1

L'option pour le bénéfice du dispositif prévu au f du I de l'article 31 du CGI emporte un certain nombre de conséquences sur le régime fiscal du bailleur :

- déduction au titre de l'amortissement sur le montant de l'investissement initial, ainsi que des dépenses ultérieures de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration (cf. I et II ci-après) ;

- baisse du taux de la déduction forfaitaire à 6 % (applicable jusqu'à l''imposition des revenus de l'année 2005) ;

- majoration à 15 300 € du plafond d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global (CGI, 3° du I de l'article 156).

Remarques :

1° La loi ne prévoit aucun contingentement par période ou par année des investissements ouvrant droit à l'avantage fiscal.

2° Le fait de pratiquer la déduction au titre de l'amortissement est sans incidence sur l'application du régime d'imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers qui obéit aux règles prévues par les articles 150 U et suivants du CGI. Quand des travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration ont été réalisés postérieurement à la première mise en location du logement, les dépenses correspondantes ne sont ajoutées au prix d'acquisition du logement que pour la fraction de leur montant qui excède la somme des déductions effectivement pratiquées au titre de l'amortissement (RM Bussereau  n°1813, JO AN du 13 octobre 1997, p. 3434).

I. Amortissement du prix d'acquisition de l'immeuble

A. Base de la déduction au titre de l'amortissement

10

L'assiette de la déduction est précisée par les articles 1 à 1 D de l'annexe II du CGI.

1. Immeubles acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou réhabilités

20

La déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement, le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Remarques :

1° Seule la TVA qui demeure à la charge de l'acquéreur est comprise dans la base de l'amortissement. Ainsi, lorsque ce dernier peut récupérer la TVA grevant son investissement (tel, peut être le cas pour l'acquisition d'un logement situé dans certaines résidences de tourisme ou hôtelières), la TVA est exclue de la base de la déduction.

2° En cas d'acquisition d'un logement inachevé, le montant des travaux d'aménagement et de finition nécessaires pour rendre le logement habitable que le contribuable réalise ou fait réaliser doit être compris dans la base de la déduction au titre de l'amortissement dès lors que les travaux qui ont pour objet de rendre habitable un logement neuf doivent être regardés comme indissociables de l'opération de construction. Dans ce cas, la déduction est donc calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition et sur les sommes payées pour l'achèvement du logement (frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). [en ce sens, RM Biessy n°54, JO AN du 25 août 1997, p. 2707].

2. Immeubles que le contribuable fait construire

30

La déduction au titre de l'amortissement est calculée sur :

- le prix d'acquisition du terrain ou, en cas d'acquisition à titre gratuit, la valeur pour laquelle le terrain est entré dans le patrimoine du contribuable, même si l'acquisition est antérieure au 1er janvier 1996, augmenté des frais afférents à cette acquisition et définis ci-dessus ( I-A-1). Aucun correctif prenant en compte l'érosion monétaire ou la durée de détention du terrain n'est appliqué sur ce prix ou cette valeur ;

- le prix payé pour la construction du logement : frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la construction qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte.

3. Locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logements

40

La base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée :

- d'une part, du prix d'acquisition du local majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre et droits de mutation à titre onéreux (taxe de publicité foncière et droits d'enregistrement) ;

- d'autre part, du montant des travaux de transformation en logement définis au 3 de l'article 1 de l'annexe II du CGI : travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration.

a. Nature des travaux

1° Travaux de reconstruction et d'agrandissement :

50

Ces travaux s'entendent normalement de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. D'une manière plus générale, la jurisprudence assimile à une reconstruction les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation dans des locaux précédemment affectés à un autre usage.

Remarque : Pour plus de précisions, voir BOI-RFPI-BASE-20-30-10.

2° Travaux de réparation :

60

Il s'agit des travaux ayant pour objet de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (cf. BOI-RFPI-BASE-20-30-10, A).

La prise en compte de ces dépenses pour le calcul de la déduction au titre de l'amortissement suppose que les travaux concernés participent réellement à l'opération de transformation des locaux, c'est-à-dire qu'ils soient indissociables de celle-ci. Tel est le cas par exemple des travaux d'électricité et de plomberie destinés à rendre l'immeuble habitable.

À l'inverse, les dépenses de réparation dissociables de l'opération de transformation, telle la réfection de la toiture d'un immeuble vétuste qui aurait dû être effectuée indépendamment de la transformation des locaux en logement, n'ont pas à être prises en compte pour le calcul de la déduction au titre de l'amortissement. Ces dépenses restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

Remarque : Pour plus de détails, voir éléments de jurisprudence BOI-RFPI-BASE-20-30-10.

3° Travaux d'amélioration :

70

Ce sont ceux qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Il est rappelé que les dépenses d'amélioration réalisées dans un local qui n'est pas affecté à l'habitation au moment de l'exécution des travaux ne sont pas normalement déductibles des revenus fonciers (b du 1° du I de l'article 31 du CGI). Par exception à ce principe, la loi permet la déduction des dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux des effets de l'amiante, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (b bis du 1° du I de l'article 31 du CGI).

Dès lors, il convient de procéder à la distinction suivante :

- dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux des effets de l'amiante .

Elles restent déductibles au titre de l'année de leur paiement et sont donc exclues de la base de calcul de la déduction au titre de l'amortissement. Il n'en va différemment que lorsque les travaux réalisés à l'occasion de la transformation correspondent à des travaux de reconstruction ou d'agrandissement ou sont indissociables de tels travaux (voir BOI-RFPI-BASE-20-30-10).

- autres dépenses d'amélioration :

Ces dépenses doivent normalement être prises en compte pour le calcul de la déduction au titre de l'amortissement.

b. Montant des dépenses prises en compte

80

Le montant des travaux de transformation ainsi définis s'entend notamment des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la transformation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Le travail personnel du contribuable n'est pas pris en compte.

B. Point de départ de la période d'amortissement

1. Immeubles acquis neufs ou réhabilités

90

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'acquisition du logement.

2. Immeubles acquis en l'état futur d'achèvement ou inachevés ou que le contribuable fait construire

100

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement du logement.

Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction (voir BOI-IF-TFB-10-60-20).

Selon une jurisprudence constante du Conseil d'État, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).

Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.

3. Locaux transformés en logements

110

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux de transformation. En ce qui concerne la notion d'achèvement à prendre en compte, voir ci-dessus (I-B-2).

C. Taux de la déduction

120

La déduction au titre de l'amortissement est égale à 10 % de la base définie au I-A les quatre premières années et à 2 % de cette base les vingt années suivantes. Le total des déductions représente donc 80 % de la valeur du logement, les 20 % restant étant destinés à tenir compte, de manière forfaitaire, de la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas et ne peut par conséquent faire l'objet d'un amortissement.

D. Calcul de l'annuité déductible

130

Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu après le 31 janvier de l'année d'imposition, les première et dernière (vingt-cinquième année au plus tard ou année au cours de laquelle le logement est cédé, transmis à titre gratuit ou cesse d'être loué) annuités d'amortissement, ainsi que la cinquième compte tenu de la baisse de 10 % à 2 % du taux de la déduction, sont réduites prorata temporis. Cette réduction s'effectue selon les modalités suivantes.

140

Pour la première année, la déduction calculée sur les bases d'amortissement précisées au I-A est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre de mois décompté à partir de celui, selon le cas, de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, de l'achèvement des travaux de transformation du local en logement ou encore de l'achèvement des travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration jusqu'à la fin de l'année et, d'autre part, le nombre douze.

150

Lorsque la déduction au titre de l'amortissement prend fin en cours d'année, elle est admise dans la proportion existant entre, d'une part, le nombre entier de mois compris entre le 1er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l'annuité d'amortissement et, d'autre part, le nombre douze.

160

Lorsque le taux d'amortissement est réduit de 10 % à 2 % en cours d'année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus.

Exemple : Un contribuable acquiert un logement neuf le 20 septembre 1997. La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 600 000 F (91 469 €). Les déductions opérées sont les suivantes :

- 1997 (première année) : 600 000X 10 % X 4/12 = 20 000 F

- 1998 à 2000 : 600 000 X 10 % = 60 000 F

- 2001 (cinquième année) [600 000 X 10 % X 8/12] + [600 000 X 2 % X 4/12 ] = 44 000 F

- 2002 à 2020 : 600 000 X 2 % = 12 000 F (1 829 €)

- 2021 (vingt-cinquième année) : 600 000 X 2 % X 8/12 = 8 000 F (1 220 €)

Le total des déductions effectuées, soit : 20 000 F + (3 X 60 000 F) + 44 000 F + (19 X 12 000 F) + 8 000 F, s'élève à 480 000 F (73 175 €), c'est-à-dire à 80 % du prix d'acquisition du bien.

A titre d'information pratique , le tableau figurant au BOI-BAREME-000012 propose un mode de calcul direct des annuités d'amortissement déductibles les première, cinquième et vingt-cinquième années lorsque le point de départ de la période d'amortissement intervient du 1er février au 1er décembre.

II. Amortissement des dépenses de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration

170

Le propriétaire qui réalise des dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dans un logement pour lequel il a opté pour la déduction au titre de l'amortissement peut également opter pour l'amortissement de ces dépenses. Les dépenses d'amélioration réalisées sur ce logement sont, dans tous les cas, prises en compte sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement.

A. Dépenses de reconstruction et d'agrandissement

180

Ces dépenses sont définies ci-dessus au I-A-3-a-1°.

1. Condition : engagement de location

190

La possibilité d'amortir les dépenses de reconstruction et d'agrandissement est réservée aux propriétaires d'immeubles placés dans le champ d'application de la déduction au titre de l'amortissement à raison d'une option formulée au moment de la déclaration des revenus de l'année de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est subordonnée à un nouvel engagement de location de neuf ans indépendant de celui pris au moment de l'option précédemment exercée.

200

Lorsque l'immeuble est la propriété d'une personne physique, cet engagement doit être annexé à la déclaration des revenus fonciers de l'année au titre de laquelle les travaux sont achevés. S'il appartient à une personne morale non soumise à l'impôt sur les sociétés, cet engagement incombe à la société qui doit le fournir lors du dépôt de la déclaration des résultats de l'année de l'achèvement des travaux. L'associé, quant à lui, doit s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par le nouvel engagement ainsi pris par la société.

2. Base de la déduction

210

La déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le montant des travaux auxquels s'ajoutent les frais accessoires : honoraires d'architecte, frais de devis ou de mémoire des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, elle porte sur le prix d'achat des matériaux et, le cas échéant, du coût de la main d'œuvre employée.

3. Modalités de la déduction

220

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux.

Le taux de la déduction est le même que celui applicable à l'investissement initial, soit 10 % les quatre premières années et 2 % les vingt années suivantes.

En ce qui concerne le calcul de l'annuité déductible, voir I-D ci-dessus.

B. Dépenses d'amélioration

230

Elles sont définies au BOI-RFPI-BASE-20-30-10, B. À l'inverse des dépenses de reconstruction et d'agrandissement, la possibilité de déduire l'amortissement des dépenses d'amélioration n'est subordonnée à aucun engagement de location de l'immeuble ou de conservation des titres.

Dès lors qu'il a opté pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire ou l'associé ne peut demander la déduction immédiate des dépenses d'amélioration, quand bien même il souhaiterait céder l'immeuble ou ses parts avant la fin de la période décennale d'amortissement.

Il est rappelé que les dépenses d'amélioration non dissociables des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement suivent le même régime que lesdites dépenses. Elles ouvrent donc droit à la déduction au titre de l'amortissement dans les mêmes conditions que celles-ci (voir II-A). Il en est ainsi notamment des dépenses de finition réalisées immédiatement après la livraison ou l'achèvement d'un logement neuf : le montant de ces dépenses s'ajoute à la base de la déduction opérée au titre de l'investissement initial (voir I-A et II-A-2).

La base de la déduction est déterminée de la même façon que pour les dépenses de reconstruction et d'agrandissement (voir II-A-2).

240

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement des travaux. Lorsque des travaux d'amélioration de nature différente sont simultanément réalisés sur un même logement, le point de départ de la période s'apprécie distinctement pour chaque nature de travaux.

Exemple : Un propriétaire engage en N des travaux d'isolation thermique achevés la même année et de remplacement d'installation d'une salle de bains achevés l'année suivante. Il pourra commencer à amortir les premiers en N et les seconds en N+1.

Les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. Si le point de départ de la période d'amortissement a lieu à compter du 1er février de l'année d'imposition, il est appliqué un prorata par douzième à l'annuité d'amortissement.

250

Les première et dernière (onzième année au plus tard ou année au cours de laquelle le logement est cédé, transmis à titre gratuit ou cesse d'être loué) annuités d'amortissement sont réduites prorata temporis selon les modalités prévues au I-D .

Exemple : Un contribuable réalise des dépenses d'amélioration qui sont achevées le 15 avril 2010 et s'élèvent à 50 000 €. Les déductions opérées sont les suivantes :

- 2010 (première année) : 50 000 x 10 % x 9/12 = 3 750 €

- 2011 à 2019 : 50 000 x 10 % = 5 000 €

- 2020 : 50 000 x 10 % x 3/12 = 1 250 €.

Le total des déductions effectuées, soit 3 750 € + (9 x 5 000 €) + 1 250 €, s'élève bien à 50 000 €.

III. Non-cumul avec les réductions d'impôt pour investissement immobilier

260

Pour un même logement, le bénéfice de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement est exclusif de celui des réductions d'impôt pour investissement immobilier locatif (CGI, art. 199 nonies à 199 decies D) ou pour investissement outre-mer (CGI, art. 199 undecies). Les articles du CGI précités sont abrogés mais régissent la validité de l'option.

Un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut par conséquent demander le bénéfice de l'une ou l'autre de ces réductions d'impôt pour un logement et opter pour le dispositif de l'amortissement pour un ou plusieurs autres logements.

Si ces logements se situent dans le même immeuble, le propriétaire pourra bénéficier de l'un ou l'autre de ces avantages fiscaux pour chaque logement destiné à une utilisation distincte par référence à la notion d'unité d'évaluation utilisée pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties (voir la série Impôts fonciers).

Remarque : Sous réserve, bien entendu, des règles particulières qui régissent la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif (plafonnement de la base de déduction, unicité de la réduction par période).

Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, il ne peut ouvrir droit pour certains associés au dispositif de l'amortissement et pour d'autres à l'une des réductions d'impôt citées ci-dessus.

IV. Relèvement à 15 300 € du plafond d'imputation des déficits fonciers

270

Cf. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 I-A-3-b

V. Prorogation du dispositif

280

Afin de soutenir le secteur du logement, les dispositions de l'article 31-I-1° f du CGIont été prorogées jusqu'au 31 août 1999 (article 14 de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 ).

Cette mesure est toutefois limitée aux seules acquisitions de logements, neufs ou en l'état futur d'achèvement, dont le permis de construire a été accordé avant le 1^er janvier 1999 et qui auront été achevés avant le 1^er juillet 2001.

L'article 95 de la loi de finances pour 2000 (loi n° 99-1172 du 30 décembre 1999) a reporté au 1^er juillet 2001 la date limite d'achèvement de la construction des logements prévue pour le bénéfice de la prorogation du régime de la déduction au titre de l'amortissement « Périssol ».

A. Champ d'application de la mesure de prorogation

1. Logements concernés

290

À la différence du régime de la déduction au titre de l'amortissement applicable aux investissements réalisés entre le 1^er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, la prolongation jusqu'au 31 août 1999 de ce dispositif concerne uniquement les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement dont le permis de construire prévu à l'article L 421-1 du code de l'urbanisme a été délivré avant le 1er janvier 1999. En outre, dans le cas des immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, l'achèvement de la construction doit intervenir avant le 1^er juillet 2001.

300

Il est précisé que sont considérés comme neufs et peuvent à ce titre ouvrir droit au bénéfice de la mesure de prorogation, les logements acquis à titre onéreux entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 1999 et qui ont fait l'objet, de la part du vendeur, de travaux de réhabilitation ou de transformation dont la nature et l'importance ont abouti à la création de logements neufs dont la vente entre dans le champ de la TVA en application du 7° de l'article 257 du CGI dans sa version alors en vigueur (cf. BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-10, II-D-3 ).

310

Sont en revanche exclus de la mesure de prorogation, les logements que le contribuable fait construire et les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l'habitation en vue de leur transformation en logements.

Remarque : Les logements pour lesquels la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'ancien article R* 421-40 du code de l'urbanisme est intervenue avant le 1er janvier 1999 demeurent éligibles au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement en vertu des dispositions antérieures et quelle que soit la date de leur achèvement.

2. Conditions d'application de la prorogation

a. Date du permis de construire

320

Seuls les logements pour lesquels le permis de construire prévu à l'article L 421-1 du code de l'urbanisme du code de l'urbanisme a été délivré, ou accordé tacitement, avant le 1^er janvier 1999 ouvrent droit au bénéfice de la mesure de prorogation du régime de la déduction au titre de l'amortissement.

330

Lorsqu'elles ne modifient pas substantiellement la nature ou les conditions de réalisation de la construction, les modifications apportées, après le 1^er janvier 1999 à un permis de construire délivré ou accordé tacitement avant cette date, ne font pas obstacle, toutes conditions étant par ailleurs remplies, au bénéfice de la prorogation du dispositif.

b. Date de l'acquisition

340

La mesure de prorogation s'applique aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement entre le 1^er janvier 1999 et le 31 août 1999.

350

L'acquisition du logement doit être regardée comme réalisée lors du transfert de la propriété de l'immeuble, c'est-à-dire lorsque les parties ont manifesté leur accord sur la chose et sur le prix.

Lorsqu'une promesse de vente a été conclue préalablement à l'acte de vente, l'appréciation de la date du transfert de propriété diffère selon la nature de cette promesse.

La promesse unilatérale de vente n'emporte transfert de propriété qu'à la date de son acceptation.

À l'inverse, la promesse synallagmatique de vente vaut vente et se confond avec celle-ci dès lors qu'elle contient le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

La date de l'acceptation d'une promesse unilatérale de vente ou la date de conclusion d'une promesse synallagmatique de vente est, si l'acte est passé en la forme authentique, la date qui est portée dans cet acte et, s'il s'agit d'un acte sous seing privé, celle à laquelle il acquiert date certaine, c'est-à-dire en principe celle de son enregistrement.

360

Toutefois, si la promesse contient par ailleurs une clause ayant pour effet de différer le transfert de propriété, l'acquisition est reportée à la date de l'acte ultérieur qui constatera ce transfert. De même, en cas de promesse synallagmatique sous condition suspensive, le transfert de la propriété n'est effectif qu'à la date de l'acte constatant la réalisation de la condition.

c. Date d'achèvement

370

Pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement, la prorogation du régime de la déduction au titre de l'amortissement est subordonnée à la condition que l'achèvement de la construction intervienne avant le 1^er juillet 2001.

Des précisions sur la date d'achèvement des logements figurent au I-B-2 ci-avant.

B. Modalités d'application de la déduction au titre de l'amortissement

380

Les modalités d'application de la déduction au titre de l'amortissement aux investissements réalisés du 1^er janvier 1999 au 31 août 1999 sont identiques à celles applicables aux investissements réalisés du 1^er janvier 1996 au 31 décembre 1998.