I. Conditions de production d’un document d’arpentage

A. Changements donnant lieu à l’établissement d’un document d’arpentage

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Le document d’arpentage répond aux nécessités de la tenue à jour du plan cadastral : définition de limites et identification des immeubles. Il est, sauf cas particuliers, exigé à l’occasion de tout changement affectant la position des limites figurées au plan. Il permet également d'assurer l’identification des immeubles sous un numéro cadastral particulier dans tout acte soumis à publicité foncière.

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Conformément aux dispositions de l’article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre, tout changement de limites d’une parcelle, c’est-à-dire d’une surface affectée d’un numéro de plan cadastral, notamment par suite de division, lotissement, partage doit être constaté par un document d'arpentage établi aux frais et à la diligence des parties et certifié par elles.

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La production d'un document d’arpentage sera donc nécessaire dans les cas suivants :

- pour la publication d’un acte ou d’une décision judiciaire, translatif, déclaratif ou constitutif d’un droit de propriété, d’usufruit, d’emphytéose ou de superficie, lorsque l’acte ne porte que sur une partie d’unité cadastrale ou sur une fraction de terrain non cadastrée (impliquant la création de parcelle) ;

- un document d'arpentage doit être produit même lorsque le déplacement de la limite ne peut apparaître à l'échelle cadastrale (changement de mitoyenneté d'un mur par exemple) ;

- pour la publication d’un procès-verbal de bornage ou d'arpentage ;

- pour constater les changements indépendamment de la publication d’un acte comme :

• les rectifications de limites figurées au plan et concernant des parcelles non publiées ou publiées au vu d’un extrait cadastral modèle 3 ;

• les demandes de réunion ou de division de parcelles.

D’une manière générale, les opérations de réunions ou de divisions de parcelles sont effectuées à la demande des propriétaires.

Néanmoins, la procédure de réunion de parcelles peut être effectuée, au titre de la conservation cadastrale, par les géomètres-cadastreurs au moyen d’un croquis foncier, comme stipulé dans le BOI-CAD-MAJ-20-10. Cette possibilité n’exclut toutefois pas la possibilité, pour le propriétaire, de faire établir un document d’arpentage, à ses frais par le professionnel agréé de son choix, pour réunir des parcelles ;

• en revanche, la division de parcelles en unités nouvelles affectées de numéros de plan distincts, n’est possible que sur demande expresse du propriétaire, par le biais d’un document d’arpentage établi à ses frais par un professionnel agréé, ceci même lorsque la division n’est pas opérée à l’occasion d’un acte ou d’une décision soumis à publicité foncière ;

• les procès-verbaux d’arpentage et/ou de bornage établis en dehors d’un acte publié au service de la publicité foncière.

Dans cette hypothèse, la prise en compte du document d’arpentage est subordonnée à la non remise en cause par l’arpentage ou le bornage des limites cadastrales existantes et à la remise d'une part d'une demande de prise en compte du document d'arpentage et d’autre part d'une copie du procès-verbal d’arpentage ou de bornage. Si les opérations d'arpentage ou de bornage remettent en cause les limites cadastrales existantes, il y aura lieu de produire une demande de division de parcelles.

B. Changements pour lesquels la production d’un document d’arpentage n’est pas exigée

1. cas général

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Il n’y a pas obligation de produire un document d’arpentage à l’occasion de la publicité de droits n’affectant pas la formation de parcelles, notamment la publicité des droits réels tels que les privilèges, les hypothèques ou les servitudes, autres que le droit de propriété, d’usufruit, d’emphytéose ou de superficie.

Ainsi :

- les fractions de parcelles grevées de privilèges ou d’hypothèques sont désignées conformément à un état descriptif de division ;

- les parties de parcelles grevées d’une servitude ne font pas l’objet d’une identification particulière, la référence aux parcelles elles-mêmes suffit pour l’inscription au fichier immobilier.

2. cas particuliers

a. les attestations notariées après décès

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Aucun document d’arpentage n’est exigé pour la publication d’une attestation notariée à la conservation des hypothèques, lorsque, parmi les immeubles transmis, figurent des fractions de parcelles cadastrales dans lesquelles des biens d’origines patrimoniales différentes sont physiquement confondus : biens de communauté, biens propres du défunt et biens de l’époux survivant.

Le décès d’une personne a en effet pour seul résultat de substituer à cette personne celles qui lui succèdent, sans changer pour autant l’assiette des droits immobiliers dépendant de la succession. Il ne saurait donc entraîner par lui-même un « changement de limite » d’une parcelle ou d’un îlot de propriété, ni par conséquent rendre obligatoire le dépôt d’un document d’arpentage, comme le ferait un partage ou une « succession-partage ».

L’attribution de numéros cadastraux distincts aux parcelles jusqu’alors réunies sous un même numéro de plan n’est assurée par le service du cadastre que dans le cas où les parties, désirant identifier ces parcelles dans l’attestation notariée, produisent un document d’arpentage définissant les limites des diverses fractions de la masse confondue.

Les intéressés peuvent aussi demander que les parcelles en cause soient traitées comme des biens non délimités si la contenance de chaque part est connue et si rien ne permet de définir les limites. A défaut, l'ensemble de ces biens suit le sort des biens de communauté.

b. un acte portant réunion de propriétés différentes déjà rassemblées sous un numéro cadastral unique

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Lors d’une opération de rénovation du cadastre, il arrive que des immeubles contigus appartenant à des propriétaires différents soient rassemblés dans une même parcelle, sous un même numéro du plan cadastral constituant ainsi des biens non délimités.

Dans le cas où la propriété de ces immeubles vient à être réunie sur la même tête, aucune modification n’est apportée au numérotage cadastral et la production d’un document d’arpentage n’est pas à envisager. En vue de la publication de l’acte, l’extrait modèle 1 est établi pour l’ensemble de la masse confondu.

De même, si l’acte à publier entraîne le regroupement de toutes les fractions d’une parcelle de « biens non délimités », il n’y a pas lieu non plus de produire un document d’arpentage.

c. les terrains conquis sur la mer

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En application des dispositions de l’article 7 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ces terrains doivent être identifiés dès la publication du premier acte les concernant.

La procédure de délimitation des terrains conquis sur le mer est conduite sous l'autorité du préfet, par le service de l'Etat chargé du domaine public maritime, conformément à l'article 1 du décret n° 2004-309 du 29 mars 2004 relatif à la procédure de délimitation du rivage de la mer, des lais et relais de la mer et des limites transversales de la mer à l'embouchure des fleuves et rivières. L'arrêté préfectoral ou le décret constatant la délimitation est publié à la conservation des hypothèques de la situation des immeubles. La limite constatée est reportée sur un extrait du plan cadastral (croquis) en vue de l'incorporation dans la documentation cadastrale.

En revanche, les terrains conquis sur la mer de manière artificielle, c’est à dire provoqués ou hâtés par les propriétaires, doivent être identifiés par le biais d’un document d’arpentage.

d. la publication d’actes concernant des lots-volumes situés en tréfonds du domaine public

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Tout acte concernant des lots-volumes doit être précédé par l’établissement d’un état descriptif de division en volumes (EDDV). L’EDDV doit nécessairement être rattaché à une parcelle, si possible appartenant au même propriétaire. Si l'EDDV domine ou est situé sous des parcelles, il convient de le rattacher à une de ces parcelles. Si ce n'est pas le cas (par exemple lorsque l'EDDV est situé sous le domaine public), il convient alors de rattacher l'EDDV à une parcelle proche, appartenant au même propriétaire si possible. Il est exclu d'établir un document d'arpentage créant une parcelle sur le domaine public.

La parcelle de rattachement, servant uniquement à identifier au fichier immobilier les lots-volumes, peut être cédée sans aucune répercussion sur les droits de propriété acquis sur les volumes.

e. les changements pouvant être constatés par croquis de conservation établis par des géomètres-cadastreurs

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Certains changements ne requièrent pas l’établissement de documents d’arpentage et sont constatées par voie de croquis de conservation (BOI-CAD-MAJ-20-10) :

- les changements de limites intercommunales sans modifications parcellaires ;

- les changements dans la consistance des parcelles provenant de causes naturelles (alluvions, érosions, formations d’îles) ;

- les déplacements naturels du lit des rivières non domaniales ;

- les rectifications de limites figurées au plan dans le cas où le propriétaire a fait en temps utile, suite à la rénovation, les diligences nécessaires à la correction du plan, ou également lorsque l’administration n’est pas en mesure d’apporter la preuve de l’approbation par le propriétaire du plan rénové ;

- l’abandon d’une fraction de parcelle à la commune, conformément à l’article 1401 du code général des impôts (CGI), et à défaut de production d’un document d’arpentage par le propriétaire à l’appui de sa déclaration ;

- l’incorporation au domaine non cadastré (voirie publique en particulier) de fractions de propriétés publiques (par propriétés publiques, il y a lieu de prendre en considération celles appartenant à l’Etat, aux régions, départements, communes ainsi que leurs divers regroupement tels que syndicats de communes, communautés urbaines, districts), sauf dans le cadre des opérations de remaniement où cette opération peut être effectuée d’office par l'administration ;

- les changements de nature de culture (résultant notamment de modifications de propriétés bâties) portant sur des fractions de parcelles. Ces changements n'entraînent aucune modification du numérotage de la parcelle.

II. Les personnes habilitées

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Les modalités d’agrément pour l'établissement des documents d’arpentage relèvent des dispositions de l'article 30 du décret n°55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre et de l’arrêté ministériel du 30 juillet 2010 fixant les modalités d’attribution des agréments pour l’exécution des travaux cadastraux. L’agrément est accordé par le Directeur général des finances publiques, sur avis de la commission d’agrément prévue par l’article 6 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955. L'attribution des agrément est rendue publique par la DGFiP.

A. Les personnes agréées

1. les personnes agréées d’office

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Conformément aux dispositions de l’article 4 de l’arrêté ministériel du 30 juillet 2010, le directeur général des finances publiques agrée d'office :

- les géomètres-experts inscrits au tableau de l’ordre ;

- les professionnels ressortissants d’un État membre de la communauté européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’espace économique européen, ayant déposé auprès du conseil supérieur de l’ordre des géomètres-experts la déclaration préalable de libre prestation de services prévue au titre III du décret n° 96-478 du 31 mai 1996 portant règlement de la profession de géomètre-expert et code des devoirs professionnels.

2. les autres personnes susceptibles d’être agréées

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En vertu des article 5, article 6 et article 7 de l’arrêté ministériel du 30 juillet 2010, le directeur général des finances publiques peut agréer pour établir des documents d’arpentage :

- les agents retraités de la DGFiP, ayant appartenu à la catégorie A ou au corps des géomètres-cadastreurs, et justifiant d’au moins dix années de service au cours de leur carrière au sein d’une structure chargée d’activités topographiques et cadastrales ;

- les géomètres-experts retraités figurant au tableau de l’ordre au moment de leur mise à la retraite ;

- les professionnels qui remplissent l’une des conditions suivantes :

• être titulaire d’un diplôme d’ingénieur géomètre ou d’un diplôme de géomètre-expert foncier, délivré avec le contreseing du ministre de l’éducation nationale par une école reconnue par l'État ;

• être titulaire d’un diplôme de fin d’études de l’institut de topométrie du Conservatoire national des arts et métiers ;

• être titulaire d’un diplôme de Master dans le champ des sciences de l’ingénieur, des métiers, de l’urbanisme, de l’architecture, du paysage, de lé géomatique et de la topographie, et justifier de deux années de pratique professionnelle dans le domaine topographique et foncier ;

• être titulaire d’un diplôme correspondant au premier cycle d’études supérieures et justifier de cinq années de pratique professionnelle dans le domaine topographique et foncier ;

• être titulaire du brevet de technicien supérieur de géomètre topographe et justifier de six années de pratique professionnelle dans le domaine topographique et foncier ;

• attester d’une formation correspondant à un cursus de deux années d’études supérieures et justifier de huit années de pratique professionnelle dans le domaine topographique et foncier ;

• justifier de quinze années de pratique professionnelle dans le domaine topographique et foncier, au cours des vingt-cinq années qui précèdent la demande d’agrément ;

- sous réserve de remplir l’une des conditions citées ci-dessus, les professionnels attachés à titre permanent à une administration, une collectivité territoriale, un organisme regroupant des collectivités territoriales ou un organisme chargé d’une mission de service public.

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Les personnes visées aux articles 5 et article 6 de l’arrêté ministériel du 30 juillet 2010 s’interdisent de réaliser les études et travaux topographiques destinés à fixer elles-mêmes les limites des biens fonciers et les droits qui y sont attachés, tels que définis au 1° de l'article 1 de la loi 46-942 du 7 mai 1946 instituant l'Ordre des géomètres-experts. Ces travaux relèvent en effet de la seule compétence des géomètre-experts inscrits au tableau de l’Ordre, des professionnels ressortissants européens sous réserve des dispositions de l’article 2-1 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts ainsi que des professionnels attachés à titre permanent à un organisme chargé d'une mission de service public dans le cadre de leurs fonctions, selon l'article 2 de la loi n°46-942 du 7 mai 1946 précitée.

Plus précisément, ces professionnels sont autorisés à réaliser des divisions parcellaires comprenant notamment des travaux d'arpentage. En revanche, les travaux de bornage, c'est-à-dire la procédure impliquant une délimitation contradictoire, la production d'un procès-verbal de bornage et une matérialisation des limites sur le terrain par des repères durables, ne leurs sont pas autorisés.

Concernant le positionnement des limites résultant de divisions parcellaires, les professionnels visés aux articles 5 et 6 de l'arrêté précité doivent se contenter de suivre les indications fournies par les propriétaires. Ils peuvent être amenés à matérialiser les nouvelles limites par des repères tels que des piquets ou des bornes. Néanmoins, si ces professionnels utilisent des bornes, l'opération ne sera pas interprétée comme une procédure de bornage et les bornes telles que matérialisées sur le terrain ne seront en aucun cas reconduites au plan cadastral.

B. Cas particuliers

1. les géomètres-cadastreurs dans le cadre des opérations immobilières de l'État

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La loi n°46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts, stipule que les travaux relatifs à la définition de la propriété foncière relèvent de la seule compétence des professionnels inscrits au tableau de l’ordre des géomètres-experts. Toutefois, l’article 2 de cette même loi précise que ces dispositions ne sont pas opposables aux services publics pour l’exécution des travaux qui leur incombent.

Dès lors, dans le cadre d’opérations immobilières de l'État et sur décision du directeur départemental ou régional des finances publiques, les géomètres-cadastreurs peuvent être sollicités pour l’établissement de documents d’arpentage.

2. le service foncier 67

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Ce dispositif a été institué par le décret n° 67-568 du 12 juillet 1967 et mis en place entre 1972 et 1974 dans quarante-cinq départements de la France métropolitaine, dont la liste figure au BOI-ANNX-000388. Lorsque ce dernier est institué, l'Administration des domaines peut apporter son concours tant aux services de l'État qu’aux collectivités territoriales et aux opérateurs publics locaux.

Les géomètres-cadastreurs peuvent alors être amenés, sur décision du directeur départemental ou régional des finances publiques, à établir des documents d’arpentage pour des acquisitions foncières pour le compte d’établissements publics ou de collectivités publiques. On dit alors que ces personnes interviennent dans le cadre du « service foncier 67 ».

C. Contrôles et sanctions

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Les agents du cadastre chargés de la vérification contrôlent systématiquement chaque document d’arpentage déposé. Cette vérification a pour but de s’assurer que le professionnel agréé a été l’interprète fidèle de la volonté des propriétaires et que l’opération répond aux exigences de la conservation cadastrale.

Cet examen méthodique dit « de bureau »est ponctuellement assorti d’un contrôle sur le terrain. Celui-ci est prévu au moins une fois par an et par personne agréée, notamment lorsque la qualité de leurs travaux est susceptible d’être mise en cause.

160

Toute vérification dont les résultats permettent de conclure à des insuffisances techniques manifestes et répétées portant préjudice à la qualité du service rendu à l’usager et à l’administration, peut entraîner, selon la gravité des faits constatés, des sanctions administratives.

Des sanctions peuvent également être prononcées à l'encontre des personnes agréées présentant une situation fiscale déclarative ou contributive défaillante.

Le Directeur général des finances publiques prononce ces sanctions qui s’étendent de la suspension temporaire au retrait définitif de l’agrément cadastral dont dispose le professionnel, selon les dispositions de l'article 13 de l'arrêté du 30 juillet 2010.

En outre il est exclu d’instruire une nouvelle demande pour un agrément ayant fait l’objet d’un retrait définitif.

III. Nature des documents d’arpentage

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Un document d’arpentage peut se présenter sous la forme d’un procès-verbal de délimitation ou sous la forme d’une esquisse.

A. le procès-verbal de délimitation

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L’article 26 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 stipule qu’un procès-verbal de délimitation est un plan régulier coté des surfaces modifiées, à une échelle au moins égale à celle du plan cadastral, présentant les références essentielles à ce dernier et, autant que possible, rattaché à des éléments stables du terrain.

Il est exigé lorsque le plan cadastral a été refait et, si le cadastre a été révisé par voie de mise à jour de l’ancien plan, lorsque la partie modifiée a fait l’objet d’un arpentage ou d’un bornage (article 28 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955).

Sont assimilés limitativement aux plans refaits (articles 10 à 19, 31 et 32 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955) :

- les plans renouvelés sous le régime des lois des 17 mars 1898 et 17 décembre 1941 ;

- les feuilles parcellaires des plans révisés, sous le régime de la loi du 16 avril 1930, par voie de renouvellement dans les conditions fixées par la note du 15 juillet 1954 ;

- les feuilles parcellaires ayant fait l’objet d’un remembrement ou d'un aménagement foncier agricole et forestier, et pour lesquelles un levé régulier satisfaisant aux tolérances (arrêté du 21 janvier 1980) ou aux classes de précision requises (arrêté du 16 septembre 2003) a été effectué ;

- les plans remaniés sous le régime de l'article 6 de la loi n° 74-645 du 18 juillet 1974.

Enfin, un procès verbal de délimitation est exigé lorsque la délimitation résulte d’un arpentage ou d’un bornage ayant fait l’objet d’un plan régulier, quel que soit le mode de rénovation du cadastre. En pareil cas, le procès verbal de délimitation est établi d’après le plan régulier d’arpentage ou le document de bornage, et une copie de ce plan ou de ce document doit y être annexée.

B. l’esquisse

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Conformément à l’article 27 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955, une esquisse est un croquis indiquant le mode de division de la surface cadastrale et la position des nouvelles limites d’une manière assez exacte pour permettre la mise à jour du plan cadastral ainsi que le calcul graphique des contenances.

La production d’une esquisse est suffisante toutes les fois qu’un procès-verbal de délimitation n’est pas exigé (article 28 du décret n°55-471 du 30 avril 1955), c’est à dire lorsque le plan cadastral a été rénové par voie de mise à jour et si la modification n’a pas fait l’objet d’un plan régulier d’arpentage ou de bornage.

C. cas particulier : l’esquisse provisoire

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L’article 29 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 prévoit qu’en cas d’urgence mentionnée dans l’acte, une « esquisse provisoire » peut être présentée à l’appui de ce dernier en lieu et place du procès-verbal de délimitation, sauf pour les parties, à produire ce procès-verbal dans les deux mois de la passation de l’acte. A défaut de production par les parties du procès-verbal de délimitation dans le délai imparti, celui-ci est établi d’office par le service du cadastre.

L’esquisse provisoire a pour seul objet de permettre l’attribution, préalablement à la rédaction d’un acte urgent, des nouveaux numéros de plan. Comme les esquisses et les procès-verbaux de délimitation, elle a pour base un extrait du plan cadastral, mais les limites nouvelles y sont figurées de manière approximative. Elle ne fournit aucune indication sur la détermination des surfaces. L’acte se réfère à cet égard aux contenances qui seront indiquées dans le procès-verbal de délimitation ultérieurement produit.

La production du document définitif au cadastre doit être accompagnée de la remise, pour complètement, de l’extrait modèle 1 sur la base de l’esquisse provisoire.

Si le document d’arpentage définitif est produit avant la réquisition de la formalité, le rédacteur de l’acte peut apposer, à la suite de la minute, une rectification complémentaire, signée de lui seul, indiquant les contenances définitives. Dans ce cas, lors du dépôt de l'acte, le document d'arpentage définitif et l'extrait modèle 1 sont produits par les parties.