I. Personnes concernées

1

La taxe s'applique aux cessions réalisées :

- par les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du code général des impôts (CGI) ;

- par les sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI ;

- par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l'article 244 bis A du CGI.

A. Personnes physiques

1. Principe

10

Sont soumises à la taxe forfaitaire les cessions réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé. Il s'agit des personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI.

La taxe ne s'applique pas aux profits tirés d'une activité professionnelle imposables à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.

Dès lors, les profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, ainsi que les profits de construction réalisés à titre habituel, ne sont pas concernés par la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains devenus constructibles.

2. Exceptions

20

Ne sont pas soumis à la taxe forfaitaire certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale qui cèdent un immeuble, une partie d'immeuble ou un droit relatif à ces biens.

En effet, en application du III de l'article 150 U du CGI, ces personnes n'entrent pas dans le champ d'application du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers à la double condition que :

- elles ne soient pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession ;

- leur revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI, appréciée au titre de cette année.

Pour plus de précisions, se reporter au BOI-RFPI-PVI-10-10

3. Sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu et dont le siège est en France

30

Sont soumises à la taxe forfaitaire les cessions de terrains réalisées par des sociétés ou groupements soumis à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI, c'est-à-dire des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Sont donc exclues les personnes morales et sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés selon le régime d'imposition de droit commun (CGI, art. 206, 1 à 4) ainsi que selon le régime spécial prévu au 5 de l'article 206 du CGI et à l'article 219 bis du CGI (collectivités sans but lucratif).

a. Sociétés de personnes translucides

40

Les sociétés de personnes translucides s'entendent des sociétés qui relèvent de l'article 8 du CGI, l'article 8 bis du CGI et l'article 8 ter du CGI, c'est-à-dire des sociétés dont les résultats sont imposés à l'impôt sur le revenu entre les mains des associés.

Les sociétés ou groupements soumis au régime fiscal des sociétés de personnes ont une personnalité distincte de celle de leurs associés. En conséquence, ces sociétés ou groupements constituent en principe des sujets d'imposition.

Lorsque ces sociétés ou groupements ont leur siège hors de France, ils sont soumis au régime prévu par l'article 244 bis A du CGI (cf. I-B § 70).

Lorsque ces sociétés ou groupements ont leur siège en France, leurs associés non résidents sont imposables dans les mêmes conditions que les associés résidents, à raison de la quote-part du résultat de la société de personnes correspondant à leurs droits.

Sont toutefois exclues les sociétés de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, dès lors que les plus-values qu'elles réalisent relèvent du régime des plus-values professionnelles.

b. Sociétés transparentes

50

Les sociétés transparentes, au sens de l'article 1655 ter du CGI, sont des sociétés immobilières de copropriété qui ont pour unique objet :

- soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ;

- soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés ;

- soit la location pour le compte d'un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d'immeubles appartenant à chacun de ces membres.

60

Les sociétés transparentes, au sens de l'article 1655 ter du CGI, sont réputées, sur le plan fiscal, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres. Elles ne sont donc pas personnellement soumises à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles qu'elles réalisent.

Dès lors, leurs associés sont traités fiscalement comme s'ils étaient directement propriétaires des immeubles possédés par la société et auxquels donnent vocation les droits sociaux qu'ils détiennent. Lorsqu'il s'agit de personnes physiques agissant dans le cadre de leur patrimoine privé ou de sociétés qui relèvent de l'article 8 du CGI, l'article 8 bis du CGI et l'article 8 ter du CGI, ces associés doivent être imposés pour les profits occasionnels retirés, le cas échéant, de la vente par la société de terrains composant le patrimoine de celle-ci.

B. Contribuables domiciliés hors de France

70

La taxe s'applique aux cessions réalisées par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l'article 244 bis A du CGI.

En effet, en application de l’article 244 bis A du CGI, et sous réserve des conventions internationales, sont soumis à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse et dont l'actif est à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession constitué principalement par de tels biens ou droits :

- les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI ;

- les personnes morales ou organismes, quelle qu'en soit la forme, dont le siège est situé hors de France ;

- depuis le 1^er janvier 2005, les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent de l'article 8 du CGI, l'article 8 bis du CGI et l'article 8 ter du CGI au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVINR.

II. Biens concernés

80

La taxe forfaitaire s'applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

A. Nature des terrains

90

Entrent dans le champ d'application de la taxe forfaitaire :

- les terrains nus ;

- les terrains à bâtir au sens du 1° du 2 de l'article 257 du CGI (BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 au II-A § 20).

A cet égard, sont compris dans le champ de la taxe les terrains à bâtir, y compris lorsque ceux-ci comportent des bâtiments destinés à être démolis. Compte tenu de la réforme du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur les opérations immobilières issue de l'article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010, les terrains supportant des bâtiments destinés à être démolis s'entendent désormais des terrains supportant une construction dont l'état la rend impropre à un quelconque usage (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappée d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.). En ce sens, RM Voisin, n° 101544, JO AN du 5 juillet 2011 p. 7311.

Les terrains comportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis n'entrent pas dans le champ d'application de la taxe forfaitaire.

100

La taxe s'applique également aux cessions de terrains divisés en lots.

En revanche, lorsque les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, acquièrent des terrains en vue de les revendre après lotissement, les profits correspondants sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux et n'entrent donc pas dans le champ d'application de la taxe.

110

La taxe ne s'applique pas aux cessions de terrains figurant à l'actif d'une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affectés à l'exercice d'une profession non commerciale.

B. Classement des terrains en zone constructible

120

La taxe s'applique aux terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Elle s'applique ainsi notamment aux cessions de terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan d'occupation des sols (POS), que ce classement soit intervenu avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) ou après cette date.

Elle ne s'applique pas aux cessions de terrains situés dans des communes ne disposant d'aucun de ces documents d'urbanisme, même lorsque la commune concernée, ou l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont elle est membre, décide d'instituer la taxe. Il s'agit notamment des communes qui, à défaut d'avoir établi un des documents locaux d'urbanisme précités, sont soumises au règlement national d'urbanisme (RNU).

1. Plan local d'urbanisme ou document d'urbanisme en tenant lieu

130

Les plans locaux d'urbanisme (PLU) sont les documents locaux définis de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme à l'article L. 123-20 du code de l'urbanisme. Ils peuvent être établis dans toutes les communes. Les PLU doivent notamment délimiter les zones urbaines ou à urbaniser.

L'article L. 123-19 du code de l'urbanisme dispose que les plans d'occupation des sols (POS) approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la SRU (soit le 1^er avril 2001) ont les mêmes effets et sont soumis au même régime juridique que les PLU.

Dans un secteur sauvegardé, les programmes de rénovation et d'aménagement sont encadrés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Le PSMV est un document d'urbanisme qui, sur le périmètre des secteurs sauvegardés, se substitue au plan d'occupation des sols (POS) ou au plan local d'urbanisme (PLU) lorsqu'ils existent. Le PSMV est élaboré conjointement par l'État et la commune ou l'EPCI compétent pour l'élaboration des documents locaux d'urbanisme (code de l'urbanisme (C. urb.), art. L. 313-1, C. urb., art. L. 313-2, C. urb., art. L. 313-2-1 et C. urb., art. R. 313-1 à C. urb., art. R. 313-22).

a. Zones urbaines

140

L'article R*. 123-5 du code de l'urbanisme définit les zones urbaines (ou zones « U »). Peuvent être classés en zone « U », les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les zones « U » sont en principe constructibles.

Les zones « U » des PLU correspondent aux zones « U » des POS définies dans l'article R*. 123-18 du code de l'urbanisme dans sa version en vigueur en 2001.

b. Zones à urbaniser

150

L'article R*. 123-6 du code de l'urbanisme est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »). Peuvent être classés en zone « AU » les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.

On distingue deux types de zones « AU », selon que les voies publiques et les réseaux existant à la périphérie immédiate d'une telle zone ont ou non une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans la zone.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone « AU » ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.

A l'inverse, lorsque les voies et réseaux installés à proximité de la zone ne sont pas suffisants pour desservir les constructions édifiées dans la zone, l'ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou une révision du PLU.

Seules les cessions de terrains situés dans la première catégorie, c'est-à-dire les zones « AU » ouvertes à l'urbanisation, peuvent être soumises à la taxe forfaitaire. Ces zones correspondent aux zones d'urbanisation future, dites zones « NA » dans les POS.

160

Remarque : Lorsqu'une commune ou un EPCI décide de réaliser ou de faire réaliser l'aménagement et l'équipement de terrains en créant une zone d'aménagement concerté (ZAC, C. urb., art. L. 311-1 et suivants), la cession de ces terrains est susceptible de donner lieu à l'application de la taxe forfaitaire dès lors qu'ils sont situés dans l'une des zones définies au II-B-1 § 130 à 150, et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Cela étant, la taxe forfaitaire ne s'applique pas, sous certaines conditions, aux terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation ou dont la cession résulte de l'exercice par le contribuable du droit de délaissement (cf. IV-A-1-b § 330).

2. Carte communale

170

L'article L. 124-1 du code de l'urbanisme, tel qu'il résulte de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la SRU, dispose que : « Les communes qui ne sont pas dotées d'un plan local d'urbanisme peuvent élaborer, le cas échéant dans le cadre de groupements intercommunaux, une carte communale précisant les modalités d'application des règles générales d'urbanisme... ».

Les cartes communales concernées par cette disposition sont celles adoptées à compter de l'entrée en vigueur de la loi précitée, soit le 1^er avril 2001.

La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (C. urb., art. L. 124-2).

Ne constituent pas des cartes communales pour l'application de ces dispositions, les cartes dites communales antérieures à la loi SRU précitée, y compris lorsqu'elles sont reconnues comme des documents d'urbanisme par la jurisprudence (CE, arrêt du 29 avril 1983, n^os 32105 et 42452).

De même, les communes qui ne disposent d'aucun document d'urbanisme, et dans lesquelles sont appliquées les modalités d'application des règles nationales d'urbanisme (MARNU), ne sont pas considérées comme disposant d'une carte communale pour l'application de ces dispositions.

3. Terrains partiellement situés dans une zone constructible

180

RES N° 2009/06 (FI) du 3 février 2009 : Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles. Terrains concernés. Situation des terrains partiellement situés dans une zone constructible.

Question :

Un terrain constitué d’une seule parcelle cadastrale entre-t-il dans le champ d’application de la taxe forfaitaire prévue à l’article 1529 du CGI lorsqu’il est situé pour partie dans une zone constructible et pour l’autre partie dans une zone non constructible ?

Réponse :

L'article 26 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complété par l'article 19 de la loi n° 2006-1771 de finances rectificative pour 2006, permet aux communes, pour les cessions intervenues à compter du 1^er janvier 2007, d'instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles consécutivement à leur classement par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Dans cette situation, la taxe forfaitaire est due au titre de la cession de la partie du terrain située en zone constructible.

Pour la détermination du prix de cession à retenir pour le calcul de la taxe, il convient de distinguer la part du prix de cession afférente à chacune des fractions concernées.

Cette répartition est effectuée par le contribuable, sous sa responsabilité, et peut être justifiée par tous moyens (prix du marché, attestation d'expert, etc.)

Il est précisé que cette répartition du prix de cession ne saurait en tout état de cause être établie en fonction de la seule superficie de chaque fraction concernée, dès lors que le prix au m2 de la partie du terrain située en zone constructible est en principe supérieur au prix au m2 de l'autre partie du terrain.

Enfin, la répartition retenue est susceptible d'être remise en cause par l'administration, dans les conditions de droit commun, si elle conduit à une minoration manifeste de la valeur de la fraction du prix de cession afférente à la partie du terrain située en zone constructible.

III. Opérations imposables

190

Seules sont imposables à la taxe forfaitaire sur les terrains nus devenus constructibles les cessions de terrains réalisées à titre onéreux.

A. Cessions de terrains

200

Seules les cessions de terrains sont soumises à la taxe forfaitaire. Les cessions de droits relatifs à un terrain (nue-propriété, usufruit), de droits sociaux ou de parts sociales n'entrent pas dans le champ d'application de la taxe.

Il n'est pas tenu compte :

- de l'origine de propriété des terrains cédés (acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit) ;

- de l'intention spéculative ou non du cédant (cf. cependant I-A-1 § 10 et II-A § 100 pour les profits de lotissement) ;

- de l'affectation ou de la destination des terrains (cf. cependant II-A § 110 et III-B-4 § 290 pour les terrains figurant à l'actif d'une entreprise individuelle).

B. Cessions à titre onéreux

210

La taxe forfaitaire s'applique uniquement aux cessions à titre onéreux. Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont exclues du champ d'application de la taxe.

Il n'y a pas lieu de tenir compte :

- des motifs qui ont conduit le contribuable à céder son terrain ;

- de la forme et du caractère de la cession qui peut être amiable, volontaire ou judiciaire (cf. toutefois au IV-A-1-b § 330 l'exonération applicable en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique) ;

- des modalités de paiement du prix qui peut être différé ou consister en une rente viagère (sur le prix de cession à retenir, cf. IV-C-1 § 460) ;

- de l'affectation donnée par le contribuable aux disponibilités dégagées par la cession.

1. Ventes et opérations assimilées

220

Constituent notamment des cessions à titre onéreux :

- les ventes ;

- les expropriations malgré leur caractère de vente forcée (sauf celles exonérées sous condition de remploi, cf. IV-A-1-b § 330) ;

- les échanges. L'échange d'un bien, même sans soulte, doit être considéré comme une vente suivie d'un achat. La cession réalisée par chaque co-échangiste entre donc dans le champ d'application de la taxe forfaitaire (sauf les échanges couverts par l'exonération applicable aux remembrements et opérations assimilées) ;

- les apports en société.

2. Partages

230

Le partage est un acte juridique qui met fin à une indivision en répartissant les biens entre les différents co-indivisaires.

a. Principe

240

Les partages constituent des cessions à titre onéreux imposables à la taxe forfaitaire à hauteur des droits appartenant aux copartageants autres que l'attributaire et qui, du fait du partage, sont cédés par eux à ce dernier.

En d'autres termes, la taxe forfaitaire n'est due que lorsqu'une soulte est versée par le ou les attributaires aux autres co-partageants.

b. Exception

250

Il a paru possible d’admettre que les partages qui interviennent entre les membres originaires de l’indivision ou leurs descendants ne constituent pas des cessions à titre onéreux, à la condition qu’ils portent sur des biens provenant d’une indivision successorale ou conjugale (indivision de communauté conjugale ou indivision entre époux séparés de biens). Aucune taxe n’est donc due à cette occasion, même si le partage s’effectue à charge de soulte.

Cette mesure de tempérament ne s’applique pas notamment aux soultes exprimées :

- dans les partages de biens indivis reçus par voie de donation-partage ;

- dans les partages d’immeubles reçus en conversion du prix de vente d’un terrain à bâtir recueilli dans le patrimoine du de cujus.

Lorsque les immeubles partagés ne peuvent être réputés provenir d’une indivision successorale ou de communauté conjugale, le partage constitue une mutation à titre onéreux, mais seulement dans la proportion des droits appartenant aux copartageants autres que l’attributaire.

3. Licitations

260

La licitation consiste en une vente, soit aux enchères, soit à l'amiable, de biens indivis.

a. Licitation au profit d'un tiers étranger à l'indivision

270

Lorsque la licitation est effectuée au profit d'un tiers étranger à l'indivision, elle constitue une cession à titre onéreux. La plus-value est imposable à la taxe forfaitaire au nom de chaque co-indivisaire pour sa part dans l'indivision. Il n'y a pas lieu à cet égard de distinguer suivant que la licitation fait ou non cesser l'indivision à l'égard de tous les biens et de tous les indivisaires. Il en est de même en cas de cession de droits successifs.

b. Licitation au profit d'un co-indivisaire

280

Lorsque la licitation est effectuée au profit d'un co-indivisaire ou ses descendants, il convient de procéder à la même distinction que pour les partages, suivant que la licitation porte ou non sur un bien provenant d'une indivision successorale ou conjugale (cf. III-B-2 § 230 à 250).

4. Inscription à l'actif du bilan d'une entreprise individuelle

290

L'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise individuelle (ou dans certains cas son affectation à l'exercice de la profession) ne constitue pas une cession à titre onéreux et n'entre donc pas dans le champ d'application de la taxe forfaitaire.

Les précisions apportées au BOI-RFPI-PVI-10-30 sur la notion de cession à titre onéreux sont applicables.

IV. Opérations exonérées

300

En application des dispositions des troisième à cinquième alinéa du II de l'article 1529 du CGI, la taxe ne s'applique pas :

- aux cessions de terrains exonérées d'impôt au titre des plus-values immobilières des particuliers en application des dispositions des 3° à 8° du II de l'article 150 U du CGI ;

- aux cessions de terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans au moment de la cession ;

- lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois le prix d'acquisition de celui-ci.

A. Exonérations en matière de plus-values immobilières

310

La taxe forfaitaire ne s'applique pas aux cessions mentionnées aux 3° à 8° du II de l'article 150 U du CGI. Il s'agit des cessions de terrains :

- qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale du cédant, lorsque ces dépendances sont cédées conjointement (CGI, art. 150 U, II-3°) ;

- pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (CGI, art. 150 U, II-4°) ;

- échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées (CGI, art. 150 U, II-5°) ;

- dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (CGI, art. 150 U, II-6°) ;

- avant le 31 décembre 2011 au profit d'un organisme en charge du logement social (CGI, art. 150 U, II-7°) ;

- avant le 31 décembre 2011 à une collectivité territoriale, à un EPCI compétent ou à un établissement public foncier mentionné à l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme et à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme en vue de leur cession à un organisme en charge du logement social (CGI, art. 150 U, II-8°).

1. Exonérations permanentes

a. Dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale

320

Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains qui constituent des dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale du cédant au jour de la cession ou de l'habitation en France des non-résidents définie au 2° du II de l'article 150 U du CGI, à condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles (CGI, art. 150 U, II-3°).

Les précisions apportées au IV § 330 et suivants du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 sont applicables.

b. Expropriations

330

Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation. Cette exonération est subordonnée au remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité (CGI, art. 150 U, II-4°).

Il est admis, compte tenu du caractère très particulier de ces opérations, que cette exonération s'applique, sous les mêmes conditions et limites, lorsque la cession du terrain résulte de l'exercice par le contribuable du droit de délaissement prévu à l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, à l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, à l'article L. 123-17 du code de l'urbanisme et à l'article L. 311-2 du code de l'urbanisme dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme. Il en est également ainsi des cessions de terrains exposés à un risque naturel majeur effectuées dans le cadre de la procédure d'acquisition amiable mentionnée au I de l'article L. 561-3 du code de l'environnement.

Les précisions apportées au BOI-RFPI-PVI-10-40-60 sont applicables.

c. Opérations de remembrement ou assimilées

340

Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées (CGI, art. 150 U, II-5°).

Dès lors que le fait générateur de la taxe est constitué par la première cession à titre onéreux du terrain après son classement en zone constructible, si l'échange dans le cadre de l'opération de remembrement qui constitue une cession à titre onéreux est intervenu après que le terrain a été rendu constructible, la cession ultérieure de la parcelle concernée n'entre pas dans le champ de la taxe. Lorsque l'initiative du remembrement appartient effectivement aux propriétaires fonciers groupés en association foncière urbaine libre (AFU), l'opération de remembrement s'inscrit nécessairement dans le processus de développement urbain de la commune (RM David n° 11662, JO sénat du 13 mai 2010 p. 1225).

Les précisions apportées au IV § 220 et suivants du BOI-RFPI-PVI-10-40-60 sont applicables.

d. Montant des cessions

350

Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (CGI, art. 150 U, II-6°). Le seuil d'imposition de 15 000 € s'apprécie par bien et non annuellement.

360

En cas de cession de plusieurs parcelles ou lots, il convient de distinguer selon que la cession est réalisée auprès d'acquéreurs distincts ou d'un même acquéreur.

En cas de cession de parcelles ou de lots à des acquéreurs distincts, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition cession par cession, c'est-à-dire acquéreur par acquéreur.

En cas de cession à un même acquéreur de plusieurs parcelles non adjacentes et faisant l'objet de références cadastrales distinctes, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition parcelle par parcelle.

En cas de cession à un même acquéreur de plusieurs parcelles d'un seul tenant, même si ces parcelles font l'objet de références cadastrales distinctes, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition globalement.

370

En cas de cession d'un terrain détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise du terrain, sans qu'il soit besoin de connaître la valeur totale de celui-ci.

Il en est de même en cas de cession d'un terrain détenu par des époux ou acquis en tontine.

2. Exonérations temporaires

a. Cessions de terrains au profit d'organismes de logements sociaux

380

Sont exonérés de taxe forfaitaire les terrains cédés avant le 31 décembre 2011 à un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du code de la construction et de l'habitation (CCH), aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du CCH ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du CCH (CGI, art. 150 U, II-7°).

b. Cessions de terrains à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un organisme de logements sociaux

390

Sont exonérés de taxe forfaitaire les terrains cédés avant le 31 décembre 2011 à une collectivité territoriale, à un EPCI compétent ou à un établissement public foncier mentionné à l'article L. 321-1du code de l'urbanisme et à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme en vue de leur cession à l'un des organismes mentionnés au 7° du II de l'article 150 U du CGI (cf. IV-A-2-a § 380).

B. Terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans

400

La taxe forfaitaire ne s'applique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en zone constructible depuis plus de 18 ans (CGI, art. 1529, II-b).

1. Date de classement

410

La date qui constitue le point de départ du délai est celle à laquelle le terrain est devenu constructible en raison de son classement :

- par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation (cf. II-B-1 § 130) ;

- ou par une carte communale dans une zone constructible (cf. II-B-2 § 270).

a. Plan local d'urbanisme ou document en tenant lieu

420

Il s'agit de la date à laquelle revêt un caractère exécutoire la délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant qui approuve le plan, sa modification ou sa révision.

Lorsque la commune est couverte par un schéma de cohérence territoriale (SCOT), la délibération approuvant le PLU est exécutoire dès l'accomplissement des formalités de publicité et sa transmission au préfet. En l'absence de SCOT couvrant le territoire de la commune, l'acte publié approuvant le PLU n'est exécutoire qu'un mois après sa transmission au préfet, en application des dispositions prévues à l'article L. 123-12 du code de l'urbanisme.

Lorsque la commune fait partie d'un EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme, les dispositions du code de l'urbanisme relatives aux PLU (C. urb., art. L. 123-1 à C. urb., art. L. 123-20) sont applicables à cet établissement public, qui exerce cette compétence en concertation avec chacune des communes concernées (C. urb., art. L. 123-18).

Lorsque le classement du terrain en zone constructible résulte d'une modification ou d'une révision du plan, la date à prendre en compte s'entend de celle à laquelle cette modification ou cette révision, ayant fait l'objet d'une enquête publique, est approuvée (C. urb., art. L. 123-13).

Lorsqu'un terrain a été successivement classé, d'abord dans une zone « U » ou dans une zone « NA » d'un POS, puis, suite à la révision du POS et à sa transformation en PLU, dans une zone « U » ou dans une zone « AU » ouverte à l'urbanisation d'un PLU, il convient de retenir, pour la détermination de l'exonération pour durée de détention, la date de classement la plus ancienne.

b. Carte communale

430

Il s'agit de la date à laquelle la carte approuvée par une délibération du conseil municipal est également approuvée par un arrêté préfectoral, en application des dispositions prévues à l'article L. 124-2 du code de l'urbanisme.

2. Date de cession

440

La date qui constitue le terme du délai est celle du fait générateur de la taxe forfaitaire, c'est-à-dire la première cession à titre onéreux du terrain (BOI-RFPI-TDC-10-20 au I-A § 1) intervenue après son classement en zone constructible (cf. II-B § 120 et suivants).

Il y a lieu de considérer que la cession est intervenue :

- à la date portée dans l'acte, si celui-ci est passé en la forme authentique ;

- dans les autres cas, à la date à laquelle le contrat régulièrement formé entre les parties acquiert date certaine.

Ainsi, une promesse synallagmatique de vente établie par acte sous seing privé vaut vente dès lors qu'elle n'est assortie d'aucune condition suspensive. Conformément aux dispositions de l'article 1328 du code civil, trois événements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

- l'enregistrement de l'acte ;

- le décès de l'un de ceux qui ont signé l'acte. L'acte reçoit une date fixe à la date du décès ;

- la constatation de la substance de l'acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.

Les précisions données aux I-A à C § 20 à 50 du BOI-RFPI-PVI-20-20 sont applicables.

C. Cessions de terrains dont le prix est inférieur à un certain montant

450

La taxe ne s'applique pas lorsque le prix de cession du terrain, défini à l'article 150 VA du CGI (cf. IV-C-1 § 460 et BOI-RFPI-TDC-10-20 au I-B-1-a-1° § 40), est inférieur au prix d'acquisition effectivement acquitté par le cédant et tel qu'il a été stipulé dans l'acte (cf. IV-C-2 § 470), majoré d'un montant égal à 200 % de ce prix, c'est-à-dire lorsque le prix de cession est inférieur au triple du prix d'acquisition (CGI, art. 1529, II-c).

1. Prix de cession

460

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il a été stipulé dans l'acte (BOI-RFPI-TDC-10-20 au I-B-1-a-1° § 40).

2. Prix d'acquisition

470

Le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Les majorations relatives aux frais et dépenses mentionnées à l'article 150 VB du CGI ne sont pas prises en compte.

En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale au jour de la mutation à titre gratuit qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant, c'est-à-dire au jour de la succession, de la donation-partage ou de la donation simple, telle que retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

En l'absence de dépôt d'une déclaration de succession ou d'exonération expresse, l'application stricte du droit doit conduire à retenir un prix d'acquisition pour un montant nul.

Toutefois, il est admis, lorsque la succession ne devait donner lieu à aucune imposition ou lorsqu'elle n'était pas imposable en France, de retenir la valeur qui figure dans l'attestation immobilière, à la condition que celle-ci corresponde à la valeur réelle du bien, au jour de la mutation à titre gratuit qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant.

S'agissant d'une mesure de tempérament, ces dispositions doivent être appliquées strictement. Il en résulte qu'elles ne peuvent être appliquées qu'aux seules situations dans lesquelles l'absence de dépôt d'une déclaration de succession n'a pas eu pour effet d'éluder les droits dus.

Par ailleurs, lorsqu'une déclaration de succession a été régulièrement déposée et que celle-ci fait l'objet d'une rectification dans le délai légal par les ayants droit, il convient d'appliquer les règles précisées au BOI-ENR-DMTG-10-40-10-60 qui conservent toute leur portée pour l'application du régime actuel d'imposition des plus-values immobilières comme pour celui de la taxe forfaitaire mentionnée à l'article 1529 du CGI.

Sur le prix d'acquisition à retenir en cas de cession, après réunion de propriété, d'un terrain dont la propriété était démembrée ou en cas de cession d'un terrain reçu par succession avant le 1^er janvier 2004, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-20-10-10.

Lorsque la cession porte sur un bien ayant figuré à l'actif d'une entreprise, le prix d'acquisition à retenir pour l'application des dispositions prévues à l'article 1529 du CGI s'entend de la valeur vénale du terrain au jour du retrait.

480

Exemple :

La taxe forfaitaire ne s’applique que lorsque le prix de cession est supérieur à trois fois le prix d’acquisition du terrain.

Pour l’application de l’exonération prévue au cinquième alinéa du II de l’article 1529 du CGI, il convient donc de comparer le prix de cession mentionné au IV-C-1 § 460 à un montant égal à trois fois le prix d’acquisition mentionné au IV-C-2 § 470.