Actualité liée : 18/07/2023 : RFPI - Abattement exceptionnel applicable, sous conditions, aux plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis ou de droits s'y rapportant situés dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme (GOU) ou d'une opération de revitalisation de territoires (ORT) (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, art. 38)

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Les règles d’assiette du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts (CGI) diffèrent selon que celui-ci est dû par un contribuable assujetti à l’impôt sur le revenu ou par une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés.

I. Prélèvement dû par le cédant contribuable assujetti à l'impôt sur le revenu

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Lorsque le prélèvement est dû par des contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées selon les modalités définies au II de l’article 244 bis A du CGI.

A. Modalités de détermination de la plus-value

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Les modalités de détermination de la plus-value réalisée par les contribuables domiciliés en France prévues à l'article 150 V du CGI, à l'article 150 VA du CGI, à l'article 150 VB du CGI, à l'article 150 VC du CGI ainsi qu'à l'article 150 VD du CGI sont applicables aux plus-values réalisées par les non-résidents, qu’ils soient ou non ressortissants de l’Union européenne (BOI-RFPI-PVI-20).

Les plus-values réalisées par des non-résidents au titre de la cession de certains biens ou droits immobiliers peuvent bénéficier, toutes conditions étant par ailleurs remplies, d'un abattement exceptionnel.

Conformément aux dispositions de l'article 38 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, codifiées à l'article 150 VE du CGI, un abattement exceptionnel s'applique, sous conditions et de manière temporaire, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux, résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits s'y rapportant.

Ainsi, les plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre de grandes opérations d'urbanisme (GOU) ou d'opérations de revitalisation des territoires (ORT), sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession :

• soit précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1^er janvier 2021 et au plus tard le 31 décembre 2023 ;
• soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2025.

Pour plus de précisions sur le champ, les conditions et les modalités d'application de cet abattement exceptionnel, il convient de se reporter au III § 190 et suivants du BOI-RFPI-PVI-20-20. 

Remarque : Conformément aux dispositions de l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, les plus-values réalisées par les non-résidents au titre de la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession ait été précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 et qu'elle ait été réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique a acquis date certaine, à savoir au plus tard au 31 décembre 2022. Pour plus de précisions sur les conditions d'application de cet abattement exceptionnel, il convient de se reporter au III § 190 et suivants du BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824 dans sa version publiée le 24 août 2018.

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Il est précisé que les frais d’agrément supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute. Il en est ainsi des honoraires de représentation fiscale (au titre des frais versés à un mandataire mentionnés par le 1° de l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI).

B. Régime de différé d'imposition

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Les dispositions prévues aux II et III de l'article 150 UB du CGI sont applicables aux contribuables non résidents.

Il s'agit du sursis d'imposition applicable en cas d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisé dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'un apport de titres à une société soumise à l'impôt sur les sociétés lorsque la soulte reçue n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus (CGI, art. 150 UB, II) et de la prorogation des reports d'imposition accordés avant le 1^er janvier 2000 en cas d'enchaînement avec un sursis d'imposition (CGI, art. 150 UB, III).

Pour les opérations d'échange réalisées depuis le 1^er janvier 2017, lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable n'excède pas le seuil de 10 %, la plus-value réalisée lors de l'opération d'échange est imposée au titre de l'année d'échange à concurrence du seul montant de cette soulte. Ainsi, la fraction de plus-value excédant le montant de la soulte bénéficie d'un sursis d'imposition.

En outre, il est admis que ce régime s’applique également en cas d'échange (fusion, scission ou apport) de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’impôt sur les sociétés qui sont ou non admises à la cote d'une bourse française ou étrangère (parts, actions ou autres droits de ces sociétés ou de fonds de placement immobilier [FPI], société d'investissement immobilier cotée [SIIC] ou société de placement à prépondérance immobilière à capital variable [SPPICAV] ou de leurs équivalents étrangers).

II. Prélèvement dû par le cédant personne morale assujettie à l'impôt sur les sociétés

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Les modalités de calcul du prélèvement sur les plus-values des personnes morales non assujetties à l'impôt sur le revenu sont fixées par le III de l'article 244 bis A du CGI et diffèrent selon la résidence de la personne morale qui en est redevable.

A. Personnes morales établies dans un autre État membre de l'Union européenne ou un État partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui ne sont pas non coopératifs

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Lorsqu'il est dû par une société résidente d’un État membre de l’Union européenne (UE) ou d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et n’étant pas non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI, le prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI est déterminé selon les mêmes règles d’assiette que celles prévues en matière d’impôt sur les sociétés, dans les mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales résidentes de France.

B. Personnes morales établies dans des États tiers

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Lorsque le prélèvement est dû par une société résidente d’un État autre que ceux définis au II-A § 60 ou dans un État qualifié de non coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI, les plus-values sont déterminées par différence entre, d'une part, le prix de cession du bien et, d'autre part, son prix d'acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d'une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention.

L’amortissement de 2 %, applicable au prix d’acquisition lorsque le cédant n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu, est déterminé par année entière de détention calculée de quantième à quantième et concerne les seuls immeubles bâtis, à l’exclusion des terrains et des titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il convient donc de faire abstraction, pour le calcul de cet amortissement, de la fraction du prix d’acquisition qui correspond à la valeur du terrain.

En principe, la fraction du prix d’acquisition correspondant à la valeur de l’immeuble bâti à retenir est celle mentionnée dans l’acte authentique d’acquisition ou encore la valeur d’inscription initiale à l’actif.

À défaut de ventilation préalable qui permette d’identifier cette fraction, et à titre de règle pratique, il convient de retenir une valeur de terrain égale à 20 % du montant global d’acquisition, y compris en cas de cession d’un lot de copropriété. Ainsi, il appartient à la société cédante qui entend se prévaloir d’une répartition différente, d’en apporter la justification, l’administration appréciant sous le contrôle du juge la répartition eu égard à chaque situation spécifique.

Pour l’application de ces dispositions, le prix d’acquisition s’entend du prix effectivement payé par le cédant, majoré, le cas échéant, des seules dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement qui présentent le caractère d’immobilisations par nature, à condition qu’elles aient été effectivement supportées par le propriétaire, que leurs montant et paiement soient justifiés et qu’elles n’aient pas déjà été déduites pour la détermination du revenu imposable. Sont donc exclus de l’assiette de l’amortissement, les frais d’acquisition du bien.

La justification du caractère réel de ces dépenses et de leur paiement résulte de la production des factures correspondantes que la société doit normalement conserver à l’appui de sa comptabilité et des justificatifs des règlements par la société.

Les frais de représentation fiscale supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute.