Actualité liée : 06/03/2025 : IR - RFPI - Création et prorogation de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des propriétaires bailleurs dont le logement est donné en location dans le cadre d’un conventionnement avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) (Dispositif « Loc’Avantages ») (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 67 et loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 88)

1

Pendant toute la durée de la convention prévue au 1° du A du I de l’article 199 tricies du code général des impôts (CGI), le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur à certains plafonds qui varient selon la situation géographique du logement, sa superficie et son affectation à de la location intermédiaire, sociale ou très sociale (I § 10 et suivants).

Les locataires doivent par ailleurs satisfaire à certaines conditions de ressources (II § 280 et suivants).

I. Plafonds de loyer

10

Afin de connaître le plafond de loyer hors charges applicable au logement, selon le cas, lors de la conclusion, de la reconduction ou du renouvellement du bail, en fonction de son affectation à de la location intermédiaire, sociale ou très sociale dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ou à l’article L. 321-8 du CCH, il convient d’appliquer au plafond mensuel de loyer par mètre carré (m²) hors charges (I-A-1 § 20 et suivants) un coefficient multiplicateur (I-A-2 § 130 et suivants) en fonction de sa surface habitable (I-A-3 § 150 et suivants).

En outre, les recettes à prendre en compte, pour l’appréciation du plafond de loyer sont l’ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien (I-B § 230 et suivants).

Le respect du plafond de loyer s’apprécie en tenant compte de la totalité du loyer demandé hors charges durant toute la durée de l’engagement de location (I-C § 270).

A. Plafond de loyer hors charges applicable au logement

1. Plafonds mensuels de loyer par mètre carré hors charges

a. Modalités de fixation

20

Pour les logements donnés en location dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH, le loyer mensuel par m² ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de la convention, à des plafonds de loyer hors charges fixés par l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI.

30

Ces plafonds de loyer mensuel sont définis au niveau de la commune, ou, pour Paris, Lyon et Marseille, de l’arrondissement, à partir d’une estimation de loyer de marché hors charges déterminée selon une méthode qui varie suivant que la commune ou l’arrondissement est couvert, ou non, par un observatoire local des loyers.

1° Communes ou arrondissements couverts par un observatoire local des loyers

40

Dans les communes ou arrondissements couverts par les observatoires locaux des loyers mentionnés à l’article 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’estimation du loyer de marché hors charges correspond, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, aux loyers médians, exprimés en €/m², payés par les locataires qui ont emménagé depuis moins d’un an dans leur logement, calculés par les observatoires des loyers à partir des données de 2018 sur chaque zone du territoire d’observation et publiés sur leur site Internet, révisés à partir de la variation de l’indice de référence des loyers entre le troisième trimestre 2017 et le troisième trimestre 2021 publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques au 1^er décembre 2021.

Lorsqu’une même commune est couverte par plusieurs des zones mentionnées à l’alinéa précédent, l’estimation du loyer de marché hors charges de référence de cette commune, déterminé dans les conditions prévues à l’alinéa précédent, correspond à la moyenne des loyers médians de ces zones, pondérée par le nombre de logements de la commune en stock dans le parc de chacune de ces zones.

2° Communes non couvertes par un observatoire local des loyers

50

Dans les communes non couvertes par un observatoire local des loyers, l’estimation du loyer de marché hors charges correspond, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, à l’indicateur des loyers-appartements exprimé en €/m² établi pour les appartements-type de 49 m² mis en location au troisième trimestre 2018 servant à la confection de la carte des loyers publiée sur le site Internet du ministère en charge du logement, révisé à partir de la variation de l’indice de référence des loyers entre le troisième trimestre 2017 et le troisième trimestre 2021 publié en ligne par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) au 1^er décembre 2021, et auquel est retranché, après révision, un montant forfaitaire pour les charges locatives de 1,3 € par mètre carré.

b. Modalités de révision

60

Ces plafonds de loyer sont révisés au 1^er janvier de chaque année dans les conditions définies aux trois derniers alinéa du b du 1 du I de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI.

70

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer hors charges mentionnés au I-A-1-a § 20 sont actualisés au 1^er janvier de l’année 2023 à partir de l’estimation des loyers de marché hors charges déterminée selon l’une des méthodes mentionnées au I-A-1-a-1° § 40 ou au I-A-1-a-2° § 50 selon le cas, et en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence. Ils sont arrondis au centime d’euro le plus proche.

80

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2024 et les années paires ultérieures, les plafonds de loyer sont définis annuellement au 1^er janvier de chaque année, à partir d’une nouvelle estimation des loyers de marché hors charges déterminée selon l’une des méthodes mentionnées au I-A-1-a-1° § 40 ou au I-A-1-a-2° § 50 selon le cas.

Pour l’année 2024, les données à retenir, notamment leur année de collecte, et les modalités de leur actualisation, sont fixées conjointement par les ministres en charge du logement et de l’économie par l’arrêté du 28 décembre 2023 pris en application de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au code général des impôts.

90

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2025 et les années impaires ultérieures, les plafonds de loyer sont actualisés à partir de l’estimation du loyer de marché hors charges déterminée au I-A-1-b § 80, et en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence. Ils sont arrondis au centime d’euro le plus proche.

c. Décote applicable en fonction de l’affectation du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale

100

Une décote égale à 15 %, 30 % ou 45 % doit être appliquée aux plafonds de loyer hors charges ainsi définis lorsque le logement est respectivement affecté à de la location intermédiaire, sociale ou très sociale, dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH.

d. Publication

110

Les valeurs des plafonds de loyer hors charges pour le logement affecté à la location intermédiaire, sociale ou très sociale, arrondies au centime d’euro le plus proche, sont publiées chaque année par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de l’économie.

Pour connaître le plafond de loyer mensuel hors charges applicable au logement, selon le cas, au titre de l’année de conclusion, reconduction ou renouvellement du bail, il convient de se reporter au I-L-1 § 167 du BOI-BAREME-000017.

e. Cas des logements situés à Mayotte

120

Par dérogation au I-A-1 § 20 à 90, les plafonds de loyer mensuel des logements situés à Mayotte sont fixés directement pour l’ensemble du département par le 4 du I de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI.

Ils sont actualisés au 1^er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence et arrondis au centime d’euro le plus proche.

Pour connaître le plafond de loyer mensuel hors charges applicable au logement, selon le cas, au titre de l’année de conclusion, reconduction ou renouvellement du bail, il convient de se reporter au I-L-2 § 168 du BOI-BAREME-000017.

2. Coefficient multiplicateur

130

Pour connaître le plafond de loyer mensuel applicable, aux plafonds de loyer mensuel hors charge mentionnés au I-A § 20 et suivants, il est fait application d’un coefficient multiplicateur variant en fonction de la surface du logement afin de tenir compte de la réalité du marché locatif. Il est calculé selon la formule suivante :

0,7 + 19 / S

dans laquelle S est la surface du logement exprimée en m² de surface habitable. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

140

Exemple 1 : Soit un bail conclu en 2024, dans le cadre d’une convention relevant de l’article L. 321-4 du CCH pour une location intermédiaire, concernant un logement situé à Laon (02408), d’une surface habitable de 29 m².

Le plafond de loyer par m² est fixé à 7,28 € par l’arrêté du 28 décembre 2023.

Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/29 = 1,3551724138 soit 1,36 après arrondi. Le coefficient maximal de 1,2 sera donc retenu.

Application du coefficient multiplicateur au loyer réglementaire et à la surface habitable : 7,28 x 1,2 x 29 = 253,344

Le bail ne peut pas prévoir un loyer mensuel supérieur à 253,34 € hors charges.

Exemple 2 : Soit la situation de l’exemple 1, mais pour un logement d’une surface habitable de 98 m² :

Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/98 = 0,893877551 soit 0,89 après arrondi.

Application du coefficient multiplicateur au loyer réglementaire et à la surface habitable : 7,28 x 0,89 x 98 = 634,9616

Le bail ne peut pas prévoir un loyer mensuel supérieur à 634,96 € hors charges.

3. Surface habitable

a. Logements situés en métropole

150

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (I-A-3-a-1° § 160). Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (I-A-3-a-2° § 170 et suivants).

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles (I-A-3-a-2°-b° § 200).

1° Surface habitable

160

La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R. 156-1 du CCH. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1 du CCH, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

2° Surface des annexes

a° Définition des annexes

170

Les annexes s’entendent de celles mentionnées à l’article D. 353-16 du CCH et à l’article D. 331-10 du CCH. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m², s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, et les celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (arrêté du 9 mai 1995 modifié pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation, art. 1^er).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple). Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif.

Exemple : Au sein d’un immeuble collectif, une terrasse reposant directement sur la dalle bétonnée servant de toiture au parking souterrain de la résidence est prise en compte dans la surface des annexes. À l’inverse, une terrasse en rez-de-jardin reposant sur une couche de terre, végétalisée ou non, n’est pas prise en compte dans la surface des annexes, quand bien même elle serait située au-dessus d’un parking souterrain, dès lors qu’elle ne repose pas directement sur l’ouvrage constituant le toit du parking.

180

Les emplacements de stationnement et les garages n’étant pas expressément visés à l’article 1^er de l’arrêté du 9 mai 1995, ils ne constituent pas des annexes et ne sont donc pas pris en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas par ailleurs des locaux à usage d’habitation.

Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.

b° Surface des annexes à retenir

190

La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m², s’entend de la moitié de la somme des surfaces des annexes listées au I-A-3-a-2°-a° § 170, réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

200

La surface des emplacements de stationnement et des garages, qui ne sont pas des annexes (I-A-3-a-2°-a° § 180), n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du plafond de loyer.

Lorsqu’une annexe, telle que définie au I-A-3-a-2°-a° § 170, est accessible à un véhicule, la surface affectée à usage de stationnement ne doit pas être prise en compte pour la détermination du plafond de loyer.

Cela étant, dans les maisons individuelles, compte tenu des difficultés à distinguer les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il est établi à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.

Cette mesure de tempérament, qui ne s’applique qu’aux annexes listées au I-A-3-a-2°-a° § 170, ne concerne que la surface de celles-ci dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface non accessible à un véhicule des annexes est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies précédemment.

Elle ne concerne, en outre, que les surfaces accessibles à un véhicule supérieures à 12 m². En effet, dès lors que la surface accessible à un véhicule d’une annexe est inférieure ou égale à 12 m², la surface affectée à usage de stationnement est directement exclue du calcul du plafond de loyer pour sa valeur réelle.

210

Exemple : Une maison individuelle de 90 m² de surface habitable comporte un sous-sol de 90 m² dont 40 m² sont accessibles au stationnement d’un véhicule. La surface retenue pour l’appréciation du plafond de loyer est déterminée comme décrit dans le tableau suivant.

b. Logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte

220

Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte, la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du CCH. Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1 du CCH, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Il est également tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m². La notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.

Exemple : Un logement situé en Guadeloupe comprend 70 m² de surface habitable et 30 m² de varangue. La surface retenue pour l’appréciation du plafond de loyer est déterminée comme décrit dans le tableau suivant.

(1) Les varangues sont prises en compte dans la limite de 14 m².

B. Recettes à prendre en compte

1. Principe

230

Par loyer, il convient d’entendre l’ensemble des sommes et des prestations éventuellement fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Ces dernières s’entendent notamment des prestations de services de toute nature fournies par le locataire (ménage, gardiennage etc.) ou des dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire. Ne peuvent, en revanche, être regardés comme constituant un supplément de loyer, les appels provisionnels de charges et les remboursements de charges par le locataire dont le propriétaire a fait l’avance mais que la loi met à la charge des locataires.

Dans ce dernier cas, la redevance versée par le sous-locataire, en sus du loyer et des charges locatives, à un organisme indépendant de l’organisme locataire et représentative des frais de gestion, d’assurance, de charges locatives, de gardiennage, d’amortissement des locaux collectifs, d’équipement des logements et, le cas échéant, d’ameublement, est en principe prise en compte pour l’appréciation de la condition de loyer.

Il n’est toutefois pas tenu compte de cette redevance lorsque le logement est situé dans une résidence dotée de services collectifs et composée d’un ensemble homogène de dix logements au moins à usage d’habitation principale et que le montant annuel de la redevance n’excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire.

2. Cas particuliers

a. Location conclue avec un organisme public ou privé

240

Conformément aux dispositions de l’article 2 terdecies I de l’annexe III au CGI, lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location à usage d’habitation principale, la condition tenant au montant du loyer doit être satisfaite, d’une part, entre le bailleur et l’organisme locataire, d’autre part, entre l’organisme locataire et le sous-locataire.

b. Location d’emplacement de stationnement ou de garages

1° Bail unique

250

Lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un garage situé dans le même immeuble ou dans la même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail unique, le respect de la condition de loyer s’apprécie en tenant compte de la totalité du loyer demandé, sans qu’il soit possible de faire abstraction d’une fraction de loyer correspondant à la location du garage ou de l’emplacement de stationnement.

2° Baux distincts

260

Lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou un garage et que cette location fait l’objet de deux baux distincts, il est admis de faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l’emplacement de stationnement ou du garage, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :

• l’emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d’habitation. La séparation physique des locaux suppose notamment la possibilité d’accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire. Ainsi par exemple, dans le cas d’une maison d’habitation située en bordure de la voie publique avec garage accolé à la maison sans communication entre les deux locaux, la condition de séparation physique est remplie dès lors que l’accès au garage est possible sans pénétrer dans le logement donné en location ou sur le fond destiné à l’usage privatif du locataire ;
• le locataire est libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement ou le garage. Sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l’une à l’autre. Il peut notamment être prévu dans le contrat de location du garage que celui-ci prend fin lors de la résiliation du contrat de location du logement ;
• le prix du loyer de l’emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.

C. Date d’appréciation du respect du plafond de loyers

270

Le respect du plafond de loyer s’apprécie à la date de conclusion du contrat de bail, à la date de sa reconduction tacite, à la date de son renouvellement.

Exemple : Soit un bail conclu au 1^er août 2022 pour une durée de trois ans dans le cadre d’une convention relevant de l’article L. 321-4 du CCH, pour une location sociale, concernant un logement situé à Malves-en-Minervois (11215), d’une surface de 65 m².

Année 2022

Lors de la conclusion du bail, le propriétaire doit se référer à l’arrêté du 14 avril 2022 pris en application de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI qui détermine le plafond de loyer par m² qui est fixé à 5,07 euros pour la commune concernée.

Afin de déterminer le montant du plafond de loyer, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur à la surface du logement. 

Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/65 = 0,9923076923 soit 0,99 après arrondi.

Application du coefficient multiplicateur au loyer réglementaire et à la surface habitable : 5,07 x 0,99 x 65 = 326,2545.

Pour l’année 2022, le bail ne peut prévoir un loyer mensuel supérieur à 326,25 €.

Année 2023

À la date anniversaire du contrat de bail, le propriétaire est en droit de solliciter la révision du loyer selon les règles prévues à l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à savoir la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence. La variation de l’IRL du deuxième trimestre mesurée entre 2021 et 2022 est de 3,6 %. Cependant, la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 ayant reconduit à l’identique le dispositif de plafonnement des loyers mis en place par l’article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, le plafonnement de la hausse des loyers d’habitation est limité à 3,5 %.

Pour l’année 2023 et à compter de la date de révision du loyer, le bail ne peut prévoir un loyer mensuel supérieur à 337,67 € (326,25 x (1 + 3,50/100) = 337,66875).

Année 2024

À la date anniversaire du contrat de bail, le propriétaire sollicite la révision du loyer selon les règles prévues à l’article 17-1 de la loi n° 89-4662 du 6 juillet 1989. La variation de l’IRL du deuxième trimestre mesurée entre 2022 et 2023 est de 3,5 %, soit la valeur maximale pouvant être retenue suivant la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs ayant reconduit à l’identique le dispositif de plafonnement des loyers mis en place par l’article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat.

Pour l’année 2024 et à compter de la date de révision du loyer, le bail ne peut prévoir un loyer mensuel supérieur à 349,49 € (337,67 x (1 + 3,50/100) = 349,48845).

Année 2025 : Le locataire ayant conclu le bail en août 2022 reste en place à l’issue du bail en cours

À la date anniversaire du contrat de bail, le propriétaire est en droit de solliciter la révision du loyer selon les règles prévues à l’article 17-1 de la loi n° 89-4662 du 6 juillet 1989, à savoir la variation de l’IRL du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence. La variation de l’IRL du deuxième trimestre mesurée entre 2023 et 2024 est de 3,26 %. 

Remarque : Le plafonnement mis en place par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 ayant reconduit à l’identique le dispositif de plafonnement des loyers mis en place par la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 ne s’applique plus.

Pour l’année 2025 et à compter de la date de révision du loyer, le bail ne peut prévoir un loyer mensuel supérieur à 360,88 € (349,49 x (1 + 3,26/100) = 360,883374).

Cependant, la date anniversaire du contrat de bail correspondant également à celle du renouvellement du bail ou de sa tacite reconduction, le propriétaire doit également s’assurer du respect du plafond de loyer fixé en application de l’arrêté du 30 janvier 2025 pris en application de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI, qui est de 5,41 € par m² pour la commune concernée. 

Pour l’année 2025, le bail reconduit ou renouvelé ne peut prévoir un loyer mensuel supérieur à 348,13 €  (5,41 x 0,99 x 65 = 348,1335). Cette valeur étant inférieure à celle du loyer révisé, le bail reconduit ou renouvelé ne peut prévoir un loyer mensuel supérieur à 348,13 €. 
 

II. Plafonds de ressources

280

Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à la location du logement à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources. Ces plafonds varient selon la situation géographique du logement et de son affectation à de la location intermédiaire, sociale ou très sociale dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH.

A. Plafonds de ressources applicables au logement

1. Convention à loyer intermédiaire

290

Pour le logement donné en location intermédiaire dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du CCH, les ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds annuels de ressources fixés au 1 du II de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI.

En pratique, les plafonds de ressources sont identiques à ceux fixés pour le bénéfice du dispositif prévu à l’article 199 novovicies du CGI en métropole et dans les départements d’outre-mer (II § 160 et suivants du BOI-IR-RICI-360-20-30).

a. Logements situés en métropole

300

Les logements situés en Métropole, donnés en location intermédiaire dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du CCH, doivent respecter les plafonds de ressources fixés au a du 2 du I de l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI.

310

L’application de ces plafonds de ressources dépend de la zone du territoire métropolitain dans laquelle le logement donné en location est situé. Les zones A bis, A, B1, B2 et C sont celles définies à l’article D. 304-1 du CCH. La liste des communes comprises dans les zones A bis, A, B1, B2 et C est fixée à l’annexe I de l’arrêté du 1^er août 2014 modifié pris en application de l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation. La date à laquelle la situation de l’immeuble doit être appréciée au regard du zonage pour déterminer le plafond de ressources à retenir est celle de la conclusion du bail (ou de son renouvellement dans le cas mentionné au II-C-2 § 440).

320

Ces plafonds de ressources sont révisés au 1^er janvier de chaque année selon les modalités prévues au quatrième alinéa du b de l’article 2 duodecies de l’annexe III au CGI.

Conformément à ces dispositions, les plafonds de ressources sont révisés au 1^er janvier de chaque année en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac et arrondis à l’euro le plus proche. Cette variation de l’indice des prix à la consommation hors tabac est appréciée entre le 1^er octobre de l’avant dernière année et le 1^er octobre de l’année précédente.

b. Logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte

330

Les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte, donnés en location intermédiaire dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du CCH, doivent respecter les plafonds de ressources fixés au 2 du I de l’article 2 terdecies F de l’annexe III au CGI.

340

Ces plafonds de ressources sont révisés le 1^er janvier de chaque année, selon les modalités prévues au II de l’article 2 terdecies F de l’annexe III au CGI pour ces mêmes collectivités, dans la même proportion que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation hors tabac de chacun des départements d’outre-mer. Pour le calcul de ce plafond, il est fait application de la dernière variation annuelle publiée par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) au 1^er décembre de l’année qui précède celle de la conclusion du bail (ou de son renouvellement dans le cas mentionné au II-C-2 § 440).

2. Convention à loyer social et très social

350

Pour le logement affecté à la location sociale et donné en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du CCH, les ressources des locataires ne doivent pas excéder des plafonds mentionnés au a du 2 du II de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI.

360

Pour le logement affecté à la location très sociale et donné en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du CCH, les ressources des locataires ne doivent pas excéder des plafonds mentionnés au b du 2 du II de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI.

370

L’application de ces plafonds de ressources dépend de la zone du territoire métropolitain dans laquelle le logement donné en location est situé. Les zones A bis, A, B1, B2 et C sont celles définies à l’article D. 304-1 du CCH. La liste des communes comprises dans les zones A bis, A, B1, B2 et C est fixée par l’annexe I de l’arrêté du 1^er août 2014 modifié. La date à laquelle la situation de l’immeuble doit être appréciée au regard du zonage pour déterminer le plafond de ressources à retenir est celle de la conclusion du bail (ou de son renouvellement dans le cas mentionné au II-C-2 § 440).

380

Les plafonds de ressources pour les logements situés en métropole sont révisés au 1^er janvier de chaque année selon les modalités prévues au quatrième alinéa du b de l’article 2 duodecies de l’annexe III au CGI.

Conformément à ces dispositions, les plafonds de ressources sont révisés au 1^er janvier de chaque année en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac et arrondis à l’euro le plus proche. Cette variation de l’indice des prix à la consommation hors tabac est appréciée entre le 1^er octobre de l’avant dernière année et le 1^er octobre de l’année précédente.

390

Les plafonds de ressources pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte sont révisés le 1^er janvier de chaque année, selon les modalités prévues au II de l’article 2 terdecies F de l’annexe III au CGI pour ces mêmes collectivités, dans la même proportion que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation hors tabac de chacun des départements d’outre-mer. Pour le calcul de ce plafond, il est fait application de la dernière variation annuelle publiée par l’INSEE au 1^er décembre de l’année qui précède celle de la conclusion du bail (ou de son renouvellement dans le cas mentionné au II-C-2 § 440).

3. Publication

400

Pour connaître le plafond annuel de ressources applicable au logement au titre de l’année de conclusion du bail (ou de son renouvellement dans le cas mentionné au II-C-2 § 440) selon sa situation géographique et son affectation à de la location intermédiaire, sociale ou très sociale dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH ou à l’article L. 321-8 du CCH, il convient de se reporter au II-I § 320 et suivants du BOI-BAREME-000017.

B. Ressources à prendre en compte

1. Principe

410

Les ressources du locataire s’entendent de celles correspondant au revenu fiscal de référence (RFR) au sens du 1° du IV de l’article 1417 du CGI figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location, qui constitue l’année de référence (année N-2).

Il est précisé que l’augmentation du niveau de ressources du locataire en cours de bail ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu par le bailleur, dès lors que la condition relative aux ressources du locataire était remplie à la date de conclusion du contrat de location (ou de son renouvellement dans le cas mentionné au II-C-2 § 440).

Lorsque cela est plus favorable, il est admis d’apprécier les ressources du locataire au regard du revenu fiscal de référence qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année qui précède celle de la date de conclusion du contrat de location (année N-1) (ou de son renouvellement dans le cas mentionné au II-C-2 § 440).

Par ailleurs, lorsque le locataire est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au sens de l’article 196 du CGI, de l’article 196 A bis du CGI et de l’article 196 B du CGI au titre de l’année de référence, la condition de ressources doit être appréciée au regard des seules ressources du locataire.

Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le locataire au cours de l’année de référence n’a pas été imposé en France mais dans un autre État (ou dans une collectivité d’outre-mer qui connaît une législation fiscale propre), le locataire est tenu de produire un avis d’impôt sur le revenu à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet État (ou collectivité) ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État (ou collectivité).

En cas d’impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente ou, le cas échéant, du ou des employeurs, pourra être admise.

Pour plus de précisions sur les modalités et conditions d’appréciation des ressources du locataire, il convient de se reporter au III-C § 320 à 490 du BOI-IR-RICI-230-40-10.

2. Cas particulier de la location à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location

420

Conformément aux dispositions de l’article 2 terdecies I de l’annexe III au CGI, lorsque le logement est donné en location à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location, les plafonds de ressources des locataires sont également applicables aux sous-locataires de logements loués à des organismes publics ou privés. Dans ce cas, la condition de ressources s’apprécie, en effet, en tenant compte des ressources du sous-locataire.

C. Date d’appréciation du respect des conditions de ressources

1. Lors de la conclusion du bail avec un nouveau locataire

430

Les ressources du locataire, du sous-locataire ou de la personne hébergée à titre gratuit sont appréciées à la date de conclusion du bail.

Ainsi, lorsqu’au cours de la période d’application de la convention, le logement est donné à bail à un nouveau locataire, sous-locataire ou encore une personne hébergée à titre gratuit (sur ce point, il convient de se reporter au III-A-2-a § 180 du BOI-IR-RICI-400-20-20), les ressources du locataire doivent faire l’objet d’un nouvel examen.

2. Lorsque le renouvellement du bail constitue le « premier bail » pour l’application du dispositif

440

Lorsque le renouvellement du bail constitue le « premier bail » à compter duquel prend effet la convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) dans les conditions prévues au I § 10 du BOI-IR-RICI-400-20-20, les ressources du locataire font l’objet d’un examen à la date du renouvellement du bail.