IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Champ d'application et territorialité - Exonération temporaire de longue durée en faveur des logements sociaux à usage locatif acquis avec une aide financière publique (CGI, art. 1384 C, I-al 1)

Actualité liée : 08/06/2022 : IF - TFB - Champ d'application et et territorialité - Diverses adaptations des exonérations de TFPB de longue durée en faveur du logement social et du logement locatif intermédiaire (loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, art. 94 et 95 ; loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, art. 31 ; loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, art. 101 ; ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 relative à la partie législative du livre VIII du code de la construction et de l'habitation ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 16 et 30 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 68 et 81)

Le premier alinéa du I de l'article 1384 C du code général des impôts (CGI) exonère de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) les logements acquis en vue de leur location avec le concours financier de l'État ou avec une subvention de l'agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) en application des 3° et 5° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), ou au moyen d'un financement prévu à l'article R. 372-1 du CCH.

L'exonération est applicable pendant quinze ans à compter de l'année qui suit celle de l'acquisition des logements. La durée est portée à vingt-cinq ans lorsque la décision de subvention ou de prêt intervient entre le 1^er juillet 2004 et le 31 décembre 2022.

I. Champ d'application de l'exonération

L'exonération prévue au premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI concerne certains logements acquis avec une aide financière publique en vue de leur location. Elle n'est pas applicable aux logements qui ont déjà bénéficié de certains régimes d'exonérations de longue durée.

A. Logements acquis au moyen d'une aide financière publique

L'exonération concerne les logements et les logements-foyers acquis avec le concours financier de l’État ou avec une subvention de l'ANRU, en application des 3° et 5° de l'article L. 831-1 du CCH qui définit le champ d'application de l'aide personnalisée au logement (APL).

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, elle concerne les logements acquis au moyen d'un financement prévu à l'article R. 372-1 du CCH.

1. Logements acquis au moyen d'une aide de l'État ou de l'ANRU

a. Logements concernés

Le 3° de l'article L. 831-1 du CCH concerne les logements à usage locatif construits, acquis, ou améliorés au moyen de subventions et prêts aidés dont l'octroi est subordonné à l'engagement pris par les bailleurs de respecter les obligations précisées par les conventions d'APL.

Ces conventions sont conclues entre l’État et les bailleurs de logements et fixent leurs obligations respectives (CCH, art. L. 353-2). Elles doivent être conformes à des conventions types fixées par voie réglementaire (CCH, art. L. 353-1).

Le premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI ne vise que les logements acquis, ce qui exclut donc les logements construits ainsi que les logements qui font seulement l'objet d'améliorations.

Remarque 1 : Les logements construits peuvent, le cas échéant, bénéficier des régimes d'exonération prévus par les I à III de l'article 1384 A du CGI.

Remarque 2 : La méthode d'évaluation de la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la TFPB est sans impact sur l'application de l'exonération. Dès lors, quand bien même la valeur locative d'un logement au sens de l'article 1384 C du CGI serait évaluée selon la méthode applicable aux locaux professionnels, l'exonération de TFPB prévue à l'article 1384 C du CGI lui est applicable sous réserve du respect des conditions posées dans le présent document.

En pratique, pour déterminer si les logements acquis peuvent ou non bénéficier de l'exonération, il est possible de se référer à l'existence ou non d'une convention entre le propriétaire et l'État en application du 3° de l'article L. 831-1 du CCH.

Ces conventions sont prévues par les sections 1, 3, 4, 6, 8, 9 et 10 du chapitre III du titre V du livre III de la partie réglementaire du CCH.

b. Opérations d'acquisition avec ou sans amélioration

Les concours financier de l’État et les subventions de l'ANRU peuvent être accordés pour financer les opérations suivantes :

des acquisitions de logements ou d'immeubles destinés à l'habitation, avec ou sans travaux d'amélioration correspondants (CCH, art. D. 331-1, I-3°) ;
des acquisitions de logements ou d'immeubles par des organismes d'habitations à loyer modéré, des sociétés d'économie mixte ou des collectivités territoriales ou leurs groupements, avec ou sans travaux de transformation ou d'amélioration (CCH, art. D. 331-1, I-5°) ;
de l'acquisition d'immeubles à rénover prévue à l'article L. 262-1 du CCH (CCH, art. D. 331-1, I-10°).
de la prise à bail emphytéotique de logements auprès de l'État, des collectivités territoriales ou de leurs groupements en vue d'y effectuer des travaux d'amélioration (CCH, art. D. 331-1, I-6°).

c. Concours financier de l'État et subventions de l'ANRU

Les concours financiers de l’État mentionnés au premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI incluent :

d'une part, les prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) et les les prêts locatifs à usage social (PLUS) qui sont accordés par la caisse des dépôts et consignations (CDC) et peuvent être accompagnés d'une subvention de l’État (CCH, art. D. 331-14 à CCH, art. D. 331-16) ;
et, d'autre part, les prêts locatifs sociaux (PLS) qui sont accordés par la CDC ou par les établissements de crédit et les sociétés de financement qui ont conclu une convention avec celle-ci (CCH, art. D. 331-17 à CCH, art. D. 331-21).

Remarque : Les PLAI et les PLUS ont remplacé d'autres types de prêts locatifs aidés de la CDC (PLA-CDC). De même, les PLS ont remplacé les PLA et les prêts locatifs conventionnés du crédit foncier de France (PLA-CFF et PLC-CFF). Ces anciens prêts ne sont plus distribués.

Les subventions de l'ANRU sont prévues par l'article 14 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et par l'article 14-1 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003.

2. Logements-foyers acquis avec une aide de l'État ou de l'ANRU

a. Logements concernés

100

Le 5° de l'article L. 831-1 du CCH vise les logements-foyers assimilés, dans des conditions fixées par voie réglementaire, aux logements à usage locatif mentionnés aux 2° et 3° de l’article L. 831-1 du CCH, dès lors qu'ils font l'objet d'une convention d'APL.

110

L'APL est attribuée aux personnes qui résident dans des logements-foyers qui répondent aux conditions prévues de l'article R. 832-20 du CCH à l'article R. 832-22 du CCH.

120

Le premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI ne vise que les logements acquis, ce qui exclut donc les logements-foyers construits ainsi que les logements-foyers qui font seulement l'objet d'améliorations.

Remarque 1 : Les logements-foyers construits peuvent, le cas échéant, bénéficier des régimes d'exonération prévus par les I à III de l'article 1384 A du CGI.

Remarque 2 : La méthode d'évaluation de la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la TFPB est sans impact sur l'application de l'exonération. Dès lors, quand bien même la valeur locative d'un logement au sens de l'article 1384 C du CGI serait évaluée selon la méthode applicable aux locaux professionnels, l'exonération de TFPB prévue à l'article 1384 C du CGI lui est applicable sous réserve du respect des conditions posées dans le présent document.

130

En pratique, pour déterminer si les logements peuvent ou non bénéficier à ce titre de l'exonération, le service peut utilement se référer à l'existence d'une convention passée entre l'État, l'organisme propriétaire et l'organisme gestionnaire, prévue par l'article L. 353-13 du CCH et de l'article R. 353-154 du CCH à l'article R. 353-165 du CCH.

b. Opérations d'acquisition avec ou sans amélioration

140

Pour qu'une opération d'acquisition de logements-foyers à usage locatif soit éligible aux subventions et prêts aidés de l’État, le montant des travaux d'amélioration doit être au moins égal à une fraction du prix de revient prévisionnel défini à l'article D. 331-9 du CCH, cette fraction étant fixée par arrêté des ministres chargés du logement et des finances (CCH, art. D. 331-8).

Toutefois, cette disposition n'est pas applicable aux résidences sociales mentionnées au 2° de l'article R. 832-20 du CCH.

c. Concours financier de l’État et subventions de l'ANRU

150

L'exonération prévue par le premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI est applicable aux logements-foyers acquis au moyen des concours financiers de l’État (CCH, art. D. 331-8, I-9°) et subventions de l'ANRU (loi n° 2003-710 du 1^er août 2003, art. 14 et loi n° 2003-710 du 1^er août 2003, art. 14-1).

Ces financements sont décrits au I-A-1-c § 80 à 90.

3. Logements et logements-foyers acquis au moyen d'un financement prévu à l'article R. 372-1 du CCH

160

L'article R. 372-1 du CCH prévoit que des subventions et des prêts peuvent être accordés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte pour financer notamment :

l'acquisition de logements et d'immeubles destinés à l'habitation en vue de leur amélioration ainsi que les travaux d'amélioration correspondants ;
la réalisation d'opérations de logements-foyers à usage locatif.

170

Pour pouvoir bénéficier des subventions de l’État, les opérations doivent respecter des caractéristiques techniques déterminées par un arrêté, qui définit également le prix de revient prévisionnel prévu à l'article D. 372-9 du CCH et énumère les travaux susceptibles d'être éligibles aux subventions (CCH, art. D. 372-2).

Remarque : Les caractéristiques, le prix de revient et les travaux susceptibles d'être éligibles sont définis par l'arrêté du 14 mars 2011 relatif aux caractéristiques techniques et de prix de revient, aux plafonds de ressources et aux plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Mayotte, et prévus de l'article R. 372-1 du CCH à l'article R. 372-19 du CCH.

Le montant des travaux d'amélioration doit être au moins égal à 20 % du prix de revient total de l'opération. De plus, les logements acquis doivent être achevés depuis au moins vingt ans, sauf dérogation du représentant de l’État dans le département (CCH, art. D. 372-2).

180

Sont concernées les acquisitions financées au moyen :

d'une part, des prêts logements locatifs sociaux (LLS) et logements locatifs très sociaux (LLTS), qui sont accordés par la CDC aux bénéficiaires de subventions de l’État (CCH, art. R. 372-3) ;
d'autre part, des prêts locatifs sociaux (PLS-DOM) qui sont accordés par la CDC ou par les établissements de crédit et les sociétés de financement qui ont conclu une convention avec celle-ci (CCH, art. D. 372-20 à CCH, art. D. 372-24).

B. Affectation des logements à un usage locatif

1. Logements admis

190

Seuls les logements à usage locatif peuvent bénéficier de l'exonération.

L'exonération ne saurait cependant être refusée lorsque les logements ne sont pas effectivement loués (en raison, par exemple, de la nécessité d'exécuter des travaux d'amélioration), dès lors qu'ils ont été acquis en vue de la location.

2. Logements exclus

200

Sont exclus du bénéfice de l'exonération, notamment :

les logements affectés ultérieurement à un autre usage que la location. Les demandeurs des prêts et subventions mentionnés au I-A § 20 et suivants doivent en effet s'engager à ce que, pendant une durée minimale de quinze ans, les logements ne soient :
- ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels ;
- ni affectés à la location en meublé à l'exception des logements-foyers, ni affectés à la location saisonnière ;
- ni utilisés comme résidence secondaire ;
- ni occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction ;
et les logements acquis en accession à la propriété.

C. Exclusion des logements ayant déjà bénéficié d'exonérations de longue durée

210

L'exonération prévue au premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI ne s'applique pas aux logements qui ont déjà bénéficié d'une exonération en application :

de l'article 1384 du CGI (BOI-IF-TFB-10-70) ;
de l'article 1384 A du CGI (BOI-IF-TFB-10-80 à BOI-IF-TFB-10-100) ;
de l'article 1384 B du CGI (BOI-IF-TFB-10-110) ;
du premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI ;
du deuxième alinéa du I de l'article 1384 C du CGI (BOI-IF-TFB-10-120-20) ;
du II de l'article 1384 C du CGI (BOI-IF-TFB-10-130) ;
de l'article 1384 F du CGI (BOI-IF-TFB-10-200).

220

Cette exclusion issue de l'article 101 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 n'est pas d'application rétroactive. Ainsi, un logement qui bénéficiait, avant le 1^er janvier 2018, de l’exonération prévue au premier alinéa du I de l’article 1384 C du CGI, continue à en bénéficier jusqu’à son terme, même s’il avait précédemment bénéficié d'une exonération de longue durée en application de l'article 1384 du CGI, de l'article 1384 A du CGI, de l'article 1384 B du CGI, de l'article 1384 C du CGI ou de l'article 1384 F du CGI.

II. Modalités d'application de l'exonération

A. Portée de l'exonération

230

L'exonération porte sur la TFPB afférente à la construction ou partie de construction remplissant les conditions requises.

240

Elle emporte également celles des taxes additionnelles à la TFPB perçues au profit :

des établissements publics qui perçoivent la taxe spéciale d'équipement (BOI-IF-AUT-70) ;
des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sans fiscalité propre dont les communes concernées sont membres (CGI, art. 1609 quater) ;
des communes ou des EPCI à fiscalité propre ayant institué la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (CGI, art. 1530 bis) ;
de la région d'Île-de-France pour la taxe additionnelle spéciale annuelle (CGI, art. 1599 quater D).

250

Conformément aux dispositions du I de l'article 1521 du CGI, s'agissant d'une exonération temporaire de TFPB, elle ne porte pas sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

B. Durée de l'exonération

260

Les logements concernés sont exonérés de la TFPB pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur acquisition.

(270)

280

La durée de l'exonération prévue au premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI est portée de quinze à vingt-cinq ans lorsque la décision d'octroi de subvention ou de prêt intervient entre le 1^er juillet 2004 et le 31 décembre 2022.

290

Il en résulte que la durée de l'exonération est :

de quinze ans lorsque la décision de subvention ou de prêt est intervenue avant le 1^er juillet 2004 ;
de vingt-cinq ans lorsque la décision de subvention ou de prêt intervient du 1^er juillet 2004 au 31 décembre 2022 ;
de quinze ans lorsque la décision de subvention ou de prêt interviendra à compter du 1^er janvier 2023.

300

La durée de l'exonération est ramenée de vingt-cinq ans à quinze ans pour les logements acquis auprès des sociétés immobilières à participation majoritaire de la CDC mentionnées à l'article L. 411-5 du CCH et au moyen de PLS (I-A-1-c § 80) mentionnés de l'article D. 331-17 du CCH à l'article D. 331-21 du CCH (CGI, art. 1384 C, I-al. 3).

Cette diminution de la durée d'exonération ne s'applique qu'aux décisions d'octroi de subvention ou de prêt intervenues à compter du 1^er janvier 2009 (loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013, art. 86, II).

C. Remise en cause de l'exonération

310

L'exonération est supprimée notamment :

lorsque l'immeuble est affecté à un autre usage que l'habitation locative ;
si les prêts et subventions accordés par l'État ou l'ANRU sont remis en cause, notamment si les engagements prévus par l'article D. 331-4 du CCH et par l'article D. 372-5 du CCH ne sont pas respectés ;
quand la convention conclue conformément à l'article L. 831-1 du CCH est résiliée ;
en cas de vente du logement, sauf si la nouvelle cession satisfait aux conditions posées par le premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI.

D. Articulations avec les autres exonérations et abattements

1. Articulation avec l'article 1384 B du CGI et l'article 1586 B du CGI

320

Dans leur rédaction antérieure au décret n° 99-382 du 18 mai 1999 portant incorporation au code général des impôts de divers textes modifiant et complétant certaines dispositions de ce code, l'article 1384 B du CGI et l'article 1586 B du CGI permettaient aux collectivités territoriales et aux EPCI à fiscalité propre d'exonérer de tout ou partie de la part de la TFPB leur revenant, pour la durée qu'ils déterminaient, les logements acquis en vue de leur location avec le concours financier de l’État en application du 3° de l'article L. 351-2 du CCH.

330

Cette exonération a été remplacée par celle prévue par le 1^er alinéa du I de l'article 1384 C du CGI pour les logements acquis à compter du 1^er janvier 1998 (loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, art. 50, IV et V).

(340)

350

Les dispositions précitées sont sans effet sur l'exonération des logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation prévue par l'article 1384 B du CGI et par l'article 1586 B du CGI (BOI-IF-TFB-10-110).

2. Articulation avec l'article 1384 du CGI, l'article 1384 A du CGI et l'article 1385 du CGI

360

Les dispositions du premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI sont incompatibles avec celles de l'article 1384 du CGI, des I à III de l'article 1384 A du CGI et de l'article 1385 du CGI dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2020. En effet, ces derniers ne concernent que des constructions neuves, alors que l'exonération prévue au premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI s'applique à des logements acquis en vue de leur location.

370

Dans le cas où un immeuble exonéré en application de l'article 1384 du CGI, des I à III de l'article 1384 A du CGI et de l'article 1385 du CGI dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2020, ferait ultérieurement l'objet d'une opération d'acquisition remplissant les conditions pour avoir droit à l'exonération prévue au premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI, il conviendra de faire courir l’exonération pour construction neuve en cours jusqu’à son terme.

En revanche, l’exonération prévue à l’article 1384 C du CGI ne sera pas applicable (CGI, art. 1384, I et I-C § 220).

3. Articulation avec l'article 1586 A du CGI

380

Lorsqu'un immeuble peut, d'une part, bénéficier pour la part départementale de la prolongation de l'exonération pour construction neuve en application de l'article 1586 A du CGI dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2020 et d'autre part, bénéficier de l'exonération prévue au premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI, cette dernière exonération s'applique à compter du 1^er janvier de l'année suivant le changement du régime d'exonération sous réserve bien entendu que l'ensemble des conditions soient satisfaites.

(390)

4. Articulation avec l'article 1384 E du CGI

400

L'exonération prévue par le premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI prime sur l'exonération des logements acquis par un établissement public foncier dans le cadre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées prévue par l'article 1384 E du CGI (IV § 210 du BOI-IF-TFB-10-145).

5. Articulation avec l'article 1388 ter du CGI

410

Lorsque les logements bénéficiant d’une exonération en application du premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI entrent par ailleurs dans le champ d’application de l’article 1388 ter du CGI, l’abattement prévu à ce dernier article en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion s’applique, le cas échéant, au terme de l’exonération, pour la période restant à courir.

420

Les logements concernés sont ceux dont l'acquisition a été financée par un prêt LLS ou LLTS et/ou par la subvention de l’État y afférente (I-A-3 § 180 et I-B § 40 du BOI-IF-TFB-20-30-10).

E. Faculté pour les communes et les EPCI à fiscalité propre de supprimer l'exonération

430

Les communes et les EPCI à fiscalité propre sur le territoire desquels les logements locatifs sociaux, au sens de l'article L. 302-5 du CCH, représentent au moins 50 % des résidences principales peuvent délibérer afin de supprimer les régimes d'exonération prévus au I de l'article 1384 C du CGI (CGI, art. 1384 C, III).

440

Ces dispositions s'appliquent aux logements acquis ou améliorés et qui ont bénéficié d'une exonération en application de l'article 1384 du CGI, de l'article 1384 A du CGI, de l'article 1384 B du CGI, de l'article 1384 C du CGI ou de l'article 1384 F du CGI (loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, art. 94, III).

Or, l'exonération prévue par le premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI n'est pas applicable aux logements acquis et améliorés et qui ont bénéficié d'une exonération en application des mêmes articles (I-C § 210 et 220).

Dans ces conditions, les délibérations prises en application du III de l'article 1384 C du CGI n'ont aucun effet sur l'application de l'exonération prévue par le premier alinéa du I de l'article 1384 C du CGI.

(450)

III. Obligations déclaratives

460

L'octroi de l'exonération prévue à cet article est subordonné au dépôt d'une déclaration n° 6666 D (CERFA n° 11345) disponible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.

Cette déclaration doit être adressée au service des impôts du lieu de situation des biens avant le 1^er janvier de la première année d'application de l'exonération (CGI, ann. III, art. 315 bis).

470

Elle doit être souscrite par le propriétaire du logement qui l'a acquis avec l'aide d'un financement public.

480

Outre qu'elle doit comporter tous les éléments permettant d'identifier les logements ou immeubles concernés, elle doit indiquer le mode de financement de l'acquisition et, le cas échéant, des travaux d'amélioration et être accompagnée des pièces justificatives correspondantes (CGI, ann. III, art. 315-0 bis, al 2).

490

Lorsque la déclaration est souscrite après l'expiration du délai prévu, l'exonération ne s'applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année de souscription (CGI, ann. III, art. 315 ter).

(500 à 640)

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