Actualité liée : 20/12/2021 : IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Conséquences du transfert de la part départementale aux communes sur la durée et la portée de l'exonération temporaire prévue à l'article 1383 du CGI (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de la loi de finances pour 2020, art. 16, II-C-2°)

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L'exonération de deux ans prévue à l'article 1383 du code général des impôts (CGI) s'applique aux :

- constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d'habitation ;

- constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction autres que celles à usage d'habitation.

L'exonération s'applique également en cas de conversion d'un bâtiment à usage agricole en maison ou en usine et en cas d'affectation de terrains à des usages commerciaux ou industriels tels que les chantiers, lieux de dépôts de marchandises et autres emplacements de même nature.

En revanche, elle ne s'applique pas aux terrains utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle par panneaux-réclames, affiches-écrans ou affiches sur portatif spécial, établis au delà d'une distance de cent mètres autour de toute agglomération de maisons ou de bâtiments.

Ouvrent droit au bénéfice d'une exonération temporaire les changements suivants :

- les constructions nouvelles ;

- les reconstructions ;

- les additions de construction ;

- les changements d'affectation limitativement énumérés par la loi.

I. Notion de local ouvrant droit à l'exonération

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La valeur locative des biens servant à l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est établie pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. Pour plus de précisions sur la notion de propriété ou fraction de propriété, il convient de se référer à l'article 324 A de l'annexe III au CGI (II § 70 à 160 du BOI-IF-TFB-20-10-10-30).

Par conséquent, le droit à l'exonération est examiné par propriété ou fraction de propriété.

(20 à 30)

II. Constructions nouvelles

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Est considéré comme une construction nouvelle tout bâtiment qui est édifié pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti.

Il doit en conséquence s'agir d'un bâtiment neuf :

- qui ne remplace pas une construction démolie au préalable ;

- et qui ne s'incorpore pas à une propriété ou fraction de propriété préexistante.

III. Reconstructions

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D'une manière générale, la reconstruction d'un immeuble bâti implique une double opération :

- la destruction de l'immeuble ou d'une fraction d'immeuble susceptible de faire l'objet d'une utilisation séparée ;

- puis l'édification d'un nouveau bâtiment ou d'une nouvelle partie du bâtiment.

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La reconstruction s'entend :

- non seulement des travaux comportant la démolition complète d'un immeuble suivie de sa reconstruction ou des modifications importantes apportées au gros œuvre entraînant une augmentation du volume ou de la surface de la construction ou encore des travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables ;

- mais aussi des travaux correspondant à une restructuration complète, après démolition intérieure, d'un immeuble, suivie de la création d'aménagements intérieurs neufs. Il en est ainsi notamment lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d'unités de logements.

Cette seconde notion de reconstruction vise notamment le cas où, en raison de servitudes d'urbanisme, les autorisations de démolir et de construire un nouvel immeuble sont subordonnées à la conservation de la ou des façades de l'immeuble existant. Il est précisé qu'il n'y a reconstruction que si la restructuration interne est totale et qu'il n'y a pas seulement restauration ou rénovation de la construction.

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Par ailleurs, les immeubles restaurés ou rénovés sont susceptibles de bénéficier de l'exonération si l'importance et la nature des travaux dont ils ont fait l'objet permettent de considérer qu'il y a eu reconstruction ou addition de construction. Il n'est pas possible d'en étendre le bénéfice à l'ensemble des opérations de réhabilitation d'immeubles anciens.

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Le Conseil d'État a jugé que ne peuvent être regardées comme équivalentes à une reconstruction :

- la réfection d'une toiture et des travaux de réparation (CE, décision du 8 mai 1890, Leb., p. 491) ;

- des réparations et embellissements intérieurs (CE, décision du 24 février 1900, Leb., p. 165)  ;

- les modifications apportées à une maison à la suite des détériorations causées pas une inondation (CE, décision du 26 mai 1913, Leb., p. 579) ;

- de grosses réparations ayant nécessité l'évacuation de l'immeuble (CE, décision du 24 février 1922, Leb., p. 171).

De même, ne peuvent être regardés comme équivalents à une reconstruction :

- les travaux de réfection et d'aménagement effectués dans un immeuble (dépose et réfection de la charpente, planchers, plafonds, escalier du grenier, portes et fenêtres et toutes boiseries, agrandissement de certaines baies et percement d'autres ouvertures, réfection de l'installation électrique et sanitaire, peintures et vitrerie, surélévation de la maison et construction d'une annexe, avec WC et fosse septique) [qui] ne constituent pas, quelle que soit leur importance, une construction nouvelle ou une reconstruction, dès lors que l'immeuble n'a pas été entièrement démoli, que les murs extérieurs ont été conservés et que deux des six pièces ainsi que l'escalier d'accès au premier étage n'ont subi aucune transformation (CE, décision du 8 décembre 1965, n°62824 et 66127) ;

- quelle que soit leur importance, les travaux de remise en état d'un immeuble (aménagement d'une maison de maître en de nombreux appartements de luxe, par modification des ouvertures, cloisons et escaliers, sans porter sur les gros murs, la charpente et la toiture demeurés en bon état) [...] lorsqu'ils n'ont pas eu pour effet d'augmenter le volume ni la surface habitable (CE, décision du 20 mai 1966 n ° 65759 , RO p. 176) ;

- les travaux entrepris dans un immeuble, dont les murs extérieurs ont été conservés et dont le volume n'a pas été modifié [...] dès lors qu'ils n'ont présenté qu'un caractère confortatif et d'aménagement intérieur (CE, décision du 15 novembre 1972, n° 87192).

Également :

- les travaux effectués dans un pavillon qui n'ont entraîné ni démolition de l'immeuble, ni augmentation du volume ou de la surface habitable, et qui ne peuvent être regardés, bien qu'ayant eu pour effet de substituer au logement unique, pour lequel ledit pavillon était conçu, quatre studios et quatre appartements, comme constituant, ni une reconstruction, ni une addition de construction et, par suite, ne sauraient ouvrir droit à l'exonération de TFPB (CE, décision du 8 décembre 1971, n° 81906) ;

- des travaux qui ont comporté, d'une part, des travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l'escalier, et de réfection des enduits extérieurs, d'autre part, des travaux d'amélioration (élargissement des portes et fenêtres, réfection de l'installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires), et qui ont eu ainsi pour effet la remise en l'état et la modernisation des deux appartements que comporte l'immeuble, à l'exclusion de toute reconstruction et sans accroissement du volume ni de la surface habitable (CE, décision du 17 décembre 1976, n° 92159).

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En revanche, le caractère de travaux de reconstruction et non de simples travaux d'amélioration a été reconnu par le Conseil d'État :

- aux travaux qui ont comporté la démolition et la réfection totale des toitures, des planchers, des plafonds et des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l'aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l'ensemble des cloisons, observation faite que ces travaux ont abouti à la création de 47 pièces d'habitation dans des immeubles qui n'en comportaient auparavant que 26 (CE, décision du 17 décembre 1976, n° 99017 et 99787) ;

- aux travaux ayant eu pour objet et pour effet de transformer un foyer de jeunes filles comprenant des pièces communes telles que réfectoires, chapelle, etc., ainsi que des dortoirs, en un immeuble de rapport comprenant dix appartements, cinq studios et onze chambres (CE, décision du 29 juillet 1983, n° 38180) ;

- aux travaux ayant eu pour effet, notamment par la transformation en locaux d'habitation de pièces à usage de réserve et de débarras, d'augmenter d'environ 15 % la surface habitable de l'immeuble (CE, décision du 19 novembre 1984, n° 43326) ;

- aux travaux ayant abouti à transformer un grenier en un appartement de 89,50 mètres carrés doté du confort moderne (CE, décision du 19 novembre 1984, n° 43724) ;

- aux travaux ayant comporté la reconstruction de plusieurs planchers, la démolition et la reconstruction d'un escalier, ainsi que le réaménagement de tout le cloisonnement intérieur bien qu'ils n'aient pas compris la réfection des toitures et charpentes (CE, décision du 19 novembre 1984, n° 44372) ;

- aux travaux de démolition des cloisons intérieures pour permettre de restructurer l'ensemble des appartements alors même qu'ils ont bénéficié d'une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (CE, décision du 19 novembre 1984, n° 49140).

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Il résulte de ces décisions rendues en matière d'impôt sur le revenu que la notion d'augmentation du volume et de la surface habitable constitue toujours un élément de définition de la reconstruction, mais qu'elle n'est pas retenue en cas de restructuration interne complète d'un immeuble.

IV. Additions de construction

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Doit être regardé comme une addition de construction, l'agrandissement au sol ou en élévation d'une propriété bâtie préexistante.

Une addition de construction se traduit donc :

- par l'agrandissement en volume ou en surface d'une construction en place ;

- ou par l'édification sur un terrain nu d'un bâtiment nouveau venant s'incorporer à une propriété bâtie, préexistante.

Toute addition de construction s'analyse, en fait, comme un changement notoire de consistance.

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Ainsi constituent une addition de construction :

- le rehaussement d'un étage, avec addition de deux pièces nouvelles et d'un grenier (CE, décision du 22 mars 1907, Leb., p. 288) ;

- des travaux de consolidation et d'aménagement ayant eu pour effet d'agrandir l'immeuble et d'accroître ainsi sa valeur locative (CE, décision du13 février 1939, RO, p. 89)  ;

- à l'occasion de la surélévation d'un immeuble, la substitution à des pièces mansardées, de pièces non mansardées, en nombre au demeurant plus élevé (CE, décision du 2 octobre 1975  n° 95684) ;

- la surélévation d'une maison avec construction d'une annexe de dégagement (CE, décision du 8 décembre 1965 n°62824 et 66127).

- non seulement les extensions latérales ou les surélévations utilisant tout ou partie du gros œuvre d'un bâtiment existant, mais encore le ou les logements supplémentaires créés, à l'intérieur même d'un immeuble, au moyen de travaux particulièrement importants de réfection ou de mise en état d'habitabilité de locaux antérieurement désaffectés, inhabitables ou affectés à un autre usage que l'habitation. Au cas particulier, des logements avaient été aménagés dans les combles d'un immeuble d'habitation moyennant des travaux de cloisonnement et de plafonnage, avec pose de conduits de fumée et de tuyaux pour l'eau, le gaz et l'installation sanitaire (arrêt rendu en matière d'impôt sur le revenu, mais susceptible de s'appliquer en matière de TFPB) (CE, décision du 17 décembre 1962, n° 42903, RO, p. 219).

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En revanche, lorsque les travaux, dont un immeuble antérieurement affecté à l'habitation a fait l'objet, n'ont pas eu pour effet de créer des logements supplémentaires, mais seulement de moderniser ceux qui existaient déjà, ces travaux ne peuvent, si importants qu'ils aient été, être regardés comme ayant constitué une addition de construction ouvrant au propriétaire le bénéfice de l'exonération (CE, décision du 11 mars 1964, RO, p. 50).

V. Changement d'affectation ouvrant droit à l'exonération temporaire

(140 à 190)

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Aux termes du III de l'article 1383 du CGI, les changements d'affectation ouvrant droit à exonération temporaire de TFPB sont :

- la conversion d'un bâtiment à usage agricole en immeuble imposable (maison ou local industriel ou commercial) à la suite d'importants travaux de transformation.

En effet, si la conversion ne s'accompagne pas de tels travaux, l'imposition est établie au 1^er janvier de l'année suivant le changement, sans application du bénéfice de l'exonération (exemple : grange qui est utilisée en l'état comme dépôt commercial).

- l'affectation de terrains à des usages commerciaux ou industriels. Ces usages doivent revêtir une forme exclusive et permanente.

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Les changements autres que les constructions nouvelles, reconstructions, additions de construction, et certains changements d'affectation, c'est-à-dire les changements de caractéristiques physiques, affectant la structure même de la construction, et les changements d'environnement, ne donnent pas droit à l'exonération temporaire, même s'ils entraînent une augmentation de l'imposition.