PAT - Taxe sur la valeur venale des immeubles des entités juridiques - Champ d'application - Détentions d’immeubles ou de droits réels visées par la taxe

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Le deuxième alinéa de l'article 990 D du CGI précise qu'est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée, et donc entrer dans le champ d'application de la taxe de 3%, toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une autre entité qui est :

- propriétaire d'immeubles situés en France ou de droits réels portant sur de tels immeubles ;

- ou détentrice d'une participation dans une troisième entité, qui est elle-même :

* soit propriétaire d'immeubles ou de droits immobiliers ;

* soit interposée dans la chaîne des participations.

Ces dispositions sont applicables quel que soit le nombre d’entités juridiques interposées.

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Cependant la taxe n'est due que par la ou les entités qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérées en application du d) ou du e) du 3° de l'article 990 E du code général des impôts.

L'exemple suivant illustre les solutions qui en découlent.

Exemple :

Un immeuble situé en France (A) et affecté à la location appartient à une société civile F qui a son siège en France. Les parts de F sont détenues pour moitié par deux sociétés E1 et E2 qui ont l'une et l'autre leur siège hors de France.

La société F, ayant pris l'engagement de communiquer à l'administration les informations mentionnées au d) du 3° de l'article 990 E du Code général des impôts, n'est pas soumise à la taxe de 3 %.

La société E1 a son siège dans un Etat hors Union européenne qui n'est pas lié à la France par une convention d'assistance administrative ou par une convention fiscale comportant une clause de non-discrimination applicable aux personnes morales pouvant bénéficier des dispositions de la convention concernée. Elle est redevable de la taxe de 3 % sur 50 % de la valeur vénale de l'immeuble.

La société E2 a son siège dans un Etat lié à la France par une convention fiscale comportant une telle clause de non-discrimination. Son capital est détenu par moitié par une personne physique (P) et par une société E3 qui a son siège hors Union européenne dans un Etat non lié à la France par une convention de la nature de celles évoquées à l'alinéa précédent.

E2 ayant pris l'engagement prévu au d) du 3°de l'article 990 E du Code général des impôts est exonérée.

La fraction de la valeur vénale de l'immeuble (50 % X 50 % = 25 %) qui correspond aux droits de la personne physique (P), associée dans E2, n'est pas soumise à la taxe de 3%.

La société E3, en revanche, est redevable de la taxe de 3% sur la fraction de la valeur vénale de l'immeuble qui correspond à ses droits (25%).

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Les dispositions du deuxième alinéa de l'article 990 D du Code général des impôts excluent du champ d’application de la taxe toute entité qui détient des biens immobiliers ou des droits réels portant sur ces biens, par l’intermédiaire d’une participation dans une entité juridique qui bénéficie d’une exonération visée aux 1°, a et b du 2° et a, b, c du 3° de l'article 990 E du Code général des impôts .Ainsi, dans l’exemple précédent, si les actions de la société E2 font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, E3 sera exonérée de la taxe de 3% et ses actionnaires ne pourront pas être assujettis à la taxe de 3% à raison du bien immeuble A.

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Bien entendu, les entités juridiques qui sont associées, actionnaires ou autres membres d’une entité exonérée sur le fondement des 1°, a et b du 2° et a, b, c du 3° de l'article 990 E du Code général des impôts peuvent demeurer redevables de la taxe de 3% pour d’autres biens ou droits immobiliers qu’elles possèderaient en France de manière directe ou indirecte au travers d’entités juridiques qui ne seraient pas exonérées sur le fondement des articles précités.

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Certaines sociétés émettent sur le marché des actions dites « traçantes » ou « reflets ». Il s’agit d’actions d’une société mère dont la rémunération est indexée sur les résultats d’une filiale ou d’une division.

Dans ce cadre, les associés d’une même société peuvent avoir des actions représentant différents actifs de cette dernière. Ainsi, si un titre est indexé sur les performances de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société émettrice de ce titre, les porteurs de cette catégorie de titres sont susceptibles d’entrer dans le champ d’application de la taxe de 3%.

En revanche, si un titre d’une société détenant directement ou indirectement des immeubles en France ne donne aucun droit sur ces derniers, les porteurs de ces titres ne peuvent pas être regardés comme redevables de la taxe de 3% en application de l’ article 990 D du Code général des impôts .

Néanmoins, dans l’hypothèse où elle souhaite bénéficier de l’exonération visée au d) du 3° de l'article 990 E du Code général des impôts, l’entité juridique détenant des biens ou droits immobiliers en France, dont certaines parts donnent des droits sur ces derniers et d’autres non, devra souscrire une déclaration n° 2746 portant mention de l’ensemble de ses associés, porteurs ou autres membres, et ce quelle que soit la nature des titres détenus par ces derniers. Cependant comme pour toute entité bénéficiant des d) et e) du 3° de l'article 990 E du Code général des impôts, l’entité émettant des actions « traçantes » est dispensée de révéler ses actionnaires, porteurs ou autres membres ne détenant pas plus de 1% de son capital..

Les associés, actionnaires ou autres membres de l’entité juridique concernée devront à leur niveau analyser leur situation au regard des obligations fiscales prévues par les articles 990 D et suivants du Code général des impôts, étant rappelé que, bien entendu, les porteurs de titres n’ouvrant aucun droit sur les actifs immobiliers de l’entité juridique ne peuvent être considérés comme redevables de la taxe à raison de ces titres.

Le même principe est applicable aux actions, parts ou autres droits de nature similaire aux actions « traçantes » ou « reflets » (exemple : OPCVM à compartiments visés à l’article L214-33 du Code monétaire et financier).