1

Conformément au III de l'article 1384 A du CGI (issu du V de l'article 9 de la loi n° 2004-804 du 9 août 2004 pour le soutien à la consommation et à l'investissement), les constructions de logements neufs affectés à l'habitation principale faisant l'objet d'un contrat de location-accession, en application de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement, lorsqu'elles font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département.

I. Champ d'application

10

Sont concernées les constructions qui satisfont simultanément à des conditions tenant à la nature des constructions, à la nature de l'opération réalisée et aux modalités de réalisation de l'opération.

A. Condition tenant à la nature des constructions

20

Sont concernées les constructions de logements neufs, y compris lorsqu'ils ont été acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA), affectés à l'habitation principale.

30

Pour toute précision concernant ces deux conditions déjà en vigueur, il conviendra de se reporter aux développements consacrés aux constructions concernées par l'exonération prévue à l'article 1384 A du CGI dans le BOI-IF-TFB-10-90-10, I)

B. Condition tenant à la nature de l'opération réalisée

40

Sont concernées les constructions de logements faisant l'objet d'un contrat de location-accession en application de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.

50

Conformément à l'article 1 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 précitée, un contrat de location-accession est un contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.

60

Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au bureau des hypothèques.

70

Son exécution comporte deux phases distinctes : une première phase dite « phase locative » et une seconde phase dite « phase d'accession ».

80

Pendant la phase locative, le logement est la propriété d'un opérateur qui est qualifié de « vendeur » dans les textes législatifs et réglementaires. L'accédant (ou locataire-accédant) verse une redevance constituée d'une fraction locative, assimilable à un loyer, et d'une fraction acquisitive imputable sur le prix du logement.

90

L'accédant peut lever l'option sur son logement aux dates prévues dans le contrat de location-accession et selon les modalités arrêtées par les parties. La levée d'option entraîne le transfert de la propriété du logement à l'accédant, constaté par acte notarié, ainsi que le paiement du solde du prix du logement.

C. Conditions tenant aux modalités de réalisation de l'opération

100

L'opération doit, dans les conditions fixées par le décret n° 2004-286 du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière et modifiant le code de la construction et de l'habitation, être assortie d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département.

1. Nécessité d'une convention

110

La convention doit prévoir notamment le respect des conditions suivantes :

- les revenus des locataires-accédants ne doivent pas excéder les plafonds du prêt d'accession sociale (PAS) en application de l'article R. 331-66 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ;

- la fraction locative de la redevance ne doit pas excéder les plafonds de loyer prévus à l'annexe I de l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière ;

- le prix de vente du logement est plafonné et non-révisable ; ce prix est minoré chaque année de 1,5 % forfaitairement (cf. annexe II de l'arrêté du 26 mars 2004) ;

- le vendeur dispose de l'engagement d'un établissement de crédit de proposer au ménage, au moment de la levée d'option, un ou des prêts conventionnés dont la mensualité ou la somme des mensualités n'excédera pas la dernière redevance payée en phase locative ;

- le vendeur doit s'engager à proposer trois offres de relogement adapté aux besoins et aux possibilités du ménage en cas de non-levée d'option ;

- le vendeur s'engage à offrir au ménage, en cas de levée d'option, une garantie de rachat du bien et une garantie de relogement afin de le prémunir contre les aléas de la vie.

120

Le modèle de convention-type est consultable au BOI-LETTRE-000094.

2. La décision d'agrément

130

La décision d'agrément est prise par le représentant de l'Etat dans le département. Elle ouvre droit au prêt social de location-accession (PSLA) et a pour effet de réserver l'agrément à un nombre déterminé de logements réalisés en location-accession. L'agrément délivré n'est, à ce stade, que provisoire .

Remarque : Le PSLA (articles R. 331-76-5-1 à R. 331-76-5-4 du CCH issus du décret n° 2004-286 du 26 mars 2004 déjà cité) est distribué par tous les établissements de crédit habilités à délivrer des prêts conventionnés prévus aux articles R. 331-63 et suivants du CCH. Il ne concerne que les opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs (ventes en l'état futur d'achèvement - VEFA) réalisées par toute personne morale (organismes d'HLM, sociétés d'économie mixte, promoteurs privés y compris les SCI créées spécifiquement par certains opérateurs pour commercialiser leurs logements) et est accordé à cette dernière.

140

Pour obtenir la confirmation de l'agrément, le vendeur dispose d'un délai maximum de 12 mois à compter du dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux prévue par l'article R. 462-1 du code de l'urbanisme pour transmettre au représentant de l'État dans le département les contrats de location-accession signés ainsi que les justificatifs de ressources des accédants. Après que la direction départementale de l'équipement s'est assurée du respect des conditions qui n'ont pu être vérifiées au moment de la délivrance de la décision de réservation d'agréments, le représentant de l'État dans le département notifie au vendeur la liste des logements bénéficiant à titre définitif de l'agrément.

150

L'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties concerne en principe les logements qui bénéficient d'un agrément définitif. Toutefois, elle pourra s'appliquer dès la délivrance de l'agrément provisoire compte tenu des précisions apportées au III-A .

160

Le modèle de décision d'agrément est consultable au BOI-LETTRE-000095.

170

En pratique, seules les constructions de logements faisant l'objet d'un contrat de location-accession financées au moyen du prêt PSLA sont susceptibles d'ouvrir droit à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties. En effet, la passation de la convention entre l'État et le vendeur ne peut concerner que des constructions (ou acquisitions dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement) de logements neufs par l'opérateur financées au moyen d'un prêt PSLA prévu à l'article R. 331-76-5-1 du CCH.

II. Portée de l'exonération

A. Impositions concernées

180

L'exonération porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'immeuble ou de la partie d'immeuble qui remplit les conditions requises pour être exonéré.

190

Elle concerne également les taxes spéciales d'équipement additionnelles à la taxe foncière sur les propriétés bâties perçues au profit de divers établissements publics :

- établissements publics fonciers mentionnés aux articles L. 324-1 et suivants du code de l'urbanisme et au b de l'article L. 321-1 du même code (articles 1607 bis et 1607 ter du CGI) ;

- établissement public foncier de Normandie (article 1608 du CGI), de Lorraine (article 1609 du CGI), de Provence-Alpes-Côte d'Azur (article 1609 F du CGI) ;

- établissement public d'aménagement en Guyane (article 1609 B du CGI)et des agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquante pas géométriques en Guadeloupe et en Martinique (articles 1609 C et 1609 D du CGI).

200

En revanche, et conformément à l'article 1521 du CGI, elle ne concerne pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

B. Durée et bénéficiaires de l'exonération

210

Les constructions neuves à usage locatif qui répondent aux conditions du III de l'article 1384 A du CGI sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement.

220

L'exonération bénéficie en premier lieu au vendeur - personne morale - pendant la phase locative puis au locataire-accédant pour la période restant à courir à compter du 1^er  janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle il a levé l'option.

230

En cas de non-levée de l'option par le locataire-accédant, le vendeur continue à bénéficier de l'exonération, lorsque le logement fait l'objet d'un nouveau contrat de location-accession respectant les mêmes conditions que le précédent contrat ou, lorsqu'il remet le logement en location comme logement social (c'est-à-dire lorsque la location est assortie du conventionnement prévu par l'article L.353-2 du CCH - convention APL).

C. Remise en cause de l'exonération

1. Cas de remise en cause

240

L'exonération n'est pas applicable ou est supprimée lorsque notamment :

- la construction est affectée à un usage autre que l'habitation principale (résidence secondaire, transformation en local professionnel ou commercial par exemple) ou n'est plus affectée à cet usage ;

- la convention conclue est résiliée ;

- l'agrément provisoire n'est pas confirmé ;

- le logement est remis en location par le vendeur en ne faisant pas l'objet d'une convention prévue par l'article L. 353-2 du CCH (convention APL) ;

- le logement est vendu par le locataire-accédant.

2. Exception à la remise en cause

250

Rescrit n° 2012/10 du 28 février 2012

Question : la mise en location des logements financés en prêt social de location-accession (PSLA) qui n'ont pu faire l'objet d'un contrat de location-accession en raison de l'absence de candidats est-elle de nature à remettre en cause les avantages fiscaux associés à ces logements ?

Extrait de la réponse :

Aux termes du III de l'article 1384 A du CGI, les constructions de logements neufs affectés à l'habitation principale faisant l'objet de contrats de location-accession sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant une durée de 15 ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement, lorsqu'elles sont financées par le biais d'un prêt social de location-accession (PSLA) et font l'objet d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département.

Le bénéfice de cette exonération de TFPB est soumis à certaines conditions, dont celle tenant à la nature de l'opération réalisée. Sont éligibles à cette exonération, les constructions de logements faisant l'objet d'un contrat de location-accession. Ce dernier doit faire l'objet d'un acte authentique et d'une publicité foncière.

Dans la situation prévue au 7^ème alinéa du II de l'article R. 331-76-5-1 du CCH, il est admis que l'exonération de TFPB ne soit pas remise en cause si, en l'absence de candidats à l'issue de la période dont dispose l'organisme pour conclure un contrat de location-accession, les logements sont mis en location dans les conditions du prêt locatif social (PLS) avec maintien du financement par un PSLA.

260

Dans le cas de la suppression d'une exonération déjà appliquée et sous réserve du III-A, n° 300, cette suppression intervient à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle les événements qui la motivent sont survenus.

III. Obligations des contribuables et sanctions

A. Obligations déclaratives

270

Conformément aux dispositions de l'article 1406 du CGI, l'exonération de quinze ans de taxe foncière sur les propriétés bâties des constructions de logements neufs affectés à l'habitation principale faisant l'objet d'un contrat de location-accession est subordonnée au dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux dans les 90 jours de leur réalisation définitive.

280

La déclaration doit être accompagnée des contrats de location-accession signés, d'une copie de la convention signée et de l'agrément définitif obtenu.

290

Compte tenu des modalités d'octroi de l'agrément définitif qui peut intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la date d'achèvement des travaux, l'exonération pourra être accordée l'année qui suit celle de l'achèvement des travaux au vu de la copie de la convention et de la copie de l'agrément provisoire.

300

Cette exonération sera maintenue l'année suivante par la production de l'agrément définitif et des contrats de location-accession signés. A défaut, l'exonération accordée l'année précédente sera remise en cause dans les conditions prévues à l'article L. 173 du livre des procédures fiscales. Les rôles supplémentaires seront alors établis au profit de l'État en ce qui concerne la part communale, intercommunale et au profit des départements pour la part revenant à ces collectivités.

B. Sanctions

310

Le II de l'article 1406 du CGI prévoit qu'en cas de souscription tardive de la déclaration d'achèvement des travaux, l'exonération ne s'applique que pour la période d'exonération restant à courir après le 31 décembre de l'année qui suit celle du dépôt de la déclaration.

IV. Entrée en vigueur

320

Les dispositions du III de l'article 1384 A du CGI s'appliquent aux constructions achevées qui ont bénéficié d'une décision d'agrément délivrée postérieurement au 26 mars 2004. Toutefois, les constructions n'ont pu être achevées au plus tôt qu'en 2005. Par conséquent, dès lors que l'exonération s'applique à compter du 1^er janvier de l'année qui suit celle de l'achèvement, elle est susceptible de s'appliquer à compter des impositions établies au titre de 2006 et des années suivantes.