IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties – Base d'imposition – Abattements spéciaux- Logements à usage locatif situés en zones urbaines sensibles appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré ou à des sociétés d'économie mixte

Les logements destinés à la location appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte, attribués sous conditions de ressources bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties de longue durée de 15 à 30 ans selon le cas, conformément aux dispositions des articles 1384, 1384 A et II bis du 1385 du CGI. A l'issue de cette période, les logements sont imposés dans les conditions de droit commun. Cependant, les conseils généraux peuvent sur délibération, conformément aux dispositions de l'article 1586 A du code précité, prolonger cette exonération pour la part qui leur revient, pendant la durée qu'ils déterminent.

Conformément à l’article 1388 bis du CGI issu de la loi de finances pour 2001, lorsque la période d’exonération est expirée, la base d’imposition à la TFPB de ces logements fait l’objet d’un abattement de 30 % à condition qu’ils soient situés en zones urbaines sensibles (ZUS) et que leur propriétaire ait conclu avec le représentant de l'État dans le département une convention relative à l’entretien et à la gestion de leur parc immobilier locatif ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires.

L’article 92 (III et le IV) de la loi de programmation pour la cohésion sociale n° 2005-32 du 18 janvier 2005 a complété l’article 1388 bis du CGI sur les points suivants :

- il a prorogé le bénéfice de l’abattement jusqu’aux impositions établies au titre de 2007 (article 1388 bis II du CGI) ;

- il a étendu cet abattement aux logements dont le propriétaire a conclu avec l'État une convention globale de patrimoine définie à l’article L. 445-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette mesure s’est appliquée aux impositions établies au titre des années 2006 à 2009 et à compter du 1^er janvier de l’année suivant celle de la signature de la convention (article 1388 bis II bis du CGI).

La période d'application de l'abattement prévu à l'article 1388 bis du CGI a été prorogée par l’article 33 de la loi instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale (n° 2007-290 du 5 mars 2007) pour les impositions établies au titre :

- des années 2008 et 2009 en ce qui concerne les logements qui ont fait l’objet d’une convention relative à l’entretien et à la gestion du parc immobilier locatif ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires, conclue ou renouvelée en 2007 entre leur propriétaire et l'État ;

- des années 2010 à 2013 en ce qui concerne les logements ayant fait l’objet d’une convention globale de patrimoine définie à l’article L 445-1 du code de la construction et de l’habitation conclue entre leur propriétaire et l'État. L’abattement s’applique à compter du 1^er janvier de l’année suivant celle de la signature de la convention.

L'article 1388 bis du CG I a été modifié par le VI de l'article 1^er de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion n° 2009-323 du 25 mar s 2009 qui a reconduit l'application de l'abattement aux impositions établies au titre de l'année 2010, lorsqu'une convention relative à l'entretien et à la gestion du parc immobilier a été conclue ou renouvelée en 2009.

Par ailleurs, cet article a modifié la dénomination de « convention globale de patrimoine » par celle de « convention d'utilité sociale ».

Enfin, l'abattement de 30 % s'applique aux impositions établies au titre des années 2011 à 2013 sous réserve de la signature d'une telle convention avant le 1^er juillet 2011.

I. Champ d'application

A. Nature des biens éligibles au bénéfice de l'abattement

Il s'agit :

- des logements à usage d'habitation principale (y compris les logements-foyers visés à l'article L. 351 -2-5° du code de la construction et de l'habitation sous réserve qu'ils aient effectivement bénéficié d'une exonération de longue durée) attribués sous condition de ressources dont la construction a été financée :

- au moyen de prêts selon le régime propre aux HLM et qui ont bénéficié de l'exonération de longue durée de 15 ans prévue à l'article 1384 du CGI ;

- à plus de 50 % par des prêts locatifs aidés par l'État visés aux articles L. 301-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation qui ont bénéficié de l'exonération de longue durée de 15 ans prévue à l'article 1384 A du CGI;

- des logements achevés avant le 1er janvier 1973 (y compris les logements-foyers visés à l'article L. 351 -2-5° du code de la construction et de l'habitation sous réserve qu'ils aient effectivement bénéficié d'une exonération de longue durée) qui ont bénéficié de l'exonération de 25 ans prévue à l'article 1385 du CGI et notamment au II bis de cet article.

L'abattement ne s'applique que si l'exonération de longue durée n'a pas été remise en cause avant son terme.

Sont également visés les logements à usage locatif ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement, acquis avant le 1^er janvier 1998, en vue de leur location, avec le concours financier de l'État en application du 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, indépendamment de toute condition d'exonération préalable.

Remarque :

Les logements de ce type acquis depuis le 1^er janvier 1998 bénéficient de l'exonération de 15 ans de plein droit, à compter de leur acquisition, conformément aux dispositions de l'article 1384 C du CGI (cf. BOI-IF-TFB-120). Auparavant, ils n'étaient exonérés que sur délibération des collectivités territoriales. C'est pourquoi le dispositif nouveau ne vise pas ce type de logements acquis depuis 1998.

B. Qualité du propriétaire

Les logements doivent appartenir à des organismes d'habitation à loyer modéré ou à des sociétés d'économie mixte.

Cette condition doit être remplie au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'abattement est appliqué.

1. Organismes d'habitation à loyer modéré

Ces organismes sont énumérés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. Il s'agit :

- des offices publics de l'habitat;

Remarque :

L'article 49 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement prévoit que le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toutes mesures pour substituer aux offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM) et aux offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) une nouvelle catégorie d'établissements publics d'habitations à loyer modéré dénommés « offices publics de l'habitat ». Les immeubles affectés à l'habitation qui appartiendront aux offices publics de l'habitat seront éligibles au bénéfice de l'abattement.

- des sociétés anonymes d'habitation à loyer modéré (S.A.H.L.M) ;

- des sociétés anonymes coopératives de production et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré ;

Remarque :

Conformément à l'article 2 de l'ordonnance n° 2006-1048 du 25 août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété, les sociétés anonymes de crédit immobilier doivent, avant le 1er janvier 2008, se transformer en sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (articles L. 215-1 à L. 215-10 du code de la construction et de l'habitation). Ces dernières n'entrent pas dans le champ d'application des différents dispositifs fiscaux applicables aux organismes d'habitations à loyer modéré. L'abattement de taxe foncière sur les propriétés bâties prévu par l'article 1388 bis du CGI ne leur est donc pas applicable.

- des fondations d'habitation à loyer modéré.

2. Sociétés d'économie mixte

Il s'agit :

- des sociétés d'économie mixte constituées entre l'État et les personnes privées, sans participation des collectivités territoriales ;

- des sociétés d'économie mixte locales réglementées par la loi n° 83-597 du 7 juillet 1983 modifiée ;

- des sociétés d'économie mixte constituées en application de la loi n° 46-860 du 30 avril 1946.

C. Affectation des logements

Les logements doivent être à usage locatif et destinés à l'habitation principale.

Cette condition doit être remplie au 1^erjanvier de chaque année, pendant la durée d'application de l'abattement. Les logements qui ont été acquis ou construits en vue de leur location mais qui n'ont plus cette affectation au 1^er janvier de l'une des années ci-dessus visées ou qui ne sont plus affectés à la résidence principale ne sont pas éligibles au bénéfice de l'abattement.

Remarque : Les logements qui ont fait l'objet de location-attribution ou de location vente ne sont pas visés par ce dispositif.

D. Lieu de situation des logements

100

Seuls les logements répondant aux conditions précitées et situés en zone urbaine sensible (ZUS) bénéficient de ce dispositif.

Les ZUS sont définies par les décrets n° 96-1156 du 26 décembre 1996 et n° 2000-796 du 24 août 2000 pris en application du 3 de l'article 42 de la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire du 4 février 1995.

II. Modalités d'application

A. Portée de l'abattement

1. Impositions visées

110

L'abattement s'applique à la base de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire au revenu cadastral défini à l'article 1388 du CGI actualisé et revalorisé. Il ne s'applique que pour le calcul de cette taxe.

120

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste établie dans les conditions de droit commun, sur la valeur locative des biens réduite de 50 %, conformément aux dispositions du 1er alinéa de l'article 1522 du CGI.

2. Biens concernés

130

L'abattement s'applique à la base d'imposition des logements et de leurs dépendances immédiates (caves et garages).

3. En ce qui concerne la convention d'utilité sociale définie à l'article L. 445-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation

140

La convention d'utilité sociale comporte :

- le classement des immeubles ou ensembles immobiliers ;

- l’énoncé de la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme, comprenant notamment un plan de mise en vente à leurs locataires des logements à usage locatif détenus par l’organisme et les orientations pour réinvestissement des fonds provenant de la vente ;

- les engagements pris par l’organisme sur la qualité du service rendu aux locataires ;

- un cahier des charges de gestion sociale de l’organisme.

Remarque : Antérieurement à la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, les conventions d'utilité sociales étaient dénommées « convention globale de patrimoine ». Les modalités d’application du dispositif de convention globale étaient prévues par le décret n° 2007-316 du 8 mars 2007 relatif aux conventions globales de patrimoine des organismes d'habitations à loyer modéré.

Les modalités d’application du dispositif de convention d'utilité sociale sont fixées par le décret n° 2009-1486 du 3 décembre 2009 relatif aux conventions d'utilité sociale des organismes HLM.

150

L’abattement s’applique à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2006 à 2013, sous réserve que les conditions d’application soient réunies et les obligations déclaratives (cf. n° 290 à 310) souscrites.

160

Si la convention d'utilité sociale est signée le 1^er janvier de l’année d’imposition (2011, par exemple), l’abattement s’applique dès l’année de la signature (2011). Lorsque la convention d'utilité sociale est signée en cours d’année (25/04/2010 par exemple), l’abattement est accordé à compter de l’année suivante (2011).

170

Les logements pour lesquels la période d’exonération de longue durée, prévue notamment à l’article 1384 A du CGI, arrive à expiration entre 2006 et 2013 ne bénéficient de cet abattement que pour les années restant à courir jusqu’en 2013, sous réserve du respect des autres conditions.

180

Il est toutefois précisé que l'abattement cessera de s'appliquer lorsque la convention globale de patrimoine sera remise en cause dans les conditions prévues par les textes qui la régissent. Les rôles supplémentaires seraient dès lors établis au profit de l'État pour la part revenant aux collectivités concernées.

Remarque :

Il est rappelé que l’article 1388 bis du CGI institue un abattement unique s’appliquant désormais à deux catégories de logements, ceux mentionnés au II et au II bis. Dès lors, les logements faisant l’objet d’une convention de gestion (II) et appartenant à un organisme ayant conclu une convention d'utilité sociale ne peuvent pas bénéficier du cumul des deux abattements.

B. Durée d'application du dispositif

190

Conformément à l’article 1388 bis du CGI, la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements à usage locatif, ayant fait l’objet d’une exonération de longue durée, situés en zones urbaines sensibles et appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) ou aux sociétés d’économie mixte (SEM) ayant conclu une convention avec l'État fait l’objet d’un abattement de 30 %.

200

Cet abattement est applicable aux impositions établies au titre :

- des années 2001 à 2007 si leur propriétaire a conclu avec l'État une convention relative à l’entretien et à la gestion de leur parc immobilier locatif ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires (II de l’article 1388 bis du CGI) ;

- des années 2006 à 2009 si leur propriétaire a conclu avec l'État une convention globale de patrimoine définie à l’article L 445-1 du code de la construction et de l’habitation (II bis de l’article 1388 bis du code général des impôts ).

210

- des années 2010 à 2013 en ce qui concerne les logements ayant fait l’objet d’une convention d'utilité sociale définie à l’article L 445-1 du code de la construction et de l’habitation conclue entre leur propriétaire et l'État. L’abattement s’applique à compter du 1er janvier de l’année suivant celle de la signature de la convention.

220

L'article 1388 bis du CGI a été modifié par le VI de l'article 1^er de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion n° 2009-323 du 25 mar s 2009 qui a reconduit l'application de l'abattement aux impositions établies au titre de l'année 2010, lorsqu'une convention relative à l'entretien et à la gestion du parc immobilier a été conclue ou renouvelée en 2009.

C. Articulation de l'abattement prévu à l'article 1388 bis du CGI avec d'autres dispositifs d'exonération

1. Prolongation de l'exonération départementale prévue aux articles 1384, 1384 A, et 1385 II bis du CGI pour la part revenant aux départements ( CGI, art. 1586 A)

230

L'article 1586 A du CGI permet aux départements de prolonger, pour la durée qu'ils déterminent, et pour la part qui leur revient, la durée de l'exonération prévue aux articles 1384, 1384 A, et 1385 II bis du même code. Or, les logements auxquels s'applique cette exonération sont également dans le champ d'application de l'abattement de 30 %. Pour ces logements, l'abattement sur la base d'imposition de 30 % s'applique, pendant la période de prolongation de l'exonération départementale, à la base d'imposition servant au calcul de la taxe revenant aux communes, aux établissements publics de coopération intercommunale et, le cas échéant, pour la période restant à courir jusqu'en 2010 ou 2013 pour la part départementale.

2. Exonération des constructions nouvelles (article 1383 du CGI)

240

Compte tenu du champ d'application de l'article 1388 bis du CGI qui vise particulièrement des logements de plus de 15 ou 25 ans arrivés au terme de la période d'exonération de longue durée, les situations dans lesquelles l'exonération de deux ans prévue à l'article 1383 du code précité est susceptible de s'appliquer en même temps que l'abattement de 30 % sont limitées.

Il s'agit en pratique d'addition de construction à des constructions anciennes. Dans ce cas, l'abattement s'applique pendant la durée d'application de l'exonération de deux ans au revenu cadastral de l'ancienne construction, puis, au terme de l'exonération de deux ans, à la valeur locative totale de l'immeuble.

3. Exonération sur délibération des collectivités territoriales des logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation (articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du CGI)

250

L'abattement de 30 % s'applique à l'issue de la période d'exonération prévue par délibération des collectivités territoriales lorsque celles ci ont décidé d'exonérer totalement les logements qui font l'objet d'un bail à réhabilitation. Il s'applique en même temps que cette exonération et sur la base nette taxable après exonération, lorsque cette exonération n'est que partielle.

4. Exonération sur délibération des collectivités territoriales des logements acquis, avant le 1er janvier 1998, avec le concours financier de l'État, en vue de leur location

260

Les logements visés sont uniquement ceux éligibles à l'aide personnalisée au logement en application des dispositions du 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et acquis avec le concours financier de l'État entre le 5 janvier 1977 et le 1^erjanvier 1998, à l'exclusion de ceux construits ou améliorés durant cette même période.

Les collectivités pouvaient, jusqu'en 1998, en application des dispositions des articles 1384 B , 1586 B et du CGI dans leur rédaction en vigueur avant la publication de la loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions n° 98-657 du 29 juillet 1998, exonérer ces logements pour la durée et la quotité qu'elles fixaient.

270

Pour les logements qui seraient en cours d'exonération totale entre 2001 et 2013, l'abattement de 30 % s'applique à l'issue de la période d'exonération prévue par délibération des collectivités .

Pour les logements qui seraient en cours d'exonération partielle entre 2001 et 2013, l'abattement de 30 % s'applique sur la base nette taxable après exonération.

D. Remise en cause de l'abattement

280

L'abattement cesse de s'appliquer au logement considéré s'il :

- cesse d'être destiné à la location sous condition de ressources ;

- cesse d'être affecté à la résidence principale ;

- en cas de vente, cesse d'appartenir à un organisme HLM ou une SEM ;

- lorsque la convention ci dessus mentionnée est remise en cause dans les conditions prévues par ladite convention ;

III. Obligations déclaratives

290

Les organismes propriétaires doivent adresser au service des impôts fonciers du lieu de situation des biens, avant le 1^er janvier de l’année suivant celle de la signature de la convention, une déclaration conforme au modèle établi par l’administration (n° 6668 D) comportant tous les éléments d’identification des biens ou, le cas échéant, toute modification à la déclaration établie l’année précédente (cf. modèle 6668 D).

300

Cette déclaration doit être assortie de la copie de la convention passée avec le représentant de l'État dans le département, portant sur l’ensemble des immeubles situés dans les ZUS concernées, ainsi que des documents justifiant du mode de financement de la construction ou de l’acquisition.

310

Lorsque cette déclaration accompagnée des pièces annexes est souscrite hors délai, l’abattement ne s’applique que pour les années restant à courir.

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