1

Conformément aux dispositions de l'article 324 K-I de l'annexe III au CGI, les tarifs unitaires d'évaluation au mètre carré de surface pondérée sont obtenus, sous réserve des travaux d'homogénéité prévus à l'article 1496-II, premier alinéa, du CGI pour chaque nature et catégorie de locaux d'habitation ou à usage professionnel, en faisant le rapport des loyers annuels des locaux loués librement à des conditions de prix normales et des surfaces pondérées desdits locaux, déterminées dans les conditions exposées ci-après.

Ils sont fixés par commune ou secteur de commune et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune.

10

À défaut d'un nombre suffisant de locations répondant, pour une catégorie donnée, aux conditions exigées, le tarif est établi, pour ladite catégorie, par comparaison avec les tarifs qui ont été fixés, soit pour les catégories voisines de la même commune, soit pour les mêmes catégories ou les catégories voisines d'autres communes présentant du point de vue économique des conditions analogues à celles de la commune en cause (CGI, ann. III, art. 324 K-II).

20

La mise au point des tarifs d'évaluation par nature et catégorie de locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaire comporte :

- l'élaboration de projets de tarifs d'évaluation ;

- l'exécution de travaux d'homogénéité ;

- la fixation des tarifs définitifs.

I. Élaboration de projets de tarifs

30

Lors de la dernière révision générale des évaluations des propriétés bâties, il a été procédé, dans le cadre de l'opération d'élaboration des projets de tarifs d'évaluation :

- à l'exécution d'une enquête générale sur le niveau des valeurs locatives normales au 1er janvier 1970 ;

- à la recherche des locaux loués librement à des conditions de prix normales et au calcul de la valeur locative unitaire correspondante ;

- à l'établissement du projet de tarif communal.

A. Enquête générale sur le niveau des valeurs locatives normales au 1er janvier 1970

40

Cette enquête a été menée, par secteur locatif départemental, dans un certain nombre de communes de référence choisies pour leur caractère représentatif du niveau du marché locatif observé.

Son objet était de faire ressortir, pour chaque secteur locatif et pour chaque nature et catégorie de local représenté, les valeurs locatives encadrantes (minimale et maximale) au mètre carré de surface pondérée des locaux loués à des conditions de prix normales. Elle devait permettre, en outre, de réaliser, au sein du secteur locatif ainsi que sur le plan du département et de la région, l'égalité proportionnelle des résultats obtenus, compte tenu de la situation réelle du marché locatif.

L'économie de cette enquête était la suivante :

50

- Division du département en secteurs locatifs ;

60

- Choix, dans chaque secteur, de communes de référence les plus représentatives du point de vue du marché locatif. Ces communes ont été considérées comme formant autant de sous-secteurs locatifs ;

70

- Recherche, dans chaque commune de référence, des locaux loués librement à des conditions de prix normales et ventilation éventuelle du prix de location ;

80

- Calcul de la valeur locative unitaire au mètre carré de surface pondérée et fixation, par nature et catégorie de local, des valeurs locatives unitaires encadrantes des communes de référence représentatives des sous-secteurs locatifs ;

90

- Rattachement de chaque commune à la commune de référence avec laquelle elle présentait le plus d'affinités pour l'ensemble des catégories de locaux confondues et détermination des valeurs locatives unitaires encadrantes du secteur locatif. Cette opération a consisté à reporter les valeurs locatives unitaires encadrantes de sous-secteur locatif sur un état n° 6681 et à extraire de ces données les valeurs locatives unitaires encadrantes de secteurs constitués :

- au maximum, par la plus élevée des valeurs unitaires maximales de sous-secteur locatif ;

- au minimum, par la plus faible des valeurs minimales de sous-secteur locatif ;

100

- Harmonisation départementale des valeurs locatives unitaires encadrantes de secteur locatif reportées sur un état n° 6681 bis récapitulatif ;

110

- Harmonisation de ces valeurs au niveau de la région fiscale conduisant à l'établissement d'un état n° 6681 bis spécial pour l'ensemble des départements de la région.

B. Recherche des locaux de la commune loués à des conditions de prix normales et calcul de la valeur locative unitaire correspondante

120

En principe, ont été réputés conclus à des conditions de prix normales tous les actes de location faisant ressortir des valeurs locatives unitaires au mètre carré pondéré comprises à l'intérieur de la fourchette de valeurs locatives unitaires encadrantes dégagées par l'enquête pour chaque sous-secteur locatif, voire pour chaque secteur locatif.

130

La recherche des locaux loués à des conditions de prix normales s'est donc appuyée sur les données de l'enquête. Elle a été réalisée à partir de listes communales de locaux loués n° 6680 A ou 6680 AM établies par nature et catégorie de locaux comportant l'évaluation et présentant les locaux par ordre de valeurs locatives unitaires décroissantes.

Ont été éliminés, lors de cette recherche, même s'ils figuraient sur la liste susvisée :

- les locaux faisant l'objet d'un classement intermédiaire ;

- les locaux à loyer réglementé ;

- les locaux affectés pour partie à l'habitation et pour partie à la profession ;

- les locaux comportant, outre une partie principale des éléments devant faire l'objet d'une évaluation distincte ;

- les locaux du secteur HLM, lorsque les prix de location de ces derniers étaient nettement différents de ceux constatés sur le marché locatif libre.

C. Établissement du projet de tarif communal

140

Le projet de tarif a été établi à partir de la série de valeurs locatives unitaires de la liste n° 6680 A ou 6680 AM en procédant successivement :

- à l'élimination des loyers pour lesquels la valeur locative unitaire se situait en dehors de la fourchette de secteur locatif ou de sous-secteur locatif auquel la commune était rattachée ;

- à la détermination du projet de tarif communal afférent à chaque catégorie de local par l'une des deux méthodes suivantes.

1. Cas où le nombre des locations normales était suffisant et où la série des valeurs locatives unitaires était homogène

150

Le projet de tarif a été fixé à la valeur locative unitaire « médiane ». Ainsi, pour une série de n valeurs on a retenu selon le cas :

- la valeur de rang (n + 1)/ 2 si n était impair ;

- la valeur moyenne des valeurs de rang n /2 et n /(2+ 1) si n était pair.

Par dérogation à cette règle, le projet devait être établi en divisant le total des loyers par le total des surfaces pondérées des locaux lorsque la série des valeurs unitaires utilisées n'était pas homogène, ce qui aurait privé la médiane de toute signification.

2. Cas où le nombre de locations était insuffisant

160

Le projet de tarif a été déterminé, en pareil cas, pour les catégories concernées, par comparaison avec les projets correspondants de la commune de référence.

Dans le cas particulier des locaux à usage professionnel, la rareté des locations a souvent rendu impossible la détermination du projet de tarifs dans les conditions énoncées ci-dessus. Par suite, les projets de tarifs les concernant ont été fixés, fréquemment, en appliquant aux projets de tarifs afférents aux catégories correspondantes des locaux d'habitation une majoration dont l'indice variait de 1 à 1,50 voire 1,80 suivant que la commune d'opération était une commune rurale ou une ville importante.

II. Travaux d'homogénéité

170

Les projets de tarifs des communes de plus de 5 000 habitants, préalablement harmonisés de manière à établir entre eux un rapport d'égalité proportionnelle, ont été communiqués aux agents chargés de l'évaluation dans les autres communes.

180

En vue d'assurer l'harmonisation départementale des projets de tarifs communaux, il a été rédigé, dans le cadre de chaque sous-secteur locatif un état n° 6682 faisant apparaître les projets de tarifs envisagés pour les communes rattachées au sous-secteur en cause.

190

Enfin, l'harmonisation régionale des projets considérés a été vérifiée au moyen d'un état n° 6682 comparatif par département qui a permis la confrontation des résultats obtenus sur le plan de la région fiscale.

III. Fixation des tarifs définitifs

200

La procédure de fixation des tarifs définitifs est liée à celle de l'évaluation des locaux de référence.

210

Dans un premier temps, le représentant de l'Administration et la commission communale des Impôts directs procèdent de concert, pour chaque nature et catégorie de locaux :

- à la mise au point de la liste des locaux de référence ;

- à la détermination de leur surface pondérée ;

- à l'établissement des tarifs d'évaluation correspondants, c'est-à-dire à l'examen du projet de tarif communal établi par le service, éventuellement suivi de l'amendement de tout ou partie des valeurs locatives unitaires prévues dans ce projet.

220

Dans un second temps, le directeur départemental des finances publiques assure l'harmonisation intercommunale des éléments précédents visés à l'article 1503 du CGI puis il les arrête définitivement sous réserve du droit d'appel prévu au Il du même article.

230

Les éléments de l'évaluation dont les tarifs ont été ainsi arrêtés sont notifiés au maire de la commune qui doit les afficher à la mairie dans le délai de cinq jours.

240

Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire dûment autorisé par le Conseil municipal, que par les propriétaires et les locataires à la condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du dixième du nombre total des locaux de la commune, chaque local n'étant compté qu'une fois.

250

Le litige est soumis à la commission départementale des Impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires (CGI, art.1651 et 1651 E) qui statue définitivement.

260

En cas de désaccord entre le représentant de l'Administration et la commission communale des Impôts directs, ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours, le directeur départemental des finances publiques procède immédiatement à l'harmonisation des éléments de l'évaluation (liste des locaux de référence, surfaces pondérées et tarifs unitaires applicables) et à leur arrêté dans les conditions indiquées plus haut (voir n° 220).