IS - Réductions et crédits d’impôt - Réduction d’impôt en faveur des investissements réalisés dans les collectivités d’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie - Nature et localisation des investissements éligibles - Investissements réalisés dans le secteur du logement locatif

Actualité liée : 06/07/2022 : IS - Création d'une réduction d'impôt en faveur des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui réalisent dans les collectivités d’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie des investissements productifs neufs, des investissements dans le secteur du logement locatif ou des souscriptions au capital de sociétés réalisant de tels investissements (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, art. 108 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 16 et 72)

La réduction d'impôt prévue au D du I de l’article 244 quater Y du code général des impôts (CGI) s'applique aux acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif réalisées dans le secteur du logement intermédiaire, dans le secteur du logement social ou dans le cadre de la location-accession à la propriété immobilière, situés à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna.

Elle s’applique également aux travaux de démolition d’immeubles préalables à la construction de logements sociaux neufs sur ces mêmes territoires.

Pour l’application de la réduction d’impôt aux investissements réalisés dans le secteur du logement locatif, les définitions communes exposées aux § 20 à 70 sont retenues.

Les logements neufs s’entendent de ceux qui sont acquis en l'état futur d'achèvement ou dont la construction est achevée, qui n’ont jamais été habités et qui n’ont jamais fait l’objet d’une utilisation antérieure sous quelque forme que ce soit (location à usage d’habitation nue ou meublée, à usage de bureaux, de locaux professionnels, etc.).

Conformément aux dispositions de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1 du CCH, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m². Il est précisé que la varangue est un terme local pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristique de l’architecture des régions concernées.

La notion de résidence principale s’entend du logement :

où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels ;
occupé de manière effective et permanente par le conjoint (seul ou avec d’autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial) d’un époux ou d’un partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) disposant d’un logement de fonction ;
occupé de manière effective et permanente par le conjoint (seul ou avec d’autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial) du fonctionnaire marié ou lié par un PACS en service à l’étranger imposable en France sur le revenu global (au sens du 2 de l’article 4 B du CGI) ;
occupé de manière effective et habituelle par un étudiant durant toute l'année scolaire ou universitaire.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I § 20 et suivants du BOI-RFPI-PVI-10-40-10.

Le délai de mise en location, calculé de quantième à quantième, est décompté à partir de la date d'achèvement de l'immeuble ou de la date d'acquisition si elle est postérieure, jusqu'à la date de mise à disposition du logement auprès de l’entreprise ou de l’organisme locataire. Pour l'application de ces dispositions, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire quand les locaux sont habitables.

S’agissant des ressources de l’occupant (sous-locataire ou personne physique cessionnaire au terme du contrat locatif social) à prendre en compte pour le respect des plafonds, il convient de se reporter au II-B-1-a § 110 à 150 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

Un ensemble d'investissements s'entend d'un ou plusieurs programmes immobiliers réalisés sur le territoire d'une commune ou d'un même établissement public de coopération intercommunale ou sur une ou plusieurs parcelles d'un seul tenant y compris sur le territoire de plusieurs communes limitrophes ou dans le cadre d'une zone d'aménagement concertée ou d'une convention avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, financés par un ou plusieurs investisseurs (personne physique ou société de portage) et destinés à être donnés en location à un même organisme de logement social (OLS).

I. Investissements dans le secteur du logement locatif intermédiaire

Le bénéfice de la réduction d'impôt prévue au 1° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI est ouvert aux investissements réalisés dans le secteur du logement intermédiaire sous réserve du respect des conditions cumulatives suivantes :

les logements sont donnés en location nue, dans les douze mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure et pour une durée au moins égale à cinq ans, à une entreprise exploitée dans une collectivité d’outre-mer (COM) ou en Nouvelle-Calédonie ;
les logements sont donnés en sous-location nue ou meublée pour une durée au moins égale à cinq ans et dans le respect de plafonds de loyers et de ressources à des personnes physiques qui en font leur résidence principale ;
une fraction du prix de revient d'un ensemble d'investissements portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget correspond à des dépenses supportées au titre de l'acquisition d'équipements de production d'énergie renouvelable, d'appareils utilisant une source d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation ;
80 % de l'avantage en impôt sont rétrocédés à l'entreprise locataire sous forme de diminution du loyer et du prix de cession du bien.

A. Mise en location du logement

Les logements sont donnés en location nue à une entreprise exploitée dans une COM ou en Nouvelle-Calédonie.

Sont donc exclus du bénéfice de la réduction d’impôt les logements loués meublés, c’est-à-dire ceux comportant les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Sur la notion de location meublée, il convient de se reporter au I § 1 à 30 du BOI-BIC-CHAMP-40-10.

La location des logements doit être consentie dans les douze mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure et pour une durée minimale de cinq ans. Pour la computation du délai de mise en location, il convient de se reporter au § 50.

B. Sous-location du logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers

100

Les logements sont donnés en sous-location nue ou meublée par l'entreprise exploitée dans une COM ou en Nouvelle-Calédonie pour une durée au moins égale à cinq ans à des personnes physiques qui en font leur résidence principale (§ 40).

Ces logements doivent être sous-loués dans le respect de plafonds de ressources du sous-locataire et de loyers mis à la charge de ce dernier.

Aux termes du 1° de l’article 49 septies ZZY quater de l’annexe III au CGI, le loyer annuel (charges non comprises) par mètre carré de surface habitable et les ressources du sous-locataire ne doivent pas excéder les plafonds fixés aux 1 et 2 de l'article 46 AG duodecies de l'annexe III au CGI, qui correspondent aux plafonds définissant le secteur locatif intermédiaire.

Pour plus de précisions, il convient sur ce point de se reporter au II-C § 190 et suivants du BOI-IR-RICI-80-10-20-20.

La surface à prendre en compte pour la détermination du montant plafond de loyer est déterminée dans les mêmes conditions que celles exposées à l’article 46 AG terdecies de l’annexe III au CGI. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au § 30 et au II-B-2-a § 215 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

Conformément aux dispositions du a du 4° de l’article 49 septies ZZY quater de l’annexe III au CGI, les ressources du locataire et les personnes composant son foyer ou à sa charge sont déterminées conformément aux premier et dernier alinéas du 2 de l'article 46 AG duodecies de l'annexe III au CGI. Pour plus de précisions sur les ressources à prendre en compte, il convient de se reporter au II-B-1-a § 110 à 150 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

C. Dépenses en faveur des énergies renouvelables

110

Une fraction du prix de revient d’un ensemble d’investissements portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget, dans le cadre de l’agrément prévu au VI de l’article 244 quater Y du CGI, doit correspondre à des dépenses supportées au titre de l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable, d’appareils utilisant une source d’énergie renouvelable ou de matériaux d’isolation.

Pour l’appréciation de cette fraction, le prix de revient s’entend, conformément aux dispositions du 5° de l’article 49 septies ZZY quater de l’annexe III au CGI, du coût de la construction au sens des 4° et 5° du VI de l’article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI. Ainsi, il comprend notamment le coût des fondations, des travaux de terrassement, des voies de circulation et d’accès aux immeubles, des constructions, des emplacements de stationnement de véhicules dépendant des logements, etc.

120

Conformément aux dispositions du 5° de l’article 49 septies ZZY quater de l’annexe III au CGI, la fraction doit au minimum représenter 4,5 % du coût de la construction ainsi déterminé lorsque tous les logements sont équipés d’une installation d’eau chaude sanitaire et 3,5 % dans les autres cas.

S’agissant de la nature des dépenses d’équipement prises en compte pour l’appréciation de cette fraction et conformément aux dispositions de l’article 23 L quinquies de l’annexe IV au CGI, il convient de se reporter au I de l’article 18 quater de l’annexe IV au CGI.

D. Rétrocession d’une partie de l’avantage fiscal

130

L’entreprise qui réalise l’investissement est tenue de rétrocéder 80 % de l'avantage en impôt procuré par la réduction d'impôt pratiquée au titre de l'investissement et par l'imputation du déficit provenant de la location du bien acquis et de la moins-value réalisée lors de la cession de ce bien ou des titres de la société bailleresse à l'entreprise locataire sous forme de diminution du loyer et du prix de cession du bien.

La rétrocession prend ainsi la forme d'une diminution du montant des loyers et du prix de cession du logement.

Les modalités de calcul du taux de rétrocession sont fixées par l’article 49 septies ZZY ter de l’annexe III au CGI.

Le taux de rétrocession est ainsi déterminé par le rapport existant entre :

au numérateur, la différence entre, d'une part, le montant hors taxe de l'investissement diminué de la fraction de son prix de revient financée par des subventions publiques, et, d'autre part, la valeur actualisée de l'ensemble des sommes mises à la charge du locataire lui permettant d'obtenir la disposition du bien et d'en acquérir la propriété au terme de la location ;
au dénominateur, la valeur actualisée des économies d'impôt sur les sociétés procurées par la réduction d’impôt obtenue au titre de l'investissement et par l'imputation du déficit procuré par la location du bien acquis et de la moins-value réalisée lors de la cession de ce bien ou des titres de la société bailleresse.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-E § 180 et 190 du BOI-IS-RICI-20-40-20-10.

E. Obtention d'un agrément préalable

140

Conformément aux dispositions du VI de l’article 244 quater Y du CGI, certains investissements ne peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt que s'ils ont reçu un agrément préalable du ministre chargé du budget. Il s'agit :

des programmes d’investissements réalisés par une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés et dont le montant est supérieur à un million d’euros ;
des programmes d’investissements réalisés par une société soumise au régime d'imposition prévu à l'article 8 du CGI, à l'exclusion des sociétés en participation, ou un groupement mentionné à l'article 239 quater du CGI ou à l'article 239 quater C du CGI, dont les parts sont détenues directement par des entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, et dont le montant est supérieur à 250 000 €.

Pour plus de détails sur l'agrément préalable, il convient de se reporter au BOI-SJ-AGR-40.

II. Investissements dans le secteur du logement locatif social

150

Le bénéfice de la réduction d'impôt prévue au 2° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI est ouvert aux investissements réalisés dans le secteur du logement social sous réserve du respect des conditions cumulatives suivantes :

les logements sont donnés en location nue, dans les douze mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure et pour une durée au moins égale à cinq ans, à un OLS agréé ;
les logements sont donnés en sous-location nue ou meublée par l’OLS pour au moins cinq ans, et dans le respect de plafonds de ressources et de loyers, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale ;
80 % de l'avantage en impôt sont rétrocédés à l'OLS sous forme de diminution du loyer et du prix de cession du bien ;
au terme de la période de location, les logements ou les parts ou actions des sociétés qui en sont propriétaires sont cédés, dans des conditions, notamment de prix, à l'OLS ou à des personnes physiques choisies par l'OLS, sous conditions de ressources.

S'agissant des programmes d'investissements soumis à l'agrément du ministre du budget, ils doivent par ailleurs respecter les conditions suivantes :

une part minimale, égale à 30 %, de la surface habitable des logements compris dans l’ensemble d'investissements portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget est sous-louée à des personnes physiques dans le respect de plafonds de ressources et de loyers inférieurs aux plafonds appliqués aux autres logements ;
une fraction du prix de revient de l'ensemble d'investissements portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget doit correspondre à des dépenses relatives à l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable.

A. Mise en location du logement

160

Les logements sont donnés en location nue à un OLS agréé conformément à la réglementation locale par l'autorité publique compétente exerçant son activité dans une COM ou en Nouvelle-Calédonie.

Sont donc exclus du bénéfice de la réduction les logements loués meublés, c’est-à-dire ceux comportant les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Pour plus de précisions sur la notion de location meublée, il convient de se reporter au I § 1 à 30 du BOI-BIC-CHAMP-40-10.

170

La location des logements doit être consentie dans les douze mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure et pour une durée au moins égale à cinq ans. Pour la computation du délai de mise en location, il convient de se reporter au § 50.

180

Par ailleurs, l’opération par laquelle l’investissement est donné en location à un OLS peut prendre la forme d’un crédit-bail immobilier tel que défini aux articles L. 313-7 et suivants du code monétaire et financier (CoMoFi).

Aux termes des dispositions des articles L. 313-7 et suivants du CoMoFi, l’opération de crédit-bail immobilier se définit comme celle par laquelle une entreprise donne en location un ou plusieurs biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque cette opération, quelle que soit sa qualification, permet aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail.

B. Sous-location du logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers

190

200

Il est précisé que les logements peuvent être spécialement adaptés à l’hébergement de personnes âgées de plus de soixante-cinq ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services de nature hôtelière peuvent être proposées. Dans cette hypothèse, il convient que :

le bien donné en location ait la nature de logement, c’est-à-dire qu’il soit conforme aux dispositions réglementaires du code de la construction et de l'habitation, et notamment de l'article R. 111-1 du CCH ;
les prestations éventuellement proposées en sus du logement soient uniquement de nature hôtelière (gardiennage, blanchisserie, ménage, restauration, etc.) et non de nature médicale.

210

Ces logements doivent être sous-loués dans le respect de plafonds de ressources du sous-locataire et de loyers mis à la charge de ce dernier.

En outre, aux termes du d du 2° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI, une proportion égale à 30 % de la surface habitable des logements compris dans un programme d’investissements d’un montant supérieur au seuil d’agrément doit être sous-louée à des personnes dont les ressources et les loyers laissés à leur charge n’excèdent pas certaines limites qui sont inférieures aux plafonds de ressources et de loyers applicables aux autres logements.

L’article 49 septies ZZY quater de l’annexe III au CGI détermine les modalités de calcul de ces plafonds de loyers et de ressources.

1. Plafonds de ressources

220

Les plafonds annuels de ressources mentionnés au b du 2° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI sont ceux prévus au I de l’article 46 AG sexdecies de l’annexe III au CGI (CGI, ann. III, art. 49 septies ZZY quater, 2°-a).

Les plafonds annuels de ressources mentionnés au d du 2° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI sont ceux prévus au 2 du III de l’article 46 AG sexdecies de l’annexe III au CGI (CGI, ann. III, art. 49 septies ZZY quater, 3°-b).

Les modalités de détermination de ces plafonds sont exposées au II-B-1-b § 160 à 210 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

Le détail des plafonds de ressources par type de logement et par territoire est exposé au BOI-BAREME-000019.

2. Plafonds de loyers

230

Les plafonds annuels de loyers mentionnés au c du 2° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI sont déterminés dans les mêmes conditions que ceux exposés aux 2° et 4° du II de l'article 46 AG sexdecies de l’annexe III au CGI (CGI, ann. III, art. 49 septies ZZY quater, 2°-b).

Les plafonds annuels de loyers mentionnés au d du 2° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI sont déterminés dans les mêmes conditions que ceux exposés au 3 du III de l'article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI (CGI, ann. III, art. 49 septies ZZY quater, 3°-c).

Les modalités de détermination de ces plafonds sont exposées au II-B-2-b § 217 à 285 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

Le détail des plafonds de loyers par type de logement et par territoire est exposé au BOI-BAREME-000019.

C. Dépenses en faveur des énergies renouvelables

240

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-C § 110 et 120.

D. Rétrocession d’une partie de l’avantage fiscal

250

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-D § 130.

Dans l’hypothèse où la cession du logement est effectuée au profit d'une personne physique choisie par l’organisme locataire en application du g du 2° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI, la rétrocession d’un montant minimal de 80 % de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’investissement cédé s’apprécie en tenant également compte de la rétrocession accordée à l’organisme locataire par réduction du montant du loyer acquitté par ce dernier au cours de la période de location.

E. Cession du logement

260

À l’issue de la période de location entre le propriétaire du logement et l’OLS, les logements ou les titres des sociétés qui en sont propriétaires doivent être cédés à l’organisme social ayant pris en location ledit logement.

Les conditions de la cession et notamment son prix doivent être fixées par une convention conclue entre le propriétaire du logement et l’organisme locataire, au plus tard lors de la conclusion du bail.

La convention peut également prévoir que la cession du logement s’effectue au profit de personnes physiques choisies par l’organisme locataire.

Dans cette dernière hypothèse, les ressources de la personne physique concernée ne doivent pas excéder les plafonds mentionnés au V de l’article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI, à savoir ceux prévus pour l’application dans les DOM de l’article D. 331-76-5-1 du CCH.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au IV § 300 à 320 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

F. Obtention d'un agrément préalable

270

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-E § 140.

G. Respect de la réglementation européenne en matière d’aides d’État pour les investissements réalisés à Saint-Martin

280

Le bénéfice de la réduction d'impôt prévue au 2° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI est subordonné, concernant les investissements réalisés à Saint-Martin, au respect de la décision 2012/21/UE de la Commission, du 20 décembre 2011, relative à l'application de l'article 106, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d'intérêt économique général (SIEG).

Les investissements réalisés dans ce territoire doivent donc respecter les conditions prévues dans la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au VIII § 390 à 410 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

III. Investissements dans le secteur du logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession à la propriété immobilière

290

La réduction d'impôt prévue au 3° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI est applicable aux acquisitions ou constructions de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession à la propriété immobilière sous réserve du respect des conditions cumulatives suivantes :

l'entreprise signe avec une personne physique, dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, un contrat de location-accession dans les conditions prévues par la réglementation locale définissant la location-accession à la propriété immobilière ;
une fraction du prix de revient d'un ensemble d'investissements portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget correspond à des dépenses supportées au titre de l'acquisition d'équipements de production d'énergie renouvelable, d'appareils utilisant une source d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation ;
80 % de l'avantage en impôt sont rétrocédés à la personne physique signataire du contrat de location sous forme de diminution de la redevance et du prix de cession de l'immeuble.

A. Signature avec une personne physique d’un contrat de location-accession

300

L'entreprise qui réalise l’investissement doit signer avec une personne physique, dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, un contrat de location-accession dans les conditions prévues par la réglementation locale définissant la location-accession à la propriété immobilière.

B. Dépenses en faveur des énergies renouvelables

310

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-C § 110 et 120.

C. Rétrocession d’une partie de l’avantage fiscal

320

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-D § 130.

D. Obtention d'un agrément préalable

330

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-E § 140.

IV. Travaux de démolition préalables à la construction de logements sociaux

340

La réduction d’impôt prévue à l’article 244 quater Y du CGI s’applique aux travaux de démolition préalables à la construction de logements sociaux neufs visés au II § 150 et suivants (CGI, art. 244 quater Y, I-D-4°).

Pour être éligibles à la réduction d’impôt prévue au 4° du D du I de l’article 244 quater Y du CGI, les travaux de démolition doivent remplir les conditions cumulatives suivantes :

ils doivent consister en la destruction de logements existants. À ce titre, l'assiette éligible à la réduction d'impôt est déterminée par logement démoli. Pour plus de précisions concernant la base éligible à la réduction d'impôt, il convient de se reporter au I-B-2 § 120 du BOI-IS-RICI-20-40-30 ;
les travaux réalisés doivent précéder la construction de logements sociaux neufs bénéficiant de la réduction d'impôt prévue au 2° du d du I de l’article 244 quater Y du CGI. Dans ce cadre, l'achèvement des fondations de l'immeuble doit intervenir dans un délai de deux ans suivant la date de fin des travaux de démolition. Pour plus de précisions sur ce point, il convient de se reporter au III-B-2 § 180 du BOI-IS-RICI-20-40-30 ;
ces travaux ont pour objet principal la démolition du gros œuvre.

En outre, constituent également des travaux éligibles à la réduction d'impôt les travaux de désamiantage. Pour plus de précisions concernant ces travaux, il convient de se reporter au II-B-2-b § 100 du BOI-IR-RICI-380-10-10.

À l’exception des investissements réalisés à Saint-Martin, la réduction d’impôt au titre des travaux de démolition préalables à la construction de logements neufs s’applique aux travaux pour lesquels les conditions cumulatives suivantes sont remplies :

une demande de permis de construire est déposée à compter du 1^er janvier 2022 ;
et les travaux de démolition n'ont pas été engagés avant cette date.

Pour les investissements réalisés à Saint-Martin, elle s’applique à compter d’une date fixée par décret à paraître.

Permalien du document :

Document précédent

Document suivant