Actualité liée : 31/12/2025 : IF - Taxe d’aménagement - Transfert de la gestion de la taxe d’aménagement à l’administration fiscale (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, art. 155 ; ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 110 et 111 ; loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, art. 65 ; loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, art. 17 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 111)

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Conformément au 1° de l’article 1635 quater H du code général des impôts (CGI), l’assiette de la taxe d’aménagement (TAM) est constituée :

• pour les opérations de construction, du produit de la surface de la construction par la valeur par mètre carré de cette surface fixée forfaitairement ;
• ou pour les opérations prévues au dernier alinéa de l’article 1635 quater B du CGI qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation, du produit de la surface transformée par la valeur par mètre carré de cette surface fixée forfaitairement.

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Les bases d’imposition sont arrondies à l’euro le plus proche. La fraction d’euro égale à 0,50 est comptée pour 1 conformément aux dispositions du 1 de l’article 1657 du CGI.

I. Détermination de la surface de construction

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La surface de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculées à partir du nu intérieur des façades du bâtiment dans des conditions définies par décret.

En application des dispositions de l’article 318 J de l’annexe II au CGI, pour la détermination de la surface de la construction, certaines déductions sont opérées (I-B § 80 et suivants).

A. Définition de la surface de construction

1. Notion de surface de plancher

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La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l’article L. 111-14 du code de l’urbanisme (C. urb.) et précisée à l’article R. 111-22 du C. urb., utilisée notamment pour déterminer le type d’autorisation d’urbanisme exigé pour le projet de construction. Cette dernière comporte des déductions supplémentaires par rapport au calcul de la surface de plancher fiscale.

Doivent être prises en compte les surfaces de plancher, mesurées au-dessus des plinthes, de tous les niveaux : le rez-de-chaussée et tous les étages, tous les niveaux intermédiaires tels que les mezzanines, de même que les combles et sous-sols, aménageables ou non.

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En revanche, sont à exclure de la surface les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, les bassins (notamment ceux des piscines ou les bassins de décantation), les canalisations et certains ouvrages de stockage (citernes, silos, etc.).

Remarque : Certaines constructions ne disposant pas de surface de plancher telles que les éoliennes ou les piscines sont néanmoins imposables à la TAM par l’application des valeurs forfaitaires prévues à l’article 1635 quater J du CGI.

Ne forment pas davantage des surfaces de plancher les marches et paliers intermédiaires d’escalier, les cabines d’ascenseur et les rampes d’accès intérieures, alors que la surface de la partie du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier, à une rampe d’accès ou la partie du niveau inférieur auquel s’arrête la trémie d’un ascenseur constituent de la surface de plancher.

2. Notion de niveau clos et couvert

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Il s’agit de toute construction ou élément de construction (situé en saillie - de type oriel ou fenêtre en encorbellement - ou à l’intérieur du gros œuvre, en rez-de-chaussée, étage ou sous-sol), dès lors qu’il ou elle est doté(e) de systèmes de fermeture (couverture de la toiture et menuiseries extérieures posées).

Sont également considérées comme surface de plancher les surfaces des niveaux non fermés en permanence dès lors qu’un obstacle est mis au passage ou à la circulation, indépendamment du caractère totalement hermétique et étanche du système de fermeture installé.

Doit être considéré comme un dispositif de fermeture d’un local, que ce dispositif soit fixe ou non, dont la superficie doit être incluse dans la surface de plancher :

• une porte ;
• une fenêtre ou une baie vitrée ;
• une porte-fenêtre ou encore une toiture amovible ;
• un simple volet ;
• une jalousie ;
• un rideau métallique ajouré ou non ;
• une persienne ;
• un contrevent.

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Est considéré comme non clos et donc, comme ne constituant pas une surface de plancher, tout niveau d’une construction dont le périmètre ne serait pas totalement clos en raison :

• soit de l’absence totale ou partielle de mur de façade ;
• soit de l’existence d’un muret, garde-corps, garde-fou ou parapet d’une hauteur inférieure à la hauteur sous plafond ;
• soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation de type galerie.

Ces espaces sont véritablement ouverts puisqu’ils ne sont pas susceptibles d’être fermés sans l’intervention de travaux supplémentaires soumis à autorisation ou déclaration.

Sont ainsi exclus de la surface de plancher d’une construction dans la mesure où ils ne sont ni clos ni couverts : les toitures terrasses, les balcons, les loggias, les terrasses ou encore les coursives ou les rampes d’accès extérieures.

3. Notion de nu intérieur

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La surface de plancher d’un niveau se calcule au nu intérieur des murs extérieurs de la construction. Elle ne prend ainsi pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre, etc.), ainsi que l’épaisseur des matériaux isolants, ou encore les piliers isolés dans les murs périphériques.

B. Déductions opérées sur la surface de construction

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L’article 318 J de l’annexe II au CGI fixe la liste limitative des éléments pouvant être déduits de la surface de plancher pour déterminer la surface taxable à la TAM. Il s’agit :

• des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• des vides de plancher et des trémies afférents aux escaliers et ascenseurs ;
• des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.

1. Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur

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En présence de portes et / ou de fenêtres donnant sur l’extérieur, la surface de plancher imposable au niveau des embrasures des ouvertures doit être mesurée dans le prolongement du nu intérieur du mur de façade, c’est-à-dire sans prendre en compte l’épaisseur de celui-ci.

Cette déduction vise à simplifier le calcul de la surface et à éviter que le nombre et l’importance des ouvertures augmentent la surface de plancher de la construction.

2. Vides et trémies afférents aux escaliers et ascenseurs

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Tous les vides, qui par définition ne constituent pas une surface de plancher, et notamment ceux occasionnés par les mezzanines, doivent être déduits de la surface de plancher.

Sont ainsi visés par exemple les puits de lumière, les trémies d’escalier, les ascenseurs ou monte-charges.

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En revanche, la surface correspondant au vide nécessaire au passage des gaines techniques ou conduits (cheminées, canalisations, etc.) intérieurs à la construction est incluse dans la surface de plancher.

Toutefois, lorsque la gaine ou le conduit (par exemple, un conduit de désenfumage) a un encombrement significatif, car il doit permettre le passage d’une personne, le vide qu’il crée à chaque niveau traversé peut être déduit de la surface de plancher de la construction.

3. Surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre

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Les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures ou égales à 1,80 mètre sont exclues du calcul de la surface de plancher.

Dans les combles, la hauteur se mesure soit sous plafond, soit sous toiture, c’est-à-dire à partir de la face interne de la toiture (sans prendre en compte ni l’épaisseur des tuiles, ni celle des matériaux isolants, etc.).

Pour ce qui est des surfaces de plancher au droit des fenêtres de toit, la hauteur doit être mesurée sans prendre en compte l’épaisseur de la toiture au niveau de leur embrasure.

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En ce qui concerne les piscines couvertes (à toiture amovible ou non), la margelle, terrasse ou dallage entourant le bassin constituent de la surface de plancher taxable dès lors que la hauteur sous couverture est supérieure à 1,80 mètre de hauteur.

Remarque : Le bassin d’une piscine ne constitue pas une surface taxable. Il reste cependant taxé forfaitairement par mètre carré de surfaces à construire conformément aux dispositions du 2° de l’article 1635 quater H du CGI.

C. Surfaces taxables à ne pas déduire de la surface de construction

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Les surfaces qui ne sont pas dans la liste limitative de l’article 318 J de l’annexe II au CGI restent incluses dans la surface taxable, y compris celles mentionnées à l’article R. 111-22 du C. urb. utilisées notamment lors de la délivrance d’autorisations d’urbanisme.

1. Surfaces de plancher des combles

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Les combles sont taxables pour la partie dont la hauteur sous toiture ou sous plafond (c’est-à-dire de la face interne de la toiture) est supérieur à 1,80 mètre :

• que le plancher soit porteur ou non ;
• qu’il y ait des ouvertures ou non ;
• qu’ils soient aménageables ou non.

Les combles sont pris en compte, lorsque leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre, même en raison de l’encombrement de la charpente et même s’il existe une impossibilité pour le plancher de supporter des charges liées à l’usage des locaux quel qu’il soit (habitation, professionnel, artisanal, industriel, commercial, etc.).

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Toutefois, si les combles sont totalement non aménageables, leur surface ne constitue pas une surface de plancher imposable. C’est le cas par exemple lorsque le sol du comble est recouvert de laine de verre. Cet ensemble participe alors à l’isolation du toit et ne constitue pas un plancher. Dans cette situation, il est considéré que le sol du comble est le plafond de l’étage du dessous.

2. Surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non

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Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non sont taxables et ne viennent pas en déduction de la surface de plancher de la construction pour l’établissement du calcul de l’assiette de la TAM.

Les surfaces visées sont celles destinées au stationnement des véhicules, qu’il s’agisse de véhicules automobiles ou de caravanes, remorques, bateaux, avions, deux roues (vélos ou motos), voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite.

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Outre les aires de stationnement proprement dites, constituent une surface taxable :

• les rampes d’accès ;
• les voies de circulation permettant l’accès aux emplacements de stationnement ;
• les aires nécessaires aux manœuvres des véhicules.

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Ces surfaces sont constitutives de surfaces de plancher taxables, qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion à caractère commercial et quel que soit leur niveau dans une construction (sous-sol, rez-de-chaussée ou étage) ou qu’il s’agisse d’une construction isolée (de type parking en silo par exemple).

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Constituent également de la surface de plancher taxable toutes les surfaces non exclusivement destinées au stationnement de véhicules telles que, par exemple :

• les surfaces des locaux de stockage ou des réserves de matériaux ou produits liés aux véhicules ;
• les lieux d’exposition de véhicules ;
• les surfaces affectées à la réparation des véhicules ou les surfaces utilisées pour entreposer les véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par leur propriétaire ;
• les surfaces destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d’occasion, en attente de vente, de location ou de livraison.

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Certaines surfaces à usage de stationnement taxables peuvent néanmoins bénéficier d’une exonération de droit prévue au 11° du I de l’article 1635 quater D du CGI. Il s’agit des surfaces de stationnement aménagées au-dessus ou en-dessous des immeubles ou intégrées au bâti dans un plan vertical. Pour plus de précisions sur cette exonération, il convient de se reporter au BOI-IF-TU-10-20-30-170.

3. Surfaces de plancher des locaux techniques

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Sont à comprendre dans la surface taxable de la construction pour l’établissement du calcul de l’assiette de la TAM, les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble, y compris les locaux de stockage des déchets.

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Les surfaces de plancher concernées sont celles des locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères et autres déchets ainsi que des locaux techniques tels que les chaufferies, les locaux électriques ou les locaux abritant les systèmes d’air conditionné, les machineries d’ascenseurs, les systèmes de filtrage de l’eau distribuée dans l’immeuble, les groupes électrogènes et autres transformateurs. Sont également concernés les locaux de sécurité incendie imposés par la réglementation dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur.

4. Surfaces de plancher des caves et des celliers

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Sont à comprendre dans la surface taxable, les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements.

Dans le cadre de maisons individuelles, sont ainsi constitutifs de surface de plancher les caves ou celliers ayant un accès direct avec le logement auquel ils sont rattachés.

Dans le cadre de logements collectifs, sont également constitutifs de surface de plancher les caves ou celliers des constructions collectives à usage d’habitation, quel que soit le niveau où ces locaux se trouvent, dès lors qu’ils sont desservis exclusivement par une partie commune, intérieure ou extérieure. Les caves et celliers concernés doivent être desservis par des parties communes à usage collectif. Ces parties communes peuvent notamment être des aires de circulation telles que les halls d’entrée, les couloirs ou les paliers, y compris les cours et aménagements extérieurs (pelouses, rampes d’accès, etc.).

II. Détermination de la surface transformée

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Les opérations qui ne génèrent pas de nouvelles surfaces de plancher taxables ne sont pas imposables. En conséquence, les opérations de construction ou d’aménagement ayant pour finalité un changement de destination du bâti (par exemple, la transformation de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation) et qui n’aboutissent pas à une augmentation de la surface existante ne sont en principe pas assujetties à la TAM.

Par exception, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1635 quater B du CGI instaurées par l’article 111 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, donnent également lieu au paiement de la part de la TAM instituée dans la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI), les opérations soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation.

Ces dispositions s’appliquent aux opérations de transformation pour lesquelles la délivrance de l’autorisation d’urbanisme intervient à compter du 15 février 2025.

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Afin de définir l’assiette de la TAM pour les opérations de transformation de locaux non destinés à l’habitation en logements, la surface transformée par ces opérations est incluse dans la surface taxable de construction mentionnée au 1° de l’article 1635 quater H du CGI.

La surface transformée s’entend des surfaces issues de la transformation de locaux non destinés à l’habitation en logements déjà construites avant cette transformation, sans retenir celles qui, le cas échéant, ne changeraient pas de destination.

Remarque : Si l’opération de transformation de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation aboutit à la création de surfaces supplémentaires, ces dernières sont taxables dans les conditions de droit commun en tant que surfaces de construction dans les conditions prévues au I § 20 à 240.

La surface déjà construite s’entend de la surface de construction des locaux non destinés à l’habitation, calculée dans les conditions prévues au I § 20 à 240, que cette surface ait donné lieu ou non au paiement d’une TAM.

L’imposition de la surface transformée est donc indépendante des taxes et participations d’urbanisme qui auraient grevé, selon le cas, la construction, la reconstruction, l’agrandissement, ou même le changement antérieur de destination en locaux autres que d’habitation.

Exemple : Un commerce de détail d’une surface de vente de 300 m² a bénéficié de l’exonération facultative prévue au 4° du I de l’article 1635 quater E du CGI. Par la suite, ce commerce fait l’objet d’une transformation totale en locaux d’habitation. La surface transformée imposable comprend la surface de vente de 300 m² qui avait bénéficié d’une exonération.

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En application des dispositions du 4° du I de l’article 1635 quater I du CGI instaurées par l’article 111 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 et afin de limiter l’incidence de la TAM sur l’équilibre de l’opération, un abattement de 50 % est appliqué sur les valeurs mentionnées au 1° de l’article 1635 quater H du CGI (III-B § 310) pour les locaux d’habitation issus des opérations de transformation de locaux non destinés à l’habitation. Cet abattement ne peut pas être cumulé avec ceux prévus pour les locaux d’habitation aux 1° ou 2° du I de l’article 1635 quater I du CGI.

Remarque : Les communes ou les EPCI à fiscalité propre ont la faculté de délibérer afin d’exonérer de TAM les opérations de transformation de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation (CGI, art. 1635 quater E, I-9°).

III. Détermination de la valeur par mètre carré de la surface de la construction fixée forfaitairement

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Une fois la surface taxable déterminée selon les règles précisés aux I § 20 à 240 et II § 250 à 270, il est appliqué pour déterminer l’assiette de la TAM, une valeur par mètre carré de la surface, fixée forfaitairement.

Il s’agit de valeurs forfaitaires indépendantes du coût de revient réel de la construction.

A. Revalorisation annuelle de la valeur par mètre carré

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Les valeurs par mètre carré sont révisées au 1^er janvier de chaque année en fonction du dernier indice connu du coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) en application du 1° de l’article 1635 quater H du CGI.

En pratique, les valeurs sont actualisées en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre les valeurs du troisième trimestre de l’antépénultième année et de celui de l’année précédente.

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Les valeurs sont arrondies, s’il y a lieu, à l’euro inférieur.

B. Montant de la valeur par mètre carré fixée forfaitairement

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Pour 2025, la valeur par mètre carré de la surface taxable de la construction est fixée :

• à 930 € pour les communes situées hors de la région Île-de-France ;
• à 1 054 € pour les communes situées en région Île-de-France.

Remarque : Pour 2023, la valeur forfaitaire des constructions est fixée à 885 euros par m² pour les communes situées hors de la région Île-de-France, et à 1 003 euros par m² pour les communes situées dans la région Île-de-France. Pour 2024, cette valeur est fixée respectivement à 914 euros par m² et 1 036 euros par m². 

C. Montant de la valeur par mètre carré pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées jusqu’au 31 août 2022

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En application de l’article 14 de l’ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 relative au transfert à la direction générale des finances publiques de la gestion de la taxe d’aménagement et de la part logement de la redevance d’archéologie préventive, dans sa version issue de l’article 106 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, l’actualisation annuelle des valeurs par mètre carré prévue au dernier alinéa du 1° de l’article 1635 quater H du CGI est applicable aux opérations afférentes aux autorisations d’urbanisme délivrées à compter du 1^er janvier 2024 ou à la suite d’une demande d’autorisation déposée avant le 1^er septembre 2022 ou consécutives à une demande de permis modificatif ou à une demande de transfert d’autorisation d’urbanisme déposée à compter du 1^er septembre 2022 et rattachée à une autorisation d’urbanisme initiale résultant d’une demande déposée avant cette date.

Cette règle s’applique également aux procès-verbaux émis à compter du 1^er janvier 2024 constatant l’achèvement de constructions ou d’aménagements en infraction aux obligations résultant d’une autorisation d’urbanisme.