Actualité liée : 04/06/2025 : IF - Exonération de longue durée de la taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur de la rénovation lourde du logement social (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 71 ; décret n° 2024-1142 du 4 décembre 2024)

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Le I de l’article 1384 C bis du code général des impôts (CGI) exonère de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant quinze ans les logements locatifs sociaux anciens qui font l’objet d’une opération unique de travaux de rénovation lourde visant à atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale élevé. Ces logements bénéficient d’une décision d’agrément délivrée par le représentant de l’État.

La durée de l’exonération prévue au I de l’article 1384 C bis du CGI est portée de quinze à vingt-cinq ans lorsque la demande de l’agrément mentionné au 4° du même I a été déposée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2026 (CGI, art. 1384 C bis, II). 

I. Champ d’application de l’exonération

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Pour être exonérés, les logements doivent remplir simultanément les conditions suivantes :

• être achevés depuis au moins quarante ans à la date de dépôt de la demande de l’agrément ;
• constituer, depuis au moins quarante ans, des logements locatifs sociaux prévus au 1° du I de l’article 278 sexies du CGI ou, sous réserve d’avoir été soit construits, soit améliorés, soit acquis et améliorés avec le concours financier de l’État, des logements appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou gérés par un tel organisme ;
• avant la réalisation des travaux, avoir un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes E, F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) pour les logements en métropole ou, lorsqu’ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, ne pas atteindre les critères de performance énergétique et environnementale fixés au I de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI ;
• après la réalisation des travaux, avoir un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH pour les logements en métropole ou, lorsqu’ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, atteindre a minima les critères fixés au II de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI ;
• respecter les critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité précisés au III de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI ;
• bénéficier d’une décision d’agrément délivrée par le représentant de l’État dans le département à compter du 1^er janvier 2024 permettant, notamment, de garantir le niveau de performance énergétique et environnementale exigé à l’issue des travaux de l’opération unique de travaux de rénovation lourde ainsi que les critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité.

A. Ancienneté du logement

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L’exonération s’applique aux logements locatifs achevés depuis au moins quarante ans à la date du dépôt de la demande de l’agrément (CGI, art. 1384 C bis, I-1°).

La condition est vérifiée au 1^er janvier de l’année du dépôt de l’agrément.

Exemple : Le logement est achevé en 1985. La demande d’agrément est déposée le 15 juillet 2026. Le bien a quarante ans d’ancienneté au 1^er janvier 2026, il respecte donc la première condition.

B. Logements locatifs sociaux

1. Logements locatifs sociaux prévus au 1° du I de l’article 278 sexies du CGI

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Conformément au 2° du I de l’article 1384 C bis du CGI, l’exonération s’applique aux logements locatifs qui constituent, depuis au moins quarante ans, des logements locatifs sociaux prévus au 1° du I de l’article 278 sexies du CGI.

Pour l’application de ces dispositions, un logement locatif social s’entend d’un logement auquel s’applique l’aide personnalisée au logement (APL) conformément au 3° ou au 5° de l’article L. 831-1 du CCH.

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Le 3° de l’article L. 831-1 du CCH vise les logements à usage locatif financés au moyen de subventions ou de prêts réglementés en contrepartie de l’engagement pris par le bailleur de respecter les obligations précisées par une convention d’APL régie par le chapitre III du titre V du livre III du code de la construction et de l’habitation.

Le 5° de l’article L. 831-1 du CCH vise les logements-foyers qui sont assimilés aux logements à usage locatif visés au 3° et qui font également l’objet d’une convention d’APL régie par le chapitre III du titre V du livre III du code de la construction et de l’habitation.

Remarque : Pour la définition des logements locatifs sociaux, il convient de se reporter au BOI-TVA-IMM-20-10-10-10.

2. Logements appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré ou gérés par un tel organisme

50

Conformément au 2° du I de l’article 1384 C bis du CGI, les logements appartenant, depuis au moins quarante ans, à un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) ou gérés par un tel organisme sont également éligibles à cette exonération de TFPB lorsqu’ils ont été, soit construits, soit améliorés, soit acquis et améliorés avec le concours financier de l’État.

Sont donc concernés, les logements autres que ceux mentionnés au I-B-1 § 30 et 40 appartenant ou gérés par des organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) visés à l’article L. 411-2 du CCH et ayant fait l’objet de financements sous forme d’aides spécifiques de l’État ou de prêts réglementés (« aides à la pierre ») attribués antérieurement à l’instauration du conventionnement APL par la loi n° 77-1 du 3 janvier 1977 portant réforme de l’aide au logement.

Il s’agit notamment des prêts du Crédit foncier de France ou de la Caisse des dépôts et consignations (Programme à loyer réduit [PLR], Programme social de relogement [PSR], Habitation à loyer modéré [HLM-O], Immeuble à loyer moyen [ILM]).

C. Niveau de performance énergétique et environnementale dégradé avant l’opération unique de travaux de rénovation lourde

1. En Métropole

60

Pour être éligibles à l’exonération de longue durée, les logements, lorsqu’ils sont situés en métropole, doivent avoir un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes E, F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH avant l’opération unique de travaux de rénovation lourde (CGI, art. 1384 C bis, I, 3°).

2. Dans les départements d’outre-mer

70

Lorsqu’ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, les logements ne doivent pas atteindre avant travaux des critères de performance énergétique et environnementale fixés au I de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI (CGI, art. 1384 C bis, I-3°). 

D’une part, ces logements ne doivent pas respecter au moins deux des trois critères (CGI, ann. III, art. 315 ter A, I-1°) relatifs :

• aux facteurs solaires des parois opaques horizontales (toitures) ;
• aux facteurs solaires des parois opaques verticales des pièces principales (murs) ;
• aux facteurs solaires moyens des baies en contact avec l’extérieur (fenêtres), à l’exception des baies des pièces de service dont la surface est inférieure à 0,5 m², dont les niveaux sont fixés pour chacun des départements cités en distinguant selon leur exposition.

Remarque : Par dérogation, pour les logements situés à La Réunion à une altitude supérieure à 600 mètres, les critères relatifs aux facteurs solaires des parois opaques sont remplacés par des critères relatifs aux coefficients de transmission surfacique.

D’autre part, il est également exigé qu’au moins 50 % des besoins en eau chaude sanitaire du bâtiment ou de la partie de bâtiment ne soient pas couverts par une ou plusieurs sources de chaleur renouvelable (CGI, ann. III, art. 315 ter A, I-2°).

80

Exemple 1 : Un logement situé en Guadeloupe a les caractéristiques suivantes : 

• facteurs solaires des parois opaques égaux à :
  • 0,05 s’agissant de la paroi opaque horizontale (toiture) du bâtiment (critère respecté) ;
  • 0,08 s’agissant des parois opaques verticales des pièces principales (murs) du bâtiment (critère non respecté) ;
• facteurs solaires moyens des baies du logement en contact avec l’extérieur (fenêtres), à l’exception des baies des pièces de service dont la surface est inférieure à 0,5 m², égaux à 0,75 pour celles avec une exposition au nord et 0,6 pour celles avec des expositions au sud, à l’ouest et à l’est (critère respecté).

Dans ce cas, le logement ne respecte pas un seul des trois critères fixés au 1° du I de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI (le critère relatif au facteur solaire des parois opaques verticales). Au regard du 3° du I de l’article 1384 C bis du CGI, il n’est donc pas éligible au bénéfice de l’exonération longue durée de TFPB.

90

Exemple 2 : Un logement situé en Guyane a les caractéristiques suivantes :

• facteurs solaires des parois opaques égaux à :
  • 0,06 s’agissant de la paroi opaque horizontale (toiture) du bâtiment (critère respecté) ;
  • 0,08 s’agissant des parois verticales des pièces principales (murs) du bâtiment (critère non respecté) ;
• facteurs solaires moyens des baies du logement en contact avec l’extérieur (fenêtres), à l’exception des baies des pièces de service dont la surface est inférieure à 0,5 m², égaux à 0,7 pour celles avec des expositions au nord et au sud et 0,65 pour celles avec des expositions à l’ouest et à l’est (critère non respecté).

Dans ce cas, le logement ne respecte pas au moins deux des trois critères fixés au 1° du I de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI (les critères relatifs au facteur solaire des parois opaques verticales et au facteur solaire moyen des baies).

Par ailleurs, au moins 50 % des besoins en eau chaude sanitaire du bâtiment ou de la partie de bâtiment ne sont pas couverts par une ou plusieurs sources de chaleur renouvelable au sens du premier alinéa de l’article L. 211-2 du code de l’énergie (C. énergie).

Ainsi, au regard du 3° du I de l’article 1384 C bis du CGI, le logement est éligible au bénéfice de l’exonération longue durée de TFPB.

D. Niveau de performance énergétique et environnementale performant après l’opération unique de travaux de rénovation lourde

1. En métropole

100

Pour être éligibles à l’exonération de longue durée, les logements, lorsqu’ils sont situés en métropole, doivent avoir un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH après l’opération unique de travaux de rénovation lourde (CGI, art. 1384 C bis, I-4°-a).

2. Dans les départements d’outre-mer

110

Lorsqu’ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, les logements doivent atteindre des critères de performance énergétique et environnementale fixés au II de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI (CGI, art. 1384 C bis, I-4°-a). Ces critères sont relatifs, comme avant travaux, aux facteurs solaires ou coefficients de transmission surfacique des parois opaques et des baies dont les niveaux sont fixés pour chacun des départements cités, en distinguant selon l’exposition (pour les baies) et selon leur altitude (pour les seuls logements situés à La Réunion). 

Il est également exigé qu’au moins 50 % des besoins en eau chaude sanitaire du bâtiment ou de la partie de bâtiment doivent être couverts par une ou plusieurs sources de chaleur renouvelable (CGI, ann. III, art. 315 ter A, II-3°). 

Remarque : Ce critère ne s’applique pas si la parcelle sur laquelle est construite le bâtiment ou la partie de bâtiment ne présente pas un potentiel suffisant pour la production de chaleur renouvelable en raison d’un ensoleillement de la parcelle ne permettant pas la mise en place d’une installation solaire couvrant au moins 50 % des besoins pour la production de chaleur renouvelable.

Par ailleurs, d’autres critères doivent être respectés comme un nombre minimal de ventilateurs de plafond fixes dans les pièces principales des logements, l’équipement de l’ensemble des robinetteries des logements de mitigeurs avec dispositifs hydro-économes et de mécanisme à double commande pour la chasse d’eau des WC (CGI, ann. III, art. 315 ter A, II-4° et 5°).

120

Exemple 1 : Les critères de performance énergétique visés à l’issue des travaux pour un logement situé à Mayotte sont les suivants :

• facteurs solaires des parois opaques égaux à :
  • 0,03 s’agissant de la paroi opaque horizontale (toiture) du bâtiment (critère respecté) ;
  • 0,06 s’agissant des parois opaques verticales des pièces principales (murs) du bâtiment (critère respecté) ;
• facteurs solaires moyens des baies du logements en contact avec l’extérieur, à l’exception des baies des pièces de service dont la surface est inférieure à 0,5 m², égaux à 0,6 pour celles avec une exposition au nord et 0,7 pour celles avec des expositions au sud, à l’ouest et à l’est (critère non respecté).

Dans ce cas, le logement ne respecte pas les critères du 2° du II de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI. Au regard du 5° du I de l’article 1384 C bis du CGI, il n’est donc pas éligible au bénéfice de l’exonération longue durée de TFPB.

130

Exemple 2 : Les critères de performance énergétique visés à l’issue des travaux pour un logement situé à une altitude de 700 m à La Réunion sont les suivants pour les coefficients de transmission surfacique des parois opaques du bâtiment :

• coefficient de transmission surfacique égal à 0,4 s’agissant de la paroi opaque horizontale (toiture) du bâtiment (critère respecté) ;
• coefficient de transmission surfacique égal à 1,5 s’agissant des parois opaques verticales (murs) du bâtiment (critère respecté).

Par ailleurs, au moins 50 % des besoins en eau chaude sanitaire du bâtiment sont couverts par une ou plusieurs sources de chaleur renouvelable au sens du premier alinéa de l’article L. 211-2 du C. énergie.

Enfin, l’ensemble des robinetteries du logement dispose de mitigeurs avec dispositif hydro-économe et la chasse d’eau des WC est équipée d’un mécanisme à double commande.

Dans ce cas, le logement respecte les critères du II de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI. Au regard du 5° du I de l’article 1384 C bis du CGI, il est donc éligible au bénéfice de l’exonération longue durée de TFPB.

E. Respect des critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité des bâtiments

140

Pour bénéficier de l’exonération prévue à l’article 1384 C bis du CGI, les logements doivent respecter, après la réalisation des travaux, des critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité des bâtiments (CGI, art. 1384 C bis, I-4°-b). 

Ces critères sont précisés au A du III de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI : 

• critères de sécurité des installations électriques et de sécurité des installations de gaz, prévus respectivement aux sections 2 et 3 du chapitre IV du titre III du livre I^er du code de la construction et de l’habitation pour la construction d’immeubles neufs ;
• critères d’accessibilité prévus à l’article R. 163-1 du CCH et, le cas échéant, à l’article R. 163-2 du CCH ;
• lorsqu’ils ne sont pas précisés au premier tiret, les critères de sécurité d’usage et de qualité sanitaire à respecter sont ceux applicables aux bâtiments existants lorsqu’ils font l’objet de travaux.

Toutefois, en cas d’incompatibilité avec les contraintes architecturales ou patrimoniales pesant sur le bâtiment ou lorsque les travaux nécessaires au respect de ces critères font courir un risque sur l’intégrité du bâti, ces critères ne sont pas exigés. Ces cas sont précisés au B du III de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI.

F. Décision d’agrément délivrée par le représentant de l’État dans le département

150

La décision d’agrément mentionnée au 4° du I de l’article 1384 C bis du CGI est délivrée par le représentant de l’État dans le département ou, par substitution, le représentant d’un établissement public de coopération intercommunale, de la métropole de Lyon ou d’un département qui a conclu avec l’État une convention de délégation de compétence en application de l’article L. 301-5-1 du CCH ou de l’article L. 301-5-2 du CCH, du II de l’article L. 5217-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT), du II de l’article L. 5218-2 du CGCT, du VI de l’article L. 5219-1 du CGCT ou de l’article L. 3641-5 du CGCT.

Cette décision se réalise en deux temps.

1. Préalablement à l’opération unique de travaux de rénovation lourde

160

Pour obtenir cet agrément, conformément au 1° du IV de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI, doivent être transmis aux services instructeurs des directions départementales des territoires (et de la mer) ou d’une collectivité délégataire, préalablement à l’opération unique de travaux de rénovation lourde :

• tout document justifiant le respect de l’ancienneté du logement et de son caractère social (I § 20 à 40) ;
• pour les logements situés en France métropolitaine, un audit énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment réalisé selon la méthode de calcul conventionnelle utilisée pour l’établissement du diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements mentionné à l’article L. 126-26 du CCH, justifiant la classe énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment avant travaux en E, F ou G, au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH, et mentionnant la classe A ou B visée, au sens du même article, à l’issue des travaux ;
• pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, une note technique établie par un architecte, un bureau d’études qualifié ou tout autre référent technique, impartial et indépendant vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui, justifiant le respect des critères de performance énergétique et environnementale prévus à l’article 315 ter A du CGI avant la réalisation des travaux et mentionnant les critères de performance énergétique visés à l’issue des travaux.

2. A l’issue de l’opération unique de travaux de rénovation lourde

170

À l’issue de l’opération unique de travaux de rénovation lourde, une amélioration significative du niveau de performance énergétique et environnementale doit être constatée (CGI, art. 1384 C bis, I-5°).

Ainsi, conformément au 2° du IV de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI, sont également à transmettre à l’issue des travaux, les documents suivants :

• pour les logements situés en France métropolitaine, un DPE du bâtiment ou de la partie de bâtiment, mentionné à l’article L. 126-26 du CCH justifiant l’atteinte de la classe énergétique A ou B au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH ;
• pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion et à Mayotte, une note technique établie par un architecte, un bureau d’études qualifié ou tout autre référent technique, impartial et indépendant vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui, justifiant du respect des critères de performance énergétique et environnementale fixés au II de l’article 315 ter A de l’annexe III au CGI à l’issue de l’opération unique de travaux de rénovation lourde ;
• une attestation de conformité des installations électriques, telle que prévue par l’article D. 342-19 du C. énergie ;
• un certificat de conformité de l’installation de gaz conformément aux dispositions prévues par l’article R. 554-43 du code de l’environnement ;
• une attestation de respect de la réglementation d’accessibilité conformément aux dispositions prévues par l’article L. 122-10 du CCH.

G. Articulation avec d’autres dispositifs de TFPB

1. Articulation avec l’exonération prévue à l’article 1383 du CGI

180

L’exonération de deux ans de la TFPB prévue pour les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation prévue à l’article 1383 du CGI ne s’applique pas à l’issue de l’opération unique de travaux de rénovation lourde prévue à l’article 1384 C bis du CGI.

2. Articulation avec le dégrèvement prévu à l’article 1391 E du CGI

190

L’article 1391 E du CGI permettant à certains propriétaires de logements sociaux de bénéficier d’un dégrèvement de la TFPB, à raison des dépenses de rénovation correspondant à des travaux d’économie d’énergie et de fluides éligibles au taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée, ne s’applique pas lorsque le logement bénéficie déjà de l’exonération de TFPB prévu à l’article 1384 C bis du CGI (CGI, art. 1391 E, dernier alinéa).

3. Articulation avec le dégrèvement prévu à l’article 1391 C du CGI

200

Aux termes de l’article 1391 C du CGI, les dépenses engagées par certains propriétaires de logements sociaux pour l’accessibilité et l’adaptation des logements aux personnes en situation de handicap peuvent être déduites de la TFPB. Toutefois, les organismes bénéficiant d’une exonération totale de la TFPB sont exclus du dispositif (II-B § 130 du BOI-IF-TFB-50-20-20-10).

Ainsi, ce dégrèvement ne s’applique pas aux logements locatifs sociaux bénéficiant de l’exonération prévue à l’article 1384 C bis du CGI.

II. Modalités d’application de l’exonération

A. Portée de l’exonération

210

L’exonération porte sur la TFPB du logement qui remplit les conditions requises pour être exonéré.

Elle entraîne celle des taxes additionnelles à cette taxe perçue au profit :

• des établissements publics qui perçoivent la taxe spéciale d’équipement (BOI-IF-AUT-70) ;
• des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sans fiscalité propre dont les communes concernées sont membres (CGI, art. 1609 quater) ;
• des communes ou des EPCI à fiscalité propre ayant institué la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (CGI, art. 1530 bis) ;
• de la région Île-de-France pour la taxe additionnelle spéciale annuelle (CGI, art. 1599 quater D).

Conformément aux dispositions du I de l’article 1521 du CGI, s’agissant d’une exonération temporaire de TFPB, elle ne porte pas sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

B. Durée de l’exonération

220

Les logements locatifs qui répondent aux conditions prévues au I de l’article 1384 C bis du CGI sont exonérés de TFPB pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement de l’opération unique de travaux de rénovation lourde.

La durée de l’exonération prévue au I de l’article 1384 C bis du CGI est portée de quinze à vingt-cinq ans lorsque la demande de l’agrément mentionné au 4° du même I a été déposée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2026 (CGI, art. 1384 C bis, II). Cette extension est applicable en métropole et dans les départements d’outre-mer.

C. Remise en cause de l’exonération

230

L’exonération temporaire cesse notamment dans les cas suivants :

• le logement est affecté à un usage autre que l’habitation principale (résidence secondaire par exemple) ;
• le logement est partiellement affecté à un usage professionnel : dans ce cas, la perte de l’exonération est limitée à la partie de l’habitation principale transformée à usage professionnel ;
• le logement n’est plus loué dans les conditions prévues au 1° du I de l’article 278 sexies du CGI ou n’appartient plus à un organisme d’habitation à loyer modéré ou géré par un tel organisme ;
• l’agrément est remis en cause.

240

L’exonération cesse également si, postérieurement à la délivrance de l’agrément mentionné au 4° du I de l’article 1384 C bis du CGI, il est constaté le non-respect de l’un des critères figurant à l’article 1384 C bis du CGI.

La suppression de l’exonération intervient à compter du 1^er janvier de l’année qui suit celle au cours de laquelle les événements qui la motivent sont survenus. Cette suppression a un caractère définitif.

III. Obligations déclaratives

250

Conformément aux dispositions de l’article 1406 du CGI, l’exonération de TFPB prévue au premier alinéa du I de l’article 1384 C bis du CGI est subordonnée au dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive.

Cette déclaration doit être accompagnée d’une copie de la décision favorable d’agrément mentionnée au 4° du I de l’article 1384 C bis du CGI (CGI, ann. III, art. 315 ter A, V).

260

En cas de souscription tardive de la déclaration d’achèvement des travaux, l’exonération ne s’applique que pour la période d’exonération restant à courir après le 31 décembre de l’année qui suit celle du dépôt de la déclaration (CGI, art. 1406, II).