I. Assiette du crédit d'impôt

A. Base de calcul

1

Aux termes du premier alinéa du 1 du II de l'article 244 quater X du code général des impôts (CGI), le crédit d'impôt est assis sur le prix de revient des logements, minorés, d'une part des taxes et des commissions d'acquisition versées et, d'autre part, des subventions publiques reçues.

Le prix de revient du logement s'entend du prix de la construction ou du prix d'acquisition définis au 5° de l'article 49 septies ZZT de l'annexe III au CGI.

Il est précisé que, conformément au 4° du VI de l'article 46 AG sexdecies de l’annexe III au CGI, les meubles autres que les équipements et aménagements nécessaires à l'usage des locaux ne sont pas inclus dans l'assiette éligible au crédit d'impôt. Les dépenses afférentes aux meubles meublants sont notamment exclues de la base éligible à l'aide fiscale.

1. Construction de logements neufs

10

Sur ce point, il convient de se reporter au I-A-1 § 10 du BOI-IR-RICI-380-20.

2. Acquisition de logements neufs

20

Sur ce point, il convient de se reporter au I-A-2 § 20 à 30 du BOI-IR-RICI-380-20.

3. Acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans

30

Sur ce point, il convient de se reporter au I-A-3 § 40 à 55 du BOI-IR-RICI-380-20.

4. Travaux de réhabilitation et de rénovation de logements achevés depuis plus de vingt ans

35

Aux termes du 3 du II de l'article 244 quater X du CGI, le crédit d’impôt est assis sur le prix de revient des travaux de réhabilitation minoré, d'une part, des taxes versées et, d'autre part, des subventions publiques reçues.

Ce montant est retenu dans la limite d'un plafond de 20 000 € par logement.

En application des dispositions de l'article 134 de la loi n° 2017-256 du 28 février 2017 de programmation relative à l'égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique, le plafond est fixé à 50 000 € pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 2 mars 2017 (pour plus de précisions sur le fait générateur du crédit d'impôt, III § 60 à 90).

B. Plafonnement de la base

40

En tout état de cause, l'assiette du crédit d'impôt calculée au I-A § 1 à 30, subventions déduites, ne peut être supérieure au plafond mentionné au 5 de l'article 199 undecies A du CGI.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-B-1 § 60 à 80 du BOI-IR-RICI-380-20.

II. Taux du crédit d'impôt

A. Opérations d'acquisition et de construction de logements neufs et d'acquisition de logements achevés depuis de plus de vingt ans en vue de leur réhabilitation

50

Le III de l'article 244 quater X du CGI fixe le taux du crédit d'impôt à 40 % au titre des opérations d'acquisition et de construction de logements neufs et d'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans en vue de leur réhabilitation.

B. Opérations de réhabilitation et de rénovation d'immeubles achevés depuis plus de vingt ans

55

Le III de l'article 244 quater X du CGI fixe le taux du crédit d'impôt prévu au 4 du I du même article à 20 % au titre des opérations de rénovation d'immeubles achevés depuis plus de vingt ans.

L'article 134 de la loi n° 2017-256 du 28 février 2017 de programmation relative à l'égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique fixe le taux du crédit d'impôt à 40 % pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 2 mars 2017 (pour plus de précisions sur le fait générateur du crédit d'impôt, III § 60 à 90).

III. Fait générateur du crédit d'impôt

A. Principe : acquisition de logements

60

En application des dispositions du IV de l'article 244 quater X du CGI, le crédit d'impôt est accordé au titre de l'année d'acquisition des logements.

B. Cas particuliers

1. Construction ou acquisition d'immeuble à construire

70

En cas de construction d'immeuble ou d'acquisition d'immeubles à construire, le crédit d'impôt est accordé de manière étalée dans le temps, au rythme des phases de construction.

Ainsi, en application du a du 2 du IV de l'article 244 quater X du CGI, lorsque l'investissement consiste en la construction ou l'acquisition d'un immeuble à construire, le crédit d'impôt est accordé à hauteur :

- de 50 % du montant total du crédit d'impôt, déterminé à partir du prix de revient prévisionnel, au titre de l’achèvement des fondations ;

- de 25 % du montant total du crédit d'impôt, déterminé à partir du prix de revient prévisionnel, au titre de la mise hors d’eau de l'immeuble ;

- du solde calculé sur le prix de revient définitif, lors de la livraison de l'immeuble.

L'article 154 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019  modifie la quote-part de crédit d’impôt accordée à chacune de ces étapes. Ainsi, pour la construction d'immeubles dont l'achèvement des fondations intervient à compter du 1^er janvier 2019, le crédit d'impôt est accordé à hauteur :

- de 70 % du montant total du crédit d'impôt, déterminé à partir du prix de revient prévisionnel, au titre de l’achèvement des fondations ;

- de 20 % du montant total du crédit d'impôt, déterminé à partir du prix de revient prévisionnel, au titre de la mise hors d’eau de l'immeuble ;

- du solde calculé sur le prix de revient définitif, lors de la livraison de l'immeuble.

L'organisme qui réalise l'investissement peut ainsi, au titre d'un exercice donné, solliciter la fraction du crédit d'impôt correspondant aux phases de la construction intervenues au cours de l'exercice. Dans l'hypothèse où deux, voire trois de ces phases se déroulent au cours du même exercice, il est fait masse des fractions correspondantes du crédit d'impôt.

Bien entendu, si l'achèvement des fondations, la mise hors d'eau et la livraison de l'immeuble interviennent au cours du même exercice, le crédit d'impôt est attribué à hauteur de 100 % de son montant au titre de cet exercice. Il doit cependant être déterminé sur la base du prix de revient définitif. Le prix de revient prévisionnel prévu par la loi ne doit être retenu que pour la première ou deuxième phase de construction, lorsque celles-ci interviennent au cours d'un exercice distinct de celui de la livraison.

Il est par ailleurs précisé que, lorsque le prix de revient définitif diffère du prix de revient prévisionnel qui a été retenu pour l'assiette du crédit d'impôt au titre d'exercices antérieurs, la régularisation, à la hausse ou à la baisse, du montant définitif du crédit d'impôt, doit être effectuée au titre de l'exercice de livraison de l'immeuble, avec la liquidation de la dernière fraction du crédit d'impôt.

Exemple :

Soit un bailleur social A dont l'exercice coïncide avec l'année civile et qui engage la construction d'un immeuble de logement à usage locatif. Le prix de revient prévisionnel est de 1 M€. Toutefois le prix de revient définitif, compte tenu de divers frais complémentaires incorporés au coût de la construction, s'élève à 1,2 M€.

Les phases de construction sont les suivantes :

- achèvement des fondations en N ;

- mise hors d'eau et livraison en N+1.

L'entreprise doit déterminer ainsi le crédit d'impôt auquel elle a droit :

- au titre de N, l'assiette du crédit d'impôt est de 70 % du prix de revient prévisionnel, soit 700 000 €, soit un crédit d'impôt, au taux de 40 %, de 280 000 €, sous réserve du respect du plafond de prix de revient au m² et de la surface habitable ;

- au titre de N+1, l'assiette du crédit d'impôt correspond à la somme des deux fractions de 20 % et 10 %, qui doivent être déterminées en tenant compte du prix de revient définitif de 1,2 M€. L'assiette du crédit d'impôt est ainsi de 30 % x 1,2 M€ = 360 000 €, soit un crédit d'impôt, au taux de 40 %, de 144 000 €. Ce montant doit être complété de la régularisation de la première tranche du crédit d'impôt, en tenant compte du prix de revient définitif. Le coût supplémentaire étant de 200 000 €, le montant complémentaire du crédit d'impôt est déterminé sur une assiette de 50 % x 200 000 € = 100 000 €, soit un complément de crédit d'impôt acquis au titre de N+1 de 56 000 €.

2. Acquisition et réhabilitation d’immeuble

80

En application du b du 2 du IV de l'article 244 quater X du CGI, lorsque l'investissement consiste en la réhabilitation ou la rénovation de logements achevés depuis plus de vingt ans avec ou sans acquisition préalable de l'immeuble, le crédit d'impôt est accordé au titre de l'exercice au cours duquel les travaux sont achevés.

3. Investissement pris en crédit-bail

90

Lorsque les investissements sont réalisés dans le cadre d'un contrat de crédit-bail, le 3 du IV de l'article 244 quater X du CGI prévoit que le fait générateur du crédit d'impôt intervient au titre de l'année de mise à disposition du bien à l'organisme crédit-preneur.

La mise à disposition du bien s'entend de la date à laquelle les logements sont livrés au bailleur social.

Toutefois, s'agissant des immeubles à construire, il sera admis que le crédit-preneur bénéficie du crédit d'impôt selon le même calendrier que celui prévu en cas d'investissement en direct (III-B-1 § 70).