1

Pour bénéficier de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue au I de l'article 1384 A du CGI, les constructions de logements doivent satisfaire à des conditions tenant à leur nature.

10

Il doit s'agir de constructions de logements :

- neufs et affectés à l'habitation principale ;

- à usage locatif ;

- mentionnés au 3° ou au 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

I. Constructions de logements neufs et affectés à l'habitation principale

A. Constructions nouvelles

20

Une construction nouvelle est un bâtiment édifié pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti.

L'article 1384-A du CGI ne s'applique qu'aux constructions nouvelles.

30

Toutefois, l'exonération prévue à cet article concerne également :

- les reconstructions : elles impliquent la démolition totale ou partielle d'un immeuble existant et l'édification d'une nouvelle construction (cf. BOI-IF-TFB-10-60, I-C ) ;

- les additions de construction : elles s'entendent de l'agrandissement, en surface ou en volume, d'une propriété bâtie préexistante (cf. BOI-IF-TFB-10-60, I-D ).

40

Mais l'exonération ne concerne pas :

- les constructions anciennes acquises au moyen de prêts aidés par l'État, même si elles font l'objet de travaux importants, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une reconstruction ou d'une addition de construction

CAA de Bordeaux, arrêt du 13 juin 1991, n° 90BX00308  ;

- dans les mêmes conditions, la transformation d'un local commercial ou industriel en logement ;

- quelle que soit l'importance des travaux d'aménagement intérieur réalisés, un local d'habitation qui provient de la transformation d'un appartement antérieurement affecté à usage de bureaux

CE, arrêt du 4 juin 1986, n° 61657.

B. Affectation à l'habitation principale

50

Les locaux doivent être affectés à l'habitation principale de l'occupant . Les locaux destinés à un usage commercial ou professionnel y compris les logements loués meublés ou utilisés comme résidences secondaires sont exclus.

L'affectation à la résidence principale doit intervenir au 1^er janvier de l'année qui suit celle de l'achèvement de la construction. Les conditions requises pour l'application des exonérations sont appréciées à cette date. Toutefois, il a été admis que les exonérations de longue durée s'appliquent dans le cas où le logement est affecté à l'habitation principale avant le 1^er janvier de la troisième année qui suit celle de son achèvement (RM Francou, JO Sénat du 3 mars 1988, p. 278,n° 08865).

II. Constructions de logements à usage locatif

60

Seules les constructions de logements à usage locatif ouvrent droit à l'exonération.

En effet, les demandeurs des prêts et subventions prévus à l'article R. 331-1 du CCH doivent s'engager à ce que, pendant une durée minimale de quinze ans, les logements ne soient :

- ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels ;

- ni affectés à la location en meublé ;

- ni utilisés comme résidence secondaire ;

- ni occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction.

70

Sont donc exclus :

- les logements affectés ultérieurement à un autre usage que la location ;

- les logements acquis en accession à la propriété ;

- les logements faisant l'objet de contrats de location-attribution ou de location-vente visés à l'article 1378 quinquies du CGI

Remarque : l'article1378 quinquies du CGI a été abrogé par l'article 70 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 (loi de finances rectificative pour 2010).

III. Constructions de logements mentionnés au 3° ou au 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation

A. Constructions de logements mentionnés au 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation

80

L'article L. 351-2 du CCH définit le champ d'application de l'aide personnalisée au logement.

90

Le 3° de l'article L. 351-2 du CCH concerne les logements à usage locatif construits, acquis, améliorés, ou acquis et améliorés, avec des aides de l'Etat ou des prêts, ainsi que les logements à usage locatif construits à compter du 1^er octobre 1996 ayant bénéficié d'une décision favorable accordée par le préfet.

100

L'article 1384 A du CGI ne vise que les logements construits, ce qui exclut donc les logements acquis, améliorés, acquis et améliorés qui sont éligibles, le cas échéant, à l'exonération de la taxe foncière prévue à l'article 1384 C du code précité (cf. BOI-IF-TFB-10-120-10)

110

Aux termes du 3° de l'article L. 351-2 du CCH, l'octroi des aides ou de la décision favorable est subordonné à l'engagement pris par les bailleurs de respecter certaines obligations définies par décret, relatives notamment à l'attribution des logements sous condition de ressources et au montant des loyers. Ces obligations sont précisées par des conventions.

120

En pratique, pour déterminer si les constructions de logements peuvent ou non bénéficier à ce titre de l'exonération, le service peut utilement se référer à la décision favorable d'agrément, ainsi qu'à l'existence d'une convention entre le propriétaire et l'Etat en application du 3° de l'article L. 351-2 du CCH.

Les types de conventions concernées figurent au chapitre III du titre V du livre III de ce code.

B. Constructions de logements mentionnés au 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation

130

L'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties s'applique aux constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale, mentionnés au 5° de l'article L. 351-2 du CCH.

140

L'article L. 351-2 du CCH définit le champ d'application de l'aide personnalisée au logement.

Le 5° de l'article L. 351-2 du CCH concerne les logements-foyers de jeunes travailleurs et les logements-foyers assimilés dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat aux logements mentionnés aux 2° et 3° du même article, dès lors qu'ils font l'objet des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III dudit code.

150

L'aide personnalisée au logement est attribuée aux personnes qui résident dans des logements foyers qui répondent aux conditions prévues aux articles R. 351-55, R. 351-56 et R. 351-57 du CCH.

Ainsi, les constructions de logements-foyers qui peuvent ouvrir droit à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sont les suivantes :

- celles de logements-foyers qui hébergent à titre principal des personnes handicapées ou des personnes âgées ;

- celles de logements-foyers, dénommés « résidences sociales », destinés aux personnes ou familles éprouvant, au sens de l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, des difficultés particulières pour accéder à un logement décent et indépendant ;

- celles de logements-foyers hébergeant à titre principal des jeunes travailleurs ou des travailleurs migrants et ayant fait l'objet d'une convention, prévue à l'article L. 353-2 du CCH, signée avant le 1er janvier 1995.

160

L'article 1384 A du CGI ne vise que les logements-foyers construits, ce qui exclut donc les logements-foyers acquis, améliorés, acquis et améliorés qui peuvent, le cas échéant, bénéficier de l'exonération prévue à l'article 1384 C du code précité (cf. BOI-IF-TFB-10-120-10).

170

En pratique, pour déterminer si les constructions de logements peuvent ou non bénéficier à ce titre de l'exonération, le service peut utilement se référer à l'existence d'une convention passée entre l'État, l'organisme propriétaire et l'organisme gestionnaire en application de l'article L. 353-13 du CCH portant sur les logements-foyers visés au 5° de l'article L. 351-2 du CCH (cf. section VII du chapitre III du titre V du livre III de ce code : articles R 353.154 à R 353.165.12).

180

Compte tenu des conditions de financement posées par l'article 1384 A du CGI, l'exonération concerne des constructions de logements-foyers engagées à compter du 1er octobre 1996.

190

Eu égard à la durée prévisible des travaux, l'exonération est susceptible de concerner des constructions achevées au plus tôt à compter de 1997. Dans ce dernier cas (constructions achevées en 1997), l'exonération porte sur la durée restant à courir, décomptée à compter de la date d'achèvement, sous réserve que la déclaration prévue à l'article 1406 du CGI ait été régulièrement souscrite.

IV. Constructions de logements neufs appartenant à l'Association Foncière Logement – AFL - (CGI, art. 1384 A I quater)

200

Conformément aux dispositions de l'article 1384 A I quater du CGI, les constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale appartenant à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du code de la construction et de l'habitation ( association « Foncière Logement ») ou aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement lorsqu'elles :

- sont financées à concurrence de plus de 50 % par des subventions versées au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction ;

- et qu'elles bénéficient du taux réduit de la TVA prévu par les dispositions du 6 du I de l'article 278 sexies du CGI ou des dispositions du II du même article pour les logements mentionnés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (article 48 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale).