Actualité liée : 06/03/2025 : IR - RFPI - Création et prorogation de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des propriétaires bailleurs dont le logement est donné en location dans le cadre d’un conventionnement avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) (Dispositif « Loc’Avantages ») (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 67 et loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 88)

I. Date de conclusion du bail

1

La réduction d’impôt s’applique au logement donné en location dans le cadre d’une des conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ou à l’article L. 321-8 du CCH, dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) de la demande de conventionnement intervient entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2027.

10

Il résulte de l’article D. 321-24 du CCH que les conventions mentionnées à l’article L. 321-4 du CCH et à l’article L. 321-8 du CCH prennent effet à compter du premier bail conclu pour leur application. Ce premier bail s’entend comme le premier contrat de bail conclu par le propriétaire, ou comme un renouvellement du bail conclu par le propriétaire dans les conditions prévues par les alinéas 4 et 5 de l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Si ce premier bail intervient avant la demande de conventionnement, cette dernière doit intervenir au plus tard dans les deux mois.

Par dérogation aux dispositions de l’article D. 321-24 du CCH et conformément au II de l’article 1 du décret n° 2022-465 du 31 mars 2022 relatif aux conventions portant sur un immeuble ou un logement conclues par l’Agence nationale de l’habitat en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation et aux plafonds de loyer et de ressources des locataires pour l’application de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tricies du code général des impôts, les demandes de conventionnement peuvent être déposées jusqu’au 30 avril 2022 pour les baux dont la prise d’effet intervient entre le 1^er janvier et le 28 février 2022.

Il est précisé que lorsque le renouvellement du bail constitue le « premier bail » au sens du présent I § 10, le bénéfice de la réduction d’impôt ne s’applique qu’à raison des revenus (loyers dus) au titre de la période courant à compter du renouvellement, et les conditions de ressources du locataire visées au 3° du A du I de l’article 199 tricies du code général des impôts (CGI) sont appréciées à la date du renouvellement du bail.

II. Nature de l’engagement de location

A. Durée de l’engagement de location

20

Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à la condition que le logement soit donné en location nue pendant toute la durée de la convention.

Cette durée est calculée de date à date, à compter de la prise d’effet du premier bail conclu par le propriétaire pour l’application de la convention.

B. Location effective et continue d’un logement nu

30

La location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement de location, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les coïndivisaires) se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même, un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé.

Il en est de même des logements mis à la disposition d’un occupant à titre précaire, en l’absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une courte durée, pendant la période couverte par l’engagement de location.

40

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de cette période. Une période de vacance est admise, dès lors que le propriétaire est en mesure d’établir qu’il a accompli les diligences concrètes en vue d’une relocation du logement (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière, etc.).

À défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, l’avantage fiscal est remis en cause.

50

Par exception, lorsque la vacance intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :

• le logement est en état d’être loué ;
• le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants ;
• le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;
• le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

C. Qualité du locataire

1. Notion de locataire

60

Le locataire s’entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d’utiliser la chose louée en contrepartie du versement d’un loyer. Il s’agit, en pratique, de la personne ou de l’ensemble des personnes désignées dans le contrat de location (cotitulaires du bail).

En outre, l’article 1751 du code civil prévoit, que le bail est réputé appartenir à l’un et l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), lorsque le logement sert effectivement à l’habitation du couple, quel que soit leur régime matrimonial juridique régissant les patrimoines des époux ou des partenaires et nonobstant toute convention contraire. Il en est de même si le bail a été conclu avant le mariage.

70

La circonstance que la location soit consentie à un locataire accédant à la propriété (contrat de location-accession) n’est pas de nature à priver le bailleur, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt si le logement demeure sa propriété durant la période couverte par l’engagement de location et que cet engagement est respecté. La levée de l’option par l’accédant pendant la période couverte par l’engagement de location entraîne toutefois la remise en cause de l’avantage fiscal.

2. Exclusion de certains locataires

80

Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le bail doit avoir été conclu avec une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants ou avec une personne qui occupait déjà le logement.

90

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le bail doit avoir été conclu avec une personne physique autre que l’un des associés de cette société, un membre du foyer fiscal des associés, un ascendant ou un descendant d’un des associés ou avec une personne occupant déjà le logement.

100

La reprise de la réduction d’impôt résultant de la location par la société, au cours de la période d’engagement de location ou de conservation des parts, à l’une des personnes mentionnées au II-C-2 § 90 ne concerne que le seul associé concerné.

D. Affectation du logement à l’habitation principale du locataire

1. Généralités

110

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire du logement doit donner le logement en location nue à usage d’habitation principale du locataire et occupé comme tel au moins huit mois par an.

L’habitation principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal.

Les logements qui ne constituent pas l’habitation principale du locataire ne peuvent ouvrir droit à l’avantage fiscal, sans qu’il y ait lieu de rechercher les raisons, d’ordre matériel, moral ou familial, qui motivent l’affectation du logement concerné à un objet autre que l’habitation principale.

La notion de logement abritant le foyer constitue une question de fait que l’administration apprécie strictement, sous le contrôle du juge de l’impôt, afin d’éviter qu’une utilisation temporaire d’un logement fasse bénéficier les propriétaires de résidences secondaires d’avantages fiscaux réservés à l’habitation principale. Cette définition exclut donc toute pluralité d’habitation principale.

120

Ainsi, les logements loués aux personnes physiques en tant que résidence secondaire ou saisonnière ou à des personnes morales dans des conditions autres que celles prévues au III-A-1 § 170 n’entrent pas dans le champ d’application de la réduction d’impôt.

130

La condition de location du logement à usage d’habitation principale du locataire doit être respectée non seulement au moment de la signature du bail ou, le cas échéant, de son renouvellement mais également de façon continue pendant toute la période couverte par l’engagement de location. Il appartient donc au propriétaire-bailleur de s’entourer des garanties qu’il juge utiles pour s’assurer du respect de cette condition essentielle pour l’octroi ou le maintien de l’avantage fiscal. À cet égard, il convient de noter que, parmi les obligations du locataire, figure celle d’user des locaux selon leur destination.

La circonstance que, dans certaines résidences, la personne physique, locataire directe du logement, bénéficie par ailleurs de prestations de nature hôtelière ou médicale ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, si toutes les autres conditions sont remplies. Il convient notamment que :

• le local donné en location ait la nature de logement, c’est-à-dire qu’il soit conforme aux dispositions de l’article R. 111-1 du CCH à l’article R. 192-4 du CCH ;
• le logement réponde aux obligations de décence prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
• les prestations ne soient pas fournies par le propriétaire du logement, de manière directe ou indirecte, notamment par l’intermédiaire d’une société dont il serait associé ;
• le logement soit loué nu à usage d’habitation principale à la personne qui l’occupe.

Tel peut être notamment le cas des locations de logements nus situés dans une résidence de retraite, dans une maison d’accueil pour personnes âgées dépendantes ou dans une résidence pour étudiants.

2. Non-respect de l’affectation du logement par le locataire

140

Le non-respect de la condition relative à l’affectation des locaux (II-D-1 § 110 et suivants), du fait du locataire, entraîne, en principe, la remise en cause de l’avantage fiscal.

Toutefois, il est admis de ne pas remettre en cause l’avantage fiscal lorsque le propriétaire établit :

• qu’il a accompli les diligences concrètes pour que ce local soit réaffecté à usage de résidence principale d’un locataire (engagement d’une procédure judiciaire pour l’obtention de la résiliation du bail, insertions d’annonces, recours à une agence immobilière, etc.) ;
• et que le logement n’est pas donné en location à l’un de ses ascendants ou descendants, avec une personne occupant déjà le logement ou, lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal de ces derniers, ou à un ascendant ou à un descendant d’un des associés ou avec une personne occupant déjà le logement.

150

Dans cette situation, il est précisé que le propriétaire ne peut bénéficier de l’avantage fiscal tant que la condition relative à l’affectation des locaux n’est pas remplie. Il est en revanche admis qu’il puisse bénéficier de la réduction d’impôt à partir de la date à laquelle les conditions d’application de cet avantage fiscal, notamment celle tenant à l’affectation à l’habitation principale du locataire, sont de nouveau remplies.

III. Règles particulières à l’intermédiation locative

160

L’intermédiation locative est un dispositif par lequel la relation entre le bailleur et le locataire est encadrée par l’intervention d’un tiers social qui doit nécessairement être agréé par l’État en application de l’article L. 365-4 du CCH.

L’intermédiation locative peut être réalisée par l’intermédiaire :

• soit d’un organisme public ou privé d’intermédiation locative agréé, auquel le bailleur va donner en location le logement conventionné en vue de sa sous-location ou de sa mise à disposition par cet organisme à certains publics ;
• soit d’un mandat de gestion confié à un organisme agréé (agence immobilière sociale), auquel le bailleur va confier la gestion locative du logement conventionné en vue de sa location à certains publics.

Conformément aux dispositions de l’article L. 365-4 du CCH, les organismes, qui exercent les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale mentionnées au 3° de l’article L. 365-1 du CCH, sont agréés selon des modalités définies par décret en Conseil d’État.

A. Intermédiation locative réalisée par un organisme public ou privé

1. Nature de la location

170

Lorsque l’intermédiation locative est réalisée par l’intermédiaire d’un organisme public ou privé, le logement conventionné doit être donné en location nue à cet organisme agréé en application de l’article L. 365-4 du CCH en vue de sa sous-location, meublée ou non :

• à des personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1 du CCH, c’est-à-dire à toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence pour accéder à un logement décent et indépendant ou à s’y maintenir ;
• à des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition.

Le logement conventionné peut aussi être donné en location nue à l’organisme agréé en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes.

Le bail est donc directement conclu entre l’organisme agréé, en tant que locataire, et le bailleur du logement conventionné.

2. Modalités d’affectation du logement par l’organisme

a. Affectation à la sous-location ou à l’hébergement de personnes physiques à usage d’habitation principale

180

L’organisme peut affecter le logement à la sous-location à usage d’habitation principale. Elle peut être nue ou meublée.

Remarque : Pour plus de précisions sur les conditions de plafond de loyer du sous-locataire, il convient de se reporter au I-B-2-a § 240 du BOI-IR-RICI-400-20-30.

Il peut également affecter le logement à l’hébergement à usage de résidence principale, en le mettant gratuitement à la disposition à usage de résidence principale.

b. Qualité de la personne physique occupante

190

Qu’elle soit sous-locataire ou hébergée à titre gratuit, la personne physique occupant le logement doit être :

• une des personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1 du CCH, c’est-à-dire à toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence pour accéder à un logement décent et indépendant ou à s’y maintenir ;
• ou une personne physique dont la situation nécessite une solution locative de transition.

Remarque : Pour plus de précisions sur les conditions de ressources auxquelles doit satisfaire l’occupant, il convient de se reporter au II-B-2 § 420 du BOI-IR-RICI-400-20-30.

200

La personne physique doit occuper le logement à titre de résidence principale (II-D-1 § 110 et suivants).

À cet égard, lorsque le sous-locataire réside effectivement dans le logement et y situe le centre de ses intérêts, la condition tenant à l’habitation principale est respectée quand bien même le contrat de sous-location serait conclu pour une période inférieure à l’année civile.

210

En tout état de cause, l’organisme ne peut sous-louer le logement au propriétaire du logement, à un des membres de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants.

c. Exclusion de l’exercice par l’organisme d’activités hôtelières ou para-hôtelières

220

L’organisme public ou privé ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Les prestations hôtelières et para-hôtelières s’entendent de celles prévues au b du 4° de l’article 261 D du CGI. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20.

Elles comprennent, au-delà de la mise à disposition d’un local meublé, au moins trois des prestations suivantes : 

• le petit-déjeuner ;
• le nettoyage régulier des locaux ;
• la fourniture de linge de maison ;
• et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Il est toutefois admis que l’occupant du logement puisse bénéficier par ailleurs de prestations hôtelières dès lors que ces dernières ne sont pas rendues par l’organisme public ou privé locataire du logement (III-A-1 § 170).

La circonstance que les prestations hôtelières soient réalisées par une société, filiale de l’organisme public ou privé locataire du logement, n’a cependant pas pour effet de priver le propriétaire du logement du bénéfice de l’avantage fiscal.

B. Intermédiation locative réalisée par l’intermédiaire d’un mandat de gestion

230

Lorsque l’intermédiation locative est réalisée par l’intermédiaire d’un mandat de gestion confié à un organisme agréé, le propriétaire fait appel à une agence immobilière sociale agréée en application de l’article L. 365-4 du CCH, qui le met en relation avec un locataire et se charge de la gestion locative du logement conventionné.

Au titre de sa mission de gestion locative sociale, cet organisme doit, en application des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, satisfaire notamment à des conditions tenant à la détention d’une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », à une garantie financière et une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

240

Le logement conventionné doit être donné en location nue à usage d’habitation principale :

• à des personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1 du CCH, c’est-à-dire à toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence pour accéder à un logement décent et indépendant ou à s’y maintenir ;
• à des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition.

Le bail est donc directement conclu entre le locataire et le bailleur du logement conventionné représenté par l’agence immobilière sociale agréée.