Actualité liée : 08/06/2022 : IF - TFB - Champ d'application et et territorialité - Diverses adaptations des exonérations de TFPB de longue durée en faveur du logement social et du logement locatif intermédiaire (loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, art. 94 et 95 ; loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, art. 31 ; loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, art. 101 ; ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 relative à la partie législative du livre VIII du code de la construction et de l'habitation ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 16 et 30 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 68 et 81)

1

L'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) prévue par le deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du code général des impôts (CGI) s'applique aux constructions de logements qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :

• être des logements locatifs sociaux, au sens du 1° du I de l'article 278 sexies du CGI ;
• être des logements neufs ;
• être affectés à l'habitation principale ;
• être financés à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un prêt réglementé, au sens du 2° du I de l'article 278 sexies du CGI.

I. Logements locatifs sociaux

A. Définition des logements locatifs sociaux

10

Le 1° du I de l'article 278 sexies du CGI précise qu'un logement locatif social s'entend d'un logement auquel s'applique l'aide personnalisée au logement (APL) conformément aux 3° ou 5° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

20

Le 3° de l'article L. 831-1 du CCH vise les logements à usage locatif financés au moyen de subventions ou de prêts réglementés en contrepartie de l'engagement pris par le bailleur de respecter les obligations précisées par une convention d'APL régie par le chapitre III du titre V du livre III du CCH.

Le 5° de l'article L. 831-1 du CCH vise les logements-foyers qui sont assimilés aux logements à usage locatif visés au 3° et qui font également l'objet d'une convention d'APL régie par le chapitre III du titre V du livre III du CCH.

30

La définition des logements locatifs sociaux est précisée par le BOI-TVA-IMM-20-10-10-10.

Remarque : La méthode d'évaluation de la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la TFPB est sans impact sur l'application de l'exonération. Dès lors, quand bien même la valeur locative d'un logement au sens de l'article 1384 A du CGI serait évaluée selon la méthode applicable aux locaux professionnels, l'exonération de TFPB prévue à l'article 1384 A du CGI lui est applicable sous réserve du respect des conditions posées aux II à IV § 50 et suivants.

B. Exclusion des logements non affectés à la location sociale

40

L'exonération n'est pas applicable aux logements qui sont :

• transformés en locaux commerciaux ou professionnels ;
• affectés à la location en meublé ;
• utilisés comme résidence secondaire ;
• occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction ;
• affectés à un autre usage que la location ;
• acquis en accession à la propriété ;
• qui ont fait l'objet de contrats de location-attribution ou de location-vente visés à l'article 1378 quinquies du CGI, dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2010.

II. Logements neufs

50

L'exonération prévue par le deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI concerne :

- les constructions nouvelles (II § 40 du BOI-IF-TFB-10-60-10) ;

- les reconstructions (III § 50 et suivants du BOI-IF-TFB-10-60-10) ;

- les additions de construction (IV § 110 et suivants du BOI-IF-TFB-10-60-10).

60

Toutefois, elle n'est pas applicable aux constructions neuves affectées à l'habitation principale issues de certaines opérations de démolition et de reconstitution de l'offre de logements locatifs sociaux démolis dans des communes comprenant une majorité de logements locatifs sociaux, lorsque les logements démolis ont déjà bénéficié d'une exonération de TFPB de longue durée (CGI, art. 1384 G et BOI-IF-TFB-10-220).

70

L'exonération ne concerne pas :

• les constructions anciennes acquises au moyen de prêts aidés par l'État, même si elles font l'objet de travaux importants, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une reconstruction ou d'une addition de construction ;
• dans les mêmes conditions, la transformation d'un local commercial ou industriel en logement ;
• quelle que soit l'importance des travaux d'aménagement intérieur réalisés, un local d'habitation qui provient de la transformation d'un appartement antérieurement affecté à usage de bureaux.

III. Logements affectés à l'habitation principale

80

Les locaux doivent être affectés à l'habitation principale de l'occupant.

L'habitation principale se définit comme les immeubles ou les parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du contribuable.

La notion d'habitation principale s'entend de la même manière que pour l'application des exonérations de TFPB en faveur de titulaires de certaines allocations (CGI, art. 1390 et II-A § 60 et suivants du BOI-IF-TFB-10-55-10).

90

Des locaux loués au centre communal d'action sociale d'une commune et destinés au logement des travailleurs saisonniers sont affectés à l'habitation principale et peuvent donc être exonérés de TFPB en application du deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI (CE, décision du 19 septembre 2014, n° 365057, ECLI:FR:CESSR:2014:365057.20140919).

100

Les locaux destinés à un usage commercial ou professionnel, ainsi que les logements loués meublés ou utilisés comme résidences secondaires sont exclus.

L'affectation à la résidence principale doit intervenir au 1^er janvier de l'année qui suit celle de l'achèvement de la construction. Les conditions requises pour l'application des exonérations sont appréciées à cette date (RM Francou, n° 08865, JO Sénat du 3 mars 1988, p. 278).

IV. Logements financés à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un prêt réglementé

110

L'exonération prévue par le deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI s'applique aux constructions de logements financés à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un prêt réglementé.

Toutefois, le dernier alinéa du I de l’article 1384 A du CGI précise que l’exonération ne s‘applique pas aux logements financés au moyen de l’avance remboursable ne portant pas intérêt prévue à l’article D. 317-1 du CCH.

120

Ce pourcentage s'apprécie pour l'ensemble d'une construction ou pour une fraction de la construction.

Il correspond au rapport entre :

• d'une part, le montant des prêts réglementés majoré, le cas échéant, du montant de certaines subventions et des prêts au titre du « 1 % logement » ;
• d'autre part, le coût de la construction toutes taxes comprises (TTC).

Le seuil de 50 % est abaissé à 30 % pour les logements qui ont fait l'objet d'une cession de droits immobiliers dans les conditions mentionnées au 1° du B du II de l'article 278 sexies du CGI.

A. Appréciation par construction ou par partie de construction

130

La condition de financement de 50 % s'apprécie en principe pour l'ensemble d'une construction.

140

Toutefois, lorsqu'une partie de la construction ne remplit pas les autres conditions d'exonération prévues au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI, la condition de financement s'apprécie au niveau de la partie de la construction qui remplit ces autres conditions.

150

Une partie de construction correspond à une fraction de propriété affectée à l'habitation normalement destinée à une utilisation distincte, telle que définie par l'article 1494 du CGI et par l'article 324 A de l'annexe III au CGI (II-A § 70 et suivants du BOI-IF-TFB-20-10-10-30).

160

Ainsi, dans le cas d'un immeuble collectif qui ne remplit que partiellement les autres conditions d'exonération, la condition de financement pourra être appréciée par appartement (IV-C § 440).

B. Montant des prêts réglementés, des subventions et des prêts au titre du « 1 % logement »

1. Prêts réglementés

170

Selon le 2° du I de l'article 278 sexies du CGI, le prêt réglementé s'entend du prêt octroyé pour financer la construction, l'acquisition ou l'amélioration d'un logement locatif social et conditionnant l'application de l'APL conformément aux 3° ou 5° de l'article L. 831-1 du CCH.

180

Ces prêts réglementés sont prévus par l'article D. 331-1 du CCH. Leur octroi est subordonné à une décision favorable du préfet (CCH, art. D. 331-3) ou du représentant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI), de la métropole de Lyon ou du département qui a conclu avec l’État une convention de délégation de compétence (CCH, art. D. 331-13-1).

190

Ces prêts incluent :

• d'une part, les prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) et les les prêts locatifs à usage social (PLUS) qui sont accordés par la caisse des dépôts et consignations (CDC) et peuvent être accompagnés d'une subvention de l’État (CCH, art. D. 331-14 à CCH, art. D. 331-16) ;
• et, d'autre part, les prêts locatifs sociaux (PLS) qui sont accordés par la CDC ou par les établissements de crédit et les sociétés de financement qui ont conclu une convention avec celle-ci (CCH, art. D. 331-17 à CCH, art. D. 331-21).

Remarque : Les PLAI et les PLUS ont remplacé d'autres types de prêts locatifs aidés de la CDC (PLA-CDC). De même, les PLS ont remplacé les PLA et les prêts locatifs conventionnés du crédit foncier de France (PLA-CFF et PLC-CFF). Ces anciens prêts ne sont plus distribués.

200

La définition des prêts réglementés est précisée par le BOI-TVA-IMM-20-10-10-10.

2. Prêts réglementés accordés en Guadeloupe, en Guyane, la Martinique, à Mayotte et à La Réunion

210

En Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte et à La Réunion, l'exonération s'applique aux constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale lorsqu'elles sont financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un prêt prévu à l'article R. 372-1 du CCH (CGI, art. 1384 A, I-al. 2).

Remarque : Ces dispositions s'appliquent aux constructions achevées à compter du 1^er janvier 2005.

220

L'octroi de ces prêts est subordonné à une décision favorable du préfet (CCH, art. D. 372-4) ou du représentant de l'EPCI ou du département qui a conclu avec l’État une convention de délégation de compétence (CCH, art. D. 372-4-1).

230

Ces prêts incluent :

• d'une part, les prêts logements locatifs sociaux (LLS) et logements locatifs très sociaux (LLTS), qui sont accordés par la CDC aux bénéficiaires de subventions de l’État (CCH, art. R. 372-3) ;
• d'autre part, les prêts locatifs sociaux (PLS) qui sont accordés par la CDC ou par les établissements de crédit et les sociétés de financement qui ont conclu une convention avec celle-ci (CCH, art. D. 372-20 à CCH, art. D. 372-24).

3. Subventions et prêts au titre du « 1 % logement »

240

Pour les constructions financées dans les conditions prévues de l'article D. 331-14 du CCH à l'article D. 331-16 du CCH ou de l'article D. 372-9 du CCH à l'article D. 372-12 du CCH, la condition de financement s'apprécie en tenant compte de diverses subventions et des prêts accordés au titre du « 1 % logement » (CGI, art. 1384 A, I-al. 2).

250

Sont concernées les constructions financées par les prêts réglementés prévus :

• pour la métropole, de l'article D. 331-14 du CCH à l'article D. 331-16 du CCH (PLAI et PLUS) ;
• pour la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion, par l'article R. 372-3 du CCH (prêts LLS et LLTS).

260

En revanche, les PLS prévus, pour la métropole, de l'article D. 331-17 du CCH à l'article D. 331-21 du CCH et, pour l'outre-mer, de l'article D. 372-20 du CCH à l'article D. 372-24 du CCH, ne sont pas concernés (IV-B-1 § 190 et IV-B-2 § 230).

270

Les montants des subventions et prêts suivants sont ajoutés aux montants des prêts réglementés mentionnés au IV-B-3 § 250.

a. Subventions de l'État

280

En métropole, les montants des subventions de l’État prévues de l'article D. 331-14 du CCH à l'article D. 331-16 du CCH s'ajoutent à ceux des prêts réglementés prévus par les mêmes dispositions (IV-B-3 § 250).

290

Ces subventions sont prises en compte à condition d'avoir financé des constructions achevées à compter du 1^er janvier 2002 (loi n° 2001-1275 du 28 décembre 2001 de finances pour 2002, art. 11, IV et VI).

300

Outre-mer, les montants des subventions de l’État prévues de l'article D. 372-9 du CCH à l'article D. 372-12 du CCH s'ajoutent à ceux des prêts réglementés prévus par l'article R. 372-3 du CCH (IV-B-3 § 250).

310

Ces subventions sont prises en compte à condition d'avoir financé des constructions achevées à compter du 1^er janvier 2005.

b. Subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine

320

Le montant des subventions accordées par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) en application de l'article 14 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et de l'article 14-1 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003 s'ajoute à celui des prêts réglementés mentionnés au IV-B-3 § 250.

c. Subventions des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale

330

Les montants des subventions des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) s'ajoutent à ceux des prêts réglementés mentionnés au IV-B-3 § 250.

340

Ces subventions sont prises en compte à condition d'avoir financé des constructions achevées à compter du 1^er janvier 2002 (loi n° 2001-1275 du 28 décembre 2001 de finances pour 2002, art. 11, IV et VI).

350

Les communes et les EPCI permettent la réalisation de logements locatifs sociaux nécessaires à la mixité sociale des villes et des quartiers, notamment par des subventions foncières (code général des collectivités territoriales [CGCT], art. L. 2254-1).

360

De plus, les régions peuvent verser des subventions pour la construction de logements conventionnés à l'APL (CCH, art. L. 312-5-2).

370

Par ailleurs, les collectivités territoriales et des EPCI peuvent allouer des subventions aux organismes d'HLM (CCH, art. L. 431-4).

d. Subventions et prêts au titre du « 1 % logement »

380

Les montants des subventions ou prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) ou « 1 % logement » (CCH, art. L. 313-3 et CCH, art. R. 313-6 à CCH, art. R. 313-20-3) sont ajoutés à ceux des prêts réglementés mentionnés au IV-B-3 § 250.

390

Les montants des subventions consenties au titre de la PEEC sont pris en compte pour les constructions qui ont fait l'objet d'une décision d'octroi de subvention ou de prêt aidé de l’État prévue par l'article D. 331-3 du CCH, à compter du 1^er janvier 2005 (loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, art. 82).

400

Les prêts consentis au titre de la PEEC sont pris en compte pour les constructions achevées à compter du 1^er janvier 2002 (loi n° 2001-1275 du 28 décembre 2001 de finances pour 2002, art. 11, IV et VI).

410

Ces prêts sont pris en compte pour les constructions achevées à compter du 25 mars 1998, lorsqu'ils ont été consentis à un organisme dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées, agréé à cette fin par le préfet du département et qui a bénéficié d'une subvention de l’État prévue de l'article D. 331-14 du CCH à l'article D, 331-16 du CCH (loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, art. 50, I).

Remarque : Les personnes défavorisées sont définies par l'article 1^er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

e. Exemple

420

Exemple : Un office public d’HLM construit un immeuble répondant aux conditions posées par le deuxième alinéa du I de l’article 1384 A du CGI.

Le coût de la construction s’élève à 6 000 000 € et est financé dans les conditions suivantes :

• apport de l’office HLM : 1 250 000 € ;
• subvention de l’État : 400 000 € ;
• subvention de l’ANRU : 150 000 € ;
• subvention « 1 % logement » : 100 000 € ;
• subvention de la commune : 600 000 € ;
• prêt PLAI : 2 000 000 € ;
• prêt « 1 % logement » : 500 000 € ;
• autre prêt : 1 000 000 €.

Les financements pris en compte au titre de la condition de financement incluent les subventions de l’État, de l'ANRU, du « 1 % logement » et de la commune, ainsi que les prêts PLAI et « 1 % logement ». Leur montant cumulé s’élève à 3 750 000 €, ce qui représente 62,5 % du coût total de la construction. La condition de financement est donc remplie.

C. Coût de la construction toutes taxes comprises

430

Le coût de la construction s'entend du prix de la construction proprement dite et du terrain correspondant, toutes taxes comprises.

440

Lorsqu'une partie de la construction ne remplit pas les autres conditions d'exonération prévues au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI, la condition de financement s'apprécie par fraction de propriété affectée à l'habitation normalement destinée à une utilisation distincte (IV-A § 140 à 160).

Le cas échéant, le coût de la construction sera donc pris en compte au prorata de la surface des appartements qui remplissent les conditions d'exonération autres que la condition de financement.

1. Prix de revient de la construction

450

Le prix de revient de la construction s'entend de tous les frais et dépenses directement liés à l'édification de la construction.

Il n'inclut ni les frais d'emprunts (dont les intérêts du prêt), ni les « frais de notaire ».

460

À titre de règle pratique, il est possible de retenir le montant du devis fourni pour l'obtention du prêt aidé, sauf si le coût des travaux effectués est supérieur au montant du devis.

2. Prix du terrain

470

Le prix du terrain est celui qui est mentionné dans l'acte par lequel le constructeur a acquis le terrain à titre onéreux, majoré, le cas échéant, des droits d'enregistrement concernant la mutation.

Il ne peut être tenu compte, en tout état de cause, ni de la valeur vénale du terrain à la date d'achèvement de la construction, ni de la valeur déclarée lors de l'acquisition à titre gratuit.

480

Le prix du terrain doit, le cas échéant, être retenu seulement en proportion de la superficie qui correspond au sol de la construction ou qui constitue une dépendance immédiate et indispensable de cette dernière.

3. Taxe sur la valeur ajoutée

490

Le coût de la construction est pris en compte toutes taxes comprises. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à prendre en compte est celle qui a grevé les opérations de construction.

500

Dans le cas où le constructeur effectuerait une livraison à soi-même, le coût de la construction doit correspondre à la somme du prix de la construction hors taxes et du prix du terrain hors taxe, à laquelle est appliqué le taux de TVA prévu par l'article 278 sexies du CGI et par l'article 278 sexies-0 A du CGI (BOI-TVA-IMM-20-10-20).

510

Lorsque le constructeur revend la construction à un bailleur social avant qu'il soit affecté à la location sociale, il faut retenir le coût de la construction et non le prix de vente. Il n'y a donc pas lieu de tenir compte de la TVA qui a grevé la vente de l'immeuble.

Le coût de la construction correspond à la somme :

• du prix de la construction TTC, incluant la TVA qui a grevé les opérations de construction ;
• du prix du terrain TTC, incluant le cas échéant, la TVA qui a grevé la vente du terrain.

D. Abaissement à 30 % du pourcentage de prêts réglementés

520

Le pourcentage de prêts réglementés nécessaire à l'application de l'exonération prévue au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI est abaissé de 50 % à 30 % lorsque les logements locatifs sociaux ont fait l'objet d'une cession de droits immobiliers dans les conditions mentionnées au 1° du B du II de l'article 278 sexies du CGI.

530

Le 1° du B du II de l'article 278 sexies du CGI vise les cessions de droits immobiliers démembrés de logements locatifs sociaux lorsque l'usufruitier bénéficie du prêt réglementé et a conclu la convention conditionnant l'application de l'APL (I-A-1 § 1 et suivants du BOI-TVA-IMM-10-10-20).

540

Dans cette hypothèse, des bailleurs acquièrent l’usufruit de logements locatifs sociaux et des tiers en acquièrent la nue-propriété.

550

L'usufruit des logements locatifs sociaux est vendu (avant ou après l'achèvement de la construction) au futur bailleur qui bénéficie du prêt réglementé pour cette acquisition.

560

Le prêt est en principe accordé au promoteur et transféré à l’acquéreur (bailleur usufruitier), mais il peut aussi être directement accordé à ce dernier. La mobilisation (déblocage) des fonds pourra être le fait du promoteur, dans le cas où le prêt lui a été accordé initialement, ou de l'acquéreur, dans tous les cas.

570

L'abaissement du pourcentage de prêts réglementés de 50 % à 30 % n'est pas applicable en outre-mer, lorsque l'acquisition de droits immobiliers démembrés est financée au moyen d'un prêt prévu par l'article R. 372-1 du CCH.