Actualité liée : 31/12/2025 : IF - Taxe d’aménagement - Transfert de la gestion de la taxe d’aménagement à l’administration fiscale (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, art. 155 ; ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 110 et 111 ; loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, art. 65 ; loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, art. 17 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 111)

1

Conformément à l’article 1635 quater B du code général des impôts (CGI), toutes les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâtiments, d’installations ou d’aménagements soumis à un régime d’autorisation en application du code de l’urbanisme sont imposables à la taxe d’aménagement (TAM) mentionnée à l’article 1635 quater A du CGI, sous réserve des exonérations prévues à l’article 1635 quater D du CGI et à l’article 1635 quater E du CGI.

Sont également imposables les opérations de construction soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination des locaux mentionnés au 3° du I de l’article 1635 quater D du CGI et les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation.

10

Les opérations dispensées de toute formalité en application du code de l’urbanisme ne donnent pas lieu au paiement de la TAM.

Toutefois, certaines opérations dispensées d’autorisation d’urbanisme par dérogation expresse de la loi peuvent donner lieu au paiement de la taxe.

I. Opérations soumises à un régime d’autorisation d’urbanisme

20

Conformément aux dispositions de l’article 1635 quater B du CGI, la TAM est due sur toute opération de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments, installations ou aménagement de toute nature soumise à l’obtention d’une des autorisations d’urbanisme suivantes :

• déclaration préalable ;
• permis de construire ;
• permis d’aménager.

Le certificat d’urbanisme ne constitue pas une autorisation d’urbanisme (CE, décision du 28 janvier 1981, n° 17245).

Les constructions édifiées sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l’autorisation de construire ou d’aménager délivrée par l’autorité compétente sont également imposables à la TAM.

A. Constructions

30

Il s’agit notamment de l’édification d’un nouveau bâtiment, même sans fondation, sur un terrain nu.

Sont assimilés à des travaux de construction imposables à la TAM, les travaux soumis à déclaration préalable ou à permis de construire ayant pour effet de créer de la surface de plancher à l’intérieur d’une construction existante.

40

Les constructions concernées par une imposition à la TAM sont visées à l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme (C. urb.).

Il s’agit :

• des constructions nouvelles soumises à déclaration préalable (C. urb., art. R. 421-9, C. urb., art. R.* 421-10, C. urb., art. R. 421-11 et C. urb., art. R.* 421-12) ;
• des travaux exécutés sur des constructions existantes et mentionnés à l’article R.* 421-14 du C. urb. et à l’article R.* 421-16 du C. urb., et qui sont soumis à permis de construire ;
• des travaux exécutés sur des constructions existantes et changements de destination soumis à déclaration préalable et mentionnés à l’article R.* 421-17 du C. urb. et à l’article R.* 421-17-1 du C. urb. ;
• des travaux, installations et aménagements soumis à permis d’aménager et mentionnés à l’article R.* 421-19 du C. urb., à l’article R.* 421-20 du C. urb., à l’article R.* 421-21 du C. urb. et à l’article R.* 421-22 du C. urb. ;
• des travaux, installations et aménagements soumis à déclaration préalable et mentionnés à l’article R.* 421-23 du C. urb., à l’article R.* 421-23-1 du C. urb., à l’article R. 421-23-2 du C. urb., à l’article R.* 421-24 du C. urb. et à l’article R.* 421-25 du C. urb.

B. Agrandissement

50

L’agrandissement d’une construction est une extension physique, que ce soit par adjonction ou par surélévation.

Doit être regardée comme un agrandissement imposable à la TAM, une opération ayant pour conséquence, déduction faite, le cas échéant, de la surface supprimée, l’augmentation nette de la surface d’un bâtiment préexistant.

En ce sens, le Conseil d’État a jugé que doit être regardée comme un agrandissement, une opération ayant pour conséquence une augmentation nette de la surface d’un bâtiment préexistant. Dans ce cas, la taxe d’aménagement est assise sur la surface créée, déduction faite, le cas échéant, de la surface supprimée (CE, décision du 31 mars 2022, n° 460168, ECLI:FR:CECHR:2022:460168.20220331).

En conséquence, si dans un bâtiment préexistant, la surface supprimée est égale à la surface de l’agrandissement, aucune imposition n’est due.

Exemple 1 : Dans un bâtiment préexistant, la surface existante est de 500 mètres carrés (m²). Ce bâtiment est agrandi de 300 m² et 100 m² du bâtiment existant sont démolis au moment de l’agrandissement. En prenant en compte la partie démolie, ne seront taxés que 200 m².

Exemple 2 : Dans un bâtiment préexistant, la surface existante est de 500 m². Ce bâtiment est agrandi de 300 m² et 300 m² du bâtiment existant sont démolis au moment de l’agrandissement. En prenant en compte la partie démolie, l’agrandissement ne sera pas taxé.

Exemple 3 : Sur un même terrain, existe deux bâtiments A et B. Le bâtiment A est démoli et le bâtiment B fait l’objet d’un agrandissement. S’agissant de deux bâtiments distincts où la totalité d’un bâtiment (A) est démoli et où le second bâtiment préexistant (B) ne fait l’objet que d’un agrandissement, la surface démolie du bâtiment A ne peut pas être déduite de la surface nouvellement créée du bâtiment B car les travaux de démolition / reconstruction n’affectent pas le même bâtiment.

C. Reconstruction

60

Doivent être regardés comme travaux de reconstruction, non seulement la reconstruction totale d’un bâtiment suite à une démolition totale mais également la reconstruction partielle.

Deux situations sont donc à distinguer :

• cas d’une reconstruction faisant suite à une démolition totale : doit être regardée comme une reconstruction, une opération comportant la construction de nouveaux bâtiments à la suite de la démolition totale des bâtiments existants. Dans cette hypothèse, la TAM est assise sur la totalité de la surface de la construction nouvelle, sans qu’il y ait lieu d’en déduire la surface supprimée ;
• cas d’une reconstruction faisant suite à une démolition partielle : la solution est identique et le contribuable ne peut pas déduire la surface supprimée lorsque l’opération consiste en la reconstruction après destruction totale d’une partie divisible de bâtiments existants.

Pour qu’il y ait reconstruction, il faut donc une démolition totale soit du bâtiment préexistant, soit d’une partie divisible de celui-ci.

En ce sens, le Conseil d’État a jugé que doit être regardée comme une reconstruction, une opération comportant la construction de nouveaux bâtiments à la suite de la démolition totale des bâtiments existants. Dans ce cas, la taxe d’aménagement est assise sur la totalité de la surface de la construction nouvelle, sans qu’il y ait lieu d’en déduire la surface supprimée. Il en va de même lorsque l’opération consiste en la reconstruction après destruction totale d’une partie divisible de bâtiments existants.(CE, décision du 25 mars 2021, n° 431603, ECLI:FR:CECHR:2021:431603.20210325 et CE, décision du 31 mars 2022, n° 460168, ECLI:FR:CECHR:2022:460168.20220331).

70

La taxe est assise sur la surface totale du bâtiment reconstruit, quelle que soit l’emprise sur laquelle il est reconstruit (même emprise que le bâtiment préexistant démoli ou emprise différente).

D. Installations et aménagements

80

Ces installations et aménagements sont imposables dès lors qu’ils sont soumis à une autorisation d’urbanisme. Il s’agit des installations et aménagements dont la liste est limitativement énumérée à l’article 1635 quater J du CGI :

• les emplacements de tentes, caravanes et résidences mobiles de loisirs ;
• les emplacements des habitations légères de loisirs ;
• les piscines ;
• les éoliennes d’une hauteur supérieure à douze mètres ;
• les panneaux photovoltaïques au sol ;
• les aires de stationnement non comprises dans la surface mentionnée au 1° de l’article 1635 quater H du CGI.

Pour plus de précisions sur la définition des ces installations et aménagements, il convient de se reporter au BOI-IF-TU-10-30-30.

E. Opérations ayant pour effet de changer la destination de locaux agricoles

90

Les opérations de construction ou d’aménagement ayant pour finalité un changement de destination du bâti et qui n’aboutissent pas à une augmentation de la surface existante ne sont pas assujetties à la TAM. En effet, conformément aux dispositions de l’article 1635 quater H du CGI, la base d’imposition de la TAM est constituée par le produit de la surface de la construction par la valeur par mètre carré de cette surface.

100

Toutefois, par dérogation et dans le but de préserver les espaces agricoles et naturels, sont imposables les opérations de construction soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination des locaux mentionnés au 3° du I de l’article 1635 quater D du CGI.

Sont ainsi assimilés à des travaux de construction imposables à la TAM, les travaux soumis à déclaration préalable ou à permis de construire lors d’un changement de destination de locaux agricoles précédemment exonérés.

F. Opérations ayant pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation

110

Les opérations de construction ou d’aménagement ayant pour finalité un changement de destination du bâti et qui n’aboutissent pas à une augmentation de la surface existante ne sont pas assujetties à la TAM. En effet, conformément aux dispositions de l’article 1635 quater H du CGI, la base d’imposition de la TAM est constituée par le produit de la surface de la construction par la valeur par mètre carré de cette surface.

120

Toutefois, dans le but de répondre à la crise du logement et aux tensions sur le marché immobilier, le dernier alinéa de l’article 1635 quater B du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 111 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, prévoit que donnent également lieu au paiement de la TAM, les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation.

Ces dispositions s’appliquent aux opérations de transformation pour lesquelles la délivrance de l’autorisation d’urbanisme intervient à compter du 15 février 2025.

130

Conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 1635 quater B du CGI, l’imposition à la taxe ne concerne que la part communale ou intercommunale.

En conséquence, les opérations qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation ne donnent pas lieu au paiement de la part départementale ni, le cas échéant, de la part régionale.

140

Donnent lieu au paiement de la TAM les opérations qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation.

Les locaux non destinés à l’habitation s’entendent des locaux affectés à un usage professionnel (exemples : usage de bureau, activité professionnelle, activité de commerce, activité libérale, activité artisanale ou activité industrielle).

Les locaux à usage d’habitation s’entendent de ceux définis à l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Ces locaux doivent constituer la résidence principale ou la résidence secondaire d’une personne physique.

En application de l’article R. 111-1 du CCH, il est rappelé qu’un logement ou une habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

Constituent notamment des locaux d’habitation au sens des dispositions précitées, les bâtiments ou parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers de jeunes travailleurs, les foyers pour personnes âgées autonomes dont le niveau de dépendance moyen des résidents est inférieur à un seuil fixé par arrêté (CCH, art. R. 111-1, al. 1 et 2), les résidences étudiantes ainsi que les résidences pour personnes âgées.

À cet égard, il importe peu que les locaux soient donnés en location nue ou meublée à leurs occupants.

150

Sont en revanche exclus de la notion de locaux d’habitation, pour l’application de l’article 1635 quater B du CGI, notamment les résidences de tourisme définies à l’article D. 321-1 du code du tourisme (C. tourisme), les résidences de tourisme d’affaires, les hôtels ainsi que les résidences proposant à la location des appartements meublés et équipés avec services pour des séjours de courte et moyenne durée, les villages résidentiels de tourisme définis à l’article R. 323-1 du C. tourisme, les meublés de tourisme et chambres d’hôtes définis respectivement à l’article D. 324-1 du C. tourisme et à l’article D. 324-13 du C. tourisme, ou encore les villages de vacances et maisons familiales de vacances définis à l’article D. 325-1 du C. tourisme et à l’article D. 325-13 du C. tourisme. Sont également exclues les crèches qui ne constituent pas un local à usage d’habitation.

II. Opérations dispensées d’autorisation d’urbanisme et non imposables à la TAM

160

Conformément aux dispositions de l’article L. 421-5 du C. urb., un décret en Conseil d’État arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui peuvent être dispensés de toute formalité en application du code de l’urbanisme en raison :

• de leur très faible importance ;
• de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l’usage auquel ils sont destinés ;
• du fait qu’ils nécessitent le secret pour des raisons de sûreté ou que la préservation de leur confidentialité est nécessaire pour la sauvegarde des intérêts de la défense nationale ;
• du fait que leur contrôle est exclusivement assuré par une autre autorisation ou une autre législation ;
• de leur nature et de leur implantation en mer, sur le domaine public maritime immergé au-delà de la laisse de basse mer.

Ces opérations ne donnent donc pas lieu au paiement de la TAM.

170

Sont ainsi dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, et ne donnent pas lieu au paiement de la TAM, les opérations mentionnées de l’article R.* 421-2 du C. urb. à l’article R.* 421-8-2 du C. urb.

Il s’agit, notamment, des constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :

• une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
• une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés ;
• une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés.

Il s’agit également des habitations légères de loisirs implantées dans les emplacements mentionnés à l’article R. 111-38 du C. urb. et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés ou des piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés.

180

Des constructions, aménagements, installations ou travaux peuvent également être dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme si leur contrôle est exclusivement assuré par une autre autorisation ou une autre législation (C. urb., art. L. 421-5, d).

Sur ce fondement législatif, l’article R. 425-29-2 du C. urb. dispense de permis de construire les projets d’installation d’éoliennes terrestres soumis à autorisation environnementale, qui ne sont donc pas imposables à la TAM.

III. Opérations expressément dispensées d’autorisation d’urbanisme mais imposables à la TAM

190

En application des dispositions de l’article 9 de la loi n° 2023-491 du 22 juin 2023 relative à l’accélération des procédures liées à la construction de nouvelles installations nucléaires, à proximité de sites nucléaires existants et au fonctionnement des installations existantes, les constructions, les aménagements, les installations et les travaux liés à la réalisation d’un réacteur électronucléaire sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme.

Sont visés les réacteurs électronucléaires, y compris de petits réacteurs modulaires, dont l’implantation est envisagée à proximité immédiate ou à l’intérieur du périmètre d’une installation nucléaire de base existante mentionnée aux 1° à 3° de l’article L. 593-2 du code de l’environnement.

La réalisation d’un réacteur électronucléaire comprend l’ensemble des constructions, des aménagements, des équipements, des installations et des travaux liés à sa création ou à sa mise en service ainsi que ses ouvrages de raccordement au réseau de transport d’électricité. La réalisation d’un réacteur électronucléaire comprend également les installations ou les aménagements directement liés à la préparation des travaux en vue de la réalisation de celui-ci.

La loi ne vise que les réacteurs électronucléaires, c’est-à-dire ceux qui servent à la production d’électricité, et non ceux qui servent à la production de chaleur, par exemple.

Le A du II de l’article 9 de la loi n° 2023-491 du 22 juin 2023 dispose que ces opérations, bien que dispensées d’autorisation d’urbanisme, donnent lieu au paiement de la TAM mentionnée à l’article 1635 quater A du CGI.