1

Le crédit d'impôt en faveur du logement social outre mer prévu à l'article 244 quater X du code général des impôts (CGI) s'applique aux organismes de logement social qui acquièrent ou construisent des logements locatifs sociaux dans les départements d'outre-mer (DOM).

10

La présente section précise l'ensemble des composantes du champ d'application de l'article 244 quater X du CGI, à savoir :

- les entreprises éligibles ;

- les investissements éligibles ;

- les conditions de réalisation et d'exploitation des investissements.

I. Entreprises éligibles

A. Nature des sociétés bénéficiaires

20

Le crédit d'impôt est réservé aux organismes de logement social (OLS) visés au 1 du I de l'article 244 quater X du CGI. Il s'agit :

- des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ;

- des sociétés d'économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer ;

- des organismes mentionnés à l'article L. 365-1 du CCH (organismes concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement).

Les organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du CCH s'entendent des offices publics de l'habitat, des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, des sociétés anonymes coopératives de production, des sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré et des fondations d'habitations à loyer modéré.

Sont toutefois expressément exclues de l'application de l'article 244 quater X du CGI les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.

Enfin, le régime fiscal de l'organisme (imposition à l'impôt sur les sociétés ou exonération de cet impôt) est sans incidence sur l'application de ce crédit d'impôt.

30

Le crédit d'impôt ne s'applique qu'aux OLS qui exercent leur activité dans un DOM.

Sont ainsi exclus du champ d'application du crédit d'impôt, les OLS qui exercent leur activité dans un autre département français ou en Polynésie française, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Wallis-et-Futuna ainsi qu'en Nouvelle-Calédonie.

B. Exercice d'une option pour le crédit d'impôt

1. Portée de l'option

40

Le crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI ne s'applique que sur option, conformément au I de l'article précité. Les OLS peuvent ainsi bénéficier, au choix, du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI, ou des avantages fiscaux prévus à l'article 199 undecies C du CGI et à l'article 217 undecies du CGI.

L'organisme qui souhaite bénéficier du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI doit formuler une option auprès de l'administration, Un modèle d’option est disponible à l'annexe.

L'option pour le crédit d'impôt emporte renonciation aux deux dispositifs fiscaux précités.

A défaut d'option, le crédit d'impôt ne s'applique pas.

50

L'option exercée au titre d'un investissement s'applique à l'ensemble des autres investissements d'un même programme. Sur la notion de programme, il convient de se reporter au BOI-SJ-AGR-40.

Cette règle implique que les investissements d'un même programme, soit bénéficient tous du crédit d'impôt, soit sont tous placés en dehors de ce dispositif : il n'est pas possible qu'une partie desdits investissements seulement bénéficie du crédit d'impôt, alors que les autres investissements composant le programme seraient placés sous d'autres dispositifs, sauf cas particulier décrit ci-dessous. En pratique, les entreprises doivent donc exercer leur option non pas pour un investissement donné, mais au titre de l'ensemble du programme envisagé.

Il est précisé que lorsque un même programme comporte à la fois des logements éligibles au crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI et des logements éligibles au crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater W du CGI (en particulier des logements loués dans le cadre de contrats de location-accession ; sur ce point, il convient de se reporter au II-I § 250 du BOI-BIC-RICI-10-160-10), les options pour les deux crédits d'impôt sont exercées distinctement, l'option pour l'un des crédits d'impôt n'emportant pas option pour l'autre crédit d'impôt.

2. Modalités d'option

60

L'option prévue au V de l'article 244 quater X du CGI est exercée par l'organisme qui réalise et exploite les logements. Lorsque les logements neufs sont mis à disposition de l'OLS dans le cadre d'un contrat de crédit-bail, c'est l'organisme crédit-preneur qui exploite les logements qui doit exercer l'option.

70

L'option est notifiée sur un document conforme à un modèle établi par l'administration, au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultat de l'organisme.

Le modèle d'option est disponible au BOI-LETTRE-000227.

Par mesure de simplification, l'option pour le crédit d'impôt est réputée être exercée par l'entreprise lorsqu’elle coche la case correspondante sur sa déclaration de résultats.

80

Conformément au V de l'article 244 quater X du CGI, l'option est exercée au plus tard l'année précédant l'achèvement des fondations de l'immeuble. Cette règle s'applique aux opérations de construction d'immeubles ou d'acquisition d'immeubles à construire.

En cas d'acquisition d'un immeuble déjà construit ou de réhabilitation d'immeuble, l'option doit être exercée concomitamment avec le fait générateur du crédit d'impôt, à savoir :

- l'acquisition des logements neufs ;

- leur mise à disposition lorsque l'investissement fait l'objet d'un crédit-bail ;

- l'achèvement des travaux lorsque l'investissement consiste en l'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation.

90

L'option est exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat de l'exercice précédant l'achèvement des fondations.

Il est précisé que, pour l'application du crédit d'impôt aux constructions d'immeubles ou acquisitions d'immeubles pour lesquelles les fondations seraient achevées en 2015, il est admis que l'option soit formulée auprès de l'administration avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel les fondations sont achevées.

En cas d'acquisition d'un immeuble déjà construit, l'option est formalisée dans la déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel intervient la date d'acquisition des logements neufs, ou à la date de leur mise à disposition lorsque l'investissement fait l'objet d'un crédit-bail. Elle est formalisée à la date d'achèvement des travaux lorsque l'investissement consiste en l'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation.

Il est précisé qu'il est admis que l'option soit exercée et formalisée au service des impôts dès avant cette date, par exemple dès que l'organisme prend la décision de réaliser l'investissement. Dans cette situation, il est demandé que l'organisme rappelle la date à laquelle l'option a été exercée dans sa déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel intervient le fait générateur du crédit d'impôt afférent à l'investissement concerné. Il peut également joindre à ladite déclaration de résultat une copie de l'option antérieurement exercée et notifiée.

Enfin, lorsque l'investissement est mis à la disposition de l'OLS via un contrat de crédit-bail, dans les conditions prévues au 2 du I de l'article 244 quater X du CGI, l'organisme exploitant les logements est tenu d'informer le crédit-bailleur de cette option.

Le crédit-bailleur doit alors lui-même joindre cette option à sa propre déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel l'option a été formulée par l'OLS.

II. Nature des investissements éligibles

100

D'une manière générale, les investissements éligibles au crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI sont de même nature que ceux ouvrant droit à la réduction d'impôt définie à l'article 199 undecies C du CGI (BOI-IR-RICI-380-10-10).

Ainsi, le crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI est accordé au titre de l'acquisition ou de la construction de logements neufs, et au titre de l'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation permettant auxdits logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Par ailleurs, à la différence de la réduction d'impôt prévu à l'article 199 undecies C du CGI, les opérations de réhabilitation de logements âgés de plus de vingt ans sont éligibles sous certaines conditions au crédit d'impôt.

Le crédit d'impôt est subordonné au respect des mêmes conditions que la réduction d'impôt tenant notamment aux ressources des locataires.

A. Acquisition ou construction de logements neufs

110

Sur ce point, il convient de se reporter au II-B-1 § 40 à 50 du BOI-IR-RICI-380-10-10.

B. Acquisition de logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation

120

Sur ce point, il convient de se reporter au II-B-2 § 60 à 110 du BOI-IR-RICI-380-10-10.

C. Rénovation ou réhabilitation de logements

123

L’article 110 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016 étend le dispositif de crédit d’impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI aux travaux de réhabilitation sans acquisition préalable des immeubles.

Le crédit d'impôt au titre des opérations de réhabilitation prévues au 4 du I de l'article 244 quater X du CGI s'applique aux opérations dont les travaux sont achevés à compter du 1^er janvier 2016, qui ont fait l’objet d’une commande à compter du 30 septembre 2015 et n’ont pas fait l’objet de versement d’acomptes avant cette date.

1. Logements éligibles

125

Sont éligibles au crédit d'impôt prévus au 4 du I de l'article 244 quater X du CGI les travaux de rénovation ou de réhabilitation portant sur des  logements :

- achevés depuis plus de vingt. Cette condition s’apprécie à la date à laquelle les travaux sont commencés ;

- situés dans les quartiers mentionnés au II de l’article 9-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dans les départements d'outre-mer. Pour plus d'information, il est renvoyé au site Internet de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU): http://www.anru.fr, à la rubrique "Programmes > Nouveau programme national de renouvellement urbain".

2. Nature des travaux de réhabilitation ou de rénovation

126

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements achevés depuis plus de vingt ans doivent faire l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou permettre leur confortation contre le risque sismique.

127

Il est précisé que les travaux de réhabilitation sont identiques à ceux prévus au 3 du I de l'article 244 quater X du CGI définis à l’article 46 AG terdecies A de l'annexe III au CGI en application du c du 6° de l'article 49 septies ZZT de l'annexe III au CGI.

Pour plus de précisions sur la nature de ces travaux, il est renvoyé au II-B-2-b § 80 et suivants du BOI-IR-380-10-10.

III. Conditions de réalisation et d'exploitation des logements

130

Le bénéfice du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI est subordonné au respect de plusieurs conditions cumulatives :

- les logements doivent être donnés en location nue ou meublée par l’OLS dans le respect de plafonds de ressources et de loyers ;

- pour les programmes d'investissements soumis à l'agrément du ministre du budget, une part minimale de la surface habitable des logements compris dans un ensemble d'investissements portés simultanément à la connaissance du ministre du budget doit être affectée au secteur dit très social ;

- et une fraction du coût de la construction ou des travaux de réhabilitation doit correspondre à des dépenses relatives à l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable ;

- les logements ou les travaux de réhabilitation doivent être financés par un montant minimum de subvention publique ;

- les investissements doivent respecter les conditions prévues dans la décision 2012/21/UE de la Commission, du 20 décembre 2011, relative à l'application du paragraphe 2 de l'article 106 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d'intérêt économique général (SIEG).

A. Obligation de location du logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers

1. Caractéristiques de la location

140

Les organismes visés au I-A § 20 doivent donner les logements en location nue ou meublée, pour au moins cinq ans, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale.

Sur ce point, il convient de se reporter au II-A § 50 à 70 BOI-IR-RICI-380-10-20.

150

Par ailleurs, le dispositif prévoit que les logements peuvent être spécialement adaptés à l’hébergement de personnes âgées de plus de soixante-cinq ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services de nature hôtelière peuvent être proposées.

Dans cette hypothèse, il convient que :

- le bien donné en location ait la nature de logement, c’est-à-dire qu’il soit conforme aux dispositions prévues par le code de la construction et de l'habitation (CCH, art. R*. 111-1-1 et suiv.) ;

- les prestations éventuellement proposées en sus du logement soient uniquement de nature hôtelière (gardiennage, blanchisserie, ménage, restauration, etc.) et non de nature médicale.

Sur ce point, il convient de se reporter au I-B § 20 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

160

La location doit être consentie dans les six mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, et pour une durée minimale de cinq ans.

2. Respect des plafonds de ressources et de loyers

170

Le crédit d’impôt est subordonné au respect de plafonds spécifiques de ressources du locataire et de loyer laissé à la charge de ce dernier. Ces plafonds sont identiques à ceux prévus pour l'application de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies C du CGI.

Il est rappelé que, comme pour la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies C du CGI, une proportion de 30 % de la surface habitable des logements compris dans un ensemble d’investissements d’un montant supérieur à deux millions d’euros et portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget à l’occasion d’une demande d’agrément dans les conditions prévues au III de l’article 217 undecies du CGI, doit être louée à des personnes dont les ressources et les loyers laissés à leur charge n’excèdent pas certaines limites qui sont inférieures aux plafonds de ressources et de loyers applicables aux autres logements.

Sur ce point, il convient de se reporter au II-B § 80 à 285 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

a. Ressources de l'occupant

180

Les ressources du locataire et des personnes composant son foyer ou à sa charge sont déterminées dans les mêmes conditions que celles exposées à l’article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI.

Sur ce point, il convient de se reporter aux II-B-1 § 100 à 150 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

190

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds déterminés en fonction du lieu de situation du logement. Le respect des plafonds de ressources du locataire s'apprécie à la conclusion du bail dans les conditions rappelées au II-B-1-a § 110 à 150 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

1° Plafonds applicables

200

Les plafonds annuels de ressources mentionnés au b du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont égaux à ceux prévus pour l'application dans les DOM de l’article R. 372-21 du CCH, qui correspondent eux-mêmes, conformément à l’article 1^er de l’arrêté du 12 avril 2005, aux montants prévus à l’article R. 372-7 du CCH majorés de 30 %.

210

Les plafonds annuels de ressources mentionnés au d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI applicables dans ces mêmes départements sont égaux à ceux prévus pour l’application dans les DOM de l’article R. 372-7 du CCH, qui sont eux-mêmes égaux à 90 % des plafonds "PLUS - Autres régions" en application de l'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2011.

2° Détail des plafonds de ressources par type de logements

220

Le montant des plafonds applicables figure au II-B-1-b-3° § 210 du BOI-IR-RICI-380-10-20 :

- les plafonds mentionnés au b du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont identiques à ceux prévus pour l'application du 2° du I de l'article 199 undecies C du CGI dans les DOM ;

- les plafonds mentionnés au d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont identiques à ceux prévus pour l'application du 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI dans les DOM.

b. Plafonds de loyers

230

Les plafonds annuels de loyers mentionnés au c du I de l'article 244 quater X du CGI sont déterminés dans les mêmes conditions que celles exposées à l'article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI.

Sur ce point, il convient de se reporter au II-B-2 § 220 et suivants du BOI-IR-RICI-380-10-20.

1° Plafonds applicables

240

Les plafonds annuels de loyers mentionnés au c du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont égaux aux plafonds prévus pour l'application de l'article R. 372-21 du CCH.

250

L’article R. 372-21 du CCH relatif aux prêts locatifs sociaux (PLS) accordés par la Caisse des dépôts et consignations dans les DOM est précisé par l’arrêté du 12 avril 2005 dont l'article 2 prévoit que les plafonds de loyers sont égaux à ceux des logements locatifs mentionnés au premier alinéa de l’article R. 372-7 du CCH majoré de 50 %.

L’article 16 de l’arrêté du 14 mars 2011 relatif à la réalisation de logements sociaux et très sociaux dans les départements d’outre-mer fixe le loyer mensuel maximum applicable dans chaque DOM pour les logements visés à l’article R. 372-7 du CCH.

260

Les plafonds de loyers mentionnés au d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont égaux aux plafonds prévus pour l'application de l'article R. 372-7 du CCH.

270

Il est rappelé que ces plafonds sont révisés chaque année en fonction des variations de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE.

2° Détail des plafonds de loyer par type de logement et par département

280

Le montant des plafonds applicables figure au II-B-2-c § 285 du BOI-IR-RICI-380-10-20 :

- les plafonds mentionnés au c du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont identiques à ceux prévus pour l'application du 3° du I de l'article 199 undecies C du CGI ;

- les plafonds mentionnés au d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont identiques à ceux prévus pour l'application du 5° du I de l'article 199 undecies C du CGI dans les DOM.

B. Dépenses en faveur des énergies renouvelables

290

Les modalités d'application du e du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont identiques à celles du 6° du I de l'article 199 undecies C du CGI.

Sur ce point, il convient de se reporter au III § 290 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

C. Part minimale de financement par une subvention publique

300

Les modalités d'application du f du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont identiques à celles du 9° du I de l'article 199 undecies C du CGI.

Sur ce point, il convient de se reporter au VI § 360 à 370 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

305

En application des dispositions de l'article 109 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, les logements financés à l’aide de prêts locatifs sociaux (PLS) prévus aux articles R. 331-1 et suivants du CCH ne sont plus soumis à la condition de financement minimal par subvention  publique prévue au f du I de l'article 244 quater X du CGI .

Cette condition est en effet remplacée par une procédure d'agrément auprès du représentant de l'État dans le département de situation des logements, à savoir le Préfet.

Ces dispositions s'appliquent aux opérations ayant obtenu un agrément du représentant de l'État octroyé à compter du 1^er janvier 2016.

Pour plus de précisions, il est renvoyé au VI § 365 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

D. Respect des règles européennes

310

Le bénéfice du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI est subordonné au respect de la décision 2012/21/UE de la Commission, du 20 décembre 2011, relative aux SIEG.

La décision SIEG précitée implique que le bénéficiaire de l'aide (l'OLS) soit mandaté pour l'exécution d'obligations de service public et que le montant de l'aide n'excède pas les coûts nets nécessaires à l'exécution de ces obligations de service public.

Ces conditions sont exposées au VIII § 390 et suivants du BOI-IR-RICI-380-10-20 et au I-B-2-b § 110 et suivants du BOI-IR-RICI-380-20.