I. Cession d’un contrat de crédit-bail immobilier

1

Le résultat de la cession de droits portant sur un contrat de crédit-bail immobilier est soumis au régime des plus-values professionnelles prévu par l'article 39 duodecies du CGI, sous réserve de l’application des dispositions de l'article 39 duodecies A du CGI (cf. BOI-BNC-BASE-30-20-II-A).

II. Cession d’un immeuble acquis en exécution d’un contrat de crédit-bail

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Le régime des plus-values sur éléments de l’actif immobilisé prévu aux articles 39 duodecies et suivants du CGI est applicable au résultat de la cession d'un immeuble acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail (cf. BOI-BNC-BASE-30-20-II-B).

Ce régime est détaillé au BOI-BIC-PVMV-40-50 auquel il convient de se reporter.

20

Les précisions suivantes sont néanmoins rappelées.

A. Computation du délai de deux ans

1. Régime général

30

Le délai de deux ans prévu par l'article 39 duodecies du CGI s'apprécie à compter de la date du transfert effectif de propriété du bien résultant de l’acceptation de la promesse de vente (la levée de l'option d'achat) prévue au contrat.

2. Opérations concernant des immeubles affectés à usage de bureaux et situés en Île-de-France

40

La cession d'un immeuble affecté à titre principal à usage de bureaux et situé en Île-de-France, acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail, entre également dans le champ d’application des plus-values professionnelles.

50

Cependant, le délai de deux ans prévu par l'article 39 duodecies du CGI s'apprécie non pas à compter de la date du transfert effectif de propriété du bien résultant de la levée de l'option d'achat prévue au contrat mais à compter de la date d'inscription du bien à l'actif du crédit-bailleur.

B. Qualification de la plus-value

1. Plus-value à court terme

a. L’immeuble cédé a été acquis par le souscripteur du contrat de crédit-bail

60

La plus-value réalisée est considérée comme une plus-value à court terme à hauteur :

- des amortissements pratiqués sur le prix de revient ;

- augmentés de la fraction déduite, pendant la période au cours de laquelle l'entreprise a été titulaire du contrat, des quotes-parts de loyers prises en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat ;

- ces quotes-parts étant elles-mêmes diminuées du montant des sommes réintégrées au moment de la levée de l'option et du montant des frais d’acquisition compris dans les loyers.

b. L’immeuble cédé a été acquis à l’échéance d’un contrat de crédit-bail dont les droits ont été acquis d’un précédent locataire

70

Dans ce cas, la plus-value à court terme est déterminée en tenant compte des amortissements afférents aux droits attachés au contrat.

2. Plus-value à long terme

80

La fraction de la plus-value globale qui excède la plus-value à court terme définie ci-dessus relève du régime des plus-values à long terme (cf. BOI-BIC-PVMV-20-40).

III. Levée de l’option d’achat d’un immeuble pris en crédit-bail et donné en sous-location nue

90

Le IV de l'article 93 quater du CGI prévoit un dispositif de report d'imposition de la plus-value constatée lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail et précédemment donné en sous-location.

100

Ce dispositif a pour objet d'éviter l'imposition immédiate de la plus-value consécutive au retrait d'actif qui ne dégage pas de liquidités (cf. BOI-BNC-BASE-30-10-IV-B-2-b).

A. Champ d'application du report d'imposition

110

Ce dispositif s'applique aux immeubles :

- acquis dans les conditions prévues au 6 de l'article 93 du CGI ;

- et précédemment donnés en sous-location.

120

Ce régime concerne donc les contribuables qui pratiquent la sous-location d'immeubles nus pris en crédit-bail, et dont les produits sont imposés dans la catégorie BNC pendant la période de sous-location. Il peut s'agir de personnes physiques, ou d'associés de sociétés de personnes au sens de l'article 8 du CGI.

B. Caractéristiques du report d'imposition

130

Le report constitue une simple faculté offerte au contribuable. Il n'est donc applicable que sur demande expresse de sa part.

140

À défaut, l'intéressé est réputé avoir renoncé à cette faculté et avoir choisi l'application normale des règles de droit commun pour l'imposition de la plus-value ou le cas échéant, de la fraction de plus-value correspondant à ses droits dans la société. Dans ce dernier cas, son choix ne prive pas les autres membres de la société de la possibilité de demander le report d'imposition pour la part de la plus-value imposable à leur nom.

150

La plus-value dont le report d'imposition est demandé est déclarée et déterminée selon les règles applicables au titre de l'année de sa réalisation.

160

L'application du report est subordonnée à la condition que celui-ci soit demandé dans l'acte authentique constatant le transfert de propriété de l'immeuble suite à la levée de l'option.

170

Dans le cas des sociétés de personnes ou assimilées, chacun des associés souhaitant bénéficier du report d'imposition doit en faire la demande dans l'acte.

C. Imposition de la plus-value en report

180

L'imposition est établie au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

- la transmission de l'immeuble par le contribuable (personne physique) ou par la société ;

- la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la société dont l'associé bénéficiaire du report est propriétaire ;

- la dissolution de la société.

190

Les transmissions qui mettent fin au report s'entendent des cessions à titre onéreux (vente, échange, apport, etc.) ou des mutations à titre gratuit (donation, succession, etc.), que ces opérations portent sur la pleine propriété des titres ou des biens, ou sur des droits démembrés de ces mêmes titres ou biens.

200

Aux termes mêmes de la loi, en cas de transmission partielle par un associé des titres qu'il détient au sein d'une société de personnes, la déchéance du report d'imposition affecte, pour cet associé, la totalité de la plus-value bénéficiant du report d'imposition.

210

La plus-value est imposée, au titre de l'année d'expiration du report, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (plus-value à court terme). L'impôt correspondant est calculé en tenant compte des règles applicables au titre de cette année (barème, autres revenus du contribuable, charges de famille, etc.).

D. Obligations déclaratives

1. Obligations déclaratives générales

220

Lors de la cession d'un contrat de crédit-bail, mobilier ou immobilier, ou de la cession d'un bien acquis en application d'un tel contrat, les contribuables exerçant une activité non commerciale sont soumis à des obligations déclaratives. Celles-ci résultent des articles 38 quindecies F et G de l'annexe III au CGI et 49 octies E de l'annexe III au CGI.

2. Obligations déclaratives spécifiques en cas de demande de report d'imposition

230

Lors de la réalisation de la plus-value, elles sont de deux ordres :

- d'une part, la demande de report d'imposition doit être formulée dans l'acte authentique qui constate le transfert de propriété de l'immeuble par le nouveau propriétaire. S'il s'agit d'une société, elle doit être formulée par ceux des associés qui souhaitent bénéficier du régime de différé d'imposition (cf. III-B) ;

240

- d'autre part, lors du dépôt de la déclaration du bénéfice non commercial, les contribuables doivent :

• déterminer et déclarer la plus-value dans les conditions indiquées au III-D-1 ;

• demander sur une note annexe le report d'imposition de la plus-value en indiquant le nom ou la raison sociale et l'adresse des parties à l'acte, le lieu de situation de l'immeuble et la date du transfert de propriété ;

• joindre à cette note un extrait ou une copie de l'acte mentionnant la demande de report.

Lors de l'expiration du report, le montant de la plus-value dont le report est expiré devra être mentionné sur la déclaration n° 2042.