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En application de l'article 239 nonies du code général des impôts (CGI), les revenus et gains distribués par un fonds de placement immobilier (FPI) sont imposés au niveau de chaque porteur de parts du FPI en fonction de ses droits dans le FPI.

L'article 35 A du CGI précise que les revenus distribués par un FPI au titre de la fraction de résultat relative aux actifs détenus directement ou indirectement par le fonds qui ont la nature d'immeubles auxquels sont affectés, en vue de leur location, des meubles meublants, biens d'équipement ou biens meublés affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers par un tiers sont compris dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

I. Définition et rattachement des produits imposables

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Les revenus à retenir pour la détermination du bénéfice imposable correspondent aux revenus distribués par un FPI au titre de la fraction de résultat net du FPI afférente aux loyers issus de biens meublés diminués du montant des frais et charges correspondant (code monétaire et financier [CoMoFi], art. L. 214-51).

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Conformément au 2 du II de l’article 239 nonies du CGI, les porteurs de parts de FPI sont soumis à l'impôt sur le revenu à raison des revenus distribués par le fonds au titre de l'année au cours de laquelle cette distribution intervient.

II. Détermination des revenus distribués et amortissement comptable théorique

A. Montant imposable de la fraction des revenus distribués imposable selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux

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Il est rappelé que les sommes distribuables par les fonds de placement immobilier sont définies à l'article L. 214-81 du CoMoFi : les sommes distribuables sont égales au résultat net défini à l'article L. 214-51 du CoMoFi augmenté du report à nouveau et majoré ou minoré du solde des comptes de régularisation, ainsi que de certaines plus-values de cession d'actifs.

Les FPI sont soumis à une obligation de distribution annuelle égale à 85 % de la fraction du résultat net provenant de la location d'immeubles nus ou meublés, détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire d'autres fonds ou organismes équivalents. Pour la détermination du montant distribuable, le résultat net est diminué d'un abattement égal à 1,5 % du prix de revient des immeubles détenus par le fonds (CoMoFi, art. L. 214-81, II-1°- a).

Toutefois, s'agissant d'un montant distribuable minimum, le FPI peut décider d'appliquer un taux d'abattement moindre, c'est-à-dire compris entre 0 % et 1,5 % du prix de revient des immeubles.

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Du point de vue fiscal, la fraction du résultat distribué par les FPI qui provient de la location d'immeubles meublés est imposable selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art . 35 A et CGI, art. 239 nonies, II-1-e, BOI-BIC-CHAMP-20-60 au VII § 170).

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Le montant du revenu imposable selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux est égal au revenu distribué, pour la fraction provenant de la location meublée, minoré  de la différence positive entre l'amortissement comptable théorique des immeubles et l'abattement effectivement pratiqué par le fond prévu à l'article L. 214-81 du CoMoFi.

Cette règle vise à « reconstituer », pour l'imposition des revenus de la location meublée perçus via un FPI, l'amortissement comptable des immeubles que les FPI ne pratiquent pas, les FPI n'étant pas soumis aux règles de la comptabilité commerciale.

Les immeubles s'entendent de ceux directement détenus par les FPI et qui sont loués meublés, à l'exclusion des immeubles détenus indirectement par l'intermédiaire d'autres organismes et des immeubles loués nus.

Il est précisé que l'amortissement comptable théorique doit être déterminé en appliquant les règles comptables de droit commun prévues pour les sociétés soumises à la comptabilité commerciale (plan comptable général, art. 214-13 et BOI-BIC-AMT-10-40-10). Cet amortissement doit être en principe déterminé en faisant application de la méthode par composants (BOI-BIC-AMT-10-40-10 au II § 70). A titre indicatif, les durées figurant au BOI-ANNX-000115 peuvent être retenues pour la structure et les différents composants des immeubles détenus par les FPI.

B. Modalités d'application

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Les fractions d'amortissement comptable théorique et d'abattement forfaitaire sont déterminées pour chaque porteur de parts, à raison de sa quote-part de revenus distribués.

En pratique, il appartient à la société de gestion du FPI de procéder aux calculs nécessaires pour déterminer le revenu imposable de chaque porteur de parts, étant rappelé que conformément à l'article 242 ter B du CGI, le détail du montant imposable, y compris du montant de l'amortissement théorique et de l'abattement forfaitaire pratiqué par le fonds, doit être porté sur la déclaration n° 2561 bis (CERFA n° 11428), disponible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr, prévue à l'article 242 ter du CGI (BOI-RPPM-PVBMI-40-30-40 au IV-A § 200).

Exemple : Soit un porteur de parts qui détient 10 % des parts d'un FPI propriétaire d'un immeuble loué meublé.

Le prix de revient de l'immeuble détenu par le FPI s'élève à 200 000 €.

Au titre de l'année N, le résultat net de l'exercice réalisé par le FPI dans le cadre de la location meublée de l'immeuble s'élève à 10 000 € (loyers perçus diminués des charges). Le montant distribuable par le FPI tient compte d'un abattement forfaitaire égal à 1,5 % du prix de revient de l'immeuble soit 3 000 € (200 000 x 1,5 %). Le montant distribué par le FPI (résultat net diminué de l'abattement forfaitaire) s'élève alors à 7 000 €.

Au titre de l'année N, le porteur de part perçoit un revenu de 700 € (7 000 € x 10 %) correspondant à sa quote-part dans le résultat net distribué par le FPI dans le cadre de la location de l'immeuble meublé.

La société de gestion communique le détail du montant imposable pour le porteur de parts à proportion de sa quote-part de revenus distribués comme suit :

- le prix de revient de l'immeuble détenu par le FPI s'élève à 200 000 € ;

- l'amortissement comptable théorique de l'immeuble déterminé en retenant un taux de 2 % (par simplification il n'est pas tenu compte ici de la méthode par composants), s'élève à 4 000 € (200 000 x 2 %) ;

- les fractions d'abattement forfaitaire et d'amortissement théorique correspondant à la quote-part du porteur de parts seront respectivement de 300 € (10 % de 3 000 €) et 400 € (10 % de 4 000 €).

Le bénéfice imposable du porteur de part correspondant aux revenus perçus en N (700 €) diminués de la différence positive entre la fraction de l'amortissement comptable théorique et la fraction de l'abattement forfaitaire (400 € - 300 € = 100 €) s'élève donc à 600 €.

Remarque : Dans le cas où le FPI n'aurait pas pratiqué d'abattement forfaitaire, le montant distribué serait alors diminué du seul amortissement comptable théorique.