Actualité liée : 09/04/2025 : BIC - IS - Création d’un crédit d’impôt au titre des prêts avance mutation ne portant pas intérêt pour le financement de travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements anciens (loi n° 2023‑1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 71, I-2°, III-1°, 4° à 6° et 16° ; décret n° 2024-887 du 3 septembre 2024 ; arrêté du 3 septembre 2024 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 87)

I. Champ d’application du crédit d’impôt prêt avance mutation ne portant pas intérêt

A. Bénéficiaires du crédit d’impôt prêt avance mutation ne portant pas intérêt

1

Le crédit d’impôt prêt avance mutation ne portant pas intérêt codifié à l’article 244 quater T du code général des impôts (CGI) est un dispositif institué au profit des établissements de crédit et des sociétés de financement mentionnés à l’article L. 511-1 du code monétaire et financier (CoMoFi), ainsi que des sociétés de tiers-financement mentionnées au 8 de l’article L. 511-6 du CoMoFi, passibles de l’impôt sur les sociétés, de l’impôt sur le revenu ou d’un impôt équivalent, ayant leur siège dans un État membre de l’Union européenne (UE) ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. 

Pour plus de précisions sur les sociétés de tiers-financement éligibles, il convient de se reporter au I-A § 5 du BOI-BIC-RICI-10-110-10.

10

Pour bénéficier du crédit d’impôt, les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement doivent avoir conclu une convention avec l’État, conforme à une convention-type approuvée par arrêté conjoint des ministres chargés de l’économie, du logement et de l’environnement (CGI, art. 244 quater T, III et code de la construction et de l’habitation [CCH], art. D. 31-11-8).

Cette convention autorise les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement à distribuer des prêts avance mutation ne portant pas intérêt pour financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements anciens utilisés ou destinés à être occupés comme résidence principale conformément aux dispositions de l’article D. 31-11-1 et suivants du CCH (arrêté du 3 septembre 2024 relatif aux conditions de distribution du prêt avance mutation ne portant pas intérêt destiné au financement de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique des logements anciens, annexe 4).

20

Les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement doivent par ailleurs avoir conclu une convention avec la société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété, conforme à une convention-type approuvée par arrêté conjoint des ministres chargés de l’économie, du logement et de l’environnement (CGI, art. 244 quater T, IV et CCH, art. D. 31-11-9). Cette convention précise notamment les obligations déclaratives des établissements de crédit, des sociétés de financement et des sociétés de tiers-financement (arrêté du 3 septembre 2024, annexe 5).

B. Opérations éligibles au crédit d’impôt prêt avance mutation ne portant pas intérêt

30

Le crédit d’impôt est attribué à raison des prêts avance mutation ne portant pas intérêt émis afin de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements anciens utilisés ou destinés à être occupés comme résidence principale.

1. Bénéficiaires des prêts avance mutation ne portant pas intérêt

40

Le prêt avance mutation ne portant pas intérêt est octroyé aux personnes physiques, sous conditions de ressources (CGI, art. 244 quater T, I-C).

Remplissent ces conditions de ressources les personnes physiques dont le montant total des ressources est inférieur au plafond fixé, en fonction du nombre des personnes occupant à titre de résidence principale le logement et de la localisation de ce dernier. Ces plafonds sont définis à l’article 1^er de l’arrêté du 3 septembre 2024.

Pour apprécier ces plafonds, le montant des ressources à prendre en considération au cours d’une année donnée est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au sens du 1° du IV de l’article 1417 du CGI.

Cette condition s’apprécie, au titre de la dernière année précédant la date d’émission de l’offre de prêt avance mutation ne portant pas intérêt à l’appui de l’avis d’impôt sur le revenu, ou de l’avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu pour les personnes non imposables à l’impôt sur le revenu, s’il est disponible à cette date.

Dans le cas contraire, les ressources s’apprécient, dans les mêmes conditions, sur la base des ressources de l’avant-dernière année précédant celle de la demande de prêt.

50

Le prêt est uniquement octroyé pour financer des travaux d’économie d’énergie effectués pour le compte de l’emprunteur dans un logement dont il est propriétaire.

2. Logements éligibles

a. Définition de la résidence principale

60

Le prêt avance mutation ne portant pas intérêt est octroyé pour financer des travaux dans les logements achevés depuis plus de deux ans à la date de début d’exécution des travaux, situés sur le territoire national et utilisés ou destinés à être occupés comme résidence principale par les personnes physiques mentionnées au I-B-1 § 40 et 50 (CGI, art. 244 quater T, I-A et C).

70

Le logement pour lequel le prêt est octroyé doit être occupé ou destiné à être utilisé en tant que résidence principale, cette condition étant exigée de l’emprunteur (CCH, art. D. 31-11-2).

Conformément à l’article R. 318-7 du CCH, est considéré comme résidence principale un logement occupé par l’emprunteur au moins huit mois par an, sauf en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

b. Respect de la condition liée à la résidence principale

80

La condition relative à l’utilisation du logement en tant que résidence principale doit être satisfaite aussi longtemps que le prêt avance mutation ne porte pas intérêt (CCH, art. D. 31-11-3).

Ainsi, pendant toute cette période, le logement ne peut être ni transformé en locaux commerciaux ou professionnels, ni affecté à la location, ni utilisé comme résidence secondaire, sous peine de remboursement intégral du prêt avance mutation ne portant pas intérêt. La survenance d’une de ces situations doit être signalée par l’emprunteur, sans délai, à l’établissement de crédit, à la société de financement ou à la société de tiers-financement.

La transformation en locaux commerciaux ou professionnels ou l’affectation à la location est avérée dès lors qu’elle concerne plus de 50 % de la surface habitable du logement.

En cas de destruction du logement pendant la période où le prêt avance mutation ne porte pas intérêt, le maintien du prêt est subordonné à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.

3. Travaux éligibles

90

Conformément au B du I de l’article 244 quater T du CGI et au I de l’article D. 31-11-14 du CCH, les travaux ouvrant droit au prêt avance mutation ne portant pas intérêt sont ceux mentionnés aux 1°, 2° et 3° du 2 du I de l’article 244 quater U du CGI (éco-prêt à taux zéro [éco-PTZ]) :

• travaux correspondant à au moins une des actions suivantes (CGI, art. 244 quater U, I-2-1° et CCH, art. D. 319-16, I-1°) :
  • travaux d’isolation thermique des toitures ;
  • travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur ;
  • travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ;
  • travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire ;
  • travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
  • travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;
  • travaux d’isolation des planchers bas ;
• travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en limitant la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage et les auxiliaires en dessous d’un seuil défini par un arrêté (CGI, art. 244 quater U, I-2-2° et CCH, art. D. 319-16, I-2°) ;
• travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie (CGI, art. 244 quater U, I-2-3° et CCH, art. D. 319-16, I-3°).

100

Pour plus de précisions sur la nature des travaux à effectuer ainsi que sur les exigences de performance énergétique à respecter des équipements, produits et ouvrages mis en place, il convient de se reporter :

• pour les logements situés en métropole, à l’arrêté du 30 mars 2009 modifié relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens ;
• pour les logements situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, à l’arrêté du 25 mai 2011 modifié relatif à l’application en outre-mer de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens.

110

Conformément aux dispositions du I et du II de l’article D. 31-11-14 du CCH, les travaux financés par le prêt avance mutation ne portant pas intérêt doivent par ailleurs satisfaire aux conditions précisées au I-B-3-b § 120 du BOI-BIC-RICI-10-110-10.

4. Cumul

120

Le prêt avance mutation ne portant pas intérêt peut, sauf dispositions contraires, être cumulé avec les dispositifs prévus de l’article R. 300-1 du CCH à l’article D. 391-9 du CCH, et notamment l’éco-PTZ et le prêt ne portant pas intérêt consenti pour financer la primo-accession à la propriété (PTZ). Il est également cumulable en particulier avec les prêts conventionnés ou encore les prêts d’épargne logement.

En revanche, le prêt avance mutation ne portant pas intérêt ne peut financer les mêmes coûts de travaux financés par l’éco-PTZ prévu à l’article 244 quater U du CGI, ou par le PTZ prévu à l’article 244 quater V du CGI (CGI, art. 244 quater T, I-H et CCH, art. D. 31-11-4).

130

Il ne peut par ailleurs être accordé qu’un seul prêt avance mutation ne portant pas intérêt par logement (CGI, art. 244 quater T, I-F ; CCH, art. D. 31-11-4).

5. Justificatifs à fournir par l’emprunteur

140

L’emprunteur fournit, à l’appui de sa demande de prêt avance mutation ne portant pas intérêt, les justificatifs dans les conditions et selon les modalités applicables à l’éco-PTZ (CGI, art. 244 quater T, I-E et CGI, art. 244 quater U, I-5).

Conformément aux dispositions de l’article D. 31-11-15 du CCH, l’emprunteur doit fournir les éléments listés au I-B-6 § 170 du BOI-BIC-RICI-10-110-10, y compris l’audit énergétique pour les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement.

Ces justifications sont fournies par l’emprunteur à l’établissement de crédit, à la société de financement ou à la société de tiers-financement selon le modèle disponible dans les annexes de l’arrêté du 3 septembre 2024.

150

Conformément aux dispositions de l’article D. 31-11-16 du CCH, l’emprunteur doit transmettre, dans les conditions prévues au I-B-6 § 180 du BOI-BIC-RICI-10-110-10, les éléments qui y sont listés.

Ces justifications sont fournies par l’emprunteur à l’établissement de crédit, à la société de financement ou à la société de tiers-financement selon le modèle disponible dans les annexes de l’arrêté du 3 septembre 2024.

L’emprunteur peut par ailleurs solliciter un allongement du délai de trois ans prévu au 5 du I de l’article 244 quater U du CGI, dans les conditions précisées au I-B-6 § 180 du BOI-BIC-RICI-10-110-10.

II. Caractéristiques financières du prêt avance mutation ne portant pas intérêt

A. Montant du prêt avance mutation ne portant pas intérêt

160

Le montant du prêt ne peut excéder la somme de 50 000 € par logement (CGI, art. 244 quater T, I-D).

Le montant du prêt est égal au montant des dépenses afférentes aux travaux éligibles dans la limite de plafonds définis en fonction des travaux réalisés (CCH, D. 31-11-4 et CCH, art. D. 319-21) :

170

Le montant du prêt peut être modifié par accord de l’établissement de crédit, de la société de financement ou de la société de tiers-financement (CCH, art. D. 31-11-4 et CCH, art. D. 31-11-5). Cette modification s’effectue dans la limite des plafonds mentionnés au II-A § 160. 

Il n’est en revanche pas possible de changer de catégorie de travaux parmi celles mentionnées au I-B-3 § 90.

B. Nature des dépenses couvertes par le prêt avance mutation ne portant pas intérêt

180

Conformément aux dispositions de l’article D. 31-11-4 du CCH et de l’article D. 319-17 du CCH, les dépenses afférentes aux travaux éligibles qui peuvent être couvertes par le prêt sont celles précisées au II-B § 200 du BOI-BIC-RICI-10-110-10.

Eu égard aux caractéristiques du prêt avance mutation ne portant pas intérêt, peuvent également être pris en compte les frais liés à l’inscription d’une hypothèque et les frais notariés (code de la consommation [C. consom.], art. L. 315-2, al. 1-seconde phrase et CCH, art. D. 31-11-4).

C. Modalités de versement du prêt avance mutation ne portant pas intérêt

190

Conformément aux dispositions de l’article D. 31-11-5 du CCH, le versement du prêt par les établissements de crédit, les sociétés de financement et les sociétés de tiers-financement s’effectue dans les conditions précisées au II-C § 210 du BOI-BIC-RICI-10-110-10.

D. Dispositions spécifiques au prêt avance mutation ne portant pas intérêt

1. Garantie du prêt avance mutation

200

Le prêt avance mutation ne portant pas intérêt est garanti par une hypothèque constituée à hauteur du montant initial, éventuellement augmenté des intérêts capitalisés annuellement et dont le remboursement ne peut être exigé que lors de la mutation du bien (C. consom., art. L. 315-2).

L’établissement de crédit, la société de financement ou la société de tiers-financement apprécie la valeur du bien hypothéqué dans les conditions prévues au 3° de l’article L. 315-9 du C. consom. (CCH, art. D. 31-11-6). Ainsi, l’estimation peut être réalisée par l’établissement prêteur.

2. Terme du prêt avance mutation ne portant pas intérêt

210

La durée pendant laquelle le prêt avance mutation ne porte pas intérêt ne peut excéder une durée supérieure à cent-vingt-mois, soit dix ans à compter de l’émission de l’offre de prêt (CGI, art. 244 quater T, I-G et CCH, D. 31-11-7).

Toutefois, l’établissement de crédit, la société de financement ou la société de tiers-financement peut accorder un prêt global d’une durée supérieure à dix ans.

À l’expiration de la période pendant laquelle le prêt ne porte pas intérêt, le capital restant dû est traité dans les conditions prévues dans le contrat de prêt conclu entre, d’une part, l’emprunteur, et d’autre part, l’établissement de crédit, la société de financement ou la société de tiers-financement.