I. Conséquences de la levée d'option d'achat d'un contrat de crédit-bail immobilier

A. Situation du preneur d'un contrat de crédit-bail immobilier

1

Le locataire qui accepte, à l'échéance d'un contrat de crédit-bail, la promesse unilatérale de vente dont il est titulaire, devient propriétaire du bien objet du contrat. Ce bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé.

1. Réintégration d'une fraction des loyers versés en cours de contrat

10

Le locataire acquéreur de l’immeuble doit procéder, le cas échéant, à la réintégration d’une fraction des loyers versés en cours de contrat.

a. Situation générale : détermination de la fraction des loyers à réintégrer

20

Les dispositions de l’article 239 sexies du code général des impôts (CGI) s'appliquent aux opérations de crédit-bail réalisées par les SICOMI. Ces dispositions sont également applicables aux opérations de crédit-bail réalisées auprès de bailleurs autres que des SICOMI en vertu des dispositions de l’article 239 sexies B du CGI.

Lorsque le prix de levée de l'option est inférieur à la différence existant entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le crédit-preneur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle il a été titulaire du contrat et correspondant à cette différence, diminuée du prix de cession de l'immeuble.

30

Exemple d’application : hypothèses

Un contrat de crédit-bail immobilier a été conclu le 1er janvier N (avant le 01/01/1996) pour une durée de 15 ans pour l’acquisition d’un immeuble dont les constructions ont une durée normale d'utilisation de 20 ans. A l’issue de la période de location le crédit-preneur accepte la promesse de vente.

- prix d'acquisition de l'immeuble (A) : 500 000 €

- prix des constructions : 450 000 €

- prix du terrain : 50 000 €

- frais d'acquisition (B) : 40 000 €

- prix de levée de l'option (C) : 50 000 €

Solution :

- Valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat : 500 000 €

- Amortissements théoriques (450 000/20 x 15) : 337 500 €

- Valeur nette comptable (VNC) théorique  : 162 500 € (500 000 € - 337 500 €)

- Prix de cession : 50 000 €

- Montant de la réintégration (différence entre VNC théorique et prix de cession) : 112 500 €

40

En ce qui concerne les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996 conformément au I de l’article 239 sexies du CGI, le montant de la réintégration ainsi déterminée sera diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l’article 39 du CGI.

50

Exemple d’application : 

Dans l’exemple d’application figurant au I-A-1-a §30, le montant de la réintégration à effectuer par le crédit-preneur s’il accepte la promesse de vente à l’issue de la période de location sera déterminé comme suit :

- Valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat : 300 000 €

- Amortissements théoriques (255 000/20 x 15) : 191 250 €

- Valeur nette comptable (VNC) théorique : 108 750 €

- Prix de levée de l’option : 30 000 €

- Différence entre VNC théorique et prix de cession : 78 750 €

- Loyers non déductibles en application du 10 de l’article 39 : 15 000 €

- Montant de la réintégration : 63 750 €

60

Lorsque le crédit-preneur acquéreur a acquis les droits attachés au contrat auprès d’un précédent locataire, la fraction des loyers à réintégrer est déterminée en appliquant au montant de la réintégration telle que définie ci-avant, le rapport qui existe à la date de levée de l’option d’achat entre la durée de détention des droits afférents au contrat par le crédit-preneur acquéreur et la durée totale du contrat.

70

Lorsque l'immeuble n'est pas acquis à l'issue du contrat ou lorsque le contrat de crédit-bail est résilié, le 10 de l’article 39 du CGI dispose que les quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location sont admises en déduction du résultat imposable.

b. Opérations concernant des immeubles affectés à usage de bureaux et situés en Ile-de-France

80

Le montant de la réintégration est déterminé de la même manière que dans le régime général, c'est-à-dire indépendamment de la valeur nette comptable de l'immeuble dans les écritures du crédit-bailleur et sous déduction des quotes-parts de loyers non déductibles. Il en résulte qu'en pratique, pour les opérations concernant des immeubles affectés à usage de bureaux et situés en Ile-de-France, la réintégration sera toujours nulle dès lors que les réintégrations effectuées durant la période de location représentent la totalité du sur-amortissement pratiqué par le bailleur.

c. Opérations concernant des immeubles situés dans certaines zones d’aménagement

90

Sous certaines conditions tenant au lieu de situation de l'immeuble et de durée du contrat, l’article 239 sexies D du CGI dispose que les crédit-preneurs qui répondent aux conditions des a et b de l'article 39 quinquies D du CGI sont dispensés de toute réintégration au moment de la levée de l'option.

1° Entreprises concernées

100

Les entreprises concernées sont les petites et moyennes entreprises relevant de l’impôt sur le revenu ou soumises à l’impôt sur les sociétés qui répondent aux critères prévus par a et b de l’article 39 quinquies D du CGI.

Ainsi sont considérées comme des petites et moyennes entreprises les entreprises qui, cumulativement, remplissent les conditions suivantes :

- occupent un effectif de salariés employés inférieur à 250 ; et

- ont réalisé un chiffre d’affaires annuel, c’est-à-dire porté ou ramené le cas échéant à douze mois, qui n’excède pas 50 millions € ou dont le total du bilan n’excède pas 43 millions € ;

- et dont le capital ou les droits de vote ne sont pas détenus à hauteur de 25 % ou plus par une ou plusieurs entreprises ne répondant pas aux deux conditions précédentes ou par des entreprises répondant à ces conditions mais dont le capital ou les droits de vote sont détenus à hauteur de 25 % ou plus par une ou plusieurs entreprises.

Pour les sociétés membres d’un groupe fiscal, les conditions de chiffre d’affaires et d’effectif s’apprécient en faisant la somme algébrique des chiffres d’affaires et des effectifs de l’ensemble des sociétés membres du groupe.

Ces conditions s’apprécient, en règle générale, à la date du dernier exercice clos lors de la signature du contrat de crédit-bail. Toutefois, en cas de création, lorsque le contrat de crédit-bail est conclu au cours du premier exercice d’exploitation de l’entreprise crédit-preneuse, les critères s’apprécient à la date de clôture de cet exercice.

Pour plus de précisions sur cette définition de la petite et moyenne entreprise, il convient de se référer à l’instruction administrative publiée dans BOI-BIC-AMT-20-30-90 au I.B.

2° Immeubles concernés

110

Pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 2001, le bénéfice de la dispense de réintégration d’une fraction des loyers est réservé aux contrats portant sur des immeubles à caractère industriel et commercial (CGI, art. 239 sexies D).

Les immeubles à usage de bureaux, dès lors qu’ils sont affectés à l’exploitation industrielle et commerciale de l’entreprise, peuvent bénéficier du régime prévu à l’article 239 sexies D du CGI déjà cité.

3° Contrats éligibles

120

Les dispositions de l’article 239 sexies D du CGI ne s'appliquent qu'aux opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2013, pour la location, par un contrat de crédit-bail, d’une durée effective d'au moins quinze ans.

4° Lieu de situation de l’immeuble

130

Les opérations conclues à compter du 1er janvier 2007 bénéficient de la dispense de réintégration des loyers prévue à l’article 239 sexies D du CGI, sous réserve que les immeubles visés par ces opérations soient situés dans les zones d'aide à finalité régionale (zones AFR), dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) ou dans les zones de redynamisation urbaine) (ZRU).

Par conséquent, les opérations de crédit-bail réalisées dans les zones éligibles à la prime d'aménagement du territoire (zones PAT) et dans les territoires ruraux de développement prioritaire (TRDP) depuis le 1er janvier 2007 ne bénéficient plus de la dispense de réintégration des loyers prévue à l’article 239 sexies D du CGI sauf si ces zones font partie des nouvelles zones d’aménagement du territoire, les zones AFR. En revanche, les contrats de crédit-bail en cours à cette date relatifs à des immeubles dans ces zones continuent de bénéficier des dispositions de l’article 239 sexies D du CGI, sous réserve du respect des autres conditions prévues par ce même texte (nature de l’immeuble, durée du contrat, taille de l’entreprise).

Du fait de la suppression des TRDP et zones PAT, les dispositions du second alinéa du 10 de l’article 39 du CGI s’appliquent, pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 2007, aux immeubles à usage de bureaux entrant dans le champ d’application de la taxe prévue à l’article 231 ter du CGI et qui ne sont pas en zone AFR ou ZRU.

5° Conditions relatives aux encadrements communautaires

140

Le troisième alinéa de l’article 239 sexies D du CGI cantonne le bénéfice de cette dispense de réintégration au respect des encadrements communautaires propres aux petites et moyennes entreprises ou aux zones d’aides à finalité régionale suivant le lieu d’implantation de l’immeuble faisant l’objet du contrat de crédit-bail.

Pour apprécier le respect des plafonds d’aides prévus par les règlements communautaires, il convient de considérer que l'aide accordée au titre de cette dispense de réintégration est égale à l'économie d'impôt actualisée résultant de l’absence de réintégration à opérer en application des dispositions des articles 239 sexies du CGI et 239 sexies D du CGI .

a° Immeubles situés dans les zones de redynamisation urbaine et dans les zones de revitalisation rurale

150

Pour les immeubles neufs situés dans les ZRU et ZRR, l’avantage procuré par l’application des dispositions de l’article 239 sexies D du CGI est subordonné au respect des conditions et limites prévues par l'article 15 du règlement (CE) n° 800/2008 de la Commission européenne, du 6 août 2008, déclarant certaines catégories d'aides compatibles avec le marché commun en application des articles 87 et 88 du traité (règlement général d'exemption par catégorie).

Pour les autres immeubles situés dans ces zones, le bénéfice de l'exonération est subordonné au respect du règlement CE n°1998/2006 de la Commission européenne du 15 décembre 2006 concernant l'application des articles 87 et 88 du traité aux aides de minimis.

b° Immeubles situés dans les zones d’aides à finalité régionale

160

Le bénéfice des dispositions de l’article 239 sexies D du CGI pour les immeubles neufs situés dans les zones AFR est subordonné au respect des conditions et limites prévues par l'article 13 du règlement n° 800/2008 de la Commission européenne du 6 août 2008, concernant l’application des articles 87 et 88 du Traité CE aux aides nationales à l’investissement à finalité régionale.

Pour les autres immeubles situés dans ces zones, le bénéfice de l'exonération est subordonné au respect du règlement CE n°1998/2006 de la commission du 15 décembre 2006 concernant l'application des articles 87 et 88 du traité aux aides de minimis.

Ainsi, il est rappelé notamment que sont exclus du champ des aides à finalité régionale certains secteurs (pêche et aquaculture, construction navale, charbon, acier, fibres synthétiques).

Le taux d’intensité d’aide servant au calcul du plafond régional est modulé suivant le type de zones à finalité régionale et suivant qu’il s’agit d’une petite entreprise ou d’une moyenne entreprise, telle que définie par le règlement (CE) n° 70/2001 de la Commission européenne du 12 janvier 2001, concernant l’application des articles 87 et 88 du Traité CE aux aides d'État en faveur des petites et moyennes entreprises.

170

Exemple de détermination du montant de l’aide accordée en application des dispositions de l’article 239 sexies D du CGI.

Hypothèses : Soit une entreprise A soumise à l’impôt sur les sociétés, dont l’exercice coïncide avec l’année civile, qui signe le 1er janvier N un contrat de crédit-bail d’une durée de 15 ans portant sur un bâtiment à usage commercial d’une valeur de 1 700 001 €, dont 200 000 € pour le terrain, situé dans une zone d’aide à finalité régionale.

Le prix de cession, prévu au titre de la levée d’option devant intervenir le 1er janvier N+15, est fixé à 1 €. La durée normale d’utilisation de la construction considérée, par simplification, comme égale à la durée normale d’utilisation de la structure est de 30 ans.

Par ailleurs, il est supposé que la durée normale d’utilisation des constructions appréciée à la date de la levée d’option est de 20 ans.

Solution :

1) Conséquences de l’application des dispositions de l’article 239 sexies du CGI ou de l’article 239 sexies D du CGI.

a) Situation au 1er janvier N+15 pour les entreprises ne bénéficiant pas des dispositions de l’article 239 sexies D du CGI :

En application de l’article 239 sexies du CGI, cette entreprise sera tenue de pratiquer les réintégrations suivantes :

Valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat : 1 700 001 €

Valeur des constructions : 1 500 001 €

Amortissements théoriques (1 500 001 × 15/30) : 750 000 €

Valeur nette comptable théorique (dont 200 000 € au titre du terrain) : 950 001 €

Prix de levée de l'option : 1 €

Montant déjà des loyers non déductibles ( 10 de l’article 39 du CGI)

terrain : 200 000 €

Différence entre VNC théorique et prix de cession majoré des loyers non

déductibles au titre de l’article 39-10 du CGI [950 001 – (1 + 200 000)] : 750 000 €

Montant de la réintégration au titre de la levée d’option : 750 000 €

Par ailleurs, au titre des exercices N + 15 à N + 34 inclus, l’entreprise aura la faculté de déduire un amortissement fiscal égal par exercice à : 750 000 / 20 = 37 500 €

b) Situation au 1er janvier N+15 pour l’entreprise A bénéficiant des dispositions de l’article 239 sexies D du CGI.

Elle n’aura à procéder à aucune réintégration lors de la levée d’option, dès lors que l’immeuble pris en crédit-bail est situé dans une zone à finalité régionale et que les conditions et limites prévues par le règlement n° 1628/2006 précité sont par hypothèse respectées. Dans ces conditions, elle ne procédera à aucun amortissement fiscal au titre des exercices N +15 à N +34.

Remarque : Par simplification l’amortissement sur une base d’un euro est assimilé à une absence d’amortissement.

2) Estimation du montant de l’aide.

Il est rappelé que l’aide résultant des dispositions de l’article 239 sexies D du CGI correspond à l'économie d'impôt actualisée résultant de l’absence de réintégration à opérer en application des dispositions des articles 239 sexies du CGI. En l’espèce, les incidences de l’aide fiscale accordée lors de la conclusion du contrat sont reportées au titre de l’exercice de levée d’option, soit au plus tôt à la date légale de dépôt du relevé de solde de liquidation de l’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice du quinzième anniversaire du contrat . Au cas d’espèce, l’aide ne sera effective qu’à compter du 15 avril N + 16.

Remarque : Les dispositions de l’article 239 sexies D du CGI ne bénéficiant qu’aux contrats dont la durée effective est d’au moins quinze ans.

Pour calculer la différence actualisée entre l’application des dispositions de l’article 239 sexies D du CGI et de l’article 239 sexies du CGI, il convient de prendre en compte le nombre d’années comprises entre la date de conclusion du contrat et la date de liquidation de l’impôt au titre de l’exercice du quinzième anniversaire du contrat, arrondi au nombre d’années le plus proche. Au cas d’espèce, le nombre d’années à retenir est de 16 années.

Par ailleurs, il est rappelé que la formule d’actualisation des incidences fiscales est la suivante :

VA (incidence fiscale) = incidence fiscale / (1+ t)n ;

- VA : valeur actualisée ;

- n, période, exprimée en années, entre la date d’actualisation et la date de l’incidence fiscale ;

- t : taux d’actualisation ; le taux d’actualisation à retenir est celui publié conformément à l’article 10 du règlement (CE) n° 794/2004 de la Commission du 21 avril 2004 (Journal officiel de l’Union européenne L 140 du 30 avril 2004) et à la communication de la Commission concernant la méthode de fixation des taux de référence et d’actualisation (Journal officiel de l’Union européenne C 273 du 9 septembre 1997 p 3). Cette publication s’effectue dans le cadre d’une Communication de la Commission concernant les taux d’intérêt applicables à la récupération des aides d'État et les taux de référence et d’actualisation pour 25 états membres.

Le montant de l’aide accordée à l’entreprise est égal à la somme actualisée du 15 avril N+16 au 15 avril N+35 des incidences fiscales de l’absence de réintégration des loyers en application de l’article 239 sexies D du CGI :

(1) Le taux d’imposition retenu est celui de l’impôt sur les sociétés en vigueur à la date de conclusion du contrat, par hypothèse 33,1/3 % ;

(2) Le taux d’actualisation est, par hypothèse, de 5 %.

Ainsi, le montant de l’aide accordée est estimé à 39 596 €, soit 2,64 % de la valeur des constructions aidées d’un montant de 1 500 001 €.

d. Opérations réalisées par les anciennes SICOMI et les SOFERGIE

180

Aux termes des dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 239 sexies du CGI, lorsque la durée du contrat de crédit-bail est d’au moins quinze ans, la réintégration à effectuer par le crédit-preneur qui accepte la promesse de vente à l’issue de la période de location, est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l’immeuble.

190

Les dispositions de l'article 239 sexies du CGI sont applicables aux contrats conclus avec une SICOMI avant le 1er janvier 1991, ou le 1er janvier 1996 lorsque la SICOMI a opté, conformément au deuxième alinéa du 3° quater de l’article 208 du CGI, pour l’exonération d’impôt sur les sociétés des opérations de crédit-bail conclues avant le 1er janvier 1996. Cette modalité de calcul du montant des loyers à réintégrer au moment de la levée de l’option demeure également applicable aux contrats conclus avec les sociétés agréées pour le financement des économies d’énergie qui étaient exonérées d'Impôt sur les Sociétés (SOFERGIE) [S’agissant des contrats conclus avec les SOFERGIE pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2000.

Les crédit-preneurs ayant passé de tels contrats auront ainsi la possibilité lorsque le contrat de crédit-bail est d’au moins quinze ans, de limiter le montant de la réintégration résultant de la différence existant entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements qu’ils auraient pu pratiquer s'ils avaient été propriétaires du bien depuis cette date, à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l’immeuble.

200

Opérations réalisées avec des SOFERGIE pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2000 :

Le 1° du I de l’article 29 de la loi de finances rectificative pour 1999 (n° 99-1173 du 30 décembre 1999) a supprimé l’ensemble du régime fiscal applicable aux SOFERGIE.

La suppression de l’article 239 sexies A dispense désormais le crédit-preneur d’effectuer la réintégration prévue au I de l’article 239 sexies du CGI lors de la levée de l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail mobilier conclu avec une Sofergie. En revanche, une telle réintégration demeure obligatoire lors du dénouement des opérations de crédit-bail immobilier conclues avec une Sofergie, conformément aux dispositions de l’article 239 sexies B du CGI, dont relève l’ensemble des contrats de cette nature autres que ceux conclus avec une Sicomi.

Pour les contrats de crédit-bail immobilier d’une durée d’au moins quinze années, conclus avec une Sofergie avant la date d’entrée en vigueur de l’article 29 de la loi de finances rectificative pour 1999 et toujours en cours à cette date, il sera admis que la réintégration à effectuer par le crédit-preneur lors de la levée de l’option d’achat à l’expiration du contrat soit limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l’immeuble.

2. Amortissement de l'immeuble acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail

210

Sur ce point, il convient de se reporter au BOI-BIC-AMT-20-40-20.

B. Situation du bailleur d'un contrat de crédit-bail immobilier

1. Sort de la provision

220

La provision visée au BOI-BIC-BASE-60-30-10 au II-B-3 est rapportée en totalité au résultat imposable de l’exercice au cours duquel la location prend fin. Cette réintégration est effectuée quelle que soit la nature de l'événement qui met fin à la location. Il peut ainsi s'agir de l’acceptation de la promesse de vente, du terme du contrat sans levée d'option ou de la résiliation du contrat.

Ainsi, la provision doit être rapportée quelle que soit l'affectation de l'immeuble à l'issue du contrat, notamment lorsque l'immeuble en cause fait l'objet d'une nouvelle opération de crédit-bail ou d’une location simple.

Par ailleurs, la provision devient sans objet lorsque l’immeuble est cédé à une autre entreprise de crédit-bail sans résiliation du contrat. La provision antérieurement constituée doit en conséquence être rapportée aux résultats imposables de l’exercice au cours duquel la cession est intervenue.

2. Régime applicable au produit de la cession

240

L’acceptation de la promesse de vente par le crédit-preneur à l’issue de la période de location entraîne la sortie de l’immeuble de l’actif du bailleur.

Le résultat de cette cession est en principe soumis au régime fiscal des plus et moins-values, prévu aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. Lorsque la cession est réalisée par une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value réalisée est prise en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun, conformément aux dispositions du a quater du I de l’article 219 du CGI.

En outre, aux termes du 7 de l’article 39 duodecies du CGI, le régime fiscal des plus et moins-values professionnelles n’est pas applicable lorsque l’entreprise de crédit-bail cède des éléments de son actif immobilisé faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail, conclu à compter du 1er janvier 1996, au locataire lui-même (cf. aussi BOI-BIC-BASE-60-20 au I-B-1-b-1°-a).

Par suite, la moins-value constatée en fin de contrat sera considérée comme une charge déductible du bénéfice imposable de l'entreprise de crédit-bail au titre de l'exercice au cours duquel elle intervient.

Lorsque le contrat initialement souscrit aura été cédé en cours de période de location, ces nouvelles dispositions s'appliqueront lorsque la cession de l’immeuble résulte de l’acceptation de la promesse de vente par le crédit-preneur effectivement locataire à l’échéance du contrat de crédit-bail.

Le résultat de la cession de l’immeuble par le crédit-bailleur à une autre personne que le crédit-preneur à l’issue du contrat ou durant la période de location à une autre entreprise de crédit-bail sans résiliation dudit contrat, sera soumis au régime des plus et moins-values professionnelles dans les conditions de droit commun.

En revanche, les plus-values réalisées à l'issue d'une période de location simple ne sont exclues du champ d'application des plus-values professionnelles qu'en ce qui concerne les cessions d'équipements compris parmi les éléments de l'actif immobilisé de la société de location et faisant l'objet d'une location dans le cadre de leur activité.

II. Cession d'un immeuble acquis en exécution d'un contrat de crédit-bail

250

Le régime des plus-values professionnelles prévu aux articles 39 duodecies et suivants du CGI est applicable au résultat de la cession d'un immeuble acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail, sous réserve des règles spécifiques applicables en matière d'impôt sur les sociétés (cf. I-A-1-c-1° §100).

Les règles de détermination du montant de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession d'un immeuble acquis en exécution d'un contrat de crédit-bail sont exposées au BOI-BIC-PMV-40-50-30.

260

La cession d'une immobilisation acquise en crédit-bail est soumise au régime des plus-values professionnelles complété par les dispositions du 4 de l'article 39 duodecies A du CGI. Ces dispositions sont développées dans BOI-BIC-PVMV-40-50-30. A cet égard, il est toutefois rappelé que , les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés lors de la cession de biens acquis en exécution d'un contrat de crédit-bail sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun. En effet, le a quater du I de l’article 219 du CGI exclut du régime des plus-values à long terme, les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés à l'occasion de la cession de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé à l'exception des parts ou actions visées aux premier et troisième alinéas du a ter de ce même article.