Actualité liée : 17/06/2026 : ENR - Dispositions temporaires relatives aux droits de mutation à titre onéreux immobiliers (loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 116 et loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 121)

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Les mutations de propriété à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes foncières, emphytéose, etc.) sont soumises à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière recouvré pour le compte du département de la situation de l’immeuble, auxquels s’ajoutent des taxes additionnelles.

I. Impositions exigibles

A. Droits perçus au profit des départements

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Que les mutations soient soumises ou non à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les actes constatant des mutations de propriété d’immeubles à titre onéreux donnent lieu en principe à la formalité fusionnée de l’enregistrement et de la publicité foncière dans un délai d’un mois à compter de leur date conformément à l’article 647 du code général des impôts (CGI) ou, pour les actes ne contenant pas de dispositions soumises à publicité foncière, à la formalité de l’enregistrement dans un délai d’un mois à compter de leur date conformément à l’article 635 du CGI.

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Aux termes de l’article 683 du CGI, et sous réserve de divers régimes d’exonération, les actes soumis à cette formalité unique sont soumis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement perçu au profit du département.

Remarque : Pour les actes mixtes, c’est-à-dire pour les actes qui comportent à la fois des dispositions soumises à la publicité foncière et d’autres qui ne le sont pas, la formalité unique est applicable.

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Dans les cas où ils sont exclus de la formalité unique (décisions judiciaires, actes pour lesquels il est impossible de procéder à la formalité unique), ces actes donnent lieu distinctement à la formalité de l’enregistrement et éventuellement à celle de la publicité foncière.

Conformément aux dispositions de l’article 681 du CGI, le droit de mutation est exigible lors de la formalité de l’enregistrement, au taux prévu pour la taxe de publicité foncière applicable aux actes de même nature faisant l’objet de la formalité unique. Mais aucune taxe n’est réclamée au moment de la publication au fichier immobilier ou de l’inscription sur le livre foncier de Mayotte (CGI, art. 665).

40

Lorsque, contrairement aux dispositions de l’article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière, qui prévoient que tout acte soumis à publicité foncière doit être dressé en la forme authentique, un acte constatant une mutation à titre onéreux d’immeubles a été établi sous seing privé, la formalité unique n’est pas susceptible d’être accomplie, ni la taxe de publicité foncière perçue.

Il est fait, en outre, défense aux comptables de la direction générale des finances publiques (DGFiP) d’enregistrer un tel acte (CGI, art. 660).

Les droits d’enregistrement au taux prévu en matière de taxe de publicité foncière n’en demeurent pas moins exigibles sur l’acte dont la validité entre les parties reste entière.

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Lorsque, exceptionnellement, elles ne sont pas constatées par un acte, les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers, qui ne sont pas susceptibles en pareille hypothèse d’être publiées, n’en doivent pas moins être déclarées au service des impôts et soumises aux droits d’enregistrement (CGI, art. 638 et CGI, art. 662).

Ces droits sont perçus selon le taux prévu en ce qui concerne les opérations de même nature donnant lieu au paiement de la taxe de publicité foncière (CGI, art. 682).

1. Taux de droit commun

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70

L’article 1594 D du CGI fixe le taux de droit commun de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement applicable aux mutations à titre onéreux d’immeubles.

Les mutations à titre onéreux soumises au taux de droit commun sont précisées au I-A § 40 du BOI-ENR-DMTOI-10-40.

Les taux applicables dans chaque département sont consultables sur impots.gouv.fr à la rubrique Partenaire > Notaires, Géomètres-Experts > Droits d’enregistrement.

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Il convient d’ajouter à ce taux :

• la taxe additionnelle perçue au profit des communes (CGI, art. 1584) ou du fonds de péréquation départemental (CGI, art. 1595 bis ; I-B § 110 et 120) ;
• le cas échéant, la taxe additionnelle perçue au profit de la région d’Île-de-France (CGI, art. 1599 sexies ; I-C § 125) ;
• le prélèvement pour frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs égal à un pourcentage de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement perçu au profit du département (I-D § 130).

2. Mode de fixation du taux

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Conformément au second alinéa de l’article 1594 D du CGI, le taux de droit commun de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement applicable aux mutations à titre onéreux d’immeubles peut, sur délibération, être modifié, de façon encadrée, par les conseils départementaux.

Remarque : Cette faculté de modulation ne s’applique pas au taux réduit de 0,7 % tel que prévu notamment à l’article 1594 F quinquies du CGI.

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Les délibérations des conseils départementaux relatives aux droits de mutation à titre onéreux d’immeubles doivent être notifiées aux directions départementales des finances publiques (DDFiP) concernées, dans les mêmes délais qu’en matière d’impôts locaux, c’est-à-dire, en principe, avant le 15 avril de chaque année, pour pouvoir prendre effet au 1^er juin suivant (CGI, art. 1594 E et CGI, art. 1639 A).

Cela étant, conformément aux dispositions du second alinéa du I de l’article 1639 A du CGI, les délibérations peuvent, comme en matière d’impôts locaux, être notifiées aux services de la DGFiP :

• jusqu’au 30 avril, l’année où intervient le renouvellement des conseils municipaux, départementaux ou régionaux ;

• jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la communication aux conseils départementaux des informations indispensables à l’établissement de leur budget, lorsque cette communication n’est pas encore intervenue au 31 mars.

Remarque : La liste des informations indispensables à l’établissement des budgets des collectivités territoriales qui doivent être communiquées avant le 31 mars par les services fiscaux, en application de l’article L. 1612-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT) et de l’article L. 1612-3 du CGCT, est fixée par les dispositions de l’article D. 1612-1 du CGCT à l’article D. 1612-7 du CGCT. Au nombre de ces informations figurent le montant prévisionnel des bases nettes des quatre impôts directs locaux, les taux nets d’imposition adoptés l’année précédente, le montant des allocations compensatrices et celui de la dotation globale de fonctionnement et de diverses autres dotations du ressort des préfectures.

Ces décisions prennent effet le 1^er juin suivant.

À défaut de vote ou en cas de non-respect des règles de fixation des taux, les taux en vigueur sont reconduits (CGI, art. 1594 E).

3. Dispositions temporaires applicables du 1^er avril 2025 au 31 mars 2028

a. Hausse du plafond du taux de droit commun dans la limite de 5 %

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Le A du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 prévoit que les conseils départementaux peuvent relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu à l’article 1594 D du CGI au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Remarque : Les dispositions de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, qui visent les mutations de propriété d’immeubles soumises au taux prévu à l’article 1594 D du CGI, sont sans effet sur celles soumises au taux réduit de 0,7 % 

Conformément au III de l’article 116 de loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, dans sa rédaction issue de l’article 121 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, les délibérations des conseils départementaux prises en application du A du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 s’appliquent dans les conditions suivantes :

• les délibérations notifiées au plus tard le 15 avril 2025 s’appliquent aux actes passés et conventions conclues à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification ;
• les délibérations notifiées entre le 16 avril 2025 et le 30 novembre 2025 s’appliquent aux actes passés et conventions conclues à compter du 1^er janvier 2026 ;
• les délibérations notifiées entre le 1^er décembre 2025 et le 15 avril 2026 s’appliquent aux actes passés et conventions conclues à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification ;
• les délibérations notifiées entre le 16 avril 2026 et le 30 novembre 2026 s’appliquent aux actes passés et conventions conclues à compter du 1^er janvier 2027 ;
• les délibérations notifiées entre le 1^er décembre 2026 et le 15 avril 2027 s’appliquent aux actes passés et conventions conclues à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification ;
• les délibérations notifiées entre le 16 avril 2027 et le 30 novembre 2027 s’appliquent aux actes passés et conventions conclues à compter du 1^er janvier 2028. 

Les délibérations prises dans ce cadre par les conseils départementaux sont notifiées selon les dispositions prévues au III de l’article 1639 A du CGI, c’est-à-dire par l’intermédiaire des services préfectoraux.

La date de notification à prendre en compte correspond à la date de la transmission de la délibération au représentant de l’État dans le département.

Remarque : S’agissant d’un avant-contrat (ou « promesse de vente ») signé avant la date d’entrée en vigueur de la délibération, il convient de retenir la date de signature de l’acte authentique constatant la mutation et non celle de l’avant-contrat pour appliquer le taux des droits de mutation à titre onéreux. 

S’agissant d’une promesse synallagmatique de vente avec condition suspensive soumise à la formalité fusionnée, il convient de retenir la date de réalisation de la condition suspensive (CGI, art. 676 ; code civil, art. 1589)

Sauf à ce qu’un terme anticipé ait été expressément prévu, l’ensemble des délibérations porte effet jusqu’au 31 mars 2028.

Pour les actes passés et conventions conclues à compter du 1^er avril 2028, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement voté par les conseils départementaux ayant pris des délibérations en application du A du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, est celui en vigueur le 31 janvier 2025.

Remarque : Les dispositions de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, applicables aux délibérations des départements, sont également applicables aux délibérations de la métropole de Lyon.

b. Non-application aux acquisitions réalisées par des primo-accédants et destinées à un usage de résidence principale

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Le B du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 dispose que le nouveau taux fixé, selon le A du même II, ne s’applique pas lorsque le bien immobilier acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale. 

Les acquisitions de biens immobiliers répondant aux critères du B du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 sont soumises aux droits de mutation à titre onéreux au taux fixé dans les conditions de droit commun prévues à l’article 1594 D du CGI. 

Remarque : La qualification de première propriété au sens de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 est sans effet sur l’application du taux réduit de 0,7 % prévu notamment à l’article 1594 F quinquies du CGI. 

1° Condition relative à la première propriété

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Aux termes du I de l’article L. 31-10-3 du CCH, remplissent la condition de première propriété, les personnes physiques n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale ou n’ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire au cours des deux dernières années précédant l’acquisition. 

Remarque 1 : La non-application de la hausse temporaire du taux départemental n’est pas conditionnée à un niveau de ressources ou à un moyen de financement de l’acquisition mais uniquement au fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition et de destiner le bien acquis à un usage de résidence principale.

Remarque 2 : L’acquisition de la première propriété au sens du B du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 s’entend de l’acquisition de la pleine propriété. Par conséquent, l’acquéreur, préalablement usufruitier ou nu-propriétaire de sa résidence principale, doit être considéré comme étant primo-accédant et ainsi bénéficier de la non-application de la hausse temporaire des droits de mutation à titre onéreux en cas d’acquisition de la pleine propriété d’une nouvelle résidence principale. 

Toutefois, la condition de première propriété n’est pas exigée si l’acquéreur ou l’un des occupants du logement à titre principal répond à l’un des critères suivants :

• il est titulaire de la carte « mobilité inclusion » comportant la mention « invalidité » mentionnée au 1° du I de l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles (CASF) ou d’une carte d’invalidité délivrée en application de l’article L. 241-3 du CASF, dans sa rédaction antérieure au 1^er janvier 2017 ;
• il perçoit la pension d’invalidité correspondant au classement dans l’une des catégories mentionnées aux 2° et 3° de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (CSS);
• il bénéficie d’une allocation attribuée en application des dispositions de l’article L. 541-1 du CSS, de l’article L. 541-2 du CSS ou de l’article L. 541-3 du CSS ou des dispositions de l’article L. 821-1 du CSS à l’article L. 821-8 du CSS ;
• il a été victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.

Exemple 1 : Monsieur X est nu-propriétaire de l’immeuble dont son père a l’usufruit. Il y est également installé, de sorte que l’immeuble est sa résidence principale. Lors de l’acquisition ultérieure de sa résidence principale, il sera regardé comme étant primo-accédant, n’ayant pas eu la pleine propriété de son ancienne résidence principale. 

Exemple 2 : Monsieur Y acquiert sa résidence principale en 2020 et la cède en juin 2023, pour devenir locataire d’un autre bien. Lors de l’acquisition de sa nouvelle résidence principale en septembre 2025, il est regardé comme étant primo-accédant, le délai de deux ans étant écoulé. 

Exemple 3 : Madame Z est locataire de sa résidence principale mais est propriétaire d’une résidence secondaire. Au moment d’acquérir l’immeuble qui constituera sa nouvelle résidence principale, elle sera considérée comme étant primo-accédante. 

2° Condition relative à la destination à un usage de résidence principale

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La résidence principale doit s’entendre du logement dans lequel réside habituellement et effectivement l’acquéreur. 

Aux termes de l’article 265 de l’annexe III au CGI, la condition de résidence principale est remplie lorsque le logement est occupé huit mois par an.

Toutefois, il est précisé que la résidence principale relève d’une appréciation de fait, réalisée sous le contrôle du juge de l’impôt. 

Remarque : Les résidents étrangers bénéficient des dispositions du B du II de l’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 dès lors qu’ils répondent à la condition de première propriété appréciée sur le seul territoire national et que le bien acquis est destiné à un usage de résidence principale. 

3° Cas particuliers

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En présence de co-acquéreurs, la condition de première propriété est appréciée selon les modalités suivantes.

Dans le cadre d’une acquisition en indivision, chaque indivisaire a une quote-part des droits sur le bien (Code civil, art. 815-3). Ainsi, l’absence de hausse temporaire de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), prévue au B du II de l’article 116 de la loi de finances pour 2025 bénéficie à chaque acquéreur indivisaire répondant personnellement à la qualification de primo-accédant à la hauteur de sa quote-part. Cette règle s’applique aux concubins, personnes liées par un pacte civil de solidarité ainsi qu’aux époux mariés sous un régime de séparation de biens. En revanche, en présence d’acquisition par des couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, les deux membres du couple doivent répondre à la qualification de primo-accédant afin que la hausse temporaire de DMTO ne soit pas appliquée. Toutefois, en présence d’une acquisition faite par un seul des époux mariés sous un régime communautaire, la condition de première propriété ne sera requise que pour lui seul, si l’acquisition est faite sur ses fonds propres, remploi ou subrogation de bien propre en respectant la double déclaration dans l’acte (RM Berger n° 5129, JO AN du 16 septembre 2025, p. 8098). 

Remarque 1 : L’époux en situation d’indivision avec son conjoint, venant à divorcer, ne peut répondre à la qualification de primo-accédant s’il devait acquérir un immeuble à titre de résidence principale dans un délai de deux ans suivant son départ du domicile détenu en commun.

Remarque 2 : La condition de première propriété en cas d’acquisition par un couple marié n’est pas exigée lorsque l’un des époux ou l’un des occupants du logement à titre principal répond à l’un des critères énoncés au I de l’article L. 31-10-3 du CCH (I-A-3-b-1° § 107). 

B. Taxe additionnelle perçue au profit des communes

1. Principe

110

Au droit d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière perçu au profit du département, vient s’ajouter la taxe additionnelle perçue au profit de la commune (CGI, art. 1584) ou du fonds de péréquation (CGI, art. 1595 bis, 1°) sauf lorsque la mutation est soumise au taux réduit de 0,7 % (I § 10 du BOI-ENR-DG-60-10-20).

2. Exonérations

120

S’agissant des exonérations, il convient de se reporter au II § 40 et suivants du BOI-ENR-DG-60-10-20.

C. Taxe additionnelle perçue au profit de la région d’Île-de-France

125

Aux termes de l’article 1599 sexies du CGI, est perçue au profit de la région d’Île-de-France une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigible sur les mutations à titre onéreux, autres que celles mentionnées au A de l’article 1594 F quinquies du CGI, de locaux mentionnés à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme situés en Île-de-France. Son taux est fixé à 0,6 %. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au III § 100 et 110 du BOI-ENR-DG-60-10-20.

D. Frais d’assiette et de recouvrement perçus au profit de l’État

130

Conformément aux dispositions du b du V de l’article 1647 du CGI, l’État perçoit un prélèvement au titre de frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs.

II. Incidence de la situation géographique des biens

A. Immeubles situés dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle

140

La formalité fusionnée de l’enregistrement et de la publicité foncière ne s’applique pas aux conventions concernant des immeubles situés dans les trois départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, où il n’existe pas de service de publicité foncière. En effet, les actes sont publiés au livre foncier, service dépendant du ministère de la Justice.

Il s’ensuit que, dans ces trois départements, le régime applicable est le suivant :

• enregistrement des actes au service de l’enregistrement et exigibilité du droit d’enregistrement aux taux votés par ces trois départements, selon les modalités prévues pour la taxe de publicité foncière, applicables dans les autres départements français ;

• publication des actes au livre foncier.

Remarque : Pour les actes passés et les conventions conclues portant sur des immeubles situés dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle et donnant lieu au paiement de la TVA, le droit d’enregistrement est perçu.

Ce droit est majoré du prélèvement dû au titre des frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs (CGI, art. 1647, V-b).

(150)

B. Immeubles situés dans les départements d’outre-mer

160

S’agissant des immeubles situés dans les départements d’outre-mer, il convient de se reporter au III-A § 320 du BOI-ENR-DMTOI-10-10-10.

C. Immeubles situés à l’étranger

170

S’agissant des immeubles situés à l’étranger, il convient de se reporter au III § 340 et 350 du BOI-ENR-DMTOI-10-10-10.