RES - Taxe sur la valeur ajoutée - Champ d’application et territorialité - Règles applicables aux cessions de droits de commercialité

Question :

Quelles sont les règles de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicables aux cessions de droits de commercialité, lorsque l’autorisation de changement d’usage d’un immeuble est subordonnée à une compensation ?

Réponse :

Dans certaines communes, afin de remédier à la pénurie de logements, le propriétaire d’un local d’habitation qui envisage de le transformer en un local professionnel doit, à titre de compensation, réaliser l’opération inverse sur d’autres immeubles lui appartenant ou bien trouver un autre opérateur disposé à le faire sur ses propres immeubles. Dans ce cas, le tiers vend au propriétaire du local d’habitation la commercialité à laquelle il renonce. Cette opération est la condition pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du bien.

L’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation tel que modifié par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction précise désormais que, lorsque l’autorisation de changement d’usage du bien est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. Ainsi, l’autorisation de changement d’usage présente la nature d’un droit réel immobilier attaché au bien immeuble.

À ce titre et conformément au 1° du 1 du I de l’article 257 du code général des impôts (CGI), les droits réels immobiliers sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent.

Par conséquent, la cession de droits de commercialité par un assujetti est :

• soumise de plein droit à la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis moins de cinq ans ;
• exonérée de la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (CGI, art. 261, 5-2°). En cas d’exonération, le cédant peut toutefois opter pour la taxation de la cession (CGI, art. 260, 5° bis).

Remarque : Il est rappelé que, compte tenu des modifications du code de la construction et de l’habitation résultant de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, conduisant à la qualification de droits réels immobiliers des droits de commercialité, la réponse ministérielle Martin n° 20381, JO AN du 12 avril 1999, p. 2205, au demeurant non reprise au BOFiP-Impôts, ne trouve plus à s’appliquer du fait de sa caducité depuis l’entrée en vigueur de cette même ordonnance.

Document lié :

BOI-TVA-IMM-10-10-20 : TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Champ d’application - Opérations imposées par assimilation aux livraisons d’immeubles