Actualité liée : 21/10/2026 : TVA - Mise à jour des commentaires relatifs aux taux réduits applicables aux opérations d’accession sociale à la propriété (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 86 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 95) - Rescrit

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Le bail réel solidaire, dont le régime est défini de l’article L. 255-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) à l’article L. 255-19 du CCH, est un bail de longue durée par lequel un organisme de foncier solidaire (OFS) consent à un preneur, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements destinés à être occupés à titre de résidence principale pendant toute la durée du contrat de bail, sous des conditions de plafonds de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.

Le 4° du III de l’article 278 sexies du code général des impôts (CGI) prévoit que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :

• les livraisons à un OFS réalisées dans le cadre d’un bail réel solidaire ;
• les livraisons à soi-même effectuées par un OFS d’immeubles destinés, le cas échéant après travaux, à faire l’objet d’un bail réel solidaire ;
• les cessions de droits réels immobiliers objets du bail ;
• les livraisons de terrains à bâtir à un OFS réalisées dans le cadre d’un bail réel solidaire.

I. Présentation du bail réel solidaire

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Les baux réels solidaires ne peuvent être consentis que par des OFS, organismes de droit public ou de droit privé sans but lucratif agréés par le représentant de l’État dans la région, ayant pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements destinés à des ménages sous condition de ressources (code de l’urbanisme, art. L. 329-1).

Constitue un bail réel solidaire le bail par lequel un OFS consent à un preneur, qui peut être soit directement un ménage soit un opérateur, contre redevance (CCH, art. L. 255-8) et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes.

Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du bail, à être occupés, à titre de résidence principale (CCH, art. L. 255-1).

Les acquéreurs-occupants ou locataires de l’opérateur-preneur à bail réel solidaire doivent respecter certaines conditions de ressources (CCH, art. L. 255-2, CCH, art. L. 255-3 et CCH, art. L. 255-4). L’OFS est chargé du contrôle de l’affectation des logements.

Le bail réel solidaire permet le renouvellement de la durée du bail à chaque cession des droits réels attachés au bâti, pour une durée équivalente à celle du bail initial (dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans), sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources.

À l’expiration du bail, les constructions deviennent la propriété de l’OFS contre indemnisation (CCH, art. L. 255-16).

A. Bail consenti directement à un ménage sous condition de ressources par l’OFS

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Le bail peut être consenti à un ménage sous plafond de ressources, occupant le logement (CCH, art. L. 255-2). Les plafonds de prix de cession des droits réels et de ressources du preneur sont fixés à l’article R. 255-1 du CCH. Il s’agit de ceux fixés par l’arrêté prévu à l’article D. 331-76-5-1 du CCH (II-A-2 § 70 à 80).

Lorsque l’OFS conclut un bail directement avec l’occupant du logement, le preneur-occupant acquiert des droits réels immobiliers permettant la jouissance du logement pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans.

B. Bail consenti à un opérateur qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers

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Le bail peut être consenti au profit d’un opérateur (par exemple un bailleur social) qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux dispositions de l’article R. 255-1 du CCH relatives aux conditions de ressources et de prix de cession.

Un bail réel solidaire portant sur les droits réels immobiliers acquis par chaque preneur est ensuite conclu avec l’OFS. Ces droits sont automatiquement retirés du bail réel solidaire initial conclu entre l’opérateur et l’OFS. Lorsque la totalité des droits sont retirés du bail réel solidaire initial, ce dernier s’éteint.

Chacun des acquéreurs de droits réels immobiliers doit être agréé par l’OFS dans le respect des plafonds de ressources et de prix.

Les sociétés civiles coopératives de construction, les sociétés d’habitat participatif ou un investisseur privé peuvent également porter ce type d’opération.

C. Bail consenti à un opérateur qui s’engage à louer les logements qu’il construit ou réhabilite

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Le preneur peut être un opérateur (bailleur social, société d’habitat participatif, etc.) qui, éventuellement, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à les mettre en location au profit de ménages aux revenus modestes ne dépassant pas certains plafonds et moyennant un loyer (CCH, art. L. 255-4) dont le seuil est fixé à l’article R. 255-2 du CCH. Il s’agit des plafonds de loyer fixés pour les conventions portant sur les logements mentionnés à l’article L. 831-1 du CCH.

Les opérations relatives à ce schéma ne sont pas concernées par les dispositions du 4° du III de l’article 278 sexies du CGI.

Remarque : Il est rappelé que les opérations locatives sociales peuvent relever du taux réduit sur le fondement d’autres dispositions (BOI-TVA-IMM-20-10).

II. Champ d’application du taux réduit de TVA

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Sous réserve de respecter l’ensemble des conditions figurant au II-A § 60 à 80, relèvent du taux réduit de la TVA :

• les livraisons de terrains à bâtir à un OFS réalisées dans le cadre d’un bail réel solidaire ;
• les livraisons à un OFS d’immeubles neufs ou achevés depuis plus de cinq ans en cas d’option à la TVA exercée par le vendeur, qui sont destinés, le cas échéant après travaux, à faire l’objet d’un bail réel solidaire dans les conditions prévues au chapitre V du titre V du livre II de la partie législative du code de la construction et de l’habitation ;
• les livraisons à soi-même, effectuées par un OFS, d’immeubles destinés à faire l’objet d’un bail réel solidaire ;
• les cessions, prévues à l’article L. 255-3 du CCH, des droits réels immobiliers objets du bail.

A. Conditions d’application

1. Usage de résidence principale

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Pour bénéficier du taux réduit, le logement doit être destiné pendant toute la durée du contrat à un usage de résidence principale.

Par usage de résidence principale, il convient d’entendre un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par l’acquéreur et l’ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement, dont il constitue la résidence habituelle et effective.

2. Conditions de revenus des bénéficiaires des droits réels et de prix de cession

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Les ressources des acquéreurs ne doivent pas excéder les plafonds de ressources fixés par l’annexe III à l’arrêté du 26 mars 2004 modifié relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière. Ces plafonds sont révisés le 1^er janvier de chaque année, en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac appréciée entre le 1^er octobre de l’avant-dernière année et le 1^er octobre de l’année précédente (I § 25 du BOI-BAREME-000016).

La condition de ressources est appréciée conformément aux dispositions de l’article R. 255-1 du CCH.

80

Les plafonds de prix de cession sont fixés par l’annexe II à l’arrêté du 26 mars 2004 modifié relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière et révisés chaque année le 1^er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre les valeurs du deuxième trimestre de l’antépénultième année et de celui de l’année précédente (II § 30 et 40 du BOI-BAREME-000016).

B. Opérations concernées

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Sont concernées par l’application du taux réduit de 5,5 % de la TVA les opérations suivantes soumises à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10) dès lors qu’elles respectent les conditions visées au II-A § 60 à 80.

1. Livraisons de terrains à bâtir

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Le taux réduit s’applique aux livraisons de terrains à bâtir effectuées à destination de l’OFS dans le cadre d’un bail réel solidaire, lorsqu’elles sont soumises à la TVA, sur la marge ou sur le prix total (BOI-TVA-IMM-10-20-10).

2. Livraisons de logements

110

Sont concernées les livraisons de logements neufs à un OFS ainsi que, lorsqu’elles sont soumises à la TVA en raison de l’option exercée par le vendeur (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30), des livraisons à un OFS de logements achevés depuis plus de cinq ans.

3. Livraisons à soi-même d’immeubles neufs par l’OFS

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Le taux réduit s’applique aux livraisons à soi-même constatées par l’OFS en application des dispositions de l’article 257 du CGI (I-B-1 § 170 à 190 du BOI-TVA-IMM-10-10-20).

4. Cession des droits réels immobiliers objets du bail

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La cession de droits est liquidée au taux réduit.

III. Remise en cause de l’application du taux réduit

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Conformément au IV de l’article 284 du CGI, les OFS sont tenus au paiement du complément d’impôt résultant de la différence entre le taux réduit appliqué lors du fait générateur de la taxe et le taux normal en vigueur à la même date, lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi des taux réduits appliqués conformément au 4° du III de l’article 278 sexies du CGI ou au 5° du I de l’article 278 sexies A du CGI ne sont pas remplies dans les cinq ans qui suivent le fait générateur de l’opération, ou cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent l’acquisition des droits réels par la personne qui occupe le logement.

Lorsque le non-respect des conditions auxquelles est subordonné le taux réduit ne concerne que certains logements au sein d’un ensemble de logements, le complément d’impôt est calculé au prorata de la surface des logements concernés rapporté à la surface de l’ensemble des logements.

A. Conditions d’octroi du taux réduit qui ne sont pas remplies dans le délai de cinq ans

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Tel est le cas notamment lorsque :

• l’OFS n’a pas consenti de bail réel solidaire dans les cinq ans qui suivent l’acquisition du terrain à bâtir ou du logement ;
• le logement n’est jamais affecté à l’usage de résidence principale du ménage occupant.

B. Conditions qui cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent l’acquisition des droits réels par la personne qui occupe le logement

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Tel est le cas notamment lorsque le logement cesse de faire l’objet d’un bail réel solidaire ou n’est plus affecté à l’usage de résidence principale.

Dans ce cas, le complément d’impôt est diminué d’un dixième par année de détention au delà de la cinquième année.