1

Le juge décide du sort de l'immeuble saisi à l'occasion d'une audience dite d'orientation.

Le créancier poursuivant doit assigner le débiteur saisi à comparaître à une audience d’orientation. La dénonciation du commandement de payer valant saisie aux créanciers inscrits vaut assignation à comparaître à l’audience d’orientation.

Ces assignations comportent notamment la sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente.

I. Audience d'orientation

10

Son déroulement est organisé par l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution (CPC exéc.), par l'article R. 322-16 du CPC exéc. et par l'article R. 322-17 du CPC exéc.. À cette audience, sont présents le créancier poursuivant, le saisi et les créanciers inscrits. Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat. Toutefois le saisi, dispensé de constituer avocat, peut solliciter verbalement l'autorisation de vendre amiablement.

A. Objet de l'audience

20

À l’audience d’orientation, le juge examine la validité de la saisie, au regard des conditions relatives, d’une part, au titre exécutoire détenu par le créancier poursuivant (CPC exéc.,  art. L. 311-2 et CPC exéc., art. L. 311-4) et, d’autre part, aux biens susceptibles d’être l’objet d’une saisie immobilière (CPC exéc. art. L. 311-6).

Le juge statue également sur les éventuelles contestations et demandes incidentes (BOI-REC-FORCE-40-50).

Enfin, il détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

B. Règles procédurales

30

La détermination de la date de l'audience incombe au créancier poursuivant. L'assignation à comparaître à l'audience d'orientation doit être délivrée dans un délai compris entre un mois et trois mois avant la date d'audience.

40

Le juge de l'exécution désigné dans l'acte est saisi de l'affaire par le dépôt à son greffe de la copie de l'assignation. Ce dépôt est réalisé en même temps que le dépôt du cahier des conditions de vente, dans les cinq jours ouvrables suivant l'assignation du débiteur saisi. Le défaut de respect du délai est sanctionné par la caducité du commandement valant saisie (CPC exéc., art. R. 311-11).

50

L'audience d'orientation est tenue par le juge de l'exécution dans le délai compris entre un et trois mois après l'assignation à comparaître délivrée au saisi. La date et le lieu de l’audience d’orientation figure dans l'acte d’assignation du créancier poursuivant. Le non respect du délai est sanctionné par la caducité du commandement qui est encourue en application de l'article R. 311-11 du CPC exéc. (BOI-REC-FORCE-40-50).

60

L'article R. 311-4 du CPC exéc. prévoit que la représentation des parties est assurée par un avocat. Cette représentation est obligatoire, sauf dispositions contraires prévues pour le saisi à l'article R. 322-16 du CPC exéc. et à l'article R. 322-17 du CPC exéc..

À l'audience d'orientation, le juge de l'exécution entend les parties présentes ou représentées. Dans l’hypothèse où le débiteur n’est pas présent ou représenté par un avocat à l’audience, la procédure sera automatiquement poursuivie en vente forcée, sur les seules indications fournies par le créancier poursuivant.

L'article R. 311-6 du CPC exéc. impose que les demandes et les contestations des parties soient formées par conclusions signées d’un avocat et déposées au greffe, sauf dispositions contraires.

70

L'article R. 322-16 du CPC exéc. et l'article R. 322-17 du CPC exéc. introduisent deux exceptions au principe de représentation par avocat pour le débiteur saisi :

• les demandes présentées dans le cadre de la procédure de surendettement ;

Remarque : La demande du débiteur tendant à la suspension de la procédure de saisie immobilière en raison de sa situation de surendettement est formée dans les conditions prévues par l'article R. 721-5 du code de la consommation.

• la demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation.

En cas de demande de vente amiable formée verbalement par le débiteur, le créancier poursuivant doit être en mesure de débattre de cette demande. En l'absence de débat, le juge de l’exécution peut renvoyer l’orientation de l’affaire à une audience ultérieure, afin d’assurer le respect du principe de la contradiction, conformément à l’article 16 du code de procédure civile (CPC).

Remarque : Les actes consécutifs à l'autorisation de vente amiable sont également dispensés du ministère d'avocat.

II. Jugement d'orientation

75

À l’issue de l’audience d’orientation, le juge de l’exécution se prononce par un jugement sur l’orientation de l’affaire. Le jugement ordonne en principe la vente du bien, à l’amiable ou par adjudication forcée. Ce jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d’exécution. Le jugement, notifié par le greffe, est susceptible d'appel.

A. Teneur de la décision

77

Lorsque les conditions de validité sont réunies, le jugement mentionne le montant retenu pour la créance cause de la saisie, celle du créancier poursuivant, en principal, frais, intérêts et autres accessoires. La décision ordonne la vente du bien, soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication forcée.

1. Autorisation judiciaire de vente amiable

80

L'autorisation judiciaire est délivrée par le juge de l'exécution à la demande exclusive du débiteur.

La demande du débiteur tendant à être autorisé à procéder à la vente amiable du bien, en principe examinée à l’audience d’orientation conformément à l’article R. 322-15 du CPC exéc., peut être présentée avant l'assignation à comparaître.

90

Lorsque la demande est présentée avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation, le juge statue sans attendre l’audience d’orientation. S’il fait droit à la demande, sa décision suspend le cours de la procédure (CPC exéc., art. R. 322-20).

Si le juge rejette la demande, elle ne peut plus être présentée à l’occasion de l’audience d’orientation, la décision de rejet ayant autorité de chose jugée.

100

Pour autoriser la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. La motivation du jugement autorisant la vente amiable du bien doit ainsi constater que le projet du débiteur remplit ces conditions, en se fondant notamment sur des éléments de preuve qu'il appartient à ce dernier de produire aux débats en application de l'article 9 du CPC.

Ces différents éléments doivent conduire le juge, dans sa décision, à fixer le montant du prix de vente en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu au regard des conditions économiques du marché, en application de l'article R. 322-21 du CPC exéc..

110

Par ailleurs, si le créancier poursuivant en fait la demande, assortie d'un chiffrage, lors de l’audience d’orientation, le juge dans sa décision taxe ces frais de poursuite, ce qui permet au créancier poursuivant d’en être directement remboursé lors de la conclusion ultérieure de la vente. En effet, l'article R. 322-24 du CPC exéc. dispose que les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente.

120

Enfin, le jugement doit fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, pour vérifier la réalisation de la vente. Il appartient au juge d’apprécier, en fonction de la situation qui lui est soumise, la durée devant être accordée au débiteur pour procéder à cette vente amiable, sans pouvoir, dans un premier temps, excéder un renvoi à quatre mois.

Remarque : À l'audience de rappel, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et seulement aux fins de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois (CPC exéc., art. R. 322-21, dernier alinéa).

2. Décision de vente forcée

130

À défaut de contestation ou de demande fondée interdisant la vente, ou de demande formulée par le saisi aux fins d'être autorisé de recourir à une vente amiable, le juge ordonne, dans son jugement d’orientation, la vente forcée du bien par voie judiciaire à l'audience d'adjudication.

En application de l’article R. 322-26 du CPC exéc., le juge de l’exécution doit fixer la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.

140

Le jugement ordonnant la vente forcée détermine, à la demande du créancier poursuivant, les modalités de visite de l'immeuble. Sur le fondement de cette décision et dans l’hypothèse où le débiteur s’opposerait à ces visites, un huissier, chargé de l’exécution du jugement d’adjudication, pourra faire pénétrer des acquéreurs potentiels dans les lieux selon les modalités fixées par la décision.

150

Enfin, si la mise à prix du bien fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente fait l’objet d’une contestation par le débiteur, elle doit être tranchée dans le jugement d’orientation. Conformément au second alinéa de l’article L. 322-6 du CPC exéc., le juge fonde sa décision sur le critère de l’insuffisance manifeste ou non du montant de la mise à prix.

3. Autres orientations possibles

160

Les contestations qui doivent être tranchées dans le jugement d’orientation peuvent conduire à interdire tout ou partie de la vente, ou à suspendre ou interrompre la procédure (BOI-REC-FORCE-40-50).

Remarque : Constituent notamment des causes de suspension des poursuites, l'ouverture d'une procédure collective et l'octroi de délais de grâce.

B. Recours contre la décision

170

Le jugement d'orientation notifié par le greffe est susceptible d'appel en application combinée de l'article R. 311-7 du CPC exéc., de l'article R. 121-19 du CPC exéc. et de l'article R. 121-20 du CPC exéc.. L'appel n'est pas suspensif (CPC exéc., art. R. 121-21). L'appel contre le jugement d'orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe, sans que l'appelant ait à se prévaloir dans sa requête d'un péril (CPC exéc., art. R. 322-19).

Le créancier poursuivant ne peut s'opposer à la vente amiable au motif que le prix fixé par le juge serait insuffisant. Pour contester le niveau de prix en deçà duquel la vente ne pourra se réaliser, le créancier saisissant ne dispose que de la voie de l'appel.

180

Lorsque l'appel est formé contre un jugement ordonnant la vente par adjudication, la cour statue au plus tard un mois avant la date prévue pour l'adjudication. À défaut, le juge de l'exécution peut, à la demande du créancier poursuivant, reporter la date de l'audience de vente forcée.

Lorsqu'une suspension des poursuites résultant de l'application de l'article R. 121-22 du CPC exéc., interdit de tenir l'audience d'adjudication à la date qui était prévue et que le jugement ordonnant l'adjudication a été confirmé en appel, la date de l'adjudication est fixée sur requête par ordonnance du juge de l'exécution.

Les décisions du juge de l'exécution rendues dans ces circonstances ne sont pas susceptibles d'appel (CPC exéc., art. R. 322-19, second alinéa).

(190-710)

Remarque : Les commentaires relatifs à la vente amiable sur autorisation judiciaire sont transférés au BOI-REC-FORCE-40-30-20. Les commentaires relatifs à la vente par adjudication sont transférés au BOI-REC-FORCE-40-30-30.