IR - Réduction d’impôt sur le revenu en faveur des propriétaires bailleurs dont le logement est donné en location dans le cadre d’un conventionnement ANAH (Dispositif « Loc’Avantages ») - Champ d’application
I. Personnes concernées
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La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition que ces personnes soient domiciliées fiscalement en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts (CGI). En cas de transfert par le contribuable de son domicile fiscal hors de France, il convient de se reporter au IV-A § 90 du BOI-IR-RICI-400-30.
Toutefois, les contribuables non résidents (dits « non-résidents Schumacker »), assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France au sens de la jurisprudence de la cour de justice de l’Union européenne (CJUE anciennement CJCE) (CJCE, arrêt du 14 février 1995, aff. C-279/93, « Schumacker »), peuvent également bénéficier de la réduction d’impôt (BOI-IR-DOMIC-40).
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En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France ou dont le domicile fiscal est situé en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et en Nouvelle-Calédonie, qui, en application du deuxième alinéa de l’article 4 A du CGI, sont passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal.
A. Personnes physiques
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Le contribuable s’entend du foyer fiscal, qui se compose d’une personne seule, veuve ou divorcée, ou des conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) et soumis à imposition commune, ainsi que des personnes à charge au sens de l’article 196 du CGI, de l’article 196 A bis du CGI et de l’article 196 B du CGI.
B. Associés de société non soumise à l’impôt sur les sociétés
30
Lorsque le logement est détenu par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’avantage fiscal s’applique à l’associé personne physique de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
II. Immeubles concernés
A. Caractéristiques des immeubles
1. Situation de l’immeuble
40
Les logements sont situés sur le territoire métropolitain ou dans l’un des cinq départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte).
2. Immeuble à usage de logement
50
Seuls les immeubles à usage de logement au sens de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) à l’article R. 192-4 du CCH ouvrent droit à l’avantage fiscal. Le bien doit, par conséquent, satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions pour les immeubles à usage de logement.
Le logement doit par ailleurs répondre aux caractéristiques de décence prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. À ce titre, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et doit être pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement.
La circonstance que le logement qui satisfait aux dispositions précitées soit issu de la transformation d’un local affecté à un autre usage que l’habitation ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal.
60
Aucune condition d’ancienneté n’est exigée pour le bénéfice de l’avantage fiscal. En conséquence, l’avantage s’applique indifféremment aux locations de logements anciens ou neufs.
3. Performance énergétique globale des logements
70
Conformément aux dispositions du II de l’article 199 tricies du CGI, le bénéfice de la réduction d’impôt « Loc’Avantages » est conditionné au respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’énergie et du budget, qui varie selon que le logement est situé en métropole ou dans les départements d’outre-mer.
a. Logements situés en métropole
80
Pour les conventions conclues en France métropolitaine, l’article 18-0 bis E de l’annexe IV au CGI, détermine les conditions de performance énergétique globale requises pour bénéficier du dispositif.
1° Baux conclus ou renouvelés au plus tard le 31 décembre 2027
90
Pour les baux conclus ou renouvelés au plus tard le 31 décembre 2027, le contribuable doit être en mesure de justifier :
- soit d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, lorsqu’il dispose d’une évaluation énergétique réalisée avant le 30 juin 2021 en cours de validité au sens de l’article D. 126-19 du CCH ;
- soit, dans les autres situations, d’un niveau de performance minimal correspondant à la classe E au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH.
2° Baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2028
100
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2028, le contribuable doit être en mesure de justifier d’un niveau de performance minimal correspondant à la classe D au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH.
3° Justification du respect des exigences de performance énergétique
110
Le contribuable produit sur simple demande les justifications du respect des exigences de performance énergétique.
120
Pour les baux conclus ou renouvelés au plus tard le 31 décembre 2027, lorsque le contribuable dispose d’une évaluation énergétique réalisée avant le 30 juin 2021 en cours de validité au sens de l’article D. 126-19 du CCH, la justification du respect des exigences de performance énergétique est apportée par la fourniture d’un diagnostic de performance énergétique ou d’une évaluation énergétique établi selon une méthode de calcul conventionnelle satisfaisant les dispositions de l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine et de l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, dans leur version en vigueur au 30 juin 2021.
130
Dans les autres cas, et quelle que soit la date de conclusion ou de renouvellement du bail, la justification du respect des exigences de performance énergétique est apportée par un diagnostic de performance énergétique satisfaisant les dispositions de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine, quels que soient l’année de construction et le type du bâtiment.
140
L’évaluation énergétique ou le diagnostic de performance énergétique mentionnés au II-A-3-a-3° § 130 doit être réalisé par une personne répondant soit aux conditions prévues par l’article L. 271-6 du CCH, soit aux conditions prévues par le décret n° 2018-416 du 30 mai 2018 modifié relatif aux conditions de qualification des auditeurs réalisant l’audit énergétique éligible au crédit d’impôt sur le revenu pour la transition énergétique prévues au dernier alinéa du 2 de l’article 200 quater du code général des impôts.
150
Le diagnostic de performance énergétique doit également être en cours de validité, selon le cas, à la date d’enregistrement de la demande de conventionnement par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), à la conclusion du bail lorsque celle-ci intervient après la conclusion de la convention avec l’ANAH, ou lors du renouvellement du bail.
b. Logements situés dans un département d’outre-mer
160
Pour les conventions conclues en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’article 18-0 bis F de l’annexe IV au CGI conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt à la justification du respect d’au moins l’une des améliorations de la performance énergétique mentionnées à l’article 2 de l’arrêté du 25 mai 2011 modifié relatif à l’application en outre-mer de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens, satisfaisant les exigences mentionnées aux articles 3 à 6 du même arrêté.
170
Le contribuable produit sur simple demande toutes les factures ou notes émises par les entreprises prestataires ou tout autre moyen de preuve compatible avec les règles de la procédure écrite de nature à établir que le logement satisfait les conditions de performances énergétiques.
B. Modalité de détention
1. Immeuble détenu directement par le contribuable
180
L’immeuble peut être détenu directement par le contribuable. Dans ce cas, les revenus provenant de la location de celui-ci doivent être imposés entre les mains du propriétaire du logement dans la catégorie des revenus fonciers pour ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal. La réduction d’impôt ne s’applique donc pas aux immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle.
2. Immeuble détenu par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés
190
L’immeuble peut également être détenu par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (simple niveau d’interposition entre le bénéficiaire de l’avantage fiscal et le propriétaire de l’immeuble). Il peut s’agir notamment d’une société civile immobilière de gestion, d’une société immobilière de copropriété relevant de l’article 1655 ter du CGI, d’une société civile de placement immobilier (SCPI) ou de toute autre société de personnes telles que les sociétés en nom collectif, les sociétés en participation.
En tout état de cause, les revenus tirés de la location des immeubles doivent être imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers pour ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal.
En conséquence, les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable et ne peuvent donc pas figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle. En revanche, lorsque ces titres sont eux-mêmes détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont l’activité revêt également un caractère purement civil (double niveau d’interposition entre le bénéficiaire de l’avantage fiscal et le propriétaire de l’immeuble), les membres de cette société, dont la part dans les bénéfices sociaux relève de la catégorie des revenus fonciers, peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Loc’Avantages ».
200
Le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part des revenus bruts correspondant à ses droits sur le logement concerné.
C. Indivision
210
Les contribuables qui détiennent le bien en indivision peuvent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier de la réduction d’impôt. Chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part des revenus bruts correspondant à ses droits dans l’indivision.
Pour plus de précisions sur les modalités de remise en cause en cas de cession de droits indivis, il convient de se reporter au I-B § 30 du BOI-IR-RICI-400-40.
D. Démembrement
220
La circonstance que le droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts soit démembré ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt. Dans ce cas, seul l’usufruitier peut bénéficier de l’avantage fiscal, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
À cet égard, il est précisé que les revenus tirés de la location du logement doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers et que l’usufruitier ne peut céder son droit réel (usufruit) avant l’expiration de l’engagement de location ou de conservation des parts (pour plus de précisions sur les cas de transmission d’usufruit par décès, il convient de se reporter au III-A § 90 du BOI-IR-RICI-400-20-10).
En revanche, lorsque l’immeuble ou les parts sociales sont détenus en pleine propriété, la cession de la nue-propriété du logement ou des parts sociales pendant la période de l’engagement de location ou de conservation des parts n’entraîne pas la remise en cause de l’avantage fiscal.
III. Conventions concernées
230
La réduction d’impôt « Loc’Avantages » s’applique aux propriétaires bailleurs qui donnent en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’ANAH.
Il peut s’agir d’une convention à loyer intermédiaire mentionnée à l’article L. 321-4 du CCH ou d’une convention à loyer social ou très social mentionnée à l’article L. 321-8 du CCH.
Des conventions types figurent en annexe du décret n° 2022-465 du 31 mars 2022 relatif aux conventions portant sur un immeuble ou un logement conclues par l’Agence nationale de l’habitat en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation et aux plafonds de loyer et de ressources des locataires pour l’application de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tricies du code général des impôts.