PAT - Taxe sur la valeur vénale des immeubles des entités juridiques - Champ d'application - Autres caractéristiques de la taxe
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La taxe concerne les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et les droits réels portant sur de tels immeubles (usufruit, droit d'usage...). Aucune distinction n'est à faire selon que l'immeuble est donné ou non en location, et selon la nature de la location ou de l'utilisation de l'immeuble.
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La base d'imposition exclut la valeur des immeubles affectés par l’entité imposée ou par des entités interposées à leur activité professionnelle autre qu’immobilière ou à celle d’une entité juridique du même groupe.
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Les biens détenus en stock par les personnes morales qui exercent la profession de marchand de biens ou de promoteur immobilier sont exonérés (CGI, art. 990 F). Ils sont néanmoins pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance immobilière prévu au a) du 2° de l'article 990 E du Code général des impôts.
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La taxe est due à raison des immeubles et des droits réels imposables possédés au 1er janvier de l'année d'imposition.
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Elle est assise au taux de 3 %, sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers à cette date. Les dettes, en particulier les emprunts contractés pour l'acquisition des immeubles, ne sont pas déductibles de l'assiette de la taxe.
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Lorsque les immeubles sont détenus par l'intermédiaire d'une entité juridique interposée, autre qu'une société immobilière de copropriété visée à l'article 1655 ter du Code général des impôts, l'assiette de la taxe est réduite au prorata des actions, parts ou autres droits détenus par l’entité juridique imposable dans le capital de l’entité juridique interposée.
Exemple :
Un immeuble appartient à une société civile F, dont les parts sont détenues par moitié par deux entités E1 et E2 dont une seule (E1) satisfait aux conditions qui ouvrent droit à une exonération visée aux d) ou e) du 3° de l'article 990 E du Code général des impôts.
E2 est redevable de la taxe sur la fraction de la valeur vénale de l'immeuble correspondant à ses droits dans la société F, soit 50%. Les sociétés situées en amont de E2 sont, bien sûr, exonérées.
Quant à l’entité E1, si elle a pour associés deux entités E3 et E4, qui se partagent son capital à égalité et sont l'une (E3) exonérée, l'autre (E4) taxable, cette dernière doit acquitter la taxe sur une base égale à 25% (50% x 50%) de la valeur vénale de l'immeuble.
A supposer que le capital de l’entité E3 soit également partagé pour moitié par deux entités, dont une seule relève de la taxe de 3%, cette dernière est imposable sur une base correspondant à 12,50% (50% x 50% x 50%) de la valeur vénale de l'immeuble.
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Lorsque les immeubles sont détenus au travers d'une société immobilière de copropriété visée à l'article 1655 ter du CGI précité, l'assiette de la taxe est constituée par la valeur vénale des locaux auxquels donnent droit les actions ou parts possédées par l’entité juridique soumise à la taxe.