain, pendant la durée initiale du bail ou sa prorogation, ne donne lieu par ailleurs à aucun versement d'un loyer périodique par le preneur au bailleur.

C. Garantie de rachat et garantie de relogement

130

Pendant la phase initiale du bail à construction, les ménages bénéficiaires d'un Pass-foncier, en cas de survenance de difficultés provoquant une situation d'impayés de plus de trois mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier, bénéficient d'une garantie de rachat et d'une garantie de relogement. La double garantie ne s'applique plus en cas de difficultés rencontrées par le ménage durant la phase de prorogation du bail à construction évoquée au I-B § 110.

1. Opérations engagées entre le 1er janvier 2008 et le 26 mars 2009

140

Pour ces opérations, en cas de survenance de l'un des évènements visés au I-C-1 § 150, les ménages qui rencontrent les difficultés mentionnées au I-C § 130, bénéficient des garanties suivantes :

- la garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, qui peut être la personne morale qui a accordé le Pass-foncier, à des conditions identiques à celles fixées pour le prêt social de location-accession (PSLA) : pendant les cinq premières années de la phase d'accession, le prix garanti est égal au prix d'acquisition par le ménage lui-même ; pendant les années suivantes, ce prix est minoré de 2,5 % par an ;

- la garantie de relogement dans le cas où le ménage ne peut rester sur place. Cette garantie est apportée par une personne morale désignée par le CIL-CCI. Il peut s'agir de celle qui acquiert et porte le foncier, ou de toute autre personne morale compétente. Seuls les ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS sont éligibles à la garantie de relogement. La demande de relogement est formulée par le ménage et la mise en œuvre de la garantie consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. À l'expiration de ce délai, si le ménage n'accepte aucune des trois offres, la garantie cesse de s'appliquer.

150

Les évènements permettant au ménage de pouvoir bénéficier des garanties susvisées sont les suivants :

- décès ;

- décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;

- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;

- chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail ;

- délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles ;

- divorce ;

- dissolution d'un pacte civil de solidarité.

2. Opérations engagées à compter du 27 mars 2009

160

Pour ces opérations, les ménages qui rencontrent les difficultés mentionnées au I-C § 130, bénéficient, en cas de survenance de l'un des événements mentionnés au I-C-2 § 170 des garanties suivantes :

- une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, dans des conditions définies par l'arrêté du 10 août 2009 fixant les conditions des garanties de rachat et de relogement prévues dans le cadre du Pass-foncier. Pendant les cinq premières années, le prix garanti est égal à 80 % du montant total de l'opération, apprécié dans les conditions fixées à l'article R. 318-11 du CCH, ou, en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l'option. Ce prix est ensuite minoré de 1,5 % par année écoulée à partir de la sixième année ;

- une garantie de relogement apportée par une personne morale désignée par le CIL-CCI. Seuls les demandeurs dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS (mentionnés à la première phrase de l'article R. 331-12 du CCH) au moment de la demande de la garantie sont éligibles. La demande de relogement est formulée par l'accédant ou, en cas de décès, par son conjoint ou par ses descendants directs occupant le logement avec l'accédant en l'absence de conjoint. La garantie consiste à proposer au demandeur trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. Le demandeur dispose d'un délai d'un mois à compter de chacune des offres pour l'accepter. À l'expiration du délai d'un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s'appliquer dès lors que le demandeur n'a accepté aucune des trois offres qui lui ont été proposées.

170

Les événements permettant au demandeur de pouvoir bénéficier des garanties susvisées sont les suivants :

- décès de l'accédant, de son conjoint ou d'un descendant direct occupant le logement avec l'accédant ;

- chômage de l'accédant d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L. 5411-1 du code du travail ;

- invalidité reconnue de l'accédant soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L. 146-9 du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles.

180

L'accédant doit, par ailleurs, être de bonne foi et son taux d'effort doit être supérieur ou égal à 40 %. Le taux d'effort de l'accédant s'entend du rapport entre, au numérateur, l'ensemble des remboursements d'emprunts immobiliers et des charges immobilières afférents au logement (incluant les charges de copropriété, la taxe d'habitation et la taxe foncière) nets des aides personnelles au logement, et, au dénominateur, l'ensemble des ressources de l'accédant (incluant les revenus salariés ou non salariés, les pensions alimentaires, les indemnités et allocations de toute nature autre que les aides personnelles au logement). Le taux d'effort de l'accédant est apprécié sur une période ne pouvant excéder trois mois avant la demande.

II. Champ d'application de la mesure

190

Sous réserve de respecter l'ensemble des conditions figurant au II-A § 200 à 390, relèvent du taux réduit de la TVA, d'une part, les livraisons de terrains à bâtir et les cessions de droit au bail à construction, d'autre part, les livraisons à soi-même d'immeubles au sens du a du 1° et du b du 2° du 3 du I de l'article 257 du CGI.

A. Conditions d'application

1. Acquisition différée du terrain dans le cadre de l'aide Pass-foncier

200

L'acquisition différée du terrain doit faire l'objet d'un bail à construction dans le cadre de l'aide dénommée Pass-foncier. Il est rappelé que le bail à construction peut être conclu par la « structure porteuse », propriétaire du foncier, soit directement avec le ménage accédant, soit avec un promoteur-constructeur qui cèdera dans un second temps son droit au bail au ménage accédant (cf. I-A § 30).

210

Dans les deux cas, le bail à construction est assorti d'une promesse de cession du foncier au profit du preneur du bail, au terme de ce dernier, sous condition suspensive du paiement du prix afférent au terrain.

2. Conditions de ressources

220

Le bénéfice du taux réduit est accordé sous certaines conditions de ressources. Les plafonds de ressources à respecter par l'accédant sont ceux prévus pour l'octroi du prêt social de location-accession (PSLA), sans qu'un tel prêt soit octroyé.

230

Les ressources de l'accédant s'entendent de la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du CGI des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision, prise par le CIL-CCI concerné, d'octroyer le Pass-foncier est signée par l'accédant.

240

Le respect, par l'accédant, des conditions de ressources susvisées doit être mentionné dans le bail à construction :

- soit par une déclaration du ménage preneur du bail dans le cadre d'un CCMI ou d'un contrat de louage d'ouvrage assimilé (cf. I-A § 30) ;

- soit par une déclaration du bailleur (structure porteuse) lorsque le bail est conclu avec un promoteur-constructeur (cf. I-A § 30).

Il fait l'objet d'une mention dans l'attestation d'octroi du Pass-foncier délivrée par le CIL-CCI et signée par l'accédant, tel que mentionné aux b et d de l'article 70 quinquies A de l'annexe III au CGI (cf. II-A-6 § 380 et 390).

3. Usage de première résidence principale

250

Le bénéfice du taux réduit est accordé à la condition que le logement soit acquis par le ménage accédant pour un usage de résidence principale.

Par usage de résidence principale, il convient d'entendre un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d'obligation de déplacement liée à l'activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par l'acquéreur et l'ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence habituelle et effective. Cette condition exclut ainsi notamment du bénéfice du taux réduit les opérations portant sur un immeuble destiné à un usage locatif ou de résidence secondaire.

260

Par ailleurs, le logement concerné doit constituer la première résidence principale de l'acquéreur au sens du I de l'article 244 quater J du CGI.

Remplissent ainsi la condition de première propriété les personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la décision d'octroi de l'aide Pass-foncier par le CIL-CCI (cf. II-A-2 § 230).

Toutefois, cette condition n'est pas exigée dans les cas suivants :

- lorsque l'un des occupants du logement à titre principal est titulaire de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (CSS) ;

- lorsque l'un des occupants de la résidence à titre principal bénéficie d'une allocation attribuée en vertu des dispositions des articles L. 821-1 du CSS à L. 821-8 du CSS ou des articles L. 541-1 du CSS à L. 541-3 du CSS ;

- lorsque l'un des occupants de la résidence à titre principal est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. Cette condition est précisée à l'article R.318-1 du CCH.

270

Le respect, par l'accédant, de la condition tenant à l'acquisition du logement pour un usage de résidence principale, doit être mentionné dans le bail à construction selon les modalités précisées au II-A-2 § 240.

4. Attribution d'une aide des collectivités territoriales

280

L'accédant à la propriété doit bénéficier d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement.

290

Cette aide doit respecter les conditions mentionnées au b) de l'article R*. 318-10-1 du CCH et revêtir l'une des formes suivantes :

- une subvention, sous réserve que son montant soit supérieur ou égal à un seuil fixé par l' article R. 318-31 du CCH en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement ;

- une bonification permettant l'octroi d'un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché, sous réserve que le coût de la bonification supporté par la collectivité soit supérieur ou égal au seuil mentionné à l'alinéa précédent.

Dans le cas où l'emprunteur bénéficie de plusieurs aides sous la forme de subventions ou de bonifications mentionnées aux deux alinéas précédents, le dépassement du seuil susmentionné est apprécié en prenant en compte le total de ces aides.

300

L'emprunteur apporte la preuve de l'octroi de l'aide et, le cas échéant, du dépassement du seuil ci-dessus mentionné au moyen de documents définis par l'arrêté du 23 décembre 2006 établis par la collectivité ou le groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement.

310

Le respect, par l'accédant, de la condition tenant à l'octroi de l'aide susvisée, doit être mentionné dans le bail à construction selon les modalités précisées au II-A-2 § 240.

5. Plafonnement du prix de vente ou de construction des logements bénéficiant du taux réduit

320

Le prix de vente ou de construction des logements bénéficiant d'un Pass-foncier sous forme de bail à construction ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations mentionnées au 4 du I de l'article 278 sexies du CGI (logements financés en PSLA, c'est-à-dire destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession et qui font l'objet d'une décision d'agrément du représentant de l'État dans le département).

330

Les prix de vente et de construction des logements s'entendent des sommes réclamées à l'accédant, entendues toutes taxes comprises (TTC).

340

Le prix de vente d'un logement agréé au titre du PSLA ne doit pas excéder un plafond fixé en euros par mètre carré de surface utile et en fonction de la localisation géographique du logement. Ces plafonds sont précisés à l'annexe II de l'arrêté du 26 mars 2004 modifié relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.

350

La surface utile, définie à l'article R. 331-10 du CCH s'entend comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du CCH augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 du CCH et de l' article R. 331-10 du CCH.

Remarque : L'article 1 de l'arrêté du 9 mai 1955 définit ces surfaces annexes comme les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

360

Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 26 mars 2004, la surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant.

370

Ces prix plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l'antépénultième année et celui de l'année précédente.

6. Date d'engagement de l'opération

380

Le dispositif d'application du taux réduit est applicable aux opérations engagées du 1er janvier 2008 jusqu'au 31 décembre 2010.

390

Lorsque l'aide Pass-foncier est octroyée à l'accédant, cette décision est matérialisée par une attestation établie par l'associé collecteur de l'UESL (CIL-CCI) et signée par l'accédant (cf. modèle indicatif figurant au BOI-LETTRE-000089 ; ce modèle, qui n'est pas fixé par la réglementation, est donné à titre d'information. La présentation et le contenu peuvent être légèrement différentes ou évoluer).

La date de signature de l'attestation susvisée vaut date d'engagement de l'opération.

B. Opérations concernées

400

Sont concernées par l'application du taux réduit les opérations suivantes dès lors qu'elles respectent les conditions visées au II-A § 200 à 390.

1. Opérations relatives aux terrains

410

Le régime applicable à l'acquisition du terrain à bâtir par la structure porteuse est le même que celui exposé au BOI-TVA-IMM-20-20-20 au I-B-3 § 250 à 270 pour les opérations portant sur les logements situés dans les zones faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine lorsque le terrain est acquis par un promoteur qui ne bénéficie pas des mesures spécifiques aux organismes HLM en matière de droits de mutation.

420

Il convient de préciser que, dès lors que dans le cadre du dispositif Pass-foncier l'immeuble n'a pas vocation à revenir entre les mains du bailleur, le terrain constitue un droit réel immobilier particulier au sens du 1° du 1 du I de l'article 257 du CGI qui suit comme tel le régime du bien immeuble auquel il se rattache.

En conséquence, le régime applicable à la revente du terrain par la structure porteuse au ménage accédant est le suivant :

- lorsque la revente du terrain intervient à l'issue de la période de portage, celle-ci est exonérée de TVA (CGI, art. 261, 5-2°), sauf à ce que la structure porteuse opte pour l'application de la taxe ;

- en revanche, lorsque la revente du terrain intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement de la construction, l'opération est de droit soumise à la TVA (CGI, art. 257, I-1-2°), laquelle sera liquidée au taux réduit (CGI, art. 278 sexies, I-9) sur le prix total.

430

L'imposition de cette revente permet à la structure porteuse de déduire la taxe ayant grevé les dépenses qu'elle a engagées en vue de la cession du terrain BOI-TVA-IMM-10-30 au I-D § 70 à 100).

2. Opérations relatives au bail à construction

440

Conformément à l'article L. 251-1 du CCH constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.

a. Conclusion du bail à construction

450

Eu égard à l'économie générale du mécanisme du Pass-foncier, le bail à construction est consenti à titre gratuit au profit du preneur, l'équilibre économique du dispositif étant rétabli pour la structure de portage du foncier par l'actualisation du prix du terrain selon les modalités décrites au I-B § 100.

460

En effet, d'une part, le preneur ne verse aucun loyer, et, d'autre part, l'immeuble bâti sur le terrain faisant l'objet du bail étant dès l'origine la propriété exclusive de l'accédant, aucune remise d'immeuble au bailleur n'est envisageable au cours ou à la fin du bail.

Remarque : Conformément aux termes de l'article L. 251-2 du CCH, faute de stipulations particulières sur les droits respectifs de propriété du bailleur et du preneur sur les constructions édifiées, le bailleur devient propriétaire des constructions en fin de bail et profite des améliorations.

L'opération est par conséquent hors du champ d'application de la TVA et l'option prévue au 5° de l'article 260 du CGI ne peut être exercée dans le cadre du mécanisme du Pass-foncier. La taxe grevant l'acquisition du terrain par la structure de portage ne peut donc faire l'objet d'aucune déduction (exception faite de la situation visée au II-B-1 § 410 à 430).

470

Sont également situées en dehors du champ d'application de la TVA les sommes perçues par le bailleur au titre de la situation visée au I-B § 80 (avances), dans laquelle le coût du terrain est supérieur au plafond du Pass-foncier, dès lors qu'il ne peut être considéré que la condition du lien direct est remplie au moment du versement (BOI TVA-IMM-10-10-10).

b. Cession du droit au bail à construction

480

Dans l'hypothèse où la structure porteuse a initialement signé le bail à construction avec un promoteur-constructeur (cf. I-A § 30), ce dernier cède son droit au bail au ménage accédant dans un second temps.

490

La cession du droit du preneur constitue une opération assimilée à une livraison d'immeuble (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-A-1-b § 90 et 100). En conséquence, cette opération est susceptible d'être taxée :

- de plein droit si elle porte sur un immeuble bâti neuf, qu'il soit cédé en état futur d'achèvement ou après complet achèvement dans les cinq ans de celui-ci ;

- sur option, si elle se rapporte à un immeuble achevé depuis plus de cinq ans.

500

La TVA est due sur le prix de cession, d'une part des constructions, d'autre part des droits du preneur. Elle est liquidée au taux réduit en application du 9 du I de l'article 278 sexies du CGI.

Il est précisé que les appels de fonds, formalisant les différentes fractions du prix à payer par l'acquéreur en fonction de l'état d'avancement des travaux de construction, sont soumis au taux réduit en application des mêmes dispositions.

510

L'imposition de la cession de son droit au bail permet au promoteur-constructeur de déduire la taxe ayant grevé les opérations d'amont (travaux de construction) soumises au taux normal.

3. Livraisons à soi-même d'immeubles

520

Sont concernées les livraisons à soi-même d'immeubles au sens du a du 1° et du b du 2° du 3 du I de l'article 257 du CGI c'est-à-dire, pour le bénéfice de cette mesure, les cas où la personne physique fait édifier sur le terrain pris à bail un immeuble d'habitation ou rend à l'état neuf son logement existant au sens du a du 1° et du b du 2° du 3 du I de l'article 257 CGI.

Ce cas de figure se présente lorsque la structure porteuse a signé le bail à construction directement avec le ménage accédant, qui fait construire son logement dans le cadre d'un CCMI ou d'un contrat de louage d'ouvrage assimilé (maîtrise d'œuvre, contrat d'entreprises, etc.) (cf. I-A § 50).

530

L'application de ce dispositif répond aux principes suivants :

- les travaux de construction d'un immeuble neuf ou les travaux portant sur un immeuble existant concourant à la production d'un immeuble neuf demeurent soumis au taux normal (prestations de bureaux d'études, honoraires d'architectes, travaux immobiliers, etc.) ;

- l'imposition à la TVA au taux réduit de la livraison à soi-même du logement répondant aux critères mentionnés au I-C § 130 à 180 permet de déduire cette taxe ayant grevé les opérations d'amont soumises au taux normal ;

- le propriétaire supporte ainsi au final une charge de TVA au taux réduit.

a. Base d'imposition

540

La taxe exigible afférente à la livraison à soi-même s'applique au prix de revient total déterminé hors taxe sur la valeur ajoutée de la construction du logement (BOI-TVA-IMM-10-20-10 au II-A § 330 à 350).

550

Par ailleurs, sont exclues de la base d'imposition de la livraison à soi-même les livraisons et prestations de services, quelle qu'en soit la nature, facturées postérieurement à l'achèvement du logement.

b. Fait générateur et exigibilité

560

En vertu des dispositions du b du 1 de l'article 269 du CGI, le fait générateur de l'imposition se produit au moment de la livraison de l'immeuble. Celle-ci intervient lors de l'achèvement de l'immeuble et, au plus tard, à la date de délivrance du récépissé de la déclaration prévue à l'article R. 462-1 et s. du code de l'urbanisme attestant l'achèvement des travaux (BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-1-a § 50 à 80).

570

La TVA devient exigible lors de la réalisation du fait générateur (CGI, article 269, 2-a ; BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-2 § 110 et 120).

c. Modalités déclaratives

580

Le redevable de la taxe due à raison de la livraison à soi-même est le constructeur (CGI, art. 283, 1), c'est-à-dire la personne physique maître d'ouvrage qui a construit elle-même l'immeuble destiné à son usage de résidence principale ou qui en a confié la construction, pour son compte, à des tiers (BOI-TVA-IMM-10-20-30 au I-B § 20). Pour les obligations incombant aux redevables, il convient de se reporter aux commentaires figurant au BOI-TVA-IMM-10-20-30.

d. Droit à déduction

590

L'imposition de la livraison à soi-même du logement concerné au taux réduit permet l'exercice du droit à déduction de la TVA au taux normal ayant grevé les dépenses (travaux de construction, etc.) qui concourent à la réalisation des logements.

600

S'agissant au cas particulier de redevables occasionnels, le droit à déduction n'est opéré qu'au moment de la livraison, en l'occurrence à soi-même, conformément aux dispositions du deuxième alinéa du 2 de l'article 271 du CGI. Ainsi, les personnes physiques, assujetties à l'occasion de la livraison à soi-même de leur logement à usage de première résidence principale, ne peuvent déduire la TVA ayant grevé le coût de revient de l'immeuble qu'au moment de la livraison imposable qu'elles réalisent.

610

Le crédit de taxe résultant de l'écart entre la TVA au taux normal ayant grevé l'aménagement du terrain et la construction d'une part, et la TVA au taux réduit afférent à la livraison à soi-même d'autre part, est remboursable dans les conditions prévues aux articles 242-0 A et suivants de l'annexe II au CGI (BOI-TVA-DED-50-20-10).

620

En revanche, la TVA due par la personne physique au titre de la livraison à soi-même de son logement à usage de première résidence principale n'est pas déductible dès lors qu'il n'est pas utilisé pour les besoins d'opérations ouvrant droit à déduction (CGI, art. 271).

C. Remise en cause de l'application du taux réduit

1. Principe

630

L'application du taux réduit aux livraisons à soi-même d'immeubles ainsi qu'aux livraisons de terrains à bâtir et de cession de droit au bail à construction, en vue de l'acquisition de logements neufs destinés à être affectés à l'habitation principale de personnes physiques qui acquièrent le terrain de manière différée, si ces personnes accèdent pour la première fois à la propriété et respectent les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession, est subordonnée au respect des conditions posées par le 9 du I de l'article 278 sexies du CGI.

640

Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l'une de ces conditions n'était pas respectée initialement (cf. II-A-1 § 200 et 210). Ce sera le cas, par exemple, si le ménage était propriétaire de sa précédente résidence principale, (cf. II-A-3 § 250 à 270), ou si l'aide à l'accession ne respectait pas les seuils mentionnés au II-A-4 § 290 suite au remboursement d'une partie de son montant à la collectivité territoriale.

650

Par ailleurs, le II de l'article 284 du CGI prévoit que lorsque la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, toute personne qui a construit ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal, diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

660

Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du CCH (art.L.443-1 et suivants).

670

La circonstance que les plafonds de ressources (cf. II-A-2 § 220 à 240) ne sont pas respectés par le ménage pendant l'ensemble de la phase d'accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit initialement accordé sous certaines conditions de ressources, lesquelles doivent être appréciées, une fois pour toutes, au moment de l'engagement de l'opération tel qu'entendu au II-A-6 § 380 et 390 ; il en est de même de la condition de primo-accession qui est elle aussi appréciée une fois pour toutes au moment de l'engagement de l'opération.

Depuis le 1er janvier 2013, les cessions d'immeubles réalisées par des particuliers ayant acquis leur logement en l'état futur d'achèvement ne sont plus assujetties à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au II § 250 et suivants). Toutefois, ces dispositions ne remettent pas en cause l'application du dispositif de reversement du différentiel de TVA dû prévu au II de l'article 284 du CGI.

2. Exceptions

680

Aucun complément de TVA n'est dû lorsque les conditions posées par le 9 du I de l'article 278 sexies du CGI cessent d'être remplies à la suite de la livraison à soi-même d'un immeuble, de la livraison du terrain à bâtir ainsi que de la cession du droit au bail à construction, effectuées dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété assortie d'une acquisition différée du terrain, pour les logements neufs. Le complément de TVA n'est notamment pas exigé dans les cas suivants :

- mise en œuvre de la garantie de rachat ou de la garantie de relogement tels que rappelés au I-C § 130 à 180 sont remplies ;

- cession des droits résultant du bail à construction dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article L. 313-26-1 du CCH. Ainsi, aucun complément de TVA ne sera dû lorsque l'agrément du bailleur relatif à cette cession est accordé de plein droit, c'est-à-dire lorsque le cessionnaire acquiert pour la première fois sa résidence principale, dispose de ressources inférieures aux plafonds mentionnés au premier alinéa et destine l'habitation concernée à l'usage exclusif de sa résidence principale. En revanche, si le cessionnaire agréé par le bailleur ne remplit pas ces conditions au moment de la cession, le complément de TVA sera dû tant sur les opérations réalisées par le preneur que celles effectuées par le bailleur, dès lors que ces opérations ont bénéficié du taux réduit.

Lorsque les conditions d'octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d'être remplies à compter du 1er janvier 2014, le bénéfice de ce taux ne sera également pas remis en cause en cas de survenance, pour l'accédant ou pour son conjoint, des évènements suivants :

- mariage ;

- conclusion d'un pacte civil de solidarité ;

- naissance d'un enfant ;

- délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles à l'un des enfants à charge. 

III. Taux

690

Le taux applicable aux livraisons de terrains à bâtir et cessions de droit au bail à construction ainsi qu'aux livraisons à soi-même d'immeubles, opérées dans le cadre du dispositif Pass-foncier est le taux réduit en France continentale et dans les départements de la Corse ainsi que dans les départements d'outre-mer.

700

La taxation au taux réduit des livraisons à soi-même est sans incidence sur le taux applicable aux travaux immobiliers liés à la construction facturés par les prestataires qui demeurent ainsi taxés dans les conditions habituelles, c'est-à-dire soit le taux normal en France continentale ou dans les départements d'outre-mer, soit le taux dérogatoire du 5° du 1 du I de l'article 297 du CGI dans les départements de la Corse.

710

Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans les deux années consécutives à l'achèvement du logement n'ouvrent pas droit à l'application du taux prévu par l'article 279-0 bis du CGI pour les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans.