BIC - Champ d'application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Décisions doctrinales ou jurisprudentielles précisant les opérations imposables - Opérations réalisées par des personnes physiques et considérées comme non habituelles et spéculatives

CE, arrêt du 18 juillet 1941, req. n° 65 805.RO, p. 210

Revente par appartements d'un immeuble acheté à cet effet. Opération isolée.

L'application du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts (CGI) est subordonnée au caractère habituel des opérations. Ce caractère ainsi que l'intention spéculative de leur auteur s'apprécient d'après toutes les circonstances de l'affaire, telles que le nombre, la nature, les modalités des opérations.

CE, arrêt du 25 octobre 1961.RO, p. 450

Personne ayant vendu par parcelles loties un terrain dont elle était propriétaire par héritage.

Acte de gestion d'un patrimoine privé n'entraînant pas assujettissement au 1° du I de l'article 35 du CGI. La publicité effectuée par le contribuable sous la forme d'un panneau installé sur le terrain même n'excédait pas celle normale-ment pratiquée pour les ventes immobilières des particuliers.

CE, arrêt du 20 mai 1966, req. n° 62 808.RO, p. 173

Contribuable qui -ayant en 1957 procédé à un seul achat de terrain- y a fait construire des immeubles comportant 40 appartements dont 38 ont été revendus au cours des années 1958 à 1963.

Jugé que l'intéressé n'ayant effectué qu'une seule opération d'acquisition ne saurait être regardé comme s'étant livré « habituelle-ment » à l'achat d'immeubles en vue de les revendre, au sens du 1° du I de l'article 35 du CGI, ni, par suite, comme ayant réalisé, dans l'opération, des bénéfices industriels et commerciaux.

CE, arrêt du 28 juin 1968, req. n° 70 645.RJ CA I, p. 114

Achat et revente, quelques mois après, d'une propriété viticole.

Jugé que l'opération n'entrait pas dans le champ d'application du 1° du I de l'article 35 du CGI, dès lors que l'acquisition du domaine avait été réalisée par le contribuable en vue de reconvertir son activité agricole et que sa revente avait été rendue nécessaire par des difficultés financières.

CE, arrêt du 5 février 1968, req. n° 69 372.RJ CA I, p. 19

Revente en 1960 et en 1961 de deux appartements sis dans deux immeubles acquis par le cédant en 1946 et 1954.

Nonobstant l'importance des opérations immobilières antérieures, le fait d'avoir vendu deux appartements en cinq mois n'a pas été regardé comme indiquant que l'achat des deux immeubles où ces appartements étaient situés a été fait dans l'intention de revendre.

CE, arrêt du 2 avril 1971, req. n° 81 203.RJ 71 FI III, p. 86

Contribuable représentant de commerce en meubles, qui a acquis en septembre 1952 un terrain de 470 m2, a obtenu en 1957 le permis d'y construire un immeuble d'habitation d'un rez-de-chaussée et de deux étages, a toujours loué en meublé, depuis la date de son achèvement et jusqu'à sa vente plusieurs années après, les six studios que comprend l'immeuble et a mis fin à toute activité et vendu l'immeuble avec son mobilier pour des raisons de santé.

Jugé que le contribuable doit être regardé comme justifiant que les cessions en cause n'entraient pas dans les prévisions du 1° du I de l'article 35 du CGI. Il s'ensuit que, conformément aux dispositions du paragraphe II-1° de l'article 235 quater du CGI, il était dispensé du prélèvement de 15 % prévu audit article à raison de la plus-value réalisée à cette occasion.

CE, arrêt du 16 juin 1971, req. n° 81 618

Deux époux ont acheté, chacun en ce qui le concerne au cours de l'année 1957, un appartement de trois pièces en construction. Ces deux appartements ont été revendus, celui de la dame X... en 1966 et celui du sieur X... en 1968.Il résultait de l'instruction que l'appartement du sieur X... avait été donné en location et qu'il était situé dans un immeuble où étaient révélées des malfaçons entraînant d'importants troubles de jouissance, reconnus par arrêt de la Cour d'appel.

Jugé que les intéressés ne pouvaient être regardés comme ayant acheté habituelle-ment des immeubles en vue de les revendre.

RM n° 21-089, M. Faure, député.JO, déb. AN du 15 janvier 1972, p. 91

Ancien entrepreneur du bâtiment et promoteur immobilier ayant vendu un immeuble qui constituait sa résidence principale depuis plus de cinq ans.

La vente n'est pas assimilable à une opération de caractère habituel.

CE, arrêt du 2 février 1972, req. n° 75 616.RJ 72 II, p. 16

Particulier ayant revendu en 1957 et 1958 deux immeubles construits sur des parcelles acquises avant 1943 et en mars 1948.

Dans les circonstances de l'affaire et compte tenu, notamment de la circonstance que les deux ventes susmentionnées n'avaient été précédées d'aucune autre pendant les quinze années antérieures, il a été jugé que le sieur X ne pouvait être regardé comme ayant acheté habituellement des immeubles en vue de les revendre.

CE, arrêt du 29 janvier 1975, req. n° 86 892

Contribuable qui, par une opération isolée, a cédé des promesses de vente afférentes à des terrains formant un ensemble d'un seul tenant.

Jugé que l'intéressé qui avait agi pour son propre compte en accomplissant lui-même toutes les diligences nécessaires à la souscription des promesses de vente dont il s'agit, était fondé à soutenir que le bénéfice retiré de cette opération n'entrait pas dans le champ d'application du 1° et du 2° de l'article 35 du CGI (actuellement CGI, art. 35-I-1° et 2°).

CE, arrêt du 28 juin 1978, req. n° 4485.RJ, p. 116

Acquisition de plusieurs propriétés agricoles et revente ultérieure de diverses parcelles en dépendant.

Les acquisitions tendaient à la constitution d'une exploitation d'un seul tenant à laquelle l'acquéreur a consacré son activité pendant deux ans. Les cessions étaient justifiées par la situation familiale de l'intéressé.

CE, arrêt du 28 juin 1978, req. n° 1945.RJ, p. 115

Contribuable exerçant la profession de géomètre - expert et ayant acquis au cours d'une période de plus de vingt ans des terrains, immeubles bâtis et parts de sociétés immobilières. Revente d'une partie des biens et notamment d'un terrain et d'une maison respectivement douze ans et neuf ans après leur acquisition. Les cessions étaient motivées par des rai-sons d'ordre familial ou des besoins d'argent.

Jugé que dans ces conditions la preuve de l'intention spéculative n'a pas été rapportée, en dépit du caractère élevé du prix de cession et de la circonstance que le vendeur exerçait la profession de géomètre - expert.

CE, arrêt du 1er décembre 1982, n° 27 307

Entrepreneur de travaux publics qui, en raison de son état de santé, a dû céder les appartements qu'il a construits plus de dix ans auparavant et qu'il n'a cessé depuis cette époque de donner en location.

Ce contribuable établit qu'il n'a pas fait édifier ces appartements en vue de les revendre. Les cessions n'entrent donc pas dans le champ d'application du 1° du I de l'article 35 du CGI (actuellement CGI, art. 35-I-1° et 1° bis).

CE, arrêt du 2 mars 1983, n° 18016 et 23970

Contribuable ayant acquis un immeuble en 1968 qui :- l'a donné en location pendant cinq ans ;- puis l'a cédé par appartements au cours des années 1973 et 1974 et a consacré les fonds correspondants à l'achat de deux autres immeubles dont un local commercial.

Ce contribuable ne peut être regardé comme achetant habituellement des immeubles en vue de les revendre dès lors qu'il justifie avoir agi en vue de simplifier la gestion de son patrimoine personnel.

CE, arrêt du 5 juin 1989, n° 70 330

Contribuable ayant acquis successivement des petites propriétés rurales sur une période de vingt et un ans pour constituer une exploitation agricole viable tout en revendant quelques parcelles à titre d'ajustement puis en bloc les maisons des anciens exploitants regroupés dans un hameau.

Les circonstances de l'espèce ne suffisent pas à établir que les opérations correspondent à une activité de marchand de biens alors que les autres opérations immobilières auxquelles le contribuable a procédé pendant la même période se rattachaient à la gestion de son patrimoine privé.

CE, arrêt du 1er juin 1990, n° 48 902

Acquisition en 1972 d'un appartement et ensemble d'opérations entre 1972 et 1974 afin de restructurer le premier appartement acquis en 1972.

Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu'il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens.

CE, arrêts du 3 avril 1991, n°s 69 350 et 69 351

Viticulteur, soumis au régime réel, qui s'est livré, pendant une douzaine d'années, sur des terres et bâtiments d'exploitation, qu'il inscrivait à l'actif de son entreprise agricole, à des opérations d'achat, de revente et d'échange.

Ce contribuable établit que ces opérations ne lui ont pas conféré la qualité de marchand de biens dès lors que celles-ci s'inscrivaient dans le cadre de la constitution et de la restructuration de son exploitation agricole.

CAA Bordeaux, arrêt du 30 décembre 1993, n° 92-285

Contribuable qui a réalisé une seule opération de construction, comprenant un cabinet médical et six appartements, et a procédé par la suite à la vente des appartements sur une période de trois ans.

Bien que l’intention spéculative ait été établie, l’opération ne revêt pas un caractère habituel. Dès lors que le cédant n’a pas la qualité de marchand de biens, le profit réalisé n’est pas taxable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux mais relève du régime des plus-values privées.