I. Distributions effectuées par les sociétés immobilières d'investissement et sociétés immobilières de gestion

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10

Les sociétés immobilières d'investissement, constituées sous la forme de société anonyme, et les sociétés immobilières de gestion, constituées sous la forme de société à responsabilité limitée, ont pour objet exclusif l'exploitation d'immeubles sis en France, affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie. Elles doivent fonctionner conformément à des statuts approuvés par arrêté ministériel.

20

Ces sociétés font l'objet d'une étude détaillée au BOI-IS-CHAMP-30-80 et BOI-IS-CHAMP-30-90.

30

Il est simplement rappelé que les sociétés immobilières d'investissement ou de gestion sont soumises à un régime fiscal qui tend essentiellement à placer les actionnaires ou associés dans la même situation que s'ils étaient directement propriétaires de la quote-part d'immeubles correspondant à leurs droits.

Remarque : Ces sociétés ne bénéficient toutefois pas du régime de la transparence fiscale prévu à l'article 1655 ter du code général des impôts (CGI) en faveur des sociétés de copropriété.

40

Ces sociétés sont notamment exonérées de l'impôt sur les sociétés (IS) pour la fraction de leur bénéfice net qui provient de la location de leurs immeubles (CGI, art. 208, 3° ter ; CGI, art. 208 B).

50

Les dividendes et autres produits distribués aux actionnaires ou associés et prélevés sur les bénéfices exonérés d'impôt sur les sociétés en application du 3° ter de l'article 208 du CGI et de l'article 208 B du CGI, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers (pour les actionnaires personnes physiques) et à l'impôt sur les sociétés (pour les actionnaires personnes morales).

60

Ces produits sont par ailleurs exonérés de la retenue à la source visée au 2 de l'article 119 bis du CGI lorsqu'ils sont distribués à des personnes qui n'ont pas leur domicile fiscal ou leur siège en France (CGI, art. 139 ter).

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II. Distributions effectuées par les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie (SICOMI)

80

Les SICOMI, instituées par l'ordonnance du 28 septembre 1967, bénéficiaient d'un régime fiscal de faveur pour les opérations qu'elles réalisaient dans le cadre de leurs opérations de location simple ou de crédit-bail d'immeubles à usage industriel ou commercial. En contrepartie, leur activité était soumise à certaines règles.

En outre, l'article 74 de la loi n° 88-1149 du 23 décembre 1988 de finances pour 1989 prévoit que les SICOMI peuvent, depuis le 1^er janvier 1989, exercer leur activité, directement ou par l'intermédiaire de filiales, dans des États ou territoires ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative.

Elles doivent fonctionner conformément à des statuts approuvés par arrêté ministériel.

90

L'article 96 de la loi n° 90-1168 du 29 décembre 1990 a ramené progressivement le régime fiscal des SICOMI au droit commun et, en contrepartie, allégé les contraintes qui pesaient sur ces sociétés.

Toutefois, afin de faciliter la reprise du marché de l'immobilier, la loi n° 92-1476 du 31 décembre 1992 de finances rectificative pour 1992, a rétabli, à titre transitoire, le régime de faveur, au regard de l'IS, des opérations de crédit-bail conclues avec des SICOMI, pour les contrats portant sur des locaux à usage de bureaux neufs et vacants au 1^er octobre 1992.

Cependant, ce dernier régime dérogatoire dont bénéficiaient les opérations de crédit-bail immobilier effectuées par les SICOMI est venu à expiration le 31 décembre 1995. Afin d'assurer la neutralité du crédit immobilier par rapport au crédit ou à l'autofinancement, l'article 57 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire et l'article 45 de la loi n° 94-1163 du 29 décembre 1994 de finances rectificative pour 1994 ont aménagé le régime fiscal du crédit-bail immobilier en prenant en compte également des impératifs de développement du territoire.

100

Le régime spécial des dividendes et de l'obligation de distribution concerne exclusivement les bénéfices exonérés des opérations de crédit-bail des contrats :

- conclus avant le 1^er janvier 1991 ;
- conclus depuis le 1^er janvier 1991 et avant le 1^er janvier 1996 lorsque la SICOMI a opté pour le régime du 3 quater de l'article 208 du CGI.

A. Obligation de distribution

110

Les bénéfices qui proviennent des opérations totalement ou partiellement exonérées d'impôt sur les sociétés en application du régime de faveur des SICOMI sont obligatoirement distribués à hauteur de 85 % de la fraction exonérée. Le montant de ces bénéfices est déterminé comme en matière d'impôt sur les sociétés. La distribution doit être effectuée avant la fin de l'exercice qui suit celui de sa réalisation.

120

En cas de non respect de cette obligation, deux cas doivent être distingués :

- la SICOMI n'a pas procédé à une distribution à hauteur de 85 % au moins des résultats totalement ou partiellement exonérés dégagés en comptabilité. Elle encourt en ce cas la perte du régime de faveur sur les résultats de l'exercice concerné ;

- la SICOMI a procédé à une distribution de 85 % des bénéfices exonérés dégagés en comptabilité, mais ces bénéfices sont ultérieurement rehaussés. Dans ce cas, la quote-part de résultats non distribués est imposable à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Les suppléments d'impôt découlant de ces insuffisances sont assortis de l'intérêt de retard et, le cas échéant, des majorations prévues à l'article 1727 du CGI.

B. Régime fiscal des produits distribués

130

Le 3° quater de l'article 208 du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 96 de la loi n° 90-1168 du 29 décembre 1990 de finances pour 1991, prévoit que le d du 6 de l'article 145 du CGI (exclusion du régime des sociétés mères), est applicable aux dividendes prélevés sur les bénéfices des SICOMI qui proviennent d'opérations totalement ou partiellement exonérées d'impôt sur les sociétés.

140

Les SICOMI doivent distinguer les deux parts suivantes dans leur dividende.

1. La fraction provenant de bénéfices exonérés en application du régime de faveur des SICOMI

150

Cette fraction n'ouvre pas droit au régime des sociétés mères.

Elle comprend :

- les bénéfices exonérés qui doivent être obligatoirement distribués à hauteur de 85 % ;

- les bénéfices exonérés à hauteur de 15 % sans obligation de distribution et figurant dans les réserves de la SICOMI. Cette quote-part de réserves doit être isolée de manière extra-comptable, à partir de son montant à la date du 1^er janvier 1991.

2. La fraction provenant des autres bénéfices

160

Elle donne droit au régime des sociétés mères. Il n'est pas distingué selon la date de réalisation des bénéfices.

Le régime des sociétés mères est donc susceptible de s'appliquer à une distribution de bénéfices taxables qui antérieurement n'en bénéficiait pas.

III. Distributions effectuées par les sociétés immobilières transparentes

170

Le régime de la transparence fiscale prévu à l'article 1655 ter du CGI est applicable aux sociétés qui ont pour objet exclusif soit :

- la construction d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés, en propriété ou en jouissance ;

- l'acquisition des mêmes biens ;

- la gestion de ces biens après division ;

- la location, pour le compte d'un ou plusieurs de leurs membres, de tout ou partie des biens susvisés appartenant à chacun de ces membres.

180

Ces sociétés, quelle que soit leur forme juridique, sont réputées ne pas avoir, au plan fiscal, de personnalité distincte de celle de leurs membres.

190

Il s'ensuit que, même si elles sont constituées sous la forme de sociétés de capitaux, les sociétés visées à l'article 1655 ter du CGI sont exclues du champ d'application de l'impôt sur les sociétés.

200

Dès lors, les revenus distribués par ces sociétés ne sont pas considérés comme des revenus de capitaux mobiliers. Ils se trouvent hors du champ d'application de la retenue à la source prévue au 2 de l'article 119 bis du CGI.

210

De leur côté, les associés sont individuellement considérés sur le plan fiscal comme propriétaires privatifs des locaux à la jouissance ou à la propriété desquels leurs actions ou parts sociales leur donnent vocation.

L'imposition des revenus des immeubles construits, acquis ou gérés par les sociétés susvisées est établie au nom des associés eux-mêmes en tenant compte du régime fiscal auquel chacun d'eux est assujetti.

220

Le champ d'application du régime de la « transparence fiscale », sa portée et ses incidences fiscales au regard de l'imposition des membres des sociétés transparentes font l'objet d'une étude détaillée au BOI-RFPI-CHAMP-30-20 auquel il convient donc de se reporter.

IV. Distributions effectuées par les sociétés ayant pour objet de transférer gratuitement à leurs membres la jouissance d'un bien meuble ou immeuble

230

Ces sociétés ont pour objet de transférer gratuitement à leurs membres la jouissance de biens meubles ou immeubles dont elles sont propriétaires ou d'installations qui leur sont concédées.

240

La valeur nette de l'avantage en nature ainsi consenti aux associés n'est pas pris en compte, sous certaines conditions, pour la détermination du bénéfice taxable à l'impôt sur les sociétés (CGI, art. 239 octies).

250

Par ailleurs, la valeur nette de cet avantage n'est pas considérée comme un revenu distribué au sens de l'article 109 du CGI à l'article 111 du CGI, lorsque les conditions visées au IV § 240 sont remplies.

260

La valeur nette de l'avantage en nature est exonérée de l'impôt sur le revenu entre les mains du bénéficiaire si celui-ci est un particulier.

270

En revanche, si le bénéficiaire est une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés ou une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, l'avantage ainsi accordé est inclus dans le bénéfice imposable.